ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-786/2024

город Ростов-на-Дону

20 августа 2024 года

15АП-11436/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 25.12.2023, удостоверение адвоката №5333;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2024,

рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М»

на решение Арбитражного суда Ростовской области         от 20.06.2024 по делу № А53-786/2024 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М»          (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, общество, ООО «Альфа-М») об обязании заключить дополнительные соглашения № 1 от 01.11.2022 и № 2 от 01.11.2023.

            Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2024 исковые требования удовлетворены: суд обязал ООО «Альфа-М» заключить с ИП ФИО3 дополнительное соглашение №1 от 01.11.2022 к договору аренды нежилого помещения №АМ-2626-10/2020 от 15.07.2020 об увеличении постоянной арендной платы до 77 175 руб. с 01.11.2022 и дополнительное соглашение №2 от 01.11.2023 к указанному договору об увеличении постоянной арендной платы до 81 034 руб. с 01.11.2023 в редакциях, предложенных истцом. С ООО «Альфа-М» в пользу ИП ФИО3 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ООО «Альфа-М» указывает, что договор аренды от 15.07.2020 № АМ-2357-10/2020 не содержит положений, дающих арендодателю право на одностороннее повышение арендной платы ежегодно на коэффициент индексации, а также обязанности арендатора соглашаться с повышением размера арендной платы. Также стоит учесть, что п. 3.2 договора предусматривает именно пересмотр арендной платы, который включает как повышение, так и понижение арендной платы. При учете положений ст. 9, 421 ГК РФ, а также ввиду равноправности сторон, предусмотренной формулировкой п. 3.2 договора, что любая из сторон может выступить инициатором пересмотра размера арендной платы, можно прийти к выводу, что данный процесс носит консенсуальный характер и должен учитывать волеизъявление обеих сторон и оформляется дополнительным соглашением. Судом неверно истолкованы положения ст. 431 ГК РФ. Значение слов и выражений «возможно», «пересмотр», «предложение об изменении», содержащихся в п. 3.2 договора, в своем буквальном толковании не могут быть восприняты как гарантия изменения размера арендной платы, и тем более исключительно в сторону увеличения. Кроме того, ООО «Альфа-М» обращает внимание арбитражного суда на то обстоятельство, что общество арендует несколько нежилых помещений как на территории города Шахты, так и на других территориях Российской Федерации, при этом порядок пересмотра размера арендной платы (постоянной части) по каждому объекту, аналогичен рассматриваемому. Следовательно, у ООО «Альфа-М» имеется практика применения указанного пункта в арендных правоотношениях, где в каждом случае, согласно действительному смыслу п. 3.2, повышение арендной платы (а равно её понижение) допускаются исключительно по соглашению между сторонами договора. Стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, а доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суд не вправе рассматривать вышеуказанный иск. Суд применил законодательство, не подлежащее применению (п. 11 информационного письма ВАС РФ от 11.01.22 № 66) и не применил практику, подлежащую применению (п. 9 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Суд не выяснил для кого из сторон «аренда» нежилого помещения является профессиональной деятельностью. Судом неверно истолкованы нормы п. 3 ст. 453 ГК РФ. При вынесении решения суд не дал оценки заключению о рыночной стоимости арендной платы за помещение. В соответствии с отчетом № 2024/05/13-06 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за часть нежилого здания на первом этаже (Ч32:К.2,2А,2Б,5) (общая площадь 124,8 кв.м) адрес: 

<

...>, рыночная стоимость величины арендной платы за вышеуказанное помещение составляет 58 763 руб. в месяц. Вышеуказанная оценка произведена по текущему состоянию помещения после ремонта, осуществлённого ООО «Альфа-М». При этом в соответствии с п. 3.1 договора аренды от 15.07.2020 № АМ-2626-10/2020 текущий размер арендной платы составляет 70 000 руб.

К апелляционной жалобе приложены новые доказательства, а именно договоры аренды нежилых помещений с иными арендодателями.

            В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

            В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

            Рассмотрев ходатайство ООО «Альфа-М» о приобщении к материалам дела новых доказательств, апелляционная коллегия отказала в его удовлетворении.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обоснование невозможности представления договоров аренды нежилых помещений с иными арендодателями в суд первой инстанции ответчиком в апелляционной жалобе не приведено. ООО «Альфа-М» о судебном процессе было надлежащим образом извещено. Дело рассматривалось в суде первой инстанции 6 месяцев (иск подан 15.01.2024, дело рассмотрено 06.06.2024), соответственно, у ответчика имелась возможность представить данные документы.

Поскольку апеллянтом не обоснована уважительность причин не представления договоров аренды нежилых помещений с иными арендодателями при рассмотрении дела в суде первой инстанции, постольку апелляционный суд отказал в приобщении к материалам дела новых доказательств на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО3(арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №АМ-2626-10/2020 от 15.07.2020, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание на первом этаже (чз2:к.2,2а,2б,5), общей площадью 124,8 кв.м, являющего частью нежилого здания общей площадью 191,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание, этаж №1, с кадастровым номером: 61:59:0030444:1345, находящееся по адресу: 

<

...>, при этом план помещения указан в приложении №1 к договору (п.1.1 договора).

Срок аренды по договору – 10 лет (п. 5.1 договора). 

В соответствии с п. 1.2 договора арендодатель является собственником помещения, о чем в ЕГРН 08.08.2014 сделана запись регистрации №61-61-49/099/2014-816, тогда как арендатор обязуется использовать помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим (п. 1.3). 

Как усматривается из условий договора, и в частности из п. 3.1 договора, арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. 

При этом согласно п. 3.1.1 договора, размер постоянно части арендной платы составляет 70 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, без НДС, включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения и рассчитывается за неполный календарный месяц, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. 

В свою очередь, переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показателей счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений (п. 3.1.2 договора). 

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ростовской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора. 

Текст типового договора аренды нежилого помещения для использования в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другими предложен арендатором. 

Во исполнение заключенного договора 27.10.2020 сторонами подписан акт приема-передачи указанного нежилого помещения (приложение №2 к договору). Арендатор принял помещение в свое владение, пользовался им, платил арендную плату, претензий к арендодателю в соответствии с исполнением договора в период его действия не предъявлял. 

01.09.2022, основываясь на условии пункта 3.2 договора, арендодатель направил в адрес арендатора письмо о необходимости увеличения постоянной части арендной платы с 70 000 руб. до 77 175 руб. ежемесячно, что соответствует увеличению 5% в год с момента принятия арендатором помещения во временное владение и пользование, начиная с 01.11.2022, путем подписания дополнительного соглашения №1 от 01.11.2022.

На данное письмо ООО «Альфа-М» был дан отказ в увеличении арендной платы в связи с негативными факторами в предпринимательской деятельности на рынке и общим нестабильным положением в экономике. При этом арендатор указал, что условия об арендной плате, включая ее повышение, изменяются только при наличии обоюдного волеизъявления сторон, а поскольку оно не достигнуто, дополнительное соглашение №1 от 01.11.2022 не подлежит подписанию. 

В 2023 году истец снова обратился к ответчику с требованием о необходимости увеличения постоянной части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в Ростовской области за период действия договора аренды. В частности, арендатору было повторно предложено подписать дополнительное соглашение №1 от 01.11.2022 об увеличении постоянной части арендной платы с 70 000 руб. до 77 175 руб. ежемесячно, а также дополнительное соглашение №2 от 01.11.2023 об увеличении постоянной части арендной платы с 77 175 руб. до 81 034 руб. ежемесячно, что соответствует ее увеличению на 5% в год на основании п. 3.2 договора. 

Однако в письме от 21.11.2023 ООО «Альфа-М» ответило отказом на повышение арендной платы, равно как на предложение о досрочном расторжении договора, в котором арендатор не заинтересован. Как усматривается из данного ответа, ответчик ссылается на то, что включение в договор аренды условия п. 3.2 не является правом арендодателя на одностороннее увеличение ставки арендной платы или же согласованным механизмом повышения ставки арендной платы, или же согласованной индексацией. Более того, по мнению ответчика, ни законом, ни договором не установлено императивное (обязательное) ежегодное повышение арендной платы в одностороннем порядке, а, следовательно, арендодатель не может понудить арендатора заключить подобные дополнительные соглашения к договору аренды без волеизъявления последнего. Как указал ответчик, поскольку стороны договора аренды не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрения суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор также недопустимо. В свою очередь, относительно порядка изменения арендной платы и рассчитанной арендодателем суммы повышения арендной платы арендатор не возражал. 

Ссылаясь на данные обстоятельства и полагая, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительных соглашений о повышении арендной платы, истец обратился в суд с иском.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения №АМ-2626-10/2020 от 15.07.2020.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в силу чего суд пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

Спор между сторонами возник относительно возможности внесения изменений в указанный договор аренды в части увеличения размера арендной платы по требованию арендодателя в отсутствие на то согласия арендатора.

Согласно статьям 421 (пункту 1), 445 (пункту 4) Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, в которых указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Исковые требования обоснованы тем, что в силу пункта 3.2 договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ростовской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора. 

Таким образом, данный пункт договора определяет различные варианты изменения постоянной части арендной платы (по соглашению сторон в любое время его действия, по воле одной из сторон договора на индекс потребительских цен с соблюдением предусмотренного в нем порядка).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав условия договора аренды и протолковав его условия о порядке изменения арендной платы в порядке, предусмотренном в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд установил, что пункт 3.2 договора предоставляет арендодателю право на увеличение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на размер процента инфляции, установленный органом статистики Ростовской области, но не более 5%. 

Таким образом, сторонами в пункте 3.2 договора установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке. При этом словесная конструкция данного пункта договора не содержит словосочетаний, подразумевающих вероятность и возможность увеличения платежей по договору (таких, например, как "может производится", "может быть увеличена") исключительно лишь по волеизъявлению всех сторон сделки.

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2006 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее либо твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Вышеизложенное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2010 N 11487/09, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2018 по делу N А57-2946/2018, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019 по делу N А12-4808/2019.

На основании изложенного, изменение истцом размера арендной платы на уровень инфляции является фактически исполнением условий пунктов 3.2 договора и не противоречит нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные условия не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту.

Более того, указанное условие вполне согласуется с целями регулирования и с экономическими интересами сторон, позволяя обеспечить баланс таковых в ситуации существенного резкого роста индекса потребительских цен для арендатора и, в то же время, позволяют компенсировать инфляционные процессы для арендодателя в достаточной мере. Оснований для вывода о двусмысленности такого условия не имеется, при этом, напротив, в случае, если бы стороны имели ввиду возможность пересмотра размера арендной платы во всех случаях только путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору, которая и так у сторон существует в любое время, то не вполне ясным явилось бы условие о пересмотре не чаще одного раза в год, не ранее 365 дней и не более 5% при росте потребительских цен, не достигшем величины 20%. Подобные условия характерны для случаев увеличения размера арендной платы по требованию арендодателя без заключения отдельного соглашения к договору.

Доводы о необходимости применения толкования против истца как наиболее сильной стороны договора также подлежат отклонению. Проект договора был разработан и представлен истцу ответчиком, который в силу специфики своей деятельности по организации продажи товаров посредством множества магазинов на территориях различных регионов не может быть признан непрофессиональным участником отношений применительно к целям аренды помещений для организации таковых. При этом не имеется оснований для вывода о том, что истец необоснованно извлекает выгоду из двусмысленных условий договора с учетом того, что такие условия предложил именно ответчик.

Данные обстоятельства позволили прийти суду первой инстанции к выводу о том, что стороны в пункте 3.2 договора связали себя обязательством по изменению арендной платы посредством подписания дополнительных соглашений.

Факт уклонения общества от подписания дополнительных соглашений подтвержден имеющейся в материалах дела перепиской сторон и не оспорен ответчиком.

Суд установил, что предложенный арендодателем в дополнительных соглашениях новый размер арендной платы соответствует критерию, указанному в пункте 3.2 договора, то есть не превышает уровень инфляции более чем на пять процентов в год. При этом расчет индекса потребительских цен был произведен за весь период действия договора, ввиду отказа ответчика от подписания дополнительных соглашений.

Ссылка апеллянта на отчет № 2024/05/13-06 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за арендованное имущество, подлежит отклонению, поскольку разногласий по вопросу размера арендной платы и порядка ее определения при заключении договора у сторон не возникало.

Более того, установление размера арендной платы исходя из рыночной стоимости объекта аренды, определенной независимым оценщиком, означает изменение исходных данных, из которых стороны исходили при определении размера арендной платы и находится вне обязательств сторон, установленных разделом 3 договора аренды.

Следовательно, для установления размера арендной платы исходя из рыночной стоимости объекта аренды необходимо заключение дополнительного соглашения к договору аренды в соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды N АМ-2626-10/2020 от 15.07.2020 не предусматривает право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, следовательно, определять размер арендной платы в соответствии с ее рыночной стоимостью вопреки позиции арендатора нет оснований.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2024 N 15АП-6818/2024 по делу N А32-45592/2023, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.11.2022 по делу № А01-4306/2021.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной в разделе 3 договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2020 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 3.2 договора и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды. Арендодатель не мог предположить, что пункт 3.2 договора аренды полностью лишает его права изменять размер арендной платы (при росте индекса потребительских цен, характеризующих фактически сложившийся уровень инфляции), то есть основной цели, с которой заключался договор аренды на длительный срок 10 лет, что позволяет признать толкование названного пункта, предлагаемое арендатором несправедливым условием, существенным образом нарушающим баланс интересов сторон.

В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца и обязал ответчика заключить дополнительное соглашение №1 от 01.11.2022 к договору аренды нежилого помещения №АМ-2626-10/2020 от 15.07.2020 об увеличении постоянной арендной платы до 77 175 руб. с 01.11.2022 и дополнительное соглашение №2 от 01.11.2023 к указанному договору об увеличении постоянной арендной платы до 81 034 руб. с 01.11.2023.

Суд апелляционной инстанции согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на правильном толковании условий договора. Конструкция пункта 3.2 договора по своему смысловому содержанию предусматривает именно императивное условие об изменении платы по договору по истечению установленного срока с учетом уровня инфляции, а слова "по двустороннему соглашению" лишь устанавливает форму внесения изменений в договор.

В противном случае, при трактовке договора, предложенного ответчиком, указанный пункт договора был бы вообще нереализуем, поскольку вне зависимости от уровня инфляции арендатор будет возражать против заключения дополнительного соглашения и увеличения арендной платы. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.12.2021 N Ф01-5836/2021 по делу N А43-31148/2020.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в приобщении новых доказательств, приложенных к апелляционной жалобе, отказать.

   Решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2024 по делу № А53-786/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

 

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

 

Т.Р. Фахретдинов