ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-29297/2024

город Ростов-на-Дону

09 апреля 2025 года

15АП-1098/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Крахмальной М.П.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Миненок А.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Штукиной Вероники Витальевнына решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 10.12.2024 по делу № А32-29297/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1(ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства  по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)при участии третьего лица: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – ответчик) о признании расторгнутым договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 25.10.2021 N 23-09/6385, заключенного между истцом и ответчиком, с 26.07.2023 (л.д. 8).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2024 в иске отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что выводы суда основаны на неверном толковании норм права и фактических обстоятельств. Ссылаясь на положения п. 7 ст. 448 ГК РФ заявитель указывает, что спорный договор подлежит расторжению. 

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.             

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25 октября 2021 года между территориальным управлением (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор), на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 5 октября 2021 года N ЭЭАП-3, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 23-09/6385 (далее - Договор).

Предметом торгов и заключенного в результате их проведения договора аренды земельного участка являлось право аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, площадью 5 561 кв. м, адрес: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Спорт».

В настоящее время в границах земельного участка располагается объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 23:37:1006000:13568, общей площадью 459,6 кв. м.

01 сентября 2023 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 23:37:1006000:13568, общей площадью 459,6 кв. м, расположенного земельном участке с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 расположенном по адресу: РФ, 

<

...>.

Пунктом 5.1 Договора, Арендатор имеет право досрочно, по минованию надобности в Участке, расторгнуть Договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора.

Руководствуясь указанным пунктом Договора, истцом 25.04.2023 направлено соответствующее предложение в адрес Арендодателя, однако ответом от 25.08.2023 N 23-03/19581 территориальным управлением отказано в расторжении договора аренды, сославшись на пункт 5.1.4 Договора.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с иском.

При принятии судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По общему правилу, обращаясь с иском или заявлением, заинтересованное лицо в первую очередь должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ защиты приведет к восстановлению его нарушенного права.

Если удовлетворение иска (заявления) не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках конкретного дела иск (заявление) у заинтересованного лица отсутствует (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03 и от 23.08.2005 N 3668/05).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1, 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставленное Гражданским кодексам Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, пунктом 5.1 Договора, Арендатор имеет право досрочно, по минованию надобности в Участке, расторгнуть Договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора.

Истцом 25.04.2023 направлено соответствующее предложение в адрес ответчика. Письмом от 25.08.2023 N 23-03/19581 территориальным управлением отказано в расторжении договора аренды, сославшись на пункт 5.1.4 Договора.

Вместе с тем, в границах земельного участка располагается объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 23:37:1006000:13568, общей площадью 459,6 кв. м.

01 сентября 2023 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 23:37:1006000:13568, общей площадью 459,6 кв. м, расположенного земельном участке с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 расположенном по адресу: РФ, 

<

...>.

Право собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером 23:37:1006000:13568 зарегистрировано в ЕГРН, запись государственной регистрации права от 19.03.2024.

Так, в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением ФИО2 права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 23:37:1006000:13568, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, к последнему перешли права и обязанности арендатора земельного участка независимо от переоформления договора аренды.

Таким образом, суд пришел к выводу, что истец не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку в настоящее время не является стороной сделки.

Ссылка истца на положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонена судом первой инстанции.

В пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако, в рассматриваемом случае право на пользование земельным участком перешло к ФИО2 в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не противоречит требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 по делу N А53-30699/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2019).

На основании изложенного в удовлетворении иска отказано.

Исходя из предпосылки о том, что права и обязанности арендатора в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, перешли  к новому собственнику, то есть договор является действующим, вывод суда о том, что предприниматель является ненадлежащим истцом, допустим.

Вместе с тем, апелляционный суд исходит из того, что договор прекратил свое действие до передачи права собственности на объект недвижимости и вопрос об обязательствах нового собственника в отношении земельного участка, на котором данный объект расположен, определяющего значения не имеет.

Договор заключен на срок менее 5 лет.

Суд учитывает, что после направления уведомления предпринимателем 25.04.2023 и до заключения 01.09.2023 договора купли-продажи объекта недвижимости прошло более 90 дней.

 В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Согласно п. 5.1 договора арендатор имеет право досрочно, по минованию надобности в земельном участке, расторгнуть настоящий договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение арендодателю о расторжении договора.

Учитывая условия договора и положения статьей 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу, что истец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. 

Для расторжения договора в одностороннем порядке истец обязан выразить свою волю в соответствующем уведомлении, указав ответчику на расторжение договора в одностороннем порядке. 

При этом договор считается расторгнутым (договор прекращается) с момента получения соответствующего уведомления (в данном случае по истечении 90 календарных дней в соответствии с п. 5.1 договора). Уведомление от 25.04.2023  содержит волю истца на односторонний отказ от договора («расторгнуть договор аренды…»), данное уведомления получено ответчиком (направлено через личный кабинет арендатора на интернет ресурсе Росимущества, зарегистрировано 25.04.2023), что последним не оспаривается. 

Таким образом, поскольку истец выразил свою волю к отказу от договора в одностороннем порядке, с учетом положений п. 5.1 договора таковой следует считать расторгнутым с момента истечения 90 календарных дней после получения первого уведомления с 26.07.2023. 

Несогласие ответчика с тем, что договор расторгнут досрочно, не изменяет того факта, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке, поскольку эта возможность предусмотрена договором, и истец при его расторжении действовал в соответствии с его условиями.

При этом суд полагает возможным ограничиться констатацией факта прекращения договора в мотивировочной части судебного акта, без отмены судебного акта суда первой инстанции.

В случае, если стороны расторгли договор, они могут требовать от суда последствий его расторжения (Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"), но не расторгнуть его еще раз. И не могут требовать от суда констатации его расторжения - так как в этом случае суд фиксирует факт, что не является задачей судопроизводства по предоставлению защиты в рамках искового производства (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.08.2023 N Ф02-3014/2023 по делу N А69-2955/2021, от 18.03.2024 N Ф02-445/2024 по делу N А33-31230/2022 и др.).

В данном случае о применении последствий расторжения договора не заявлено, права истца гарантированы констатацией судом факта расторжения договора в мотивировочной части постановления. Обязательной силой обладает все решение, именно поэтому за ним признается свойство преюдициальности установленных обстоятельств.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2024 по делу № А32-29297/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

                                                                                                        М.П. Крахмальная