﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1463/2019

г. Краснодар

11 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) – Хамидуллина К.Ш. (доверенность от31.12.2018), в отсутствие заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц: Аветисьяна Леона Суреновича, публичного акционерного общества «Сбербанк» Краснодарское отделение № 8619, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу № А32-1463/2019, установил следующее.

ООО СИК «Девелопмент-Юг» (далее – общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) в государственной регистрации, выраженного в уведомлении от 09.10.2018, возложении обязанности на управление погасить запись о государственной регистрации договора от 01.07.2016 № 276-ЗО-6 участия в долевом строительстве.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Аветисьян Л.С. и ПАО «Сбербанк» Краснодарское отделение № 8619 (далее – банк).

Решением суда от 11.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.09.2019, признан незаконным и отменен отказ управления, выраженный в уведомлении от 09.10.2018 № 14-721/38457, возложена обязанность на управление погасить запись о государственной регистрации договора от 01.07.2016 № 276-ЗО-6 участия в долевом строительстве. С управления в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, выводы суда противоречат статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) и статье 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Управление не располагало сведениями об исполнении обязательств залогодателя перед залогодержателем, в связи с чем не могло погасить регистрационную запись об ипотеке на основании представленных заявителем документов.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 01.07.2016 общество и Аветисьян Л.С. (дольщик) заключили договор № 276-ЗО-6 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось строительство и передача в собственность дольщика после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию однокомнатной квартиры № 244 общей площадью 24,4 кв. м, расположенной в 3 подъезде на 3 этаже по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, Западный обход, 42.

В соответствии с пунктом 3.1 договора дольщик оплачивает долевой взнос в размере 1 114 480 рублей в следующем порядке: 614 480 рублей в срок не позднее пяти банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора за счет собственных средств; 500 тыс. рублей перечисляется на счет застройщика в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора за счет кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства по кредитному договору от 01.07.2016 № 89584702, заключенному участником долевого строительства и банком. Залог в пользу застройщика не возникает.

Поскольку по состоянию на 16.08.2017 задолженность Аветисьяна Л.С. по уплате долевого взноса по договору составила 1 114 480 рублей, общество направило в адрес дольщика претензию с требованием о ее погашении и уведомило о последствиях неисполнения претензии. 

В связи с неисполнением дольщиком обязательств по оплате долевого взноса и истечения срока, предусмотренного частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), общество в адрес Аветисьяна Л.С. направило уведомление от 20.10.2017 о расторжении договора. 

27 июня 2018 года общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи государственной регистрации договора от 01.07.2016 № 276-ЗО-6 участия в долевом строительстве. 

При проведении правовой экспертизы документов регистрирующим органом в соответствии со статьей 29 Закона № 218-ФЗ выявлены основания для приостановления регистрации, в частности, установлен факт наличия в ЕГРН непогашенной записи об обременении в виде ипотеки. В заявлении не отражена просьба о прекращении ограничений права и обременений объекта недвижимости и не представлены документы, подтверждающие факт прекращения ограничений права и обременений объекта недвижимости. 

Управление в адрес общества направило уведомление от 09.07.2018 № 23/001/001/843/2018-4733. 

9 октября 2018 года управление приняло решение об отказе в государственной регистрации на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ, мотивированное отсутствием заявления о погашении ипотеки, о чем сообщило обществу в уведомлении от 09.10.2018 № 23/001/001/843/2018-4733. 

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на возможность одностороннего отказа от договора в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором, осуществление данного права возможно управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Неоплата цены договора в установленный срок относится к существенным нарушениям договора, дающим право застройщику требовать его расторжения. Неисполнение названной обязанности участником долевого строительства делает невозможным достижение цели данного договора не только по отношению к данному участнику, но и по отношению к иным участникам долевого строительства, исключая возможность надлежащего завершения строительства многоквартирного дома, подрывает положение застройщика, связанного договорными отношениями также с иными участниками долевого строительства.

Пунктом 8 статьи 48 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Пункт 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ запрещает регистрирующему органу требование дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 указанного закона.

В силу статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Установив, что заявитель представил на государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве в полном объеме документы, предусмотренные статьей 9 Закона № 214-ФЗ и пунктом 8 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, суды верно пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя доводы управления, суды обоснованно пришли к выводу о том, что действующее законодательство не связывает момент расторжения договора долевого участия в строительстве с фактом погашения записи об ипотеке и не предусматривает обязательного предоставления документа, подтверждающего обращения с заявлением о погашении ипотеки в силу закона, для осуществления государственной регистрации одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. 

Кроме того, в материалах дела имеется справка банка, в которой сообщено об отсутствии финансовых претензий по кредитному договору от 01.07.2016 № 89584702, кредит не выдавался, сделка не состоялась.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу № А32-1463/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							        В.В. Аваряскин

Судьи										        Е.И. Афонина

										        О.Л. Рассказов