ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-4580/2023

г. Киров

03 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года.  

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судей Минаевой Е.В., Ившиной Г.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Верещагиной М.С.

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Ивановской области представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 08.05.2024, индивидуального предпринимателя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, действующей по доверенности от 31.05.2024,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вавилон*С»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2024 по делу № А17-4580/2023, 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 144 144 руб. задолженности по арендной плате, 90 265 руб. 20 коп. пени по договору аренды от 17.08.2022 № 29/аА-22.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

 

В апелляционной жалобе и дополнениях истец указал, что недостатки помещения не были скрытыми, ответчик была предупреждена о неустойчивости полов, что подтверждается показаниями свидетелей, опрошенных в судебных заседаниях 03.06.2024, 13.06.2024. Подробно доводы изложены в жалобе.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 28.08.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 29.08.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной статьи участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы ответчика, указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ивановской области, представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 17.08.2022 Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 29/АА-22 (далее – договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей полезной площадью 252 кв. м со всеми инженерными коммуникациями, необходимыми для его эксплуатации, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, литер А, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для целей, указанных в настоящем договоре (пункт 1.1).

По условиям пункта 1.2 договора помещение будет использоваться арендатором для организации швейного цеха.

Договор заключается сроком на 11 месяцев (пункт 4.1 договора).

Размер арендной платы за пользование помещением стороны определили в размере 264 руб. (в том числе 20 % НДС) за один квадратный метр в месяц, что составляет 66 528 руб. в том числе 20 % НДС) в месяц (пункт 3.2 договора).

Арендная плата начисляется с 19.09.2022 (пункт 3.3 договора).

Ежемесячные платежи уплачиваются арендатором в срок не позднее первого числа текущего месяца.

По условиям пункта 3.3.10 договора не позднее 5 сентября 2022 года арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 55 440 руб.

За просрочку внесения арендной платы в соответствии с пунктами 3.2., 3.3 договора, начисляется пеня в размере 0,3 % от суммы задолженности, за каждый день просрочки, подлежащая уплате арендатором вместе с суммой основного долга (пункт 3.3.4 договора).

В силу пункта 4.5 договора арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение и предметы обстановки по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Пунктом 6.6 и разделом 7 договора стороны согласовали, что обмен информацией между сторонами в связи с исполнением договора осуществляется, в том числе, по электронной почте на следующие адреса: e-mail: vavilon.ivanovo@mail.ru - электронная почта истца; bcpevgeniva@mail.ru - электронная почта ответчика.

Прием-передача арендуемого помещения осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей сторон (пункт 5.1 договора).

В пункте 5.4 договора стороны определили, что помещение передается арендатору в состоянии, согласованном сторонами. О возможных недостатках арендатор обязан сделать отметку в акте приема-передачи, в противном случае помещение считается принятым без недостатков. Арендодатель не отвечает за недостатки, которые были известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра и приемки помещения.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 18.08.2022 Общество передало Предпринимателю нежилое помещение (включающее в себя помещения № 4, 8, 8а, 9, 9а, 10, 10а, 11, 11а, 12, 12а, 13, 13а, 15, 15а, 16, 17, 18, 19) со всеми инженерными коммуникациями, необходимыми для его эксплуатации, расположенное на 1-м этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, литер А, общей полезной площадью 252 кв. м (помещение), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию. Помещение, инженерное оборудование Помещения переданы в хорошем качественном состоянии без каких-либо дефектов. Арендатор никаких претензий к помещению не имеет. Арендодатель передал арендатору по одному экземпляру электронного ключа и ключа от механического замка.

Заявлением от 23.08.2022, направленным посредством электронной почты, Предприниматель просила Общество расторгнуть договор аренды от 17.08.2022 № 29аА-22 в связи с обнаружением скрытых дефектов и невозможностью использовать арендованные помещения по целевому назначению, а также возвратить обеспечительный платеж (т. 1, л. д. 19).

Письмом от 08.09.2022 Общество напомнило Предпринимателю о необходимости внесения обеспечительного платежа во избежание дальнейшей просрочки платежа, в ответ на которое Предприниматель повторно направила заявление от 23.08.2022 о расторжении договора аренды с доказательствами невозможности использования жилого помещения.

13.09.2022 Предприниматель уведомила Общество, что 21.08.2022 оставила ключа в помещении, замок захлопнулся. В этой связи Предприниматель просила Общество оказать содействие в открытии помещения (т. 1, л. д. 50).

Письмом от 14.09.2022 Общество напомнило про необходимость внесения обеспечительного платежа и уведомило Предпринимателя о возможности произвести вскрытие помещения при условии последующей компенсации арендатором соответствующих затрат.

16.09.2022 арендованное помещение вскрыто в присутствии Предпринимателя и представителей Общества (т. 1, л. д. 55).

Письмом от 19.09.2022 Предприниматель по электронной почте уведомила Общество о планируемом 20.09.2022 осмотре помещений экспертом с целью оценки финансовых затрат на устранение обнаруженных скрытых недостатков арендуемого помещения, на что письмом от 19.09.2022 Общество подтвердило направление своих представителей для участия в осмотре (т. 1, л. д. 57-58).

20.09.2022 приглашенным Предпринимателем экспертом был произведён осмотр арендованных помещений в присутствии представителя Общества (т. 1, л. д. 67).

Письмом от 28.09.2022 Предприниматель пригласила представителей Общества на 29.09.2029 в 09 час. 00 мин. для подписания акта возврата помещения и акта передачи ключей, указав на обнаружение в ходе осмотра скрытых недостатков: гнилых полов, покрытых линолеумом, грибковых и плесневых образований (т. 1, л. д. 68).

Письмом от 29.09.2022 Общество уведомило Предпринимателя о том, что сдача нежилого помещения должна производиться не ранее 23.11.2022, исходя из даты заявления Предпринимателя о расторжении договора и условия пункта 4.5 договора аренды, а также о необходимости внесения арендной платы за период с 19 сентября 2022 по октябрь 2022 года включительно (т. 1, л. д. 69).

29.09.2022 Предприниматель в присутствии свидетелей ФИО4 и ФИО5 составила акт возврата нежилого помещения в одностороннем порядке в связи с неявкой представителей Общества и сопроводительное письмо о направлении экземпляров ключей от механического замка направило в адрес Общества (т. 1, л. д. 70-73).

Письмом от 02.11.2022 № 73, направленным посредством электронной почты, Общество предложило Предпринимателю оплатить задолженность по договору в размере 144 144 руб. за период с 19.09.2022 по 23.11.2022 (дата расторжения договора аренды) (т. 1, л. д. 20).

Письмом от 02.11.2022 № 75, направленным посредством электронной почты, Общество предложило Предпринимателю обеспечить ее присутствие 23.11.2022 при приеме-передаче нежилого помещения, являющегося предметом аренды по договору № 29аА-22 (т. 1, л. д. 22).

23.11.2022 в отсутствие Предпринимателя работником Общества был составлен односторонний акт приёма-передачи помещения, согласно которому помещение принято Обществом в том же состоянии, в котором оно находилось при передаче Предпринимателю в аренду (т. 1, л. д. 24).

Досудебной претензией от 01.12.2022 № 79 Общество обратилось к Предпринимателю с предложением оплатить 144 144 руб. просроченной задолженности по арендной плате и 22 872 руб. 33 коп. договорной неустойки. 

Поскольку в добровольном порядке ответчик задолженность не погасил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к жалобе и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Нормы статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора аренды в случае непредставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая, тем самым, необходимый баланс интересов сторон арендных правоотношений (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2018 № 3182-О).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что Предприниматель после заключения договора  обнаружила недостатки арендованных помещений, не позволившие пользоваться данными помещениями для цели, согласованной сторонами в договоре: организация швейного цеха. 

20.09.2022 Предпринимателем при участии представителя Общества ФИО1, эксперта ФИО6, представителя Предпринимателя ФИО7, свидетелей ФИО8 и ФИО9 составлен акт осмотра помещений, в котором зафиксированы обнаруженные недостатки арендованных помещений. Акт подписан без замечаний всеми указанными лицами.

Как следует из акта осмотра, в четырех смежных нежилых помещениях № 11, 12, 12а, 13 выявлены следующие недостатки:

- помещение № 13 (кабинет площадью 33,8 кв. м): полы - линолеум, деформирован в виде вздутия, основание - ДСП, вдоль стены на площади S=1,07*5,97 листы ДСП имеют повреждения по внешним признакам схожие с плесенью, ДСП деформирована, на отдельных участках утратила прочность и разрушена;

- помещение № 12а (кабинет площадью 22,6 кв. м): напольное покрытие – линолеум, деформировано; деформация основания вдоль наружной стены на S= 1,2*5,4 кв. м, зыбкое основание, проминается при передвижении.

- № 12 (кабинет площадью 22,4 кв. м): пол - линолеум, деформирован на S=1,2*5,4 кв. м вдоль наружной стены, основание зыбкое, при передвижении проминается.

- № 11 (кабинет площадью 8,1 кв. м): пол – линолеум, деформирован на S=1,2*1,6 кв. м вдоль наружной стены, основание зыбкое, при передвижении проминается.

В результате вскрытия полов в помещениях № 13 и 12а выявлено, что основание из ДСП утратило свои свойства, имеет массовые вздутия, рыхлость структуры, на поверхности пятна по внешним признакам схожие с грибковыми.

В помещении № 12 и № 11 вскрытие пола по соглашению сторон не производилось, так как внешние повреждения аналогичны выявленным в помещениях № 13 и 12а.

Вместе с тем, по акту приема-передачи спорные помещения переданы Предпринимателю в хорошем качественном состоянии без каких-либо дефектов; недостатки помещений (дефекты полов) в акте приема-передачи не отражены.

При предварительных осмотрах помещений дефекты полов Предпринимателем обнаружены не были.

Судом первой инстанции установлено, что дефекты пола (рыхлость, мягкость ДСП) носили локализованный характер. В помещениях 11, 12, 12а, 13 участки зыбкого пола выявлены вдоль наружной стены, ширина их составляла около 1 кв. м. Как следует из пояснений присутствовавших при предварительном осмотре помещений свидетелей ФИО4 и ФИО10, в день предварительного осмотра 5 августа 2024 года в помещениях находились столы и стулья, в связи с чем доступ к отдельным участкам помещений был ограничен, поэтому и Предприниматель, и свидетели передвигались в помещениях только по свободным, не заставленным мебелью участкам, пол на данных локациях не прогибался. Свидетель ФИО8 также подтвердил факт нахождения столов и стульев в отдельных помещениях. 

Су апелляционной инстанции отмечает, что наличие столов в некоторых кабинетах подтвердил и свидетель ФИО11

Таким образом, прохождение арендатором при предварительном осмотре помещений по деформированным участкам в рассматриваемом случае не было неизбежным.

Учитывая отсутствие в помещениях нового ремонта, предыдущую эксплуатацию помещений в качестве административных, наличие в помещениях офисной мебели, уровень деформации напольного покрытия - линолеума, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что видимая деформация линолеума не могла сама по себе вызвать у арендатора подозрения в наличии скрытых недостатков и сомнения в твердости полов. Тем более, что в некоторых помещениях деформация линолеума наблюдалась по всей площади пола, однако арендатор и участники осмотра проходили по такому покрытию, не проваливаясь, поскольку зыбкость пола носила локализованный характер.

Кроме того, при предварительных осмотрах помещений напольное покрытие в виде линолеума не поднималось.

Таким образом, учитывая локализованный характер и отсутствие у Предпринимателя свободы доступа ко всей площади напольного покрытия в арендованных помещениях при предварительном осмотре, в рассматриваемом случае недостатки арендованного имущества в виде участков зыбкого пола не являлись явными, для выявления которых достаточно обычной проверки (осмотра) передаваемого в аренду помещения.

Ссылка истца на объяснения свидетеля ФИО8, проводившего с представителем Предпринимателя осмотр батарей индивидуального отопления, расположенных, в том числе и в помещениях 11, 12, 12а и 13, и идущих вдоль наружной стены, не подтверждает факт того, что в момент осмотра ответчик могла обнаружить такие дефекты пола, которые не позволят ей организовать в помещениях швейный цех. 

Также недостатки помещений не были заранее известны ответчику.

Истец в апелляционной жалобе указывал на то, что при предварительном осмотре помещений ФИО11 предупреждал Предпринимателя о неустойчивости полов в отдельных помещениях.

Между тем согласно протоколу судебного заседания от 03.06.2024 и аудиозаписи ФИО11 пояснял о неустойчивости пола только в одном помещении (под одним из окон), что не подтверждает осведомленность ответчика о недостатках четырех помещений, препятствующих использованию помещений для организации швейного цеха.

Намерение ответчика произвести реконструкцию объекта аренды путем сноса перегородок, вопреки мнению истца, не означает, что для ответчика состояние полов не имело значения.

Согласно акту экспертного исследования № 030/22, выполненного негосударственным судебным экспертом ФИО6, по результатам осмотра помещений 20.09.2022 покрытие пола из линолеума в исследованных помещениях и основание (стяжка) из древесно-стружечных плит (ДСП) на значительной части исследуемых помещений не соответствует требованиям пункта 4.1.1, СП 29.1330.2011 «Полы», пункта 8.14.1, пункта 8.7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», предъявляемые к данным элементам пола. Техническое состояние полов помещений создает угрозу жизни и здоровья граждан в силу положений Федерального закона от 30.12.2009 № 284-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержащиеся в акте № 030/22 исследования выводы эксперта, акт осмотра от 20.09.2022, фото- и видеоматериалы, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности наличия фактических дефектов пола, не позволяющих Предпринимателю использовать арендованное имущество для организации швейного производства, подразумевающего размещение в таких помещениях швейного оборудования, отличающегося большими габаритами и весом.

Повторно исследовав доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для опровержения данного вывода суда первой инстанции.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание акта приема-передачи аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Поскольку материалами дела подтверждено наличие на момент заключения договора недостатков помещений, препятствующих пользованию ими по назначению, то у ответчика не возникла обязанности по уплате арендной платы по договору.

Доказательства пользования Предпринимателем помещениями в период после даты заключения договора в материалы дела не представлены.

Перечисление Предпринимателем Обществу 1000 руб. в счет возмещения расходов на вскрытие помещения, в котором арендатором был оставлен единственный ключ, не свидетельствует о заинтересованности Предпринимателя в помещениях, тем более, что возмещение таких расходов было поставлено самим Обществом в качестве условия вскрытия помещений.

Учтя дату направления Предпринимателем Обществу уведомления о расторжении договора и очевидную невозможность использования арендатором помещений для организации швейного цеха ввиду дефектов полов, суд первой инстанции правомерно не усмотрел в действиях Предпринимателя признаков недобросовестного поведения.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Ивановской области.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2024 по делу № А17-4580/2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2024 по делу № А17-4580/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                                      

 

С.С. Волкова

 

Судьи             

 

Е.В. Минаева

 

Г.Г. Ившина