ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-8403/2020

г. Киров

29 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судей Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Север-Строй»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.10.2020 по делу № А29-8403/2020

по заявлению общества  с  ограниченной ответственностью «Север-Строй» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Администрации   муниципального   образования   городского   округа   «Ухта» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании   незаконным   и   отмене   постановления,   об   обязании   устранить допущенные нарушения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Север-Строй» (далее – заявитель, ООО «Север-Строй», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми  с заявлением к Администрации   муниципального   образования   городского   округа   «Ухта» (далее – Администрация) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным и отмене постановления о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2020 №1393 и обязании отменить принятые во исполнение указанного постановления ненормативные правовые акты, сообщить суду и заявителю сведения об исполнении решения суда с приложением списка отмененных ненормативных правовых актов.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 13.10.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, судом первой инстанции неправильно определен предмет судебного разбирательства, в связи с чем заявление не рассмотрено по существу: вместо оценки законности ненормального правого акта по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд ошибочно исследовал исключительно частноправовой вопрос о наличии или отсутствии основания для заключения договора на новый срок. При этом на заявителя было необоснованно возложено бремя доказывания обстоятельств, не имеющих отношения к существу спора: наличия оснований для перезаключения договора без торгов, заинтересованности в продлении арендных отношений до окончания срока договора, обращений к арендодателю с соответствующим заявлением.

Кроме того, заявитель полагает, что судом первой инстанции при вынесении решения не были учтены обстоятельства, имеющие значения для дела: в частности, просрочка со стороны Администрации, не исполнившей обязательство о передаче в аренду земельного участка без недостатков, что выразилось в препятствовании завершению строительства в течение более чем полутора лет с декабря 2018 года посредством невыдачи необходимого разрешения на строительство и невнесения изменений в него. 

Заявитель указывает, что оспариваемое постановление не было проверено на соответствие пункту 7 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора следует, что  совершенный Администрацией односторонний отказ от договора запрещен законом, поскольку земельный участок занят объектом незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, по мнению заявителя, в действиях ответчика имеются признаки злоупотребления правом, однако суд первой инстанции не применил статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

По мнению заявителя, суд первой инстанции наделил Администрацию правом произвольного отказа от возобновления договора в будущем, что не соответствует положениям статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции». 

Подробно доводы Общества приведены в апелляционной жалобе. 

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы жалобы, указал на законность решения суда первой инстанции.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми отзыв апелляционную жалобу не представило.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 26.11.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 27.11.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о принятии апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей участвующих деле лиц .

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 08.11.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» и ООО «РБЦ» заключен договор аренды №13.03А.091 земельного участка площадью 10024 кв.м со сроком действия до 30.09.2016, разрешенное использование: для строительства объекта: торгово-офисное здание по наб.Газовиков в г.Ухта.

Дополнительным соглашением от 25.12.2013  стороны указали кадастровый номер земельного участка 11:20:0605002:1225. По акту приема-передачи земельный участок был передан арендатору. 27.12.2013 договор аренды зарегистрирован.

11.02.2015 ООО «РБЦ» выдано разрешение на строительство №RU11305000-003.15 со сроком действия до 26.10.2016. Впоследствии на основании заявления ООО «РБЦ» от 31.10.2016 разрешение на строительство торгово-офисного здания по адресу 

<

...> было продлено до 28.09.2019. 

24.08.2016 ООО «РБЦ» произвело государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки 17776,5 кв.м, степень готовности объекта 1%. 

На основании постановления администрации МОГО «Ухта» № 2549 от 28.09.2016 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» (арендодатель) и ООО «РБЦ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16.03А.079 от 30.09.2016, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 11:20:0605002:1225, категория земель - земли населенных пунктов, площадь - 10 024,0 кв. м, местоположение - 

<

...> разрешенное использование - торгово-офисное здание по наб. Газовиков в г. Ухта, цель использования - для завершения строительства, срок действия договора - 3 года с 28.09.2016 до 28.09.2019 (раздел 1 договора).

30.01.2018 между ООО «РБЦ» (продавец) и ООО «Север-Строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 1, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает на условиях, установленных настоящим договором, объект незавершенного строительства, принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.08.2016 сделана запись регистрации № 11-11/020-11/020/002/2016-5626/1, назначение - нежилое здание, общая площадь застройки - 17 776,5 кв. м., степень готовности объекта - 1 %, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Коми, МОГО «Ухта», 

<

...> кадастровый (условный) номер 11:20:0605002:1843. 

 Государственная регистрация права собственности по договору купли-продажи имущества № 1 от 30.01.2018 произведена 13.02.2018.

27.02.2018 между ООО «РБЦ» (передающий арендатор) и ООО «Север-Строй» (арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 16.03А.079 от 30.09.2016, в силу пункта 3 которого передающий арендатор передает арендатору, а арендатор принимает от передающего арендатора все права и обязанности, предусмотренные договором, указанным в пункте 2 настоящего соглашения. 

07.03.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми произведена государственная регистрация уступки прав (аренда).

Администрация  издала постановление от 15.06.2020 № 1393 «О расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:20:0605002:1225, предоставленного ООО «Север-Строй»», в пункте 1 которого указала о расторжении с 28.09.2019 договора №16.03А.079 аренды земельного участка от 30.09.2016, в пункте 2 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» поручено направить ООО «Север-Строй» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 26).

Полагая, что постановление Администрации от 15.06.2020 №1393 не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с соответствующим заявлением, предъявленным к Администрации   муниципального   образования   городского   округа   «Ухта»  и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал в полном объеме. В части отказа в удовлетворении заявления  к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми суд первой инстанции исходил из того, что требования к данному ответчику не сформулированы, какие именно права истца нарушены не указано, участие в принятии оспариваемого постановления Управление не принимало.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований к Администрации, суд первой инстанции применил положения  статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводам о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ООО «Север-Строй» реализовано в 2016 году, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 30.09.2016 и на момент вынесения Администрацией спорного постановления срок его действия истек.

Из текста апелляционной жалобы следует, что Общество не согласно с решением суда первой инстанции только в части отказа в удовлетворении заявленных требований к Администрации. В части требований Общества к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, в удовлетворении которых отказано,  заявитель решение суда первой инстанции не обжалует, каких-либо возражений в этой части не привел.

Принимая во внимание положения части 5 статьи 268 АПК РФ, пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», а также учитывая отсутствие соответствующих возражений со стороны истца, законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется апелляционным судом только в указанной обжалуемой части. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду после 01.03.2015 в целях завершения строительства торгово-офисного здания  на основании договора  № 16.03А.079 от 30.09.2016.

 Таким образом, Общество реализовало право, предоставленное ему статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года: с 28.09.2016 до 28.09.2019. 

По истечении указанного периода договорные отношения сторон прекратились, в связи с чем оснований полагать, что договор продолжил свое действие после 28.09.2019 у апелляционного суда не имеется.

Предметом спора является постановление от 15.06.2020, которым Администрация определила расторгнуть договор с 28.09.2019, то есть в дату, указанную сторонами договора как последний день его действия.

Таким образом, на момент издания оспариваемого акта от 15.06.2020 договорные отношения между Обществом и Администрацией прекратились в силу императивных положений закона. В связи с чем ошибочное указание Администрацией в оспариваемом постановлении на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствует ни о его незаконности, ни о том, что основанием для прекращения арендных явился односторонний отказ от договора.

На основании вышеизложенного ссылка заявителя на недопустимость одностороннего отказа от договора аренды земельного участка в силу пункта 7 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Доводы заявителя о том, что нарушение срока строительства объекта недвижимого имущества вызвано действиями (бездействием) Администрации, апелляционный суд признает безотносительными к данному предмету спора, поскольку оценка соответствующих действий Администрации не влияет на вывод о прекращении действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015 в целях завершения строительства торгово-офисного здания,  по причине истечения срока, на который он заключен. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Оснований для иных выводов при имеющем место правовом регулировании и обстоятельствах настоящего дела апелляционный суд не имеет. 

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о правомерности позиции заявителя, в этой связи отклоняются как не влияющие на правильность принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.10.2020 по делу № А29-8403/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу «Север-Строй» – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.10.2020 по делу № А29-8403/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества  с  ограниченной ответственностью «Север-Строй» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

С.С. Волкова

Судьи         

Г.Г. Ившина

Е.В. Минаева