СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А45-15154/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2024 года

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Зайцевой О. О.,  Сбитнева А. Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (№07АП-639/23) на решение от 01.12.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-15154/2022 (судья Поляковой В.А.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к мэрии города Новосибирска о признании незаконными решений об отказе в удовлетворении ходатайств,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Верхне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области, прокуратуры города Новосибирска, Новосибирской межрайонной природоохранной прокуратуры,

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: ФИО2 по дов. от 09.10.2023, удостоверение адвоката,

От заинтересованного лица: ФИО3 по дов. от 27.12.2023, диплом,

От третьих лиц: без участия, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество     с     ограниченной ответственностью «Строй-Арт» (далее – ООО «Строй-Арт», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным изложенного по восьмому вопросу повестки дня в протоколе комиссии от 30.03.2022 и в письме от 04.04.2022 № 30/03.2/06540 решения мэрии города Новосибирска об отказе в удовлетворении ходатайства ООО «Строй-Арт» о реализации масштабных инвестиционных проектов (далее также – МИП) на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м. в Первомайском районе города Новосибирска.

         К участию в качестве третьих лиц,  не заявляющих самостоятельные требования   относительно   предмета   спора,   судом привлечены: Верхне-Обское   бассейновое   водное управление Федерального агентства водных ресурсов, министерства природных ресурсов    и   экологии   Новосибирской    области,    прокуратура    города Новосибирска, Новосибирская межрайонная природоохранная прокуратура (далее совместно - третьи лица).

Решением от 01.12.2022 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены; признано незаконным изложенное по восьмому вопросу повестки дня в протоколе комиссии от 30.03.2022 и в письме от 04.04.2022 № 30/03.2/06540 решение мэрии города Новосибирска об отказе в удовлетворении ходатайства ООО «Строй-Арт» о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м. в Первомайском районе города Новосибирска.

Суд обязал мэрию города Новосибирска в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть ходатайство ООО «Строй-Арт» о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м. в Первомайском районе города Новосибирска.

Не согласившись с решением суда, мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что ни правила землепользования и застройки, которые устанавливают для данной территории предельное минимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «многоквартирные среднеэтажные дома» - 5 этажей, а максимальное - 8 этажей, ни проект планировки территории, устанавливающий возможность строительства многоквартирного дома с максимальным количеством этажей 5, не позволяют осуществить строительство многоквартирного дома с количеством этажей 14; в соответствии с представляемыми сведениями о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика за 9 месяцев 2021 г. строка 4 информации о размере собственных денежных средств застройщика не содержит, при этом, общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами составляет 2 810 950 000 руб., исходя из расчета, минимальный размер собственных средств застройщика должен составлять 281 095 000 руб.; на 30 сентября 2021 г. ООО «Строй-Арт» данными денежными средствами не располагает, на расчетном счете организации имелось лишь 2 000 000 руб.; по сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 составляет 54 120,00 руб., при этом по данным инициатора МИП себестоимость строительства 1 кв.м. составит по территории № 7 - 22 065,54 руб.

Общество в отзыве на жалобу с ее доводами не соглашается.

От третьих лиц отзывы в материалы дела не поступили.

В судебном заседании 20.03.2023 представители мэрии и общества свои доводы поддержали.

Определением от 20.03.2023 рассмотрение настоящего дела было приостановлено до принятия Арбитражным судом Западно-Сибирского округа судебного акта по делу № А45-4213/2022.

В связи с принятием Арбитражным судом Западно-Сибирского округа судебного акта по делу № А45-4213/2022 от 21.04.2023, принятием Арбитражным судом Новосибирской области решения по указанному делу от 15.11.2023,  по заявлению мэрии апелляционный суд назначил к рассмотрению вопрос о возобновлении производства по настоящему делу на 12.02.2024.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена в составе суда в связи с отставкой судьи Бородулиной И. И., сформирован состав суда: председательствующий Кривошеина С. В., судьи Зайцева О. О., Сбитнев А. Ю.

В судебном заседании представители мэрии и общества не возражали против возобновления производства по делу и рассмотрении дела по существу в настоящем судебном заседании. Производство по делу возобновлено.

Дело по существу требований рассмотрено в том же составе суда.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей мэрии и общества, поддержавших свою позицию по делу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 15.02.2022 ООО «Строй-Арт» обратилось в мэрию города Новосибирска с ходатайствами о рассмотрении возможности реализации проектов, связанных со строительством жилья на земельных участках, расположенных в Первомайском районе города Новосибирска, и о соответствии проектов критериям, установленным пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов» (далее – Закон № 583-ОЗ):

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 14 757, 72 квадратных метров (далее - территория-2);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 20 074, 57 квадратных метров (далее - территория-4);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 14 841, 88 квадратных метров (далее - территория-5);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 19 924, 75 квадратных метров (далее - территория-6);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 11 308, 97 квадратных метров (далее - территория-7).

На официальном сайте департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (http://dsa.novo-sibirsk.ru/) 30.04.2022 опубликован протокол  от 30.03.2022 комиссии   по   рассмотрению   ходатайств   юридических   лиц   о реализации масштабных инвестиционных    проектов    и    их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов», в котором по вопросам с четвёртого  по  восьмой  повестки  дня  изложены  решения  об  отказе  в удовлетворении   ходатайств   ООО «Строй-Арт»  о реализации МИП в Первомайском районе города Новосибирска (территории 2, 4, 5, 6, 7).

Как следует из протокола, применительно к ходатайству по территории № 7, в удовлетворении отказано по подпункту «б» пункта 3.4 Порядка рассмотрения ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов, связанных со строительством жилья, и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, утв. Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 № 3419 (далее – Порядок № 3419), поскольку в документах, представленных инициатором проекта, выявлена недостоверная информация - по сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 составляет 54 120 рублей, по данным инициатора МИП себестоимость строительства 1 кв.м. составит 22 065,54 руб.; кроме того, отказано согласно подпункту «д» пункта 3.4 Порядка, так как невозможно предоставить земельные участки для реализации МИП на данной территории в связи с тем, что проект застройки не соответствует проекту планировки «Усть-Иня», утвержденному постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 № 953, согласно которому в планировочном квартале 14 в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (4-5 эт.) многоэтажная застройка не предусмотрена.

Указанные основания отказа доведены до общества письмом мэрии от 04.04.2022 № 30/03.2/06540.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд с настоящим  заявлением (с учетом уточнения требований -  по восьмому вопросу  в повестке дня в протоколе комиссии по   рассмотрению   ходатайств   от 30.03.2022, то есть в  части территории 7).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Генеральным планом города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 № 824 «О Генеральном плане города Новосибирска» в ред. от 24.03.2021) территория 7 отнесена к функциональной зоне «жилая зона с индексом 100», параметрами которой предусмотрено размещение многоэтажной (высотной) жилой застройки и установлена предельная максимальная этажность до 30 этажей; предусмотренная проектами этажность жилых домов соответствует параметрам функциональной зоны, установленной Генеральным планом города Новосибирска, а также градостроительному регламенту, установленному Правилами землепользования и застройки города Новосибирска для соответствующей территориальной зоны. 

Также суд указал, что в декларациях, прилагаемых к ходатайствам, обществом была указана общая сумма инвестиций, предусмотренная проектом (пункт 13 декларации); данный параметр никак не влияет на соответствие проекта установленным законом субъекта Российской Федерации критериям, на рейтинг ходатайства и не создаёт никаких правовых последствий или обязательств для заявителя; в случае, если по итогам конкурсной процедуры земельный участок будет предоставлен именно заявителю, эти данные будут корректироваться на протяжении всего процесса проектирования и строительства, а окончательный и достоверный вывод об объёме привлеченных инвестиций можно будет сделать только по итогам реализации проекта; какими-либо нормативными правовыми актами не установлена обязанность заявителя по указанию в документах такого параметра как «средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений» и, тем более, по приведению её в соответствие со статистическими данными на какой-то определённый период, как следствие, не имеется оснований для отказа по подпункту «б» пункта 3.4 Порядка.

При рассмотрении дела апелляционный суд исходит из следующего.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными, а их практическая реализация - обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

Пунктом 3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации МИП при условии соответствия указанных инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Критерии, которым должны соответствовать МИП, для размещения (реализации) которых на территории Новосибирской области предоставляются земельные участки, установлены частью 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, и включают в себя, в том числе строительство индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки и (или) многоквартирного дома (многоквартирных домов) общей площадью не менее 10 000 кв.м жилых помещений, из которых не менее определенной доли подлежат передаче на предусмотренные законом социально значимые цели.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 583-ОЗ порядок рассмотрения документов, обосновывающих соответствие МИП, связанного со строительством жилья, установленным настоящей статьей критериям, устанавливается Правительством Новосибирской области.

Утвержденный Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 № 3419 Порядок определяет процедуры подачи ходатайства инициатором проекта, рассмотрения ходатайств, оценки и сопоставления ходатайств, направления обращения к Губернатору Новосибирской области (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 1.3.2 Порядка № 3419 ходатайством является обращение юридического лица (юридических лиц) в мэрию города Новосибирска о рассмотрении возможности реализации проекта, связанного со строительством жилья, на земельном участке и о соответствии проекта критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ.

Согласно пункту 2.1 Порядка № 3419 в целях реализации проекта на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности города Новосибирска либо расположенном на территории города Новосибирска, государственная собственность на который не разграничена, инициатор проекта представляет ходатайство и документы в соответствии с пунктом 2.2 Порядка № 3419 в департамент.

Пунктами 3.2 и 3.3 Порядка № 3419 предусмотрено, что в течение 20 дней со дня регистрации ходатайства и документов департамент: при наличии оснований для отказа в удовлетворении ходатайства, предусмотренных подпунктами «а», «б», «и» пункта 3.4 Порядка № 3419, направляет инициатору проекта письменный отказ в удовлетворении ходатайства с указанием основания для отказа и возвращает приложенные к ходатайству документы; при отсутствии таких оснований - направляет ходатайство и документы в комиссию по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, положение о которой и состав которой утверждаются постановлениями мэрии. В течение 20 дней со дня регистрации документов, направленных департаментом мэрии, комиссия принимает решение о возможности удовлетворения ходатайства либо об отказе в удовлетворении ходатайства при выявлении оснований, предусмотренных пунктом 3.4 Порядка № 3419.

В  пункте 3.4 Порядка № 3419 установлены основания для отказа в удовлетворении ходатайства: а) представление неполного перечня сведений и (или) документов в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 данного Порядка; б) выявление в документах, представленных инициатором проекта, недостоверной информации; в) несоответствие инициатора проекта требованиям, указанным в подпункте 1.3.3 названного порядка; г) несоответствие проекта критерию, установленному пунктом 2 или 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ; д) невозможность предоставления земельного участка для реализации проекта в соответствии с законодательством, Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, проектом планировки территории; е) земельный участок, на котором предполагается реализация проекта, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного  наследуемого  владения  или  аренды;   ж)  ходатайство  не  получило наивысший рейтинг по результатам оценки и сопоставления ходатайств; з) размер денежных средств, подлежащих внесению на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства по передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирных домов, менее стоимости испрашиваемого земельного участка, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, - в отношении проекта, критерий для которого установлен пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ; и) подготовка проекта распоряжения Губернатора Новосибирской области в связи с поступившим ранее обращением к Губернатору Новосибирской области в отношении испрашиваемого земельного участка.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа обществу в удовлетворении ходатайства послужили выводы комиссии о невозможности предоставления земельного участка  для реализации МИП в Первомайском районе города Новосибирска (территория  7), поскольку в документах, представленных инициатором проекта, выявлена недостоверная информация - по сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 составляет 54 120 рублей, по данным инициатора МИП себестоимость строительства 1 кв.м. составит 22 065,54 руб. (подпункт «б» пункта 3.4 Порядка); невозможно предоставить земельные участки для реализации МИП на данной территории в связи с тем, что проект застройки не соответствует проекту планировки «Усть-Иня», утвержденному постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 № 953, согласно которому в планировочном квартале 14 в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (4-5 эт.) многоэтажная застройка не предусмотрена (подпункт «д» пункта 3.4 Порядка).

Суд первой инстанции, проанализировав основание отказа комиссии: проект застройки не соответствует проекту планировки «Усть-Иня», утвержденному постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 № 953 (подпункт «д» пункта 3.4 Порядка), правомерно указал, что указанное основание является необоснованным.

Так, согласно части 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предельные параметры разрешённого строительства (в том числе, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений), как и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, относятся к градостроительным регламентам, определяющим правовой режим земельных участков (часть 1 статьи 36 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты устанавливаются Правилами землепользования и застройки, в них, в том числе, должны быть указаны предельные параметры разрешённого строительства в отношении земельных участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 3 части 2, пунктом 2 части 6 статьи 30 ГрК РФ).

Как следует из пункта 3 части 1 статьи 38 ГрК РФ, статьи 24 Правил землепользования и застройки города Новосибирска (решение Совета депутатов г.Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска»)  предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений. 

Следовательно, как правильно указал суд, проект планировки территории, утверждённый постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 № 953, относящийся к документации по планировке территории, не может устанавливать предельные параметры разрешенного строительства, в том числе, предельное количество этажей.

Правилами землепользования и застройки города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» в редакции от 30.06.2021) территория 7 отнесена к зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1), подзоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), для которой статьей 37 Правил (подпункт 3 пункта 2.1) установлены следующие предельные значения количества надземных этажей зданий, строений, сооружений: предельное минимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с видом разрешённого использования «многоквартирные многоэтажные дома» - 9 этажей, предельное максимальное -30 этажей.

Генеральным планом города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 № 824 «О Генеральном плане города Новосибирска» в ред. от 24.03.2021) территория 7 отнесена к функциональной зоне «жилая зона с индексом 100», параметрами которой предусмотрено размещение многоэтажной (высотной) жилой застройки и установлена предельная максимальная этажность до 30 этажей.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что предусмотренная проектами этажность жилых домов соответствует параметрам функциональной зоны, установленной Генеральным планом города Новосибирска, а также градостроительному регламенту, установленному Правилами землепользования и застройки города Новосибирска для соответствующей территориальной зоны, является правильным.

 В обоснование отказа по подпункту «б» пункта 3.4 Порядка Мэрия ссылается на то, что заявитель не располагает денежными средствами, наличие которых предполагается у инициатора МИП, что заявителем представлена недостоверная информация о себестоимости 1 кв.м. строительства жилья.

Судом первой инстанции данный довод отклонен, ввиду того, что в декларациях, прилагаемых к ходатайствам, обществом была указана общая сумма инвестиций, предусмотренная проектом (пункт 13 декларации); эти данные будут корректироваться на протяжении всего процесса проектирования и строительства, а окончательный и достоверный вывод об объёме привлеченных инвестиций можно будет сделать только по итогам реализации проекта; какими-либо нормативными правовыми актами не установлена обязанность заявителя по указанию в документах такого параметра как «средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений».

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

При выяснении всех существенных обстоятельств данного спора суду следует установить все факты, влияющие на реальную возможность реализации обществом МИП.

В соответствии с пунктом 1.3.4 Порядка № 3419 декларация инициатора проекта - это документ, составленный инициатором проекта по форме, содержащей сведения об инициаторе проекта, проекте и обязательствах инициатора проекта, согласно приложению к указанному Порядку.

Раздел III формы декларации (сведения о проекте) предусматривает указание инициатором проекта, в том числе: общей площади индивидуальных жилых домов, жилых объектов блокированной застройки и (или) многоквартирного дома (многоквартирных домов), строительство которых предполагается в рамках проекта; общей суммы инвестиций, предусмотренных проектом; доли кредитных (заемных) средств при реализации проекта.

Согласно подпункту 15 пункта 5 Порядка № 3419 к обращению инициатора проекта прилагается, в том числе, документ, подтверждающий наличие собственных и (или) привлекаемых для реализации проекта средств в размере заявленных инвестиций (гарантийное письмо, копия соглашения о намерениях финансирования проекта, справка банка, обслуживающего инициатора проекта, об оборотах по расчетным и валютным счетам за период один год до даты направления ходатайства (обращения к Губернатору Новосибирской области) в разбивке по месяцам, копия договора займа, копия кредитного договора, иной документ, подтверждающий возможность финансирования проекта).

Учитывая цель предоставления земельного участка без проведения торгов -реализация МИП, связанного со строительством жилья, сведения об объеме планируемых инвестиций и о количестве запланированного к строительству жилого фонда составляют экономическую и социальную основу проекта, являются его базовыми целевыми характеристиками, поэтому нуждаются в проверке достоверности применительно к подпункту «б»  пункта 3.4 Порядка № 3419.

Заявитель не соглашается с  использованием мэрией данных Федеральной службы государственной статистики для определения себестоимости строительства 1 кв. м. жилья, ссылается на то, что показатели средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади определены на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, обществом для реализации МИП будут привлекаться заемные денежные средства.

Мэрия ссылается на то, что заявитель не располагает денежными средствами, наличие которых предполагается у инициатора МИП, что заявителем не представлено доказательств возможности строительства по стоимости 1 кв.м жилья по данным общества.

Методика осуществления такой проверки Порядком № 3419 не определена, но, исходя из сути реализуемых мероприятий, предполагает оценку наличия у инициатора проекта собственных и (или) привлекаемых для реализации МИП средств в размере заявленных им инвестиций, а также их релевантность запланированному объему строительства.

В соответствии с пунктом 1.3.3 Порядка № 3419 инициатор проекта - юридическое лицо (юридические лица), обращающееся (обращающиеся) в мэрию с ходатайством и соответствующее (соответствующие) требованиям, установленным постановлением Правительства Новосибирской области, в том числе соблюдение юридическим лицом нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 № 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика» (абзац 6 пункта 1.3.3 Порядка).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 № 1683 установлены следующие нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика: получившего разрешение на строительство после 01.07.2018: норматив обеспеченности обязательств - не менее 1; норматив целевого использования средств - не более 1; норматив размера собственных средств застройщика - не менее 10 процентов планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Правила расчета норматива размера собственных средств застройщика утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 № 673.

Этот норматив определяется ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.

Размер собственных средств застройщика исчисляется в виде разницы между величиной принимаемых к расчету активов и величиной принимаемых к расчету обязательств. Показатели, отраженные на забалансовых счетах, в расчетах не учитываются.

В соответствии с представленными ходатайствами и декларациями ООО «Строй-Арт» при реализации масштабных инвестиционных проектов: по территории № 7 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 руб. на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: 

<

...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 444 126 000 руб.; доля кредитных средств -444 126 000 руб.

В соответствии с представляемыми сведениями о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика за 9 месяцев 2021 г. строка 4 информации о размере собственных денежных средств застройщика не содержит. 

При этом общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами составляет 2 810 950 000 руб. Исходя из расчета, минимальный размер собственных средств застройщика должен составлять 281 095 000 руб.

Как следует из представленного бухгалтерского баланса на 30 сентября 2021 г. ООО «Строй-Арт» данными денежными средствами не располагает. На указанную дату на расчетном счете организации имелось лишь 2 000 000 руб.

Кроме того, по сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 г. составляет 54 120,00 руб. 

Расчет был произведен путем сопоставления объема инвестиций с площадью заявленных к строительству многоквартирных домов.

При этом по данным общества себестоимость строительства 1 кв.м. составит по территории № 7 - 22 065,54 руб.

В связи с изложенным, обоснованными являются доводы жалобы, что строительство объектов капитального строительство с указанным расчетом стоимости 1 кв.м. в указанный бюджет строительства осуществить невозможно, в связи с чем обществом в нарушение подпункта подпункту «б» пункта 3.4 Порядка представлена недостоверная информация.

При этом недостоверность заключается в экономически необоснованном соотношении обязательных к указанию сведений об общей площади предполагаемого строительства и общей сумме инвестиций, а не полученного на их основе расчетного значения себестоимости строительства.

 Тот факт, что среднерыночные показатели себестоимости строительства получены заинтересованным лицом из находящихся в общем доступе сведений официальной статистики, а не из данных Единой информационной системы жилищного строительства, не порочит правильности оспариваемых обществом выводов, поскольку соответствующую информацию, отвечающую критерию публичной достоверности, можно отнести к категории общеизвестной (часть 1 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Доказательств того, что  общество располагает ресурсами, позволяющими снизить себестоимость строительства, осуществить строительство, не представлено.

Кроме того, апелляционный суд учитывает то обстоятельство (заявлено представителем мэрии), что принято постановление Правительства Новосибирской области от 11.07.2023 № 290-п, согласно которому в отношении территорий, испрашиваемых обществом, принято решение о комплексном развитии незастроенной территории, что это исключает предоставление территорий обществу в целях реализации МИП.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для признания незаконным отказа мэрии по заявленному обществом ходатайству о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м. в Первомайском районе города Новосибирска.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции, на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины по заявлению относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями  258, 268, 270, 271, пунктом 2 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд   

 

                                      П О С Т А Н О В И Л:

 

Апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска  удовлетворить.

Решение от 01.12.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-15154/2022  отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» отказать.

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

 

Председательствующий                                                          С. В. Кривошеина 

 

Судьи                                                                                        О. О. Зайцева

 

                                                                                                   А. Ю. Сбитнев