152/2023-44262(2) 

 

Пятый арбитражный апелляционный суд 

ул. Светланская, 115, Владивосток, 690001 www.5aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-226/2016

г. Владивосток

01 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2023 года.  

Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2023 года.  Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего А.В. Ветошкевич, судей Т.В. Рева, М.Н. Гарбуза, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Профи»,  

апелляционное производство № 05АП-4320/2023 на определение от 30.06.2023 судьи Т.Л. Сабашнюк 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к  обществу с ограниченной ответственностью «Профи» о признании недействительными  торгов по лоту № 2, применении последствий недействительности,  

по встречному заявлению общества с ограниченной ответственностью «Профи» о  признании недействительным договора купли-продажи по лоту № 1, применении  последствий недействительности сделки,  

по делу № А51-226/2016 Арбитражного суда Приморского края  

по заявлению публичного акционерного общества Сбербанк России о признании  несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Онис»,  

при участии: 

от ООО «Профи»: представитель ФИО2, по доверенности от 24.06.2023, сроком  действия на 1 год, паспорт;  

иные лица, участвующие в деле, не явились, 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2016 принято к  производству заявление публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее -  ПАО «Сбербанк») о признании общества с ограниченной ответственностью «Онис»  (далее - ООО «Онис», должник) несостоятельным (банкротом).  

Определением суда от 27.06.2016 в отношении ООО «Онис» введено наблюдение,  временным управляющим утвержден ФИО3.  

Решением суда от 02.02.2017 ООО «Онис» признано несостоятельным  (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден  ФИО3 (далее – конкурсный управляющий).  

В рамках настоящего дела о банкротстве 25.12.2020 в арбитражный суд  поступило заявление индивидуального предпринимателя Меркулова Алексея Ивановича  (далее - ИП Меркулов А.И.) о признании недействительными торгов по реализации  имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Марковская,  д. 26, а именно: незавершенное строительством сооружение - беседка общей площадью 65  кв. м с пристройкой (кухня) 18 кв. м и погребом площадью 65 кв. м; сооружение - пункт  охраны площадью 9 кв. м; сооружение - забор из металлического профиля (высота - 4 м,  длина - 332 м) с воротами (2 шт. - 6 м); применении последствий недействительности  торгов в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Профи» (далее -  ООО «Профи», апеллянт) возвратить в конкурсную массу спорное имущество.  

Определением суда от 19.04.2021, оставленным без изменения Пятого  арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021, оспариваемые торги признаны  недействительными, применены последствия их недействительности в виде обязания  ООО «Профи» возвратить в конкурсную массу спорное имущество.  

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.10.2021  определение Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2021, постановление Пятого  арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021 по делу № А51-226/2016 отменены,  обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского  края.  

При новом рассмотрении ИП ФИО1 уточнил свои требования, просил  признать недействительными торги по реализации имущества должника, расположенного  по адресу: 

<

...>, в отношении  следующих объектов:  

- незавершенное строительством сооружение - беседка общей площадью 65  кв.м с пристройкой (кухня) 18 кв. м и погребом площадью 65 кв.м;  

- сооружение - забор из металлического профиля (высота - 4м; длина - 332м) с  воротами (2 шт - 6м).  

В качестве применения последствий недействительности сделки  предприниматель просил обязать ООО «Профи» возвратить в конкурсную массу  должника указанное имущество.  

От ООО «Профи» в суд 05.09.2022 поступило встречное заявление о признании  торгов по реализации в ходе конкурсного производства имущества ООО «Онис»:  

- земельный участок, общей площадью 7 131 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, адрес  (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира здание-блок котельной  и гаража, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер  25:30:010104:1484;  

- здание-блок котельной и гаража, общей площадью 566,20 кв. м. (лит. К),  инвентарный номер: 05:411:001:015313640:0004:20004, этажность 1, назначение: нежилое,  расположенное по адресу: 

<

...>,  кадастровый (или условный) номер: 25:30:000000:2095;  

- нежилые помещения в здании (литер Ж, склад), назначение: складское,  общая площадь 287 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 4- 9, адрес  (местонахождение): 

<

...>, кадастровый  (или условный) номер: 25:30:010105:2002;  

применении последствий недействительности сделки в виде возложения на  ИП ФИО1 обязанности возвратить в конкурсную массу должника указанное  имущество.  

Впоследствии ООО «Профи» уточнило встречные требования, просило признать  недействительным договор от 15.01.2020 № 2-ПП, заключенный между ИП ФИО1  

А.И. и должником в лице конкурсного управляющего, по результатам проведения торгов  по реализации в ходе конкурсного производства имущества должника, а именно:  

- земельный участок, общей площадью 7 131 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, адрес  (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира здание-блок котельной  и гаража, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер  25:30:010104:1484;  

- здание-блок котельной и гаража, общей площадью 566,20 кв. м. (лит. К),  инвентарный номер: 05:411:001:015313640:0004:20004, этажность 1, назначение: нежилое,  расположенное по адресу: 

<

...>,  кадастровый (или условный) номер: 25:30:000000:2095;  

- нежилые помещения в здании (литер Ж, склад), назначение: складское,  общая площадь 287 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 4- 9, адрес  (местонахождение): 

<

...>, кадастровый  (или условный) номер: 25:30:010105:2002;  

применить последствия недействительности сделки в виде возложения на ИП  ФИО1 обязанности возвратить в конкурсную массу должника указанное  имущество.  

Уточнения первоначальных и встречных требований приняты судом к  рассмотрению в порядке статей 49 и 159 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

Определением суда от 30.06.2023 заявление ИП ФИО1 удовлетворено,  признаны недействительными торги по реализации следующего имущества должника:  

- незавершенное строительством сооружение - беседка общей площадью 65  кв.м с пристройкой (кухня) 18 кв. м и погребом площадью 65 кв.м, расположенное по  адресу: 

<

...>;  

- сооружение - забор из металлического профиля (высота - 4м; длина - 332м) с  воротами (2 шт - 6м), расположенное по адресу: 

<

...>.  

Применены последствия недействительности сделки в виде: 

- возложения на ООО «Профи» обязанности возвратить в конкурсную массу  должника незавершенное строительством сооружение - беседка общей площадью 65 кв.м  с пристройкой (кухня) 18 кв. м и погребом площадью 65 кв.м, расположенное по адресу:  

<

...>;  

- возложения на ООО «Профи» обязанности передать ИП ФИО1  сооружение - забор из металлического ПРОФИля (высота -4м; длина - 332м) с воротами (2  шт - 6м), расположенное по адресу: 

<

...>.  

В удовлетворении встречных требований ООО «Профи» суд отказал. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Профи» обратилось в  апелляционный суд с жалобой, в которой просило определение суда от 30.06.2023 в части  применения последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Профи»  передать ИП ФИО1 сооружение - забор из металлического профиля, а также в  части отказа в удовлетворении встречных требований ООО «Профи» отменить и принять  по делу в указанной части новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт  привел довод о том, что спорный забор, наряду с иными объектами, находящимися на  земельном участке с кадастровым номером 25:30:010104:1484, является активом  должника, рыночная стоимость которого в соответствии с отчетом об оценке № 092 от  30.05.2017 равна 1 810 000 рублей. Вместе с тем данное имущество должника  безвозмездно передано судом ИП ФИО1 Также апеллянт сослался на то, что  возврат в конкурсную массу должника спорного забора, учитывая характер  

принадлежности данной вещи к земельному участку с кадастровым номером  25:30:010104:1484 и нахождение последнего в собственности другого лица, не устранит  недостатки сформированных конкурсным управляющим лотов, в связи с чем встречные  требования ООО «Профи» о признании недействительным договора купли-продажи от  15.01.2020 необходимо удовлетворить, так как это единственный законный способ  устранения нарушений при проведении спорных торгов. В случае соблюдения  конкурсным управляющим действующего законодательства, все имущество (неразрывно  связанное с земельным участком) должно было быть реализовано единым лотом, именно  к этому положению должны привести последствия признания спорных торгов  недействительными.  

Определением апелляционного суда от 20.07.2023 жалоба принята к  производству, судебное разбирательство по делу назначено на 22.08.2023 и впоследствии  неоднократно откладывалось, последний раз на 17.10.2023.  

Через канцелярию суда от ИП ФИО1 поступило ходатайство об участии  в онлайн-заседании, по результатам рассмотрения которого вынесено определение о его  удовлетворении. В судебном заседании судом осуществлено подключение к системе  онлайн-заседаний, однако подключение представителя ИП ФИО1 к участию в  онлайн-заседании не зафиксировано.  

Определением суда от 13.10.2023 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК  РФ в составе судебной коллегии произведена замена судьи К.П. Засорина на судью  Т.В. Рева. Судебное разбирательство произведено с самого начала на основании части 5  статьи 18 АПК РФ.  

К судебному заседанию через канцелярию суда от ИП ФИО1 поступило  ходатайство о приобщении к материалам дела проекта мирового соглашения по делу   № А51-226/2016.  

В судебном заседании суд приобщил поступившее от ИП ФИО1  письменное обоснование позиции о недействительности торгов, а также поступившие от  конкурсного управляющего дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.  

Судом установлено, что по тексту просительной части дополнений к отзыву  конкурсный управляющий заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в  отсутствие его представителя.  

Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел  заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.  

Представитель ООО «Профи» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил  обжалуемый судебный акт изменить.  

Представители иных лиц, участвующих в деле, не явились, в связи с чем с учетом  их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с  учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в  сети Интернет, судебное заседание проведено в их отсутствие, по правилам статьи 156  АПК РФ.  

В судебном заседании 17.10.2023 апелляционной коллегией на основании статьи  163 АПК РФ объявлен перерыв до 24.10.2023, о чем лица, участвующие в деле,  уведомлены путем размещения информации о месте и времени продолжения судебного  заседания на сайте суда.  

После перерыва судебное заседание продолжено, при участии того же  представителя ООО «Профи».  

Иные лица, участвующие в деле, не явились. 

Определением суда от 20.10.2023 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК  РФ в составе судебной коллегии произведена замена судьи М.Н. Гарбуза на судью  К.П. Засорина. Судебное разбирательство произведено с самого начала на основании  части 5 статьи 18 АПК РФ.  

Через канцелярию суда от ИП Меркулова А.И. поступило ходатайство об участии  в онлайн-заседании, по результатам рассмотрения которого вынесено определение о его  удовлетворении. В судебном заседании судом осуществлено подключение к системе  онлайн-заседаний, однако подключение представителя ИП Меркулова А.И. к участию в  онлайн-заседании не зафиксировано.  

За время перерыва через канцелярию суда от ИП ФИО1 посредством  телефонограммы поступило сообщение о невозможности произвести подключение к  системе онлайн-заседаний по причине технических неполадок.  

Представитель ООО «Профи» поддержал свою правовую позицию по настоящему  спору, озвученную до объявления перерыва в судебном заседании, пояснил, что обжалует  судебный акт также в части применения судом первой инстанции последствий  недействительности торгов в виде односторонней реституции.  

В судебном заседании 24.10.2023 апелляционной коллегией на основании статьи  163 АПК РФ объявлен перерыв до 25.10.2023, о чем лица, участвующие в деле,  уведомлены путем размещения информации о месте и времени продолжения судебного  заседания на сайте суда.  

После перерыва судебное заседание продолжено с использованием системы веб- конференции в том же составе суда.  

Через канцелярию суда от ИП ФИО1 поступило ходатайство об участии  в онлайн-заседании, по результатам рассмотрения которого вынесено определение о его  удовлетворении. В судебном заседании судом осуществлено подключение к системе  онлайн-заседании, однако подключение представителя ИП ФИО1 к участию в  онлайн-заседании не зафиксировано.  

Вместе с тем за время перерыва через канцелярию суда от ИП ФИО1  поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя ввиду  нахождения в командировке в другом городе для участия в закрытом судебном заседании.  

Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел  заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.  

Лица, участвующие в деле, после перерыва не явились, что в силу части 5 статьи  163 АПК РФ не препятствовало продолжению судебного заседания.  

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу,  проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой  инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции  признает, что определение суда от 30.06.2023 подлежит изменению в силу следующих  обстоятельств.  

Из материалов дела коллегией установлено, что Положением о порядке, сроках и  условиях реализации недвижимого имущества должника, являющегося предметом залога  по обязательствам перед ПАО «Сбербанк», утвержденным 21.11.2017, сформирован лот  (далее - лот № 1), в который вошли:  

- земельный участок, общей площадью 7 131 кв.м, категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, адрес  (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира (здание-блок котельной  и гаража), расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер  25:30:010104:1484;  

- здание-блок котельной и гаража, общей площадью 566,20 кв.м (лит. К),  инвентарный № 05:411:001:015313640:0004:20004, этажность 1, назначение: нежилое,  расположенное по адресу: 

<

...>,  кадастровый (или условный) № 25:30:000000:2095;  

- нежилые помещения в здании (литер Ж, склад), назначение: складское,  общая площадь 287 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 4-9, адрес  

(местонахождение): Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Марковская, д. 26, кадастровый  (или условный) № 25:30:010105:2002.  

Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, не  являющегося предметом залога, утвержденным протоколом собрания кредиторов от  30.11.2017, сформирован лот (далее - лот № 2), в который вошли:  

- незавершенное строительством сооружение - беседка общей площадью 65  кв.м с пристройкой (кухня) 18 кв.м и погребом площадью 65 кв.м., расположенное по  адресу: 

<

...>;  

- сооружение - пункт охраны площадью 9 кв.м, расположенное по адресу:  

<

...>;  

- сооружение - забор из металлического профиля (высота - 4 м; длина - 332 м)  с воротами (2 шт.; 6 м), расположенное по адресу: 

<

...>.  

Организатором торгов - конкурсным управляющим в Едином федеральном  реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 29.11.2019 размещено сообщение   № 4421809 о продаже лота № 2, а 20.12.2019 сообщение № 4515517 о результатах торгов и  протокол о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной  форме по продаже имущества должника.  

Победителем торгов по лоту № 2 признано ООО «Профи». 

Между ООО «Онис» и ООО «Профи» заключен договор купли-продажи от  12.01.2020 № 3-ПП, подписан акт от 12.01.2020.  

На момент передачи лота № 2 победителю торгов (12.01.2020) земельный участок,  входящий в состав лота № 1, на котором расположено имущество лота № 2, находился в  собственности должника, поскольку переход права собственности по лоту № 1 по  договору купли-продажи от 05.11.2019 № 1-ПП не состоялся, так как должником с  победителем торгов по лоту № 1 (ООО «Профи») договор расторгнут в одностороннем  порядке путем направления уведомления от 24.12.2019 № 331 о расторжении договора  купли-продажи от 05.11.2019 № 1-ПП на основании пункта 6.2 договора, статей 421, 450  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

15.01.2020 со вторым участником торгов ИП ФИО1 заключен договор  купли-продажи № 2-ПП в отношении имущества в составе лота № 1.  

Ссылаясь на то, что торги, проведенные посредством публичного предложения, в  отношении имущества должника по лоту № 2 являются недействительными в связи с  допущенными при их проведении нарушениями, на несоответствие сформированных  лотов действующему законодательству, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим  заявлением.  

Ссылаясь на те же обстоятельства дела, а также на принцип единства судьбы  земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества, ООО  «Профи» обратилось с требованием о признании недействительным договора от  15.01.2020 № 2-ПП, заключенного между ИП ФИО1 и должником в лице  конкурсного управляющего, по результатам проведения торгов по реализации в ходе  конкурсного производства имущества должника, сформированного в лот № 1.  

Суд первой инстанции, установив, что расположенная на земельном участке  кадастровый номер 25:30:010104:1484 беседка (незавершенное строительством  сооружение) является объектом капитального строительства и самовольной постройкой,  следовательно, не может быть предметом договора купли-продажи, а сооружение - забор  из металлического профиля - вспомогательным объектом, который может быть  реализован только вместе с земельным участком, признал торги по продаже данного  имущества незаконными, а заключенный по результатам таких торгов договор купли-продажи ничтожным. Применяя последствия недействительности сделки, суд пришел к  выводу о том, что незавершенное строительством сооружение – беседка должна быть  возвращена ООО «Профи» в конкурную массу должника, а поскольку забор, как  

вспомогательное сооружение должен следовать судьбе земельного участка, данное  сооружение ООО «Профи» должно возвратить непосредственно ИП Меркулову А.И. как  покупателю земельного участка.  

Судебная коллегия при пересмотре принятого судом первой инстанции судебного  акта пришла к следующему.  

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального  закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о  банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным  судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями,  установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности  (банкротстве).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки,  совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны  недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации  (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Законе.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых  вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О  несостоятельности (банкротстве)» требование о признании недействительными торгов по  продаже имущества должника, проведенных в период до завершения дела о банкротстве,  подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о  банкротстве, поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их  недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом,  выигравшим торги.  

В силу положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил,  установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску  заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия  в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа  была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные  существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное  определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных  законом.  

Положения статьи 449 ГК РФ не исключают возможность самостоятельного  оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с  нарушениями процедурного характера.  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1  Информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения  арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных  торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее - Информационное  письмо № 101) указал, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов  недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с  использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.  

В пункте 5 Информационного письма № 101 разъяснено, что при рассмотрении  иска о признании публичных торгов недействительными, суд должен оценить, являются  ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на  результат торгов.  

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в пункте 2.2  определения от 15.07.2010 № 948-О-О положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ,  устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом,  могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во  взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ  

направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов  лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.  

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с  соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего  ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление  факта его нарушения, установление факта нарушения права истца именно ответчиком,  наличие материального ущерба.  

При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов,  обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав  и законных интересов (статья 12 ГК РФ, статья 4 АПК РФ).  

Таким образом, в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ по настоящему делу  заявителю следует, прежде всего, доказать, какие конкретно его права и законные  интересы в результате проведения торгов были нарушены, и каким образом признание  торгов недействительными повлечет восстановление этих прав.  

Принимая во внимание, что ИП ФИО1, как и ООО «Профи» являлись  участниками торгов по продаже имущества ООО «Онис», указанные лица являются  заинтересованным по смыслу статьи 449 ГК РФ лицами, в связи с чем суд первой  инстанции пришел к правильному выводу о том, что оба заявителя наделены правом на  обращение с настоящими заявлениями об оспаривании торгов и сделки, заключенной на  торгах, в деле о банкротстве должника.  

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и  прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками  объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных  федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания,  сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу,  проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в  данной норме.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О  некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно  пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на  земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем  случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без  находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат  одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на  отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или  отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если  земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве  собственности одному лицу, являются ничтожными.  

В данной ситуации при подготовке к проведению торгов по продаже имущества  должника имущество, сформированное в отдельные лоты, было разделено так, что  утратилась взаимосвязь объектов по лоту № 2 с земельным участком (входит в состав лота   № 1), на котором они расположены.  

С учетом изложенного, а также приведенных в постановлении Арбитражного суда  Дальневосточного округа от 01.10.2021 по делу Ф03-5033/2021 указаний, в  рассматриваемом споре необходимо исследовать вопрос, является ли спорное имущество  объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, либо  представляют собой временные строения, не имеющие неразрывной связи с землей  посредством заглубленных фундаментов, не получившие в связи с этим разрешения на  строительство; возможен ли демонтаж и перемещение этих строений без нанесения  несоразмерного ущерба их назначению и эксплуатационным качествам, в том числе,  

посредством исследования технической и проектной документации, использованной при  строительстве объектов; необходимо оценить характер всех объектов, вошедших в состав  лота № 2, приобретенного ООО «Профи», определить статус спорного имущества и его  связанность с земельным участком, оценить доводы ООО «Профи», касающиеся  недействительности торгов по лотам №№ 1, 2, предоставить возможность сторонам спора  произвести соответствующие процессуальные действия, в том числе посредством  заключения мирового соглашения.  

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 ГК РФ, в пункте 1  которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного  строительства.  

При применении указанной статьи необходимо учитывать, что понятие объекта  недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща  определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом  гражданских прав. Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой  категорией, именно суд, исходя из имеющихся доказательств, оценив их в совокупности,  может дать оценку, отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при  рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных  фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект  недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК  РФ.  

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.062015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено,  что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского  оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности  и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,  переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права  на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости  (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).  

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения,  построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не  зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение  является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права  собственности лица, в законном владении которого оно находится.  

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта  недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить,  что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента  или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка,  не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано  самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).  

Определением от 29.03.2023 в соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума  ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными  судами законодательства об экспертизе» суд первой инстанции поставил на обсуждение  сторон вопрос о проведении судебной экспертизы в целях определения характера  спорного имущества, входящего в лот № 2.  

Какие-либо ходатайства по данному вопросу в дело не поступили, в судебном  заседании суда первой инстанции стороны пояснили, что проведение судебной  экспертизы считают нецелесообразным, просили суд рассмотреть дело по имеющимся в  нем доказательствам. При этом стороны указали на отсутствие технической и проектной  документации на спорные объекты.  

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает  доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему  убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном  исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Поскольку стороны не представили техническую и проектную документацию на  спорные объекты, отказались от проведения судебной экспертизы с целью определения их  характеристик, единственными документами, описывающими характеристики имущества,  отчужденного должником в пользу ООО «Профи», являются заключение ООО «Оленич»  (2020 год), а также отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости,  подготовленный по заказу ООО «Онис» исполнителем ООО «Краевой центр оценки»  30.05.2017, выписка из ЕГРН в отношении земельного участка.  

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения,  сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных  построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1  Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – ГрК РФ).  

Градостроительным кодексом Российской Федерации определен порядок  создания объектов капитального строительства, который предусматривает разработку  проектной документации (статья 48), необходимость получения разрешения на  строительство (реконструкцию) (статья 51, за исключением случаев, определенных  частью 17 данной статьи), а после его окончания - разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).  

Согласно техническому заключению ООО «Оленич» (т. 1 л.д. 80-92),  подготовленному на основании натурного обследования объектов, расположенных на  отдельном земельном участке по адресу: 

<

...>:  

1. объект обследования незавершенное строительством сооружение - беседка,  общей площадью 65кв.м. о пристройкой (кухня) 18кв.м. погребом площадью 65кв.м. - является цельной конструкцией, прочно связанной с фундаментом, фундамент -  ленточный железобетонный, толщиной 400 мм с глубиной заложения 2 м, наружные  стены - каркас деревянный, частично стены из кирпича толщиной 380 мм., внутренние  стены - кирпич, кровля - четырёхскатная из металлопрофиля по деревянной обрешётке;  полы - цементно-песчаные; дверные проемы-двери металлические; благоустройство - планировка прилегающей территории выполнена с учетом декоративных элементов и  озеленения.  

2. объект обследования сооружение - забор из металлического профиля  (высота - 4,0 м; длина - 332 м) с воротами (2 шт - 6 м) является цельной конструкцией,  прочно связанной с фундаментом, фундамент - буронабивные сваи Д=200 мм, глубиной  заложения - 2,0 м, ворота (2 шт) - раздвижные, оборудованы элетроприводами для  открывания.  

Специалист-инженер пришел к выводу о том, что объекты исследования имеют  тесную связь с землей в виде фундамента и не могут быть разобраны и перемещены без  причинения ущерба конструкциям; к объекту подведены инженерные коммуникации,  исходя из этого можно утверждать, что объекты недвижимости могут эксплуатироваться и  функционировать как объект капитального строительства, поскольку признаки совпадают  с нормами определёнными пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ.  

Согласно отчету № 092 от 30.05.2017 (т. 4 л.д. 128-170) ООО «Краевой центр  оценки» на дату оценки на земельном участке с кадастровым номером 25:30:010104:1484  расположены:  

- здание-блок котельной и гаража кадастровый номер 25:30:000000:2095, - нежилое помещение кадастровый номер 25:30:010105:2002, 

- незавершенное строительством сооружение-беседка с пристройкой (кухня) и  погребом площадью 65 кв.м (под беседкой),  

- сооружение-пункт охраны, 

- сооружение-забор из металлического профиля (высота 4 м, длина 332 м) с  воротами (2 шт. - 6 м).  

При исследовании правоустанавливающие документы на беседку, пункт охраны и  забор ООО «Онис» не представлены.  

Согласно описанию, данные объекты имеют следующие характеристики: 

- сооружение-беседка с пристройкой (кухня) и погребом: количество этажей1, подвал; площадь: беседка - 65 кв.м, пристройка-18 кв.м, погреб - 65 кв.м., ограждающие  конструкции - деревянные, кирпичные;  

- сооружение - пункт охраны: количество этажей - 1, ограждающие  конструкции деревянные;  

- сооружение-забор: высота 4 м, длина 332 м, ворота 2 шт., ширина 6 м,  высота 5 м, ограждающие конструкции - проф. мет. лист на мет. столбах (страницы 23, 2629 отчета об оценке).  

Оценив данные документы в совокупности, суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу о том, что сооружение – беседка с пристройкой (кухня) и  погребом, представляющее собой цельную конструкцию, прочно связанную с  фундаментом, фундамент - ленточный железобетонный, толщ. 400 мм. с глубиной  заложения 2 м., имеющее подвал/погреб площадью 65 кв. м (под беседкой), по своим  характеристикам отвечает признакам капитального строительства.  

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание,  сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не  предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное  использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо  возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона  согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и  правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении  соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и  строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания  самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной  постройки.  

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в  предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в  собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)  пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при  одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка  лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем  данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам,  установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и  застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в  иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом  интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222  ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с  самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской  

Федерации 19.03.2014 следует, что право собственности на самовольную постройку,  возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть  признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для  строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано  без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если  его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает  угрозу жизни и здоровью граждан.  

Из имеющихся в деле документов следует, что 20.01.2014 между обществом  «Сбербанк России» и ООО «Онис» заключен кредитный договор   № 

<

***>, в соответствии с которым, последнему был предоставлен  кредит в сумме 10 000 000 рублей на срок по 19.02.2024 под 13,5 % годовых для  приобретения объектов недвижимости:  

- здание - блок котельной и гаража, общей площадью 566,20 кв.м., этажность  1; расположенное по адресу : 

<

...>  кадастровый номер: 25-25-02/002/2006-352;  

- нежилые помещения общей площадью 287,0 кв.м. в здании, этажность: 1;  расположенные по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер: 25-25-02/-3-/2006-289;  

- земельный участок общей площадью 7131 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, адрес объекта, установлено относительно ориентира здание блок - котельной и гаража, расположенного в границах участка, адрес ориентира : 

<

...>; кадастровый номер 25:30:0101004:1484.  

Указанное имущество являлось предметом залога и обеспечивало требования  ПАО «Сбербанк России», установленные в настоящем деле определением от 27.06.2016.  

При этом сведений о том, что на земельном участке кадастровый номер  25:30:0101004:1484 находились иные объекты, являющиеся предметом настоящего спора,  в настоящем деле не имеется.  

Согласно заключению ООО «Оленич» годом постройки беседки и забора является  2015, заключение ООО «Краевой центр оценки» указывает на состояние данных объектов  как «хорошее, не требует ремонта».  

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные объекты возведены  на земельном участке после его приобретения ООО «Онис» в собственность.  

Конкурсный управляющий в отзыве от 04.04.2022 (подан через систему  электронного документооборота 01.04.2022), пояснил, что директор должника ФИО4 (ФИО5) не представил конкурсному управляющему никаких документов в  отношении объекта: документы, подтверждающие закупку материалов, привлечение  строительной техники, за счет чьих средств строился объект. Данные бухгалтерского  учета не подтверждают несение расходов должником по этому объекту, соответственно  ФИО4 (ФИО5) строил объект на собственные средства на земельном участке,  не принадлежащем ему.  

Согласно письму от 02.06.2023 № 14-267 в ответ на запрос суда, Администрация  Лесозаводского городского округа сообщила, что собственник земельного участка с  кадастровым номером 25:30:0101004:1484 за разрешением на строительство не  обращался.  

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  сооружение - беседка, общей площадью 65кв.м. с пристройкой (кухня) 18кв.м. погребом  площадью 65кв.м., представляющее собой цельную конструкцию, прочно связанную с  фундаментом, фундамент - ленточный железобетонный, толщиной 400 мм с глубиной  заложения 2 м, имеющее подвал/погреб площадью 65 кв. м (под беседкой), отвечающее  признакам капитального строительства, возведенное неустановленным лицом на  земельном участке ООО «Онис» без получения разрешения на строительство, является  самовольной постройкой.  

В пункте 2 статьи 222 ГК РФ указано, что лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться  постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, а также совершать любые иные сделки.  Это ограничение сохраняется вплоть до признания права собственности на самовольную  постройку. Пункт 2 статьи 222 ГК РФ также предусматривает общее правило о сносе  самовольной постройки лицом, ее осуществившим, либо за его счет.  

Юридически самовольная постройка, как объект недвижимости не существует, то  есть лицо, его создавшее в нарушение требований закона, также без каких-либо  разрешений может его демонтировать, снести, а оставшимися после сноса строительными  материалами распорядиться по своему усмотрению, так как оно является собственником  этих материалов.  

Строительные материалы принадлежат лицу, осуществившему самовольную  постройку, на праве собственности. Таким образом, лицо на основании статьи 209 ГК РФ  вправе владеть, пользоваться и распоряжаться строительными материалами на законных  основаниях, совершать с ними любые действия, не противоречащие законодательству.  Законодатель исключил из гражданского оборота только самовольную постройку, ни в  какой мере не оговорив правовое положение стройматериалов.  

Вместе с тем, из содержания Положения о порядке, сроках и условиях реализации  имущества ООО «Онис», а также из протокола торгов, равно как из договора купли-продажи от 12.01.2020 № 3-ПП не следует, что данный объект отчуждался должником как  совокупность строительных материалов, напротив, имущество поименовано как  незавершенное строительством сооружение.  

Поскольку ООО «Профи» по результатам торгов приобрело у ООО «Онис»  самовольную постройку, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что такая  нарушающая требования закона посягающая на публичные интересы сделка является  ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.  

Судебная коллегия признает правильным вывод суда первой инстанции о том,  что сооружение - забор из металлического профиля (высота - 4,0 м; длина - 332 м) с  воротами (2 шт - 6 м) представляющего конструкцию, прочно связанное с фундаментом,  фундамент - буронабивные сваи Д=200мм, глубиной заложения - 2,0м, ворота (2 шт) -  раздвижные, оборудованы элетроприводами для открывания, не может самостоятельно  использоваться в отрыве от земельного участка и обеспечивает лишь соблюдение  установленного режима эксплуатации земельного участка, само по себе ограждение не  образует нового объекта недвижимости, несет вспомогательную функцию по отношению  к назначению земельного участка и является лишь элементом благоустройства.  

Согласно статье 135 ГК РФ по общему правилу вещь, предназначенная для  обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением  (принадлежность), следует судьбе главной вещи.  

Таким образом, поскольку спорный забор следует судьбе земельного участка с  кадастровым номером 25:30:010104:1484, переданного в собственность ИП ФИО1 по результатам торгов в составе лота № 1, его разделение с земельным участком и  включение в отдельный лот нарушает требование закона, в связи с чем торги в данной  части подлежат признанию недействительными.  

Учитывая, что сооружение - пункт охраны: количество этажей - 1, ограждающие  конструкции - деревянные, не находится в споре с учетом уточнений ИП ФИО1,  коллегия не входит в обсуждение вопроса о законности/незаконности проведения торгов  относительно указанного сооружения.  

Учитывая, что признание торгов недействительными влечет недействительность  договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий,  предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ),  заключенный между должником и ООО «Профи» договор купли-продажи от 12.01.2020   № 3 ПП является недействительным в части оспариваемых объектов.  

Правилами пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ определено, что недействительная  сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее  недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При  недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное  по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда,  когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или  предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия  недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Суд первой инстанции, посчитал, что ООО «Профи» должно возвратить  сооружение – беседку в конкурсную массу должника, а сооружение – забор, как  предназначенный для обслуживания земельного участка - возвратить непосредственно ИП  ФИО1, как собственнику земельного участка.  

В отношении обязания ООО «Профи» возвратить в конкурсную массу должника  беседку судебная коллегия признает вывод суда правильным, однако возврат забора ИП  ФИО1 является необоснованным.  

Как справедливо указало в апелляционной жалобе ООО «Профи», забор является  активом должника, рыночная стоимость которого была определена в отчете № 092 от  30.05.2017 (т. 4 л.д. 128-170) ООО «Краевой центр оценки» в размере 1 810 000 рублей,  следовательно, безвозмездная передача данного актива покупателю лота № 1, в который  забор не входил, нарушает права должника и его кредиторов.  

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки  ООО «Профи» обязано возвратить забор в конкурную массу должника.  

Суд первой инстанции фактически применил одностороннюю реституцию,  указав, что в данном обособленном споре не разрешается вопрос о возврате ООО  «Профи» уплаченных за спорное имущество денежных средств, поскольку такое  требование участниками спора не заявлялось и содержание договора купли-продажи от  12.01.2020 № 3-ПП не позволяет однозначно определить стоимость каждого объекта,  приобретенного в составе единого лота по цене 401 000 рублей.  

Вместе с тем отчетом об оценке вошедшего в лот № 2 имущества определено, что  рыночная стоимость беседки составляет 950 000 рублей или 32,76 %, забора – 1 810 000  рублей или 62,41 %, пункта охраны - 140 000 рублей или 4,83 %, в этой связи с учетом  пропорционального соотношения установленной отчетом об оценке и определенной по  результатам торгов стоимости спорных объектов, стоимость приобретенного и  оплаченного ООО «Профи» спорного имущества составляет 381 641, 38 рублей, из  расчета 401 000 * 32,76 % (беседка) + 401 000 * 62,41 (забор).  

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки -  двусторонней реституции с должника в пользу ООО «Профи» подлежит взысканию (так  как обязательства по возврату должником данной суммы возникли в конкурсном  производстве должника и являются текущими) 381 641, 38 рублей.  

ООО «Профи» заявлены встречные требования о признании недействительным  договора от 15.01.2020 № 2-ПП, заключенного между ИП ФИО1 и должником  в лице конкурсного управляющего, по результатам проведения торгов по реализации в  ходе конкурсного производства имущества должника, вошедшего в лот № 1, а именно:  

- земельный участок, общей площадью 7 131 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, адрес  (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира здание-блок котельной  и гаража, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер  25:30:010104:1484;  

- здание-блок котельной и гаража, общей площадью 566,20 кв. м. (лит. К),  инвентарный номер: 05:411:001:015313640:0004:20004, этажность 1, назначение: нежилое,  

расположенное по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Марковская, д. 26,  кадастровый (или условный) номер: 25:30:000000:2095;  

- нежилые помещения в здании (литер Ж, склад), назначение: складское,  общая площадь 287 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 4- 9, адрес  (местонахождение): 

<

...>, кадастровый  (или условный) номер: 25:30:010105:2002;  

применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ИП  ФИО1 обязанности возвратить в конкурсную массу должника указанное  имущество.  

Рассмотрев указанные требования, суд первой инстанции не установил оснований  для их удовлетворения.  

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в данной части в силу  следующего.  

Как установлено выше в данном постановлении, забор, как вспомогательная вещь  земельного участка, подлежащая реализации вместе с участком, и беседка, как  самовольная постройка, возможность приобретения права собственности на которую в  будущем не исключена, прочно связаны с земельным участком, который был приобретен  ИП ФИО1 у должника в составе лота № 1 по договору от 15.01.2020 № 2-ПП.  

Поскольку указанное имущество по результатам рассмотрения первоначального  заявления ИП ФИО1 возвращено в конкурсную массу, что влечет  необходимость повторного проведения торгов по их реализации, их повторная продажа  без привязки к земельному участку повлечет за собой нарушение положений статьи 35 ЗК  РФ.  

Коллегия учитывает, что должник, который на момент продажи беседки являлся  владельцем земельного участка, на котором возведена такая постройка, вправе был  обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку,  либо за регистрацией права собственности на нее как на объект вспомогательного  назначения, при возведении которого разрешение на строительство не требуется.  

При таких обстоятельствах, следует признать, что в данном случае выявлено  нарушение публичного порядка, выразившееся в недопустимом формировании лотов,  влекущее раздробление единства земельного участка с принадлежностями. В этой связи  судебная коллегия пришла к выводу о том, что договор от 15.01.2020 № 2-ПП,  заключенный между ИП ФИО1 и должником в лице конкурсного  управляющего, по результатам проведения торгов по реализации в ходе конкурсного  производства имущества должника, вошедшего в лот № 1, подлежит признанию  ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.  

Руководствуясь вышеприведенными положениями пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ,  апелляционный суд в порядке применения последствий недействительности договора от  15.01.2020 № 2-ПП возлагает на ИП ФИО1 обязанность возвратить в  конкурсную массу должника приобретенное по договору имущество и взыскивает с  должника в пользу ИП ФИО1 полученные за имущество денежные средства в  размере 1 355 000 рублей.  

Отклоняя заявление ИП ФИО1 о пропуске ООО «Профи» срока исковой  давности, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.  

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для  защиты права по иску лица, право которого нарушено.  

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре,  сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о  применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом  решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).  

По правилам статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.  Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки  

исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком  (пункт 1 статьи 197 ГК РФ).  

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий  недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной  (пункт 3 статьи 166) составляет три года (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).  

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня,  когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не  являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о  начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося  стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала  исполнения сделки.  

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о  признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее  недействительности составляет один год.  

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил,  установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску  заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.  

ООО «Профи» не ссылалось на какие-либо нарушения процедуры проведения  спорных торгов.  

Вместе с тем, как указывает Верховный суд Российской Федерации в своем  определении № 305-ЭС15-6515 от 16.06.2016, дело № А41-2099/2011 положения статьи  449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил,  установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания  заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями  процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость  совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не  относящиеся к порядку проведения торгов.  

В своем заявлении ООО «Профи» указывает на то обстоятельно, что при  подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника спорное имущество  было разделено на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов  недвижимости с земельным участком, на котором они расположены. Это привело к тому,  что земельный участок был реализован отдельно от объектов, размещенных на нем.  

Поскольку договор от 15.01.2020, заключенный между ИП ФИО1 и  ООО «Онис», оспаривается на основании статьи 168 ГК РФ как договор, нарушающий  требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, срок исковой  давности по данному требованию составляет три года.  

Так как требование о недействительности договора от 15.01.2020 № 2-ПП  заявлено ООО «Профи» 05.09.2022, срок исковой давности не пропущен.  

Установленные арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства  настоящего спора служат основанием для изменения обжалуемого определения,  удовлетворения первоначальных и встречных требований с применением последствий  недействительности сделок в виде двусторонней реституции, и удовлетворения  апелляционной жалобы ООО «Профи».  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими  в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются  по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).  

Поскольку требование ИП ФИО1 удовлетворено, судебные расходы по  уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей за рассмотрение заявления о  признании недействительными торгов, подлежат отнесению на должника и ООО «Профи»  в равных долях – по 3 000 рублей на каждого.  

Поскольку встречное требование и апелляционная жалоба ООО «Профи»  удовлетворены, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000  рублей за рассмотрение заявления о признании недействительным договора, в размере  3 000 рублей за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на должника и ИП  Меркулова А.И. в равных долях – по 3 000 рублей и по 1 500 рублей соответственно на  каждого.  

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 30.06.2023 по делу № А51226/2016 изменить.  

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1  удовлетворить.  

Признать недействительными проведенные конкурсным управляющим общества  с ограниченной ответственностью «Онис» ФИО3 торги по реализации в  ходе конкурсного производства имущества общества с ограниченной ответственностью  «Онис»:  

незавершенного строительством сооружения – беседка общей площадью 65 кв.м.  с пристройкой (кухня) 18 кв.м. и погребом площадью 65 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...>;  

сооружения – забор из металлического профиля (высота 4 м, длина 332 м) с  воротами (2 шт. – 6 м), расположенного по адресу: 

<

...>.  

Применить последствия недействительности сделки. Обязать общество с  ограниченной ответственностью «Профи» возвратить в конкурсную массу общества с  ограниченной ответственностью «Онис»:  

 незавершенное строительством сооружение – беседка общей площадью 65 кв.м. с  пристройкой (кухня) 18 кв.м. и погребом площадью 65 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...>;  

сооружение – забор из металлического профиля (высота 4 м, длина 332 м) с  воротами (2 шт. – 6 м), расположенного по адресу: 

<

...>.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Онис» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Профи» 381 641 рубль 38 копеек.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профи» в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1 3000 рублей расходов  по уплате государственной пошлины по заявлению.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Онис» в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1 3000 рублей расходов  по уплате государственной пошлины по заявлению.  

Встречное заявление общества с ограниченной ответственностью «Профи»  удовлетворить.  

Признать недействительным договор купли-продажи № 2-ПП от 15.01.2020,  заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Онис» в лице  конкурсного управляющего ФИО3 и индивидуальным  предпринимателем ФИО1.  

Применить последствия недействительности сделки. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1  возвратить в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Онис»:  

земельный участок общей площадью 7131 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, адрес  (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира здание-блок котельной  и гаража, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край,  г.Лесозаводск, ул. Марковская, д. 26, кадастровый (или условный) номер:  25:30:010104:1484;  

здание-блок котельной и гаража, общей площадью 566,20 кв.м. (лит. К),  инвентарный номер: 05:411:001:015313640:0004:20004, этажность 1, назначение: нежилое,  расположенное по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер (или условный): 25:30:000000:2095;  

нежилые помещения в здании (литер Ж, склад), назначение: складское, общая  площадь 287 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 4-9, адрес (местонахождение):  

<

...>, кадастровый номер (или  условный): 25:30:010105:2002.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Онис» в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1 1 355 000 рублей.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в  пользу общества с ограниченной ответственностью «Профи» 3000 рублей расходов по  уплате государственной пошлины по встречному заявлению.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Онис» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Профи» 3000 рублей расходов по уплате  государственной пошлины по встречному заявлению.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в  пользу общества с ограниченной ответственностью «Профи» 1500 рублей расходов по  уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Онис» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Профи» 1500 рублей расходов по уплате  государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного  округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.  

Председательствующий А.В. Ветошкевич 

Судьи Т.В. Рева 

К.П. Засорин