ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-5013/2019

г. Саратов

24 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена  17 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен  24 июня 2019 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская проектно строительная компания» 

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 15 апреля 2019 года по делу № А12-5013/2019 (судья Троицкая Н.А.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская проектно строительная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора аренды земельного участка прекратившим в части, о внесении изменений в договор аренды,

без участия представителей сторон, уведомленных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Волгоградская проектно строительная компания» (далее – ООО «ВПСК», истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет, ответчик) о признании договора аренды земельного участка № 2007-В от 11.06.2016 прекращенным в части предоставления в аренду земельного участка площадью 6 451 кв.м. с 09.03.2017, об изменении пункта 1.1. договора аренды № 2007-В от 11.06.2016, изложении его в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 089 кв.м., с кадастровым номером 34634:020089:18, с разрешенным использованием: завершение строительства жилых домов, местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград, квартал-623 в Краснооктябрьском районе.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «ВПСК», не согласившись с принятым судебным актом,  обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В жалобе её податель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку учитывая, что стороны не достигли соглашения в спорном вопросе, ответчик отказался подписывать дополнительное соглашение, то, по мнению апеллянта, суду надлежало разрешить возникшие противоречия между сторонами.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Представители ответчика в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 17.05.2019.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. 

Как следует из материалов дела, 14.06.2016 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Волгостройгрупп г. Волгоград» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2007-В с кадастровым номером 34:34:020089:18 площадью 10 540 кв.м, предоставленного для размещения жилого дома (многоквартирного), расположенного по адресу: 

<

...> в Краснооктябрьском районе.

20.04.2016 между ООО «Волгостройгрупп г. Волгоград» (заказчик) и ООО «ВПСК» (исполнитель) был заключен договор о передаче функций заказчика-застройщика в целях реализации проекта по завершению строительства многоквартирного жилого дома по ул. Репина 64, квартала 623 Краснооктябрьского района г. Волгограда.

В виду заключения договора о передаче функций заказчика-застройщика ООО «ВПСК» от 20.04.2016, Комитет подписал 24.08.2017 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 2007-В от 14.06.2016, заменив арендатора на ООО «ВПСК».

Таким образом, истец является Арендатором по договору аренды № 2007-В от 14.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020089:18 площадью 10 540 кв.м, предоставленного для размещения жилого дома (многоквартирного), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Краснооктябрьский район. Срок аренды установлен до 17.06.2019.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. 

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

На основании пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением администрации Волгоградской области № 469-п (далее - Постановление № 469-п).

Согласно выписке из ЕГРН, а также заключения Департамента по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда от 28.04.2018 № ГД-18-1190: - 20.09.2012 многоквартирный жилой дом по ул. Репина 62а Краснооктябрьского района г. Волгограда был поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 34:34:020089:574). Площадь застройки составила 0,1947 га. - 07.07.2012 многоквартирный жилой дом по ул. Репина 62 Краснооктябрьского района г. Волгограда был поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 34:00:000000:23477). Площадь застройки составила 0,2166 га. - 30.12.2016  Администрацией Волгограда выдано ООО «Волгостройгрупп г. Волгоград» разрешение № 34-Ru 34301000-169/Ко/13-2013 на ввод объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Репина 64, квартал 623, жилой дом 1а, 16 Краснооктябрьского района г. Волгограда» в эксплуатацию. Площадь застройки составила 0,2338 га.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по ул. Репина 2а, квартал 623, жилой дом 1а, 16 Краснооктябрьского района г. Волгограда в настоящий момент находится на стадии строительства. Площадь застройки составляет 0,3805 га.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. Согласно пунктам 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Размер арендной платы определяется договором аренды. 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В силу указанных норм права порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им. В силу названных норм права с даты первой регистрации права собственности в многоквартирных домах, Комитет, являясь собственником земельного участка, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение земельным участком, занятым многоквартирными домами 62, 62а, 64 по улице Репина, и, как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанный участок застройщику в аренду и получать за это арендную плату.

Соответственно, земельный участок с кадастровым номером 34:34:020089:18 в силу закона выбыл из публичной собственности и поступил в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных жилых домов 62, 62а, 64 по ул. Репина, г. Волгограда, а у Комитета по управлению государственным имуществом прекратилось право распоряжения земельным участком, на котором расположены многоквартирные жилые дома. В связи с отсутствием у истца прав на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 34:34:020089:18 в спорный период, у ответчика отсутствуют обязательства по внесению арендной платы.

Указанные обстоятельства установлены постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2018 по делу № а12-25383/2018 по иску КУГИ к ООО «ВПСК».

Размер арендной платы, по мнению истца, должен быть определен исходя из пользования ответчиком частью земельного участка, предоставленного для строительства дома 2а.

В связи с чем, истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области  с требованием о прекращении договора в части предоставления в аренду земельного участка площадью 6 451 кв.м. с 09.03.2017, об изменении пункта 1.1. договора аренды № 2007-В от 11.06.2016 в части площади земельного участка.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора с арендодателем предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11.

Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой в смысле статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

Равно и изменение фактически используемой площади земельного участка не требует внесение изменений в договор, поскольку в силу закона после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом перешло к собственникам квартир, право пользования и владения Комитета соответствующей частью земельного участка прекратилось.

Таким образом, на основании вышеизложенных норм действующего права, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения права, поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску общества.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, оснований для их переоценки не имеется.

Оценивая изложенные в жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 апреля 2019 года по делу № А12-5013/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                       А.Ф. Котлярова

Судьи                                                                                                      О.А. Дубровина

 

                                                                                                                 В.Б. Шалкин