СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                              Дело № А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего                                       Иванова О.А.,

судей                                                                       Зайцевой О.О.,  

                                                                                 ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2 без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(122)) на определение от 20.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 630099, 

<

...>) по заявлению ФИО3 о признании отсутствующим обременения в виде залога на квартиру и признании права собственности на жилое помещение в деле о несостоятельности (банкротстве) должника общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 630099, 

<

...>),

В судебном заседании приняли участие:

лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 по делу №А45-2125/2018 в отношении должника общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (далее по тексту – должник, ООО «Инвестком») введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утверждён – ФИО4. 

17.11.2018 в газете «Коммерсантъ» №212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника – ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Решением арбитражного суда от 11.04.2019 должник – ООО «Инвестком» признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 04.10.2019 года. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на члена Ассоциации «Саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Южный Урал» - ФИО4.

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

16.08.2019 в арбитражный суд поступило заявление ФИО3 (далее – кредитор) о признании отсутствующим обременения в виде залога на квартиру и признании права собственности на жилое помещение двухкомнатную квартиру № 208, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.11.2019 (резолютивная часть объявлена 19.11.2019) признано за ФИО3 право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 208, общей площадью 73,5 кв.м, расположенную на двадцать пятом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:1947, запись о регистрации права собственности за ООО «Инвестком» № 54-54/001-54/001/316/2015-503/1 от 18.01.2016. Признано отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 № 62705/22579/л в части залога на жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 208, общей площадью 73,5 кв.м, расположенную на двадцать пятом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:1947, запись о регистрации залога № 54-54/001-54-54-01/090/2013-288/4 от 18.01.2016.

Не согласившись с вынесенным определением, ПАО Банк «ТРАСТ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 20.11.2019 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ФИО3 в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, применены нормы права, не подлежавшие применению. У кредитора отсутствуют права требования к должнику о передаче жилого помещения. Отсутствуют доказательства передачи денежных средств за квартиру. Нарушены права банка как залогодержателя. Не доказано исполнение кредитором своего обязательства  как участника строительства. Судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о добросовестности участника строительства. Презумпция является опровержимой.  

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 28.02.2019 в отношении ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - «Банкротство застройщиков».

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Настоящий спор подлежал рассмотрению арбитражным судом в деле о банкротстве должника.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Арбитражный суд первой инстанции учитывал разъяснения в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» о том, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. 

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить  недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.

Из представленных в материалы дела документов следует, что  27.05.2014 между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и кредитором (участник) подписан предварительный договор участия в долевом строительстве № 185-Вб2, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный предварительным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № 2 (по генплану) с помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: 

<

...> стр., расположенный на земельным участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и кадастровым номером 54:35:072205:34 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная квартира, строительный № 185, строительная площадь – 76,54 кв.м, общая площадь - 73,88 кв.м., расположенная на двадцать пятом этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену (3 100 000 рублей).

Суд первой инстанции правомерно указал, что воля сторон предварительного договора была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в адрес кредитора, то есть отношения сторон предварительного договора были урегулированы нормами Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Указанный договор содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве согласно статье 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 6.3 предварительного договора, застройщик гарантирует, что до подписания договора, права на объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1, не заложены, не проданы (уступлены), в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены другими обязательствами застройщика и третьих лиц.

27.05.2014 между ООО ПТК «Стройинвест» и ФИО3 заключено соглашение о предоставлении беспроцентного денежного займа № 0185/0017, согласно которому участник долевого строительства предоставил беспроцентный денежный заём в сумме, точно равной стоимости квартиры по предварительному договору, без каких-либо штрафных санкций, а именно 3 100 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Таким образом, участник свою обязанность по оплате за квартиру исполнил полностью.

Права на спорную квартиру были заложены должником по договору залога.

Основной договор долевого участия между застройщиком и кредитором в срок, указанный в предварительном договоре (до ввода дома в эксплуатацию), так и не был подписан, поскольку имел место залог прав на спорную квартиру.

02.07.2015 между ООО «Инвестком», ООО ПТК «Стройинвест» и кредитором подписано соглашение № 94/185-ВБ2 о передаче прав и обязанностей от должника                           ФИО3 по договору участия в долевом строительстве № 3-ВБ2-Н от 18.12.2012.

В последствии вышеназванной квартире был присвоен адрес: 

<

...>.

Должник 18.01.2016 года зарегистрировал право собственности на спорную квартиру.

Согласно пунктам 1, 10 договора купли - продажи № 208(185)-ВБ2 от 21.11.2017, подписанному ООО «Инвестком» (продавец) и кредитором (покупатель), продавец передал в собственность покупателя спорное жилое помещение, обязался осуществить действия по снятию обременения.

21.11.2017 между кредитором, ООО ПТК «Стройинвест» и должником подписан акт о проведении взаимных расчетов, согласно которому зачтена задолженность кредитора по договору купли - продажи № 208(185)-ВБ2 от 21.11.2017.

Заложенное право по договору долевого участия прекратилось по основанию ввода дома по адресу ул. Вилюйская, 7 в эксплуатацию.

Квартира поступила в фактическое владение кредитора, ФИО3 оплачивает коммунальные платежи.

Арбитражный суд учитывает, что застройщик и участник как на момент подписания соглашения так и в настоящий момент принадлежат к одной группе юридических лиц: ООО ПТК «Стройинвест» - единственный учредитель ФИО5 с 09.04.2012, единственный учредитель и директор ООО «ИнвестКом» с 25.06.2012 - ФИО5, т.е. вся схема привлечения денежных средств граждан была изначально продумана и реализована лицами из состава группы компаний ПТК-30.

Фактически все решения по оперативно-хозяйственной деятельности как ООО ПТК «Стройинвест», так и ООО «Инвестком» принимались одним лицом.

При оценке фактических обстоятельств спора, действий сторон по принятию на себя и исполнению обязательств,  следует учитывать, что  граждане – участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

В определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

С учетом возбуждения дела о банкротстве и сдачи дома в эксплуатацию                                ФИО3 сформулирован способ защиты своего права.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

ФИО3, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересована в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества  должника из конкурсной массы.

Апелляционный суд учитывает, что ФИО3 исполнила свои обязательства по оплате в пользу застройщика, при этом она не получила права собственности на квартиру, которая была передана и находится в ее владении, в отношении которой она несет расходы на содержание жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в том числе и о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Арбитражный суд первой инстанции, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, пришел к правильному выводу о том, что ФИО3 надлежащим образом исполнила обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ней права собственности на спорный объект не представлено, имеются основания для признания права собственности ФИО3 на жилое помещение – двухкомнатную квартиру № 208, общей площадью 73,5 кв.м, расположенную на двадцать пятом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Но-восибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:1947, запись о регистрации права собственности за ООО «Инвестком» № 54-54/001-54/001/316/2015-503/1 от 18.01.2016.

Апелляционный суд учитывает, что жилой дом сдан в эксплуатацию, квартира фактически передана ФИО3, кредитор проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи. 

Таким образом, ФИО3 на законных основаниях осуществляет фактическое владение спорной квартирой, разумно исходит из того, что квартира передана ей во исполнение условий договора.                                                                                          

Несостоятельны доводы о том, что кредитор не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной. Кредитор надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом бездействие иных, чем ФИО3 лиц по ненаправлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств перед банком не является достаточным аргументом против требований кредитора, поскольку само по себе неправомерное поведение иных лиц не может быть поставлено в вину гражданину, исполнившему обязательства добросовестно.

Оценивая доводы апеллянта относительно залогового обременения спорной квартиры, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном  порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома  и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства  по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «ТРАСТ»).

Апелляционный суд учитывает, что ФИО3, действуя добросовестно и разумно, исполняя принятые на себя обязательства, не знала и не могла знать о возможном неперечислении ООО «Инвестком» денежных средств банку, наличии каких-либо условий перехода к ней права собственности и снятия залога со спорного имущества. Она не могла контролировать процесс снятия или неснятия ограничений в отношении спорной квартиры.

На нее не могут быть возложены негативные последствия неисполнения обязательств контрагентом, в том числе и в части залогового обеспечения.

Однако залог не был снят. Получив денежные средства в счет оплаты квартиры,                 ООО «Инвестком» не произвело действия по снятию обременения (залога) права в УФРС по Новосибирской области. В отношении должника было возбуждено дело о банкротстве.

Апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о  злоупотреблении правом со стороны ФИО3. При этом исходит из того, что добросовестность кредитора предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательства обратного должны быть представлены банком.

Таким образом, ФИО3 действовала разумно и добросовестно в процессе исполнения договорных обязательств, что не опровергнуто апеллянтом.

Предпринятые ФИО3 действия в рамках дела о банкротстве указывают на ее намерение защитить свои права в отношении спорной квартиры. Нарушения прав иных лиц не усматривается. Заявленное ФИО3 требование является не злоупотреблением правом, а последовательным действием по защите своих прав. 

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда, которым включены требования ПАО НБ «ТРАСТ» в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком», отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры,  кроме того, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019. 

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана кредитору, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы ФИО3 подлежат судебной защите путем признания за ней права собственности на спорный объект и прекращения залога.

С учетом этого арбитражным судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременения в виде залога квартиры отсутствующим.

В апелляционной жалобе апеллянт фактически ссылается на те же доводы и обстоятельства, что и в суде первой инстанции. Данным доводам уже дана надлежащая оценка.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает. Апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 20.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий                                                               О.А. Иванов

Судьи                                                                                             О.О.Зайцева

                                                                                                        ФИО1