ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9375/2025

г. Челябинск

03 октября 2025 года

Дело № А07-41530/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Зориной Н.В., Курносовой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2025 по делу № А07-41530/2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, ИНН 

<

***>) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление, ОГРН 

<

***>) в котором просила:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО2, изложив:

пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 042 000 (Три миллиона сорок две тысячи) рублей без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной Заключением эксперта № 35 от 28.03.2025, выполненного ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ»,

пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 304 200 руб. (триста четыре тысячи двести) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

2. Взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб., расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 руб. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2025 (резолютивная часть от 04.07.2025) исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между                      ИП ФИО2 и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

- «пункт 3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет              3 042 000 руб. (три миллиона сорок две тысячи рублей) без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Заключением эксперта ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 28.03.2025 № 35»;

- «пункт 3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 304 200 (триста четыре тысячи двести) рублей, перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Взыскал с Управления в пользу ИП ФИО2 расходы по оплате юридических услуг в размере 52 000 руб., судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб., по уплате государственной пошлины по иску в размере 15 000 руб.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции неправомерно определил рыночную стоимость спорного имущества согласно заключению эксперта при наличии в материалах дела заключения саморегулируемой организации (далее СРО), подтверждающего факт соответствия отчета об оценке ООО «Аудит-Безопасность» нормам федеральных стандартов оценки.

Податель жалобы считает, что судом в нарушение процессуальных норм не привлечена к участию в деле в качестве третьего лица Саморегулируемая организацию оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков».

Апеллянт отмечает, что суд необоснованно не оценил заключение СРО в качестве доказательства, неправомерно отдал предпочтение судебной экспертизе без достаточных на то оснований. Оценка данного доказательства в судебном акте отсутствует.

Судом первой инстанции обстоятельства соответствия истца условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закона № 159) не устанавливались.

Кроме того истец не относился к субъектам малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение года до даты подачи заявления, не являлся надлежащим субъектом преимущественного права, в связи с чем, преимущественным правом на выкуп арендуемым имуществом в соответствии с Законом № 159 не обладал.

Каких-либо заявлений и ходатайств не поступило.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП ФИО2 на праве аренды в соответствии с договором аренды объекта муниципального нежилого фонда от 19.07.2024 № 31832.1 пользуется нежилыми помещениями общей площадью 74,1 кв.м., расположенными на цокольном этаже девятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...>.

19.08.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении приобрести арендуемые помещения в собственность.

Постановлением Главы Администрации № 1777 от 25 октября 2024 г. «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:010541:2274), расположенного по адресу: 

<

...>» (далее - Объект), утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости (далее - Постановление, Условия приватизации).

Согласно п. 1.7. Постановления, рыночная стоимость Объекта согласно Отчёту об оценке № 24-900/1/16-Н от 30.09.2024, составленному ООО «Аудит-безопасность», составляет 4 452 500 руб. (Четыре миллиона четыреста пятьдесят две тысячи пятьсот рублей), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости. Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта без учёта НДС.

30.10.2024 Управлением в адрес истца был направлен проект Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024.

Истец, считая, что цена спорного объекта завышена, провела оценку по собственной инициативе. В соответствии с Отчетом от 11.11.2024 № 878 рыночная стоимость объекта составляет 2 400 000 руб.

14.11.2024 истец направил ответчику протокол разногласий к проекту Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, с предложением установить цену в размере 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей, без учета НДС 20%. определённый независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 878, выполненным оценщиком ФИО3

Письмом ответчика от 04.12.2024 № И-6721 предложение истца отклонено.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объектов муниципального нежилого фонда – помещения общей площадью 74,1 кв.м., расположенного на цокольном этаже девятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...>.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, истец обратился в Управление с заявлением от 19.08.2024 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

Ответчик 30.10.2024 в адрес ИП ФИО2 направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа со стоимостью объекта 4 452 500 руб. без НДС в соответствии с отчетом от 30.09.2024 № 24-900/1/16-Н, составленным                    ООО «Аудит-безопасность».

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец 14.11.2024 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 30.10.2024 с предложением установить цену в размере 2 400 000 руб., без учета НДС, установленной на основании отчета от 11.11.2024 № 878 оценщика ФИО3

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – помещения общей площадью 74,1 кв.м., с кадастровым номером 02:55:010541:2274, расположенного на цокольном этаже девятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...>.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет № 24-900/1/16-Н от 30.09.2024 г., составленный ООО «Аудит-безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования.

2. Определить рыночную стоимость нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 74,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, бульвар Ибрагимова, д. 19, кадастровый номер 02:55:010541:2274, по состоянию на 20.08.2024 без учета НДС.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение от 28.03.2025 № 35.

Согласно экспертному заключению, эксперт пришел к следующему выводу:

На первой вопрос: Отчет об оценке № 24-900/1/16-Н от 30.09.2024, составленный ООО «Аудит-Безопасность», не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Несоответствия отчёта № 24-900/1/16-Н от 30.09.2024, Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования:

- п.10. ФСО VI ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)»;

- п.9 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V)».

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

А именно:

1. Объём проведенного оценщиком исследования не полный. Оценщик не обосновал, почему корректировки (данные справочника оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов» корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, полная версия, под редакцией ФИО5) на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами проводились по усреднённым значениям, рассчитанным по всем городам России, а не по значениям, рассчитанным для городов численностью 1 млн. и более (кроме Москвы и Санкт-Петербурга). Использование значение корректировок, рассчитанных по конкретной группе городов, в данном случае города миллионника, предпочтительней, чем корректировок, усредненных по городам России в целом. Тем более, что разница в значениях корректировок, рассчитанных для городов миллионников (кроме Москвы и Санкт-Петербурга), значительно отличается от корректировок, усредненных по городам России в целом.

Выполнение требований п. 10 ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)» является безусловной обязанностью оценщика.

2. Сравнительный анализ качественных характеристик (сходства и различий) аналога № 1 (

<

...>), аналога № 3 (

<

...>) и объекта оценки по элементу сравнения «расположение относительно красной линии» не проведен. Корректировка на различия между оцениваемым объектом и объектами - аналогами №№ 1;3 по элементу сравнения «расположение относительно красной линии» не сделана.

3. Сравнительный анализ качественных характеристик (сходства и различий) аналога № 1 (

<

...>), аналога № 2 (

<

...>) и объекта оценки по элементу сравнения «возраст здания» не проведен. Корректировка на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами №№ 1;2 по элементу сравнения «возраст здания» не сделана.

4. Корректировка на «Класс качества» для аналога № 3 (

<

...>) проведена без объяснения и подтверждения.

На второй вопрос: Рыночная стоимость нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 74,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, бульвар Ибрагимова, д.19, кадастровый номер 02:55:010541:2274, по состоянию на 20.08.2024 без учёта НДС, с учетом округления, составила: 3 042 000 (Три миллиона сорок две тысячи) рублей.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, истцом заявлены уточнения исковых требований, принятые судом.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав экспертное заключение от 28.03.2025 № 35, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ, изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Как правильно установлено судом первой инстанции, выводы экспертного заключения понятны, мотивированы, не имеют вероятностного характера, нормативно обоснованы. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, истцом документально не опровергнуты (статья 65 АПК РФ). 

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертных заключений судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, ответчиком не представлено.

Само по себе несогласие стороны спора с результатом проведенной по делу судебной экспертизы не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения и не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключением эксперта от 28.03.2025 № 35 разрешен вопрос о недостоверности отчета № 24-900/1/16-Н от 30.09.2024, исполненного оценщиком ООО «Аудит-Безопасность», как несоответствующего федеральному стандарту оценки и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Из заключения от 28.03.2025 № 35 не следует, что оценщиком нарушены нормы федеральных стандартов оценки, обоснование выводов приведено в заключении судебной экспертизы.

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьими лицами.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ИП ФИО2 в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 3 042 000 руб. на основании полученного заключения эксперта от 28.03.2025 № 35, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Утверждение о том, что судом в нарушение процессуальных норм не привлечена к участию в деле в качестве третьего лица Саморегулируемая организация оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» коллегией не принимается.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из содержания данной нормы следует, что привлечение к участию в деле третьих лиц является правом, а не обязанностью суда.

Третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде.

Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Следовательно, в обоснование заявленного ходатайства необходимо представить доказательства того, что судебный акт, которым заканчивается рассмотрение настоящего дела, может повлиять на права и законные интересы третьего лица по отношению к одной из сторон.

Поскольку права и обязанности Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» обжалуемым судебным актом не затронуты, оснований для привлечения экспертной организации к участию в деле в качестве третьего лица не имелось.

Довод о том, что ИП ФИО2 не соответствовала условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, а именно в период с 19.05.2023 по 13.05.2024 не являлась субъектом малого и среднего предпринимательства, отклоняется в силу следующего.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении его из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей, в частности, если сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Реестра (пункт 5 данной статьи).

Указанный Реестр ведется в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах. Согласно части 4 указанной статьи внесение сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и исключение таких сведений из указанного реестра осуществляются уполномоченным органом на основании, в том числе, представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах сведений о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, сведений о доходе, полученном от осуществления предпринимательской деятельности за предшествующий календарный год, сведений, содержащихся в документах, связанных с применением специальных налоговых режимов в предшествующем календарном году.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, на официальном сайте ФНС России в сети «Интернет» (https://nalog.ru) ИП ФИО2 была включена в указанный реестр с 10.06.2024.

Таким образом, на момент обращения в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение спорного имущества (20.08.2024) ИП ФИО2 была включена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, судебной коллегией принято во внимание непоследовательное и противоречивое поведение со стороны Управления, которое в суде апелляционной инстанции ссылается на отсутствие у истца преимущественного права на выкуп арендуемым имуществом в соответствии с Законом № 159 при том, что самим Управлением представлен проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 100 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Требование о взыскании со стороны понесенных расходов, связанных с рассмотрением дела в суде, должно быть подтверждено стороной, обратившейся с таким требованием в суд, документально как в части подтверждения факта оказания конкретной услуги, так и суммы расходов, фактически выплаченной именно за данную услугу, расходы должны быть реальными, экономически оправданными, разумными и соразмерным последствиями, вызванным оспариваемым предметом спора.

Разумность размеров как категория оценочная определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела, произведенной оплаты представителя и т.д.

При оценке разумности заявленных истцом расходов необходимо обратить внимание на сложность, характер рассматриваемого спора и категорию дела, на объем доказательной базы по конкретному делу, количество судебных заседаний, продолжительность подготовки к рассмотрению дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из содержания указанной нормы следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказывать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1).

При этом взыскание расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах является элементом судебного усмотрения.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (статья 65 АПК РФ).

В подтверждение понесенных судебных издержек истцом представлен договор на оказание юридических услуг № 82-11/24 от 01.11.2024, платежные поручения на общую сумму 100 000 руб., прайс юридических услуг, акт об оказании услуг от 27.06.2025.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что истцом фактически понесены соответствующие расходы на оплату услуг представителя.

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Взыскание расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах процессуальным законодательством отнесено к компетенции арбитражного суда и направлено на пресечение злоупотребления правом и недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

Независимо от способа определения размера вознаграждения суд взыскивает судебные расходы за фактически оказанные услуги в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде, не оценивая при этом юридическую силу договора между представителем и доверителем.

Исходя из распределения бремени доказывания при разрешении споров о взыскании судебных расходов лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Данный стандарт доказывания не отменяет публично-правовой обязанности суда по оценке разумности взыскиваемых судебных расходов и определению баланса прав сторон в случаях, когда заявленная к взысканию сумма судебных расходов носит явно неразумный характер, поскольку определение баланса интересов участвующих в деле лиц является обязанностью суда, относящейся к базовым элементам публичного порядка Российской Федерации.

Арбитражный суд вправе по собственной инициативе возместить расходы на представителя в разумных, по его мнению, пределах в случае, если заявленные требования явно превышают разумные пределы (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О).

Уменьшение не может быть произвольным, а должно учитывать такие факторы, как сложность дела, сложившиеся на рынке услуг цены, не только с позиции суда, но и стороны, которая несет расходы, не будучи уверенной в исходе дела.

Разумность же расходов с точки зрения суммы означает их соответствие сложности дела, проведенной исследовательской и подготовительной работе, относимость оказанных услуг.

Таким образом, для решения вопроса о взыскании судебных расходов необходимо установить, были ли расходы и издержки, связанные с юридическим представительством, действительно понесены, являлись ли они необходимыми и разумными по размеру.

Сравнение и оценка заявленного размера возмещения расходов на оплату услуг представителя не должны сводиться исключительно к величине самой суммы, без анализа обстоятельств, обусловивших такую стоимость. Для этого имеются объективные пределы оценки, вызванные самостоятельностью действий стороны в определении для себя способа и стоимости защиты, вызванных как соразмерностью произведенных затрат последствиям судебного разбирательства, так и поиском компетентных и опытных юридических сил для их отстаивания в суде.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, объема совершенных процессуальных действий, принимая во внимание относимость произведенных судебных расходов к делу, с целью исключения чрезмерности и нарушения баланса интересов лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 52 000 руб.

В апелляционной жалобе Управлением не заявлено возражений относительно вывода суда первой инстанции о взыскании с него 52 000 руб. судебных расходов, в указанной части решение суда первой инстанции ответчиком не обжалуется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

ИП ФИО2 также заявлено требование о взыскании расходов по оплате экспертизы в размере 50 000 руб.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

В силу пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

В части 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с урегулированием разногласий сторон в редакции истца расходы по оплате экспертизы подлежа отнесению на ответчика в полном объеме.

В указанной части апелляционная жалоба не содержит возражений.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают фактических обстоятельств, установленных в рамках рассматриваемого дела, а также выводов суда первой инстанции.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2025 по делу № А07-41530/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

Н.В. Зорина

Т.В. Курносова