АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-14038/2019

г. Иркутск

20 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.03.2020. Решение в полном объеме изготовлено 20.03.2020.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи  Серовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рязановой К.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации: 06.09.2005, место нахождения: 664011, 

<

...>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 23.12.2005, место нахождения: 664025, 

<

...>)

о признании объекта недвижимости уничтоженным, права собственности отсутствующим,  

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО1 (доверенность от 26.02.2020, личность установлена, удостоверение),

от ответчика: представитель ФИО2 (доверенность от 09.01.2020 № 1184, личность установлена, удостоверение), 

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» обратилось в  Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА о признании объекта недвижимости – нежилое здание общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000034:6790, уничтоженным: права собственности Муниципального образования город Иркутск на указанный объект недвижимости – отсутствующим. 

В обоснование требования ООО «БАЯР» указало на то, что истец имеет преимущественное право выкупа объектов аренды – нежилого здания площадью 227,2 кв.м. и земельного участка, площадью 2078,5 кв.м. по договору аренды № 10079 от 01.12.2015; реализации такого права препятствует объект капитального строительства – нежилое здание общей площадью 134 кв.м., сведения о котором внесены в реестр недвижимости; данное здание площадью 134 кв.м. фактически разрушено, однако запись в реестре недвижимости об этом объекте не аннулирована; собственник здания не предпринимает мер по списанию фактически уничтоженного здания и внесению соответствующей записи в реестр недвижимости; нарушенные права истца могут быть защищены только путем права собственности ответчика отсутствующим. 

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА в отзыве и пояснениях, изложенных представителем в судебных заседаниях, заявила о своем несогласии с требованиями ООО    «БАЯР»; в обоснование возражений указала, что спорное здание, не являющееся объектом аренды, существует, находится в ветхом состоянии, его можно реконструировать и использовать по назначению; истец не представил доказательств нарушения его прав зарегистрированным правом собственности муниципального образования город Иркутск на спорный объект.  

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами и пояснениями сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией города Иркутска и ООО «Баяр» 01.12.2015 заключен договор аренды нежилого помещения № 10079, арендатору предоставлено во временное возмездное владение и пользование здание назначение: нежилое, 2-этажный, (подземных этажей 1), общая площадь 227,2 кв.м., инв. № 183, кадастровый номер 38:36:000034:6788, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Б, Б1, БЗ-Б6 (далее - арендуемое помещение, объект). Площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования, составляет 2078,52 кв.м. (пункт 1.3 договора аренды). Кадастровый номер земельного участка, расположенного под объектом, который передан в аренду - 38:36:000034:717. В силу пункта 2.1.1 Администрация обязуется передать объект и земельный участок обществу.

Впоследствии между сторонами заключено дополнительное соглашение, которым из договора исключены положения о том, что объект является выявленным  объектом культурного наследия, в связи с его исключением из  Сводного списка вновь выявленных объектов г. Иркутска, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.

Приказом начальника департамента обеспечения градостроительной деятельности   Комитета по градостроительной политике Администрации г. Иркутска №955-08-2551/17 от 05.10.2017 объекту был присвоен адрес – 

<

...> строение 19/2.

ООО «Баяр» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с заявлением   о предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого здания, общей площадью 227,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> строение 19/2. 

Письмом от 27.12.2018 № 505-70-21816/18 КУМИ г. Иркутска отказал ООО «Баяр» в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого здания в связи с тем, что на земельном участке (кадастровый номер  38:36:000034:717), на котором расположен объект, за предоставлением права на преимущественный выкуп которого обратился заявитель,  находится другое нежилое здание площадью 134 кв.м., находящееся в собственности муниципального образования г. Иркутска. Земельный участок является единым для использования двух зданий.  В соответствии с частью 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 ФЗ № 178 «О приватизации государственного или муниципального имущества» приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается; следовательно, приватизация объекта возможна только одновременно с приватизацией земельного участка, а поскольку на нем находится еще один объект недвижимости, принадлежащий муниципальному образованию и обществу не предоставлявшийся, основания для предоставления преимущественного права на приобретение объекта отсутствуют.

Полагая, что отказ администрации г. Иркутска, выраженный в письме №505-70-21816/18 от 27.12.2018 не соответствует требованиям закона, а также нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Баяр» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением об оспаривании указанного отказа.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 апреля 2019 года по делу № А19-509/2019 отказано в удовлетворении требований ООО «Баяр» о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение жилого здания, общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> строение 19/2, выраженного в письме № 505-70-21816/18 от 27.12.2018.

Арбитражный суд Иркутской области в решении от 29 апреля 2019 года по делу № А19-509/2019 указал на то, что заявителю изначально передавался весь земельный участок (площадью  2078,52 кв.м.), в т.ч. и под зданием детско-юношеской школы № 1, площадью 134 кв.м. (кадастровый номер 38:36:000034:6790), находящимся в муниципальной собственности. Поскольку действующим законодательством предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, у ответчика отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования заявителя в предоставлении преимущественного права на приобретение жилого здания, общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> строение 19/2. Иное противоречило бы положениям Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в указанном решении суд отметил, что решение не препятствует заявителю  на реализацию преимущественного права выкупа объекта, при условии соблюдения требований законодательства в части условий общих условий предоставления земельных участков.

ООО «Баяр» полагая, что реализации такого права препятствует нахождение на земельном участке, подлежащим выкупу, нежилого здания общей площадью 134 кв.м. (адрес: 

<

...>), не включенного в качестве объекта аренды в договор аренды нежилого помещения № 10079 от 01.12.2015; данный объект недвижимости фактически не существует, находится в непригодном, разрушенном, руинированном состоянии, не пригоден к дальнейшему использованию как объект капитального строительства, а собственник муниципального имущества не принимает мер по его списанию, обратился в Арбитражный уд Иркутской области с настоящим иском: о признании объекта недвижимости – нежилого здания общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000034:6790, уничтоженным; о признании права собственности муниципального образования город Иркутск на объект недвижимости - нежилое здание, общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000034:6790, отсутствующим.

 Исследовав и оценив представленные в дело документы, доводы и пояснения сторон, суд приходит к следующему.

Возникновение настоящего спора связано в связи с тем, что истцом было заявлено о предоставлении преимущественного права выкупа спорного объекта, ответчиком отказано в удовлетворении заявления истца. Данный отказ получил правовую оценку при рассмотрении Арбитражным судом Иркутской области дела № А19-509/2018.  В решении по указанному делу сделан вывод о том, что  вопреки требованиям статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель (ООО «БАЯР») не представил доказательств полного физического уничтожения здания без возможности его восстановления, прекращения существования здания как объекта права. 

Истцом при рассмотрении настоящего спора в материалы дела представлен акт обследования от 26.11.2018, составленный ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ».

В названном акте ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» указывает на то, что в ходе проведенного визуального обследования здания (Нежилое здание, Детско-юношеская школа № 1) с кадастровым номером 38:36:000034:6790, площадью 134,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> строение 19/1, установлены следующие характеристики здания 1900 года постройки: 

- фундамент – кирпичный – искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стан, перекосы оконных и дверных заполнений, расстройство кладки – износ 95%;

- станы – кирпичные – массовые прогрессирующие сквозные  трещины, кладка местами расслаивается, деформирована и легко разбирается – износ 97%;

- перегородки – кирпичные – глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями, выкрошивание и отпадение штукатурки, отдельные кирпичи расшатались – износ 87%;

- перекрытия чердачные – деревянные – конструкция на грани разрушения, котрое местами уже началось – износ 97%;

- кровля – шифер – массовое разрушение кровли, отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки и задувание воды и снега – износ 95%;

- полы – отсутствуют – износ 100%;

- окна – остекление отсутствует, оконные коробки поражены жучком и гнилью – износ 98%;

- двери – отсутствуют – износ 100%;

- внутренняя отделка – окраска – полное расстройство штукатурки – износ 95%.

По результатам проведенного визуального обследования ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» сделан вывод о том, что общий износ здания составляет 96%; оценка технического состояния – негодное; конструктивные элементы находятся в разрушенном, руинированном состоянии; объект непригоден к дальнейшему использованию.

Ответчик возражая в отношении заявленных истцом доводов, представил в материалы дела заключение МУП «БТИ г.Иркутска» от 25.07.2019 № 01-19/1305, из содержания которого следует, что при визуальном обследовании от 24.07.2018  капитального кирпичного одноэтажного с подвалом нежилого здания: детско-юношеской школы № 1 (лит. В, В1, В2, В3, В4), общей площадью 230,4 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:6790, распложенного по адресу: 

<

...> строение 19/1, выявлено, что в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404, общая характеристика технического состояния обследуемого сооружения следующая: техническое состояние нежилого здания ветхое, физический износ составляет 74%. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Площадь первого этажа на дату обследования составляет 143,2 кв.м., площадь подвала составляет 143,2 кв.м.; пристройки лит.В1, В2, В3, В4 разрушены. Реконструировать объект и использовать его по назначению возможно.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении дела возникают вопросы, требующие специальных знаний, для их разъяснения арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Определением суда от 20 ноября 2019 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза  объекта недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:6790,  расположенное по адресу: 

<

...>, с целью определить техническое состояние объекта. 

Проведение экспертизы поручено  эксперту Иркутского отделения Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО3 (кадастровый инженер). 

По итогам проведенной строительно-технической экспертизы 29.01.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта  от 28.01.2020 по делу № А19-14038/2019 по исковому заявлению ООО «БАЯР» к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА, составленное экспертом Иркутского отделения Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО3

По результатам проведенного обследования, в целях  определения  технического состояния объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:6790,  расположенного по адресу: 

<

...>, с указанием того, находится ли данное здание в исправном состоянии, либо в данном случае имеет место полное физическое уничтожение здания без возможности его восстановления, эксперт ФИО3 пришла к выводу о том, что по итогам расчета физический износ здания составил 85% (расчет представлен в таблице 2 в Приложении), что в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» описывает техническое состояние здания как аварийное и непригодное для эксплуатации. Техническое состояние большинства конструктивных элементов здания в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404 (Таблица 1) является негодным, техническое состояние остальных конструктивных элементов – ветхое.

Также по мнению эксперта, нежилое здание «Детско-юношеская школа № 1» с кадастровым номером 38:36:000034:6790,  расположенного по адресу: 

<

...> не находится в исправном состоянии. В данном случае не имеет место полное физическое уничтожение объекта, однако возможность восстановления здания, для возможности его дальнейшей эксплуатации по назначению, отсутствует.

Ознакомившись с поступившим в материалы дела заключением  эксперта  от 28.01.2020 по делу № А19-14038/2019 по исковому заявлению ООО «БАЯР» к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА ответчик заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, проведение которой просит поручить ООО «Иркут-Инвест-Инжиниринг» эксперту ФИО4.

Истец, возражая, в отношении заявленного ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы указал на то, что данное ходатайство ответчика вызвано одним лишь несогласием с заключением эксперта ФИО3 от 28.01.2020.

Рассмотрев  заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной экспертизы, а также возражения истца,  суд приходит к выводу о том, что несогласие ответчика с выводами эксперта само по себе не свидетельствует о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования и не может являться основанием для признания такого доказательства ненадлежащим и недопустимым. Каких-либо иных оснований для назначения повторной экспертизы, помимо несогласия с выводами эксперта, ответчик не привел. Между тем, в соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Более того, ответчик выводы эксперта не опроверг документально.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  определены способы защиты гражданских прав. Выбор конкретного способа защиты права зависит не только от воли лица, обращающегося в суд, но и от тех обстоятельств, при наличии которых  испрашивается судебная защита. Истец свободен  в выборе способа защиты  своего нарушенного права, однако избранный им  способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Из смысла пункта 52 вышеуказанного Постановления следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом невозможность защиты должна быть обусловлена наличием государственной регистрации.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Из изложенного следует, что до перехода к рассмотрению спорных правоотношений сторон и оценке их по существу исходя из представленных в дело доказательств, для установления обоснованности заявленного истцом требования к ответчику, суд должен выяснить, соответствует ли фактическим обстоятельствам избранный истцом способ защиты права, и может ли быть удовлетворено заявленное истцом требование исходя из предмета иска, который избран истцом в порядке реализации принадлежащих ему процессуальных прав. Согласно положениям действующего арбитражного процессуального законодательства, право выбора предмета и основания иска принадлежит истцу, арбитражный суд рассматривает требование в  пределах, заявленных истцом, исходя из избранного им способа защиты права.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Арбитражным судом Иркутской области при рассмотрении дела № А19509/2019 установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра  недвижимости, представленной в материалы дела, в реестре  зарегистрировано   право собственности муниципального образования г. Иркутска на объект – нежилое здание,  детско-юношеская школа №1, площадью 134 кв.м. (кадастровый номер 38:36:000034:6790), расположенное по адресу: 

<

...> строение 19/1.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, установленного частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истец, заявляя о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности муниципального образования город Иркутск на спорное здание, избрал ненадлежащий способ защиты, поскольку ООО «Баяр» не является фактическим владельцем спорного имущества. 

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений подпункта 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросы управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования, отнесены к вопросам местного значения и отнесены к полномочиям администрации как исполнительно-распорядительного органа.

Следовательно, решение вопроса о возмездном отчуждении арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества отнесено к полномочиям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

 - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации к основаниям возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесен, в том числе и договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ) приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Согласно абзаца 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается. 

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что основание для заявления настоящего иска является реализация намерения выкупить находящийся под спорным объектом земельный участок: иных оснований не привел (в частности, истец не сослался на нарушение его прав тем, что на него возложена обязанность оплачивать арендную плату за землю под этим объектом, либо на иные подобные основания, свидетельствующие о нарушении его прав государственной регистрацией права собственности ответчика на спорное здание). 

В ходе рассмотрения дела, как до назначения экспертизы, так и после поступления экспертного заключения, истец не привел каких-либо иных оснований для оспаривания зарегистрированного права ответчика, кроме как свое намерение выкупить земельный участок под этим объектом в порядке применения норм Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного суд исходит из указанного истцом основания иска. 

В связи с этим суд считает необходимым учитывать, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области в решении от 29 апреля 2019 года по делу № А19-509/2019, имеющим преюдициальное значение в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что  заявитель ООО «Баяр» настаивает именно на предоставлении всего земельного участка, указанного в договоре (площадью  2078,52 кв.м.), за разделением земельного участка заявитель не обращался. 

В связи с изложенным Арбитражным судом Иркутской области в поименованном решении сделан вывод о том, что из абзаца 4 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Таким образом, вещные права возникают у собственника объекта недвижимости только на ту часть земельного участка, которая функционально необходима для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, а не всего земельного участка. По убеждению суда, отсутствие сформированного под испрашиваемым зданием земельного участка, необходимого для использования здания, само по себе не может служить основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества. Вместе с тем, суд отмечает, что в данном случае заявитель настаивает именно на предоставлении всего земельного участка, указанного в договоре (площадью  2078,52 кв.м.), за его разделением заявитель не обращался. 

Учитывая вышеизложенное, суд в решении от 29 апреля 2019 года по делу № А19-509/2019 указал, что отказ в предоставлении ООО «Баяр» преимущественного права на приобретение арендуемого объекта является законным и обоснованным, однако настоящее решение не препятствует заявителю  на реализацию преимущественного права выкупа объекта, при условии соблюдения требований законодательства в части условий общих условий предоставления земельных участков.

При рассмотрении настоящего дела истцом также не представлены доказательства того, что для использования арендуемого им двухэтажного здания площадью 227,2 кв.м, являющегося объектом права преимущественного выкупа, необходим земельный участок площадью 2 078,52 кв.м.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае истец не доказал наличия у него оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилое здание общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000034:6790, ввиду того, что данное требование, как неоднократно указал истец, заявлено с единственной целью – осуществление выкупа земельного участка  площадью 2 078,52 кв.м.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что требование ООО  «БАЯР»  к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА о признании объекта недвижимости – нежилое здание общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000034:6790, уничтоженным: права собственности Муниципального образования город Иркутск на указанный объект недвижимости – отсутствующим, удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования, сформулированные как требования о признании здания уничтоженным и о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на это здание являются по своей сути одним требованием, так как обуславливают друг друга, и подлежат оплате государственной пошлиной как одно неимущественное требование, в размере 6 000 рублей. Следовательно, государственная пошлина, излишне уплаченная истцом в сумме 6 000 рублей, подлежит возвращению ему из федерального бюджета Российской Федерации согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации,  в порядке, предусмотренном статьей 333.40 указанного Кодекса. 

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 рублей, перечисленную платежным поручением от 30.05.2019 № 713. Выдать справку на возврат государственной пошлины. Подлинное платежное поручение остается в материалах дела.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяЕ.В. Серова