Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44728/19

03 октября 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 25 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

АО "ПСО-13"      к АО "НИИЭМ" о взыскании

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "ПСО-13" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском  к АО "НИИЭМ" (далее – ответчик) о взыскании неустойки в размере 100000 руб., убытков  в размере 23812200 руб. 33 коп., расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Главы  Истринского муниципального района № 1746/6 от 23.06.2008 установлено АО "НИИЭМ" подготовить проект планировки территории земельного участка под размещение жилых домов.

Между администрацией Истринского муниципального района и ОАО «НИИЭМ» заключено соглашение о намерениях от 15.09.2011 № 4359, предметом которого являлась реализация проекта по застройке многоквартирного жилого дома между улицами Кирова и 25 лет Октября в г. Истре Московской области. 

Как следует из выписки из протокола №11 заседания Градостроительного совета Истринского муниципального района МО от 20.11.2009 г., градостроительного плана от 05.10.2011г., положительного заключения экспертизы от 2012r., а также соглашения о намерениях № 4359 от 15.09.2011, заключенного между АО "НИИЭМ" и Администрацией Истринского муниципального района, схемы расположения земельных участков, участок строительства включал в себя следующие земельные участки:

- площадью 1601,0 кв. м, 1342,0 кв. м и 2508,0 кв. метров

- площадью 1167 кв. метров и 1339 кв. метров

- площадью 1463 кв. метров и 1872 кв. метров. 

Пунктом 1.6 соглашения о намерениях № 4359 от 15.09.2011 АО "НИИЭМ" приняло на себя обязательства изменить вид разрешенного использования земельных участков и оформить право собственности на них.

10 января 2012 года АО «ПСО-13» и АО «НИИЭМ» заключили договор на передачу и обеспечение функций заказчика № 01-12/4-П, согласно которому ответчик передает, а истец принимает на себя основные функции заказчика.

Согласно п.2.2.1 договора № 01-12/4-П ответчик обязался оформить документы об отводе земельных участков под строительство и передать истцу указанные земельные участки строительства в аренду (п.2.2.6). Дополнительно пунктом 2.2.6 договора № 01-12/4-П установлено, что срок оформления земельных участков не должен препятствовать строительству и приносить материальный ущерб истцу.

Согласно разделу №1 договора истец обязался передать ответчику следующие земельных участков, для строительства I очереди:

- земельный участок площадью 508 кв.м., кадастровый №50:08:0010203:88, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: 

<

...>;

- земельный участок площадью 1342 кв.м., кадастровый №50:08:010203:0055, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, адрес объекта: 

<

...> д.З;

- земельный участок площадью 1601 кв.м., кадастровый №50:08:010203:0085, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, адрес объекта: 

<

...>;

- земельный участок площадью 508 кв.м., кадастровый №50:08:0010203:60, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: 

<

...>.

На основании п. 2.2.6. Договора № 01-12/4-П стороны заключили договор аренды земельных участков № 1/12Ар от 27.02.2012 для возведения истцом многоквартирного дома. Пунктом 4.2.1 договора № 1/12Ар ответчик обязался передать земельные участки под строительство в срок не позднее трех дней после подписания договора.

Истец указывает, что ответчиком нарушены сроки передачи земельных участков. Земельные участки площадью 1601,0 кв. метра,  1342,0 кв. метра и 2 участка по 508 кв. метров переданы по акту приема-передачи 27 февраля 2012 года. Причем 2 участка площадью по 508 кв. метров  на момент их передачи не прошли изменение вида разрешенного использования и в их отношении был установлен вид разрешенного использования - для «индивидуального жилищного строительства».

Изменение вида разрешенного использования двух участков площадью 508 кв. метра и их передача истцу произошло 14 августа 2012 года, что подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды № 1/12Ар от 18.07.2012г. Просрочка составила 6 месяцев.

Также по договору аренды № 1/12Ар от 18.07.2012 ответчик передал для строительства Истцу:

 20 марта 2014 года (в соответствии с датой внесения сведения в ЕГРН)  земельный участок площадью 1090 кв. метров по дополнительному соглашению №1 от 05.03.2014. Просрочка по передаче участка составила свыше 2 лет;

14 марта 2017 года - земельные участки площадью 1480 кв. метров и 805 кв. метров по дополнительному соглашению от 02.03.2016. Просрочка по передаче участков составила свыше 4 лет.

В отзыве ответчик указывает, что месторасположение I очереди строительства также отражено в ЕГРН, согласно сведениям которого, I очередь располагается на земельных участках с кадастровыми номерами 50:08:010203:0055 площадью 1342 кв.м.  и 50:08:010203:0085 площадью 1601 кв. метров

До завершения строительства I очереди, по инициативе АО «ПСО-13», стороны совместно обратились письмом №108 от 13.02.2013 в администрацию с просьбой разрешить разделить II очередь строительства на две стадии, а именно: строительство двух 14-ти этажных блок-секций, строительство подземной автостоянки и благоустройство территории.

20.03.2013 истцом было получено разрешение на строительство II очереди (двух 14-этажных блок-секций) №RU 50504103-76 от 20.03.2013г.

05.03.2014 дополнительным соглашением №1 стороны внесли изменения в договор, согласовав передачу ещё одного земельного участка для возведения на нём II очереди строительства, со следующими характеристиками:

- земельный участок площадью 1090 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для многоэтажного жилищного строительства, с кадастровым номером 50:08:0010203:582, расположенный по адресу: Московская область, городское поселение Истра, 

<

...> Октября, д.2 «А».

Земельный участок был передан Ответчиком и принят Истцом 05 марта 2014 года по Акту приема-передачи. Истец ошибочно считает, что просрочка по передаче указанного участка составила свыше 2-х лет.

Указанный земельный участок был приобретен АО «НИИЭМ» по договору купли-продажи от 06.06.2013г., заключенному с гражданами Дояр Л.М. и ФИО2 Имел вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, а также расположенную на нём часть жилого дома. Государственная регистрация договора произведена 11.06.2013г., что соответствует дате возникновения права собственности АО «НИИЭМ» на указанный участок. Ранее даты приобретения земельного участка по указанному договору купли-продажи АО «НИИЭМ» не имело законных прав на распоряжение данным участком. Кроме этого, стоит отметить, что проектной документацией предусмотрено, что заказчик-застройщик после ввода в эксплуатацию первой очереди жилого дома осуществляет: переселение жильцов ул. Кирова, д.5; ул.25 лет Октября, д.2 и 2А в квартиры 1 очереди строительства жилого дома. То есть, еще до ввода в эксплуатацию I очереди строительства АО «НИИЭМ» осуществило выкуп земельного участка и передачу его Истцу для строительства II очереди.

О необходимости переселения жильцов Истцу было заведомо известно, т.к. разработчиком проектной документации явился Истец и именно им данное положение включено в проектную документацию. Таким образом, обязательство АО «НИИЭМ» по выкупу и передаче земельных участков Истцу является встречным по отношению к обязательству Истца о переселении жильцов в квартиры I очереди.

02.06.2016 между истцом и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение №3, в рамках которого истцом были приняты по акту приема-передачи от ответчика следующие земельные участки:

- земельный участок площадью 1480 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), с кадастровым номером 50:08:0010203:593, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, д.2.

- земельный участок площадью 805 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), с кадастровым номером 50:08:0010203:684, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, д.2 «А».

Указанные земельные участки были переданы ответчиком истцу после их покупки у физических лиц в рамках договоров купли-продажи и получения ответчиком постановлений администрации №3474/6 и №3475/6 от 02.06.2016г. об изменении вида разрешенного использования участков.

Согласно сведениям ЕГРН II очередь строительства располагается в пределах земельных участках с кадастровыми номерами 50:08:010203:0085, 50:08:0010203:582, 50:08:0010203:597 (получен истцом 23.06.2014). II очередь строительства (две 14-эгажные секции) введена в эксплуатацию 17.04.2017г. на основании разрешения №RU50-44-7918-2017.

При заключении договора №01-12/4-П от 10.01.2012 Истец владел полной информацией о состоянии земельных участков приходящихся под строительство и о том, что на дату заключения указанного договора частично участки принадлежат физическим лицам. О необходимости выкупа земельных участков также сказано в п. 1.5 Соглашения о намерениях. При этом, выкуп земельных участков и снос жилых домов, находящихся на них, неразрывно был связан с переселением жильцов частных домов в жилые помещения расположенные в I очереди строительства.

 Ответчик указывает, что обязанность по изменению вида разрешенного использования земельных участков в рамках Договора №01-12/4-П от 10.01.2012 на себя не брал. Вопрос об изменении вида разрешенного использования регламентировался соглашением о намерениях №4359 от 15.09.2011г., функции и обязательства АО «НИИЭМ» по которому были переданы и приняты АО «ПСО-13», разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 1- й очереди получено 30.06.2014 г., а 28 августа 2014 года по актам приема-передачи объекты долевого строительства были переданы инвесторам (участникам долевого строительства). 27.10.2015г. произошла первая государственная регистрация права собственности. С учетом содержания соглашения о намерениях, изменение вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных для возведения 2 очереди строительства предполагалось после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства, расселения в квартиры, в том числе возведенные в 1 очереди строительства, освобождении земельного участка 2 очереди в связи с расселением, и изменения его вида разрешенного использования.   

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Положениями статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истец, заявляя требование о взыскании неустойки, ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной передаче участков для целей строительства.

Вместе с тем, оценив в совокупности доказательства по делу, действия сторон, суд приходит к выводу, что нарушения, влекущие обязанность ответчика выплатить истцу неустойку, материалами дела не подтверждаются. 

05 марта 2014 года дополнительным соглашением №1 стороны внесли изменения в договор, согласовав передачу ещё одного земельного участка для возведения на нём II очереди строительства, со следующими характеристиками:

- земельный участок площадью 1090 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для многоэтажного жилищного строительства, с кадастровым номером 50:08:0010203:582, расположенный по адресу: Московская область, городское поселение Истра, 

<

...> Октября, д.2 «А».

Земельный участок был передан ответчиком и принят истцом 05 марта 2014 года по акту приема-передачи. 

Также суд отмечает, что проектной документацией предусмотрено, что заказчик-застройщик после ввода в эксплуатацию первой очереди жилого дома осуществляет: переселение жильцов ул. Кирова, д.5; ул.25 лет Октября, д.2 и 2А в квартиры 1 очереди строительства жилого дома.

Остальные участки были переданы истцу без наличия нарушений, что подтверждается материалами дела. 

Также суд не принимает довод истца о просрочке в передаче квартир в первой и во второй очереди в связи с просрочкой передачи и изменения вида разрешенного использования земельных участков ответчиком. 

В обоснование данного довода истец ссылается, в том числе на уведомление управления Росреестра по МО от 01.09.2014г.№08-84/2014-175 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с гр. ФИО3, уведомление №08/066/2012- 320 от 20.06.2012г. о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве с гр. ФИО4, уведомление Министерства строительного комплекса МО от 09.03.2017г. об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, из содержания указанных уведомлений не следует, что изменение вида разрешенного использования  части земельных участков не было произведено по вине ответчика в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств по договору 01-12/4-П от 10.01.2012.

Иные доводы истца также судом рассмотрены и признаны не соответствующими содержанию договора, а также конклюдентным действиям сторон. 

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, суд не принимает довод истца о наличии просрочки свыше двух лет и необходимости применения условий п. 6.3 договора на передачу функций заказчика № 01-12/4-П, согласно которому в случае нарушения обязательств по договору, если эти нарушения привели к нарушению сроков строительства или сдачи объекта в эксплуатацию, претензиям со стороны инвесторов или иным убыткам для заказчика – застройщика, технический заказчик (ответчик по настоящему делу) уплачивает заказчику-застройщику неустойку в сумме 100 тысяч рублей, а также компенсирует эти убытки. 

При таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит. 

Также истцом заявлено требование о взыскании убытков.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Как разъяснил ВАС РФ в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Согласно разъяснениям, данным в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В пунктах 4 и 5 названного Постановления разъяснено, что согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Ответчик в отзыве и в судебном заседании заявил о пропуске срока исковой давности. 

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что, с учетом дат заключения соглашений о неустойке (самая ранняя - 30.09.2016), вступления в законную силу судебных решений о взыскании неустойки с истца в пользу инвесторов и исполнения этих решений, исходя из формулировки содержания п. 6.3 договора 01-12/4-П от 10.01.2012, срок исковой давности истцом не пропущен.

Истцом не доказано наличие причинной связи между действиями ответчика и возникновением у истца обязательств по выплате денежных сумм инвесторам. 

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования  не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения

Судья                                                                                      Ю.С. Петропавловская