АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6914/2020

г. Краснодар

20 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в заседании от истца – акционерного общества «Санаторий "Кудепста"» – ФИО1 (доверенность от 01.06.2022), в отсутствие представителей ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Ятрань-оценка», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 по делу № А32-6914/2020,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Санаторий "Кудепста"» (далее – общество, санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 № 4900001231 земельного участка площадью 30 300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304023:60, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Хостинский, Сухумское шоссе, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория «Кудепста» (далее – земельный участок, договор аренды, дополнительное соглашение).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ятрань-оценка».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022, иск удовлетворен.

Не согласившись с решением и постановлением, администрация обратилась в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты по настоящему делу и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе администрация указывает на то, что арендная плата определена на основании отчета об определении ее рыночной величины от 07.02.2017 № 17/02-16, подготовленного ООО «Ятрань-оценка». Общество не доказало существенное изменение обстоятельств из которых исходили стороны или существенное нарушение условий администрацией. Истец, подписав дополнительное соглашение, положения которого оспариваются в настоящем деле, согласился со всеми его условиями. Основания для внесения изменений в порядок расчета арендной платы отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Представитель общества возражал против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил судебные акты оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятия обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителя общества, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено и следует из материалов дела, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и санаторий «Кудепста» (арендатор) 15.12.1998 заключили договор № 1231 (уточненный впоследствии сторонами как 4900001231) аренды земельного участка площадью 30 300 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория по ул. Сухумское шоссе, 33 в Хостинском районе, из них под застройками – 15 150 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений – 15 150 кв. м. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0304023:60.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке расположены объекты недвижимости: резервуар для питьевой воды площадью 78,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1652, здание водолечебницы санатория «Кудепста» площадью 293,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1471, резервуар для питьевой воды площадью 27,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1653, здание спального корпуса № 1 санатория «Кудепста» площадью 2480,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1488, здание спального корпуса № 2 санатория «Кудепста», площадью 1226,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0304023:1302, нежилое здание площадью 1031,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304023:1156, здание лечебного корпуса санатория «Кудепста» площадью 440,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1473, здание котельной площадью 53,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1466, здание административного корпуса санатория «Кудепста» площадью 560,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1489, здание гаража на 7 машина-мест площадью 208 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:1490.

9 апреля 2009 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок.

С 02.08.2016 в действие вступило постановление администрации от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699).

Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Пунктами 1 – 5 данного постановления размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Размер годовой арендной платы в отношении земельного участка установлен на основании Отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.02.2017 № 17/02-16, подготовленного ООО «Ятрань-оценка» и составил 3 632 370 рублей (расчет оценщика 242 158 000 (рыночная стоимость) х 1,5% (расчетная ставка)).

Администрация и общество 17.02.2017 заключили дополнительное соглашение, которым внесли изменения в пункт 2.2. договора аренды от 15.12.1998 № 4900001231. Пунктом 1 соглашения установлено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок от 10.02.2017 № 17/02-16 и составляет 3 632 370 рублей. Данный порядок исчисления арендной платы устанавливается с 07.02.2017 (пункт 2 соглашения).

Общество, полагая определенный в дополнительном соглашении размер арендной платы незаконным, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с постановлением № 1699 должен быть рассчитан следующим образом: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (расчетная ставка) = 1 612 485 рублей (годовой размер арендной платы), а указание в пункте 2 дополнительного соглашения на исчисление арендной платы, установленной пунктом 1 соглашения с «07.02.2017» не имеет правового основания.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами дополнительно пояснив, что размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 подлежит исчислению с применением принципа № 7 определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – постановление № 582): до 11.08.2017 в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (согласно постановлению № 1699); с 12.08.2017 в размере земельного налога.

Суд округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления № 73, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

При анализе условий договора аренды, заключенного до введения в действие Земельного кодекса, суды обоснованно обратили внимание на содержание пункта 2.4, в котором закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Как видно из материалов дела, в дополнительном соглашении арендодатель определил размер арендной платы, сославшись на отчет об оценке от 10.02.2017 № 17/02-16 и постановление № 1699, пунктами 2 и 7 которого установлен порядок определения данной платы, рассчитываемой в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы суды правомерно заключили, что рыночная стоимость, указанная в отчете от 10.02.2017 № 17/02-16, определена с нарушением норм Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не могла быть использована для расчета размера арендной платы в отношении спорного участка, указанного в пункте 1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением № 582 (далее – Основные принципы). Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (вступившим в силу 12.08.2017) Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим учет наличия установленных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 указано, что поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Суды, установив противоречащие между оспариваемыми пунктами дополнительного соглашения и нормативно установленным порядком определения размера годовой арендной платы, пришли к верному выводу, что пункты 1, 2 дополнительного соглашения являются ничтожными.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В связи с этим суд округа приходит к выводу, что материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, содержащиеся в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Основания для изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения вынесенных по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 по делу № А32-6914/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

Т.Н. Драбо 

 

В.Е. Епифанов