ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-11391/2021

19 января 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета по контролю представителя ФИО2 (доверенность от 16.01.2024),

от Общества представителя ФИО3 (доверенность от 05.05.2023),

от Центра представитель не явился, 

от КИО представитель не явился,

от КГИОП представитель не явился,

от Службы строительного надзора представитель не явился,

от КГИОП представитель не явился,

апелляционную жалобу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2022 по делу № А56-11391/2021 (судья Д.С. Геворкян), принятое по иску:

Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (191014, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Микс Дизайн» (199034, Санкт-Петербург, 8-я Линия В.О., д. 19, лит. А, пом. 9Н, оф. 5; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, лит. А, пом. 6Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о сносе самовольной постройки,

установил:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет по контролю) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) к обществу с ограниченной ответственностью «Микс Дизайн» (далее – Общество) с иском с учетом его уточнения об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольную постройку – объект капитального строительства с кадастровым номером 78:07:003015:3032, в случае невыполнения заявленных требований в установленный срок предоставить Комитету по контролю силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – Центр) право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены Центр, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба).

Решением от 04.12.2022 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет по контролю обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что расположенное на земельном участке площадью 98 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003015:13 по адресу: Санкт-Петербург, Кронверкская наб., д. 3, лит. А, одноэтажное строение, облицованное керамической плиткой под кирпич, с металлическими колоннами и панорамным остеклением, функционирующее в качестве объекта общественного питания, обладает признаками самовольной постройки, правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), объект является вновь построенным объектом капитального строительства, возведенным на месте ранее существовавшего строения, Обществом не представлено доказательств, подтверждающих возможность приведения объекта в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции, а равно доказательства безопасности возведенной самовольной постройки для жизни и здоровья граждан и ее соответствия требованиям специальных нормативно-правовых актов; ввиду отсутствия доказательств возможности привести объект в состояние до его реконструкции, а также доказательств его соответствия градостроительным, строительным и санитарным, противопожарным нормам и правилам и другим обязательным нормам и правилам вывод суда о несоразмерности заявленных требований является преждевременным.

В отзыве на апелляционную жалобу КИО указывает, что размещение на спорном земельном участке пункта общественного питания не соответствует целям использования арендуемого земельного участка и является нарушением пунктов 1.2 и 4.3.1 договора, несостоятелен довод Общества о том, что арендатору Общества обществу с ограниченной ответственностью «Эндлес» выдано разрешение на использование спорного земельного участка, поскольку согласно разрешениям названному обществу разрешено использование земельного участка в конкретном кадастровом квартале, каких-либо сведений о том, что обществу с ограниченной ответственностью «Эндлес» разрешено использование земельного участка с конкретным (индивидуальным) кадастровым номером, представленное разрешение не содержит.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, указывает, что проведенной в рамках настоящего дела экспертизой подтверждается, что проведенные Обществом работы в отношении спорного объекта являются капитальным ремонтом здания, а не реконструкцией, ответчиком получена вся разрешительная документация на производство указанных работ, изменение характеристик здания или сооружения по общему правилу не влечет образования нового объекта.

В дополнении к отзыву Общество со ссылкой на приложение № 8 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, указывает на распространение на земельный участок, на котором находится спорный объект, Градостроительного регламента в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, в котором определены основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов недвижимости, к числу условно разрешенных видов использования для территориальной зоны рекреационного назначения ТР4 (дворцово-парковые комплексы и исторические парки с включением объектов инженерной инфраструктуры) относится общественное питание. 

В связи с длительным отсутствием судьи О.В. Горбатовской распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023 дело передано в производство судьи С.В. Изотовой. 

В связи с нахождением судьи С.А. Нестерова в очередном отпуске, определением председателя судебного состава от 16.01.2024 произведена замена судьи С.А. Нестерова на судью М.В. Балакир, производство по делу начато с самого начала.

В судебном заседании представитель Комитета по контролю поддержал апелляционную жалобу, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.02.2008 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником КИО, арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Дебют» (арендатор) заключен договор № 15/ЗД-01938 аренды земельного участка площадью 98 кв. м с кадастровым номером 78:7:3015:13, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кронверкская наб., д. 3, лит. А, для использования под общественный туалет.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на Участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 78:07:0003015:3032 площадью 48,5 кв. м, введенный в эксплуатацию в 1973 году. 

По договору от 24.09.2014 закрытое акционерное общество «Дебют» по результатам торгов, проведенных в рамках конкурсного производства, передало Обществу здание – общественный туалет общей площадью 48,5 кв. м, а также права и обязанности по вышеуказанному договору аренды. Право собственности Общества в отношении соответствующего объекта 06.12.2014 зарегистрировано. 

Между Комитетом по управлению городским имуществом и Обществом 22.01.2015 заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому права и обязанности арендатора перешли к Обществу.

Из материалов дела следует, что расположенный на участке объект не является объектом культурного наследия, но расположен в границах объекта культурного наследия регионального значения «Александровский парк» (парк им. В.И. Ленина)» (решение исполкома Ленгорсовета от 31.10.1988 № 849). 

В соответствии с техническим паспортом объекта от 11.05.2007 общая площадь Объекта - 78,6 кв. м, из них площадь строения - 69 кв. м, площадь крыльца а1 - 4,8 кв. м, площадь крыльца а2 - 4,8 кв. м; высота Объекта - 3,15 кв. м, объем – 217 куб. м, количество этажей - цоколь. 

Конструктивные элементы объекта согласно названному техническому паспорту: фундамент - сборный, железобетонный; стены и их наружная отделка здания - кирпичные, облицовка стеклоблоками, окраска, перегородки - бетонные; перекрытия междуэтажные - железобетонные, плоский настил; крыша – по деревянным стропилам, оцинкованная; полы - цементные, керамическая плитка; проемы оконные - деревянные, створные, проемы дверные - филенчатые, прочие работы - асфальтовая отмостка, бетонные крыльца. 

Указанные выше параметры и конструктивные элементы учтены в техническом паспорте Объекта по состоянию на 04.09.2008. 

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра от 03.02.2020 № 86-20 в ходе проведения осмотра Службой выявлены признаки реконструкции ранее существовавшего на участке объекта капитального строительства, разрешение на строительство (реконструкцию) здания ответчику не выдавалось, что подтверждается в том числе письмом Службы от 10.08.2020 № 01-12-4961/20-0-1. 

На основании приказа от 26.06.2020 № 3753-по Комитетом по контролю проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003015:13 площадью 98 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронверкская наб., д. 3, литера А, по результатам которого установлено, что на участке размещено одноэтажное кирпичное строение площадью 81 кв. м, на объекте установлены окна с панорамным остеклением, внутри объекта находятся строительные материалы. 

Полагая, что указанный объект имеет признаки объекта самовольного строительства, Комитет по контролю в соответствии с пунктом 3.21 Положения о Комитете по контролю, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207, обратился в суд с настоящим иском.

Установив, что в ходе проведенных Обществом работ изменились параметры объекта, что соответствует понятию реконструкции, работы выполнены Обществом в отсутствие разрешения на строительство, суд первой инстанции между тем в удовлетворении заявленных требований отказал, ссылаясь на чрезмерность заявленных Комитетом по контролю требований и невозможность исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-106878/2021.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

При этом каждый из указанных признаков является самостоятельным и достаточным основанием признания постройки самовольной. 

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) принципами законодательства о градостроительной деятельности являются осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. 

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. 

Строительство определяется как создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства (пункт 13 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. 

Таким образом, по смыслу статей 1, 2, 8, 9, 14, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия прав на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. 

Приведенными нормами права предусмотрена возможность застройщика производить строительство (реконструкцию) объекта недвижимости только при наличии соответствующего разрешения. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество указывает, что им осуществлялись работы по капитальному ремонту здания на основании рабочей документации, разработанной по заданию КГИОП, разрешения КГИОП на проведение работ по ремонту здания существующего туалета по адресу: Санкт-Петербург, Кронверкская наб., дом 3, литера А.

Как указано выше, ранее существовавшее здание туалета (Кронверкская наб., д. 3, лит. А) не является объектом (выявленным объектом) культурного наследия, но расположено на территории объекта культурного наследия.

Заданием на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия было предусмотрено проведение работ по ремонту существующего здания туалета на территории парка в границах объекта культурного наследия без увеличения объемно-пространственных характеристик строения (по результатам обмеров), без изменения конфигурации кровли, работы по ремонту осуществлялись для поддержания объекта в эксплуатационном состоянии без изменения функционального назначения здания.

Согласно отчетной документации о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия, подготовленной ООО «Архитектурная мастерская Медведева», утвержденной КГИОП 18.11.2020, в частности, научному отчету о выполненных работах проектные решения по ремонту общественного туалета в границах капитальных стен (пункт 2.3) включали в себя: 

- закрытие существующих приямков для входа, находящихся в пятне застройки здания, от атмосферных осадков и ветра; 

- демонтаж участков стен с устройством оконных заполнений; 

- частичная замена козырька покрытия на стеклянное; 

- замена стропильной системы и открытие кровли; 

- усиление проемов, стен, устройство балок и перемычек - в соответствии с визуальным обследованием и заключением по результатам обследования конструкций здания; 

- облицовка фасадов керамической плиткой «под кирпич»; 

- устройство отмостки по периметру здания. 

В проектные решения также были внесены изменения и дополнения: несущие кирпичные колонны внутри здания заменены на металлические, выполнено устройство новых кирпичных простенков; выполнено устройство новой ж. б. плиты перекрытия, добавлены узлы сопряжения металлических конструкций (пункт 2.4). 

Согласно пункту 3.1 названной отчетной документации в результате проведения работ выполнен демонтаж кровли, демонтаж сборных плит перекрытия, демонтаж кирпичных стен и перегородок, устройство кирпичных простенков, металлических балок и колонн, монолитной плиты покрытия по профильному настилу, а также устройство нового кровельного пирога, оштукатуривание поверхностей внутренних стен здания, монтаж новых дверных заполнений и монтаж  оконных заполнений, устройство новых оснований под полы и новой конструкции пола, облицовка фасадов керамической плиткой «под кирпич» с последующей окраской.

Объемно-пространственные характеристики здания после производства работ по его ремонту соответствуют первичным габаритным размерам, соблюдение которых предусмотрено заданием КГИОП от 22.11.2019 № 01-52-3684-2 (пункт 3.2 отчетной документации). 

Комиссия КГИОП 30.11.2020 в соответствии с требованиями приказа Министерства культуры Российской Федерации от 25.06.2015 № 1840 провела приемку выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что содержащиеся в проекте с учетом внесенных в него ответчиком изменений работы предусматривали демонтаж ранее существовавшего по указанному адресу здания с возведением на его месте нового объекта капитального строительства с аналогичными площадными параметрами, суд первой инстанции пришел обоснованному выводу, что в результате производства работ Обществом создан новый объект в отсутствие разрешения на строительство.

Не опровергают указанные выводы суда первой инстанции заключения  экспертиз, выполненные экспертом федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» ФИО4, а также экспертом общества с ограниченной ответственностью «Балтийская правовая группа» ФИО5

Так, экспертами сделаны выводы, что Обществом производились работы по капитальному ремонту здания, поскольку новые надземные строительные конструкции объекта возведены на «старых» фундаментах (ФИО4); эксперт ФИО5 сделал вывод, что работы по замене железнобетонного перекрытия на новую выполненную из монолитного бетона по причине неработоспособного состояния плоских плит перекрытия, замене кирпичных колонн на металлические отнесены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.2022 № 881 «Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений» к работам по капитальному ремонту.

Между тем названным постановлением к работам по капитальному ремонту относятся замена отдельных конструктивных элементов перекрытий, покрытий.

Экспертами ФИО4 и ФИО5 не оспаривается, что несущими строительными конструкциями являлись стены по периметру здания, а также  кирпичные колонны внутри здания, в результате выполнения работ произведена полная замена перекрытия, полная замена покрытия, замена кирпичных колонн на металлические стойки, что по смыслу названного нормативного акта и пунктов 14, 14.2 статьи 1 ГрК РФ не относится к капитальному ремонту.

Кроме того, при определении высоты здания в соответствии с СП 118.13330.2022, на которые ссылается эксперт ФИО5, высота здания (архитектурная) определяется СП 118.13330.2012 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» количеством этажей или вертикальным линейным размером от проектной отметки земли до наивысшей отметки конструктивного элемента здания: парапета плоской кровли; карниза, конька или фронтона скатной крыши; купола; шпиля; башни, в то время, как эксперт при определении параметров объекта руководствовался данными отчетной документации о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия о соответствии объемно пространственных характеристик объекта его первичным размерам, уклонившись от определения параметров объекта при проведении экспертизы путем натурных измерений.

Объем объекта, как пояснил эксперт ФИО5 в судебном заседании суда апелляционной инстанции, определен по внутреннему контуру по отделочным материалам, что не соответствует требованиям нормативных актов, на что обоснованно указал представитель Комитета по контролю.  

Кроме того, указанные экспертом ФИО5 параметры объектов не соответствуют техническим паспортам от 04.09.2007 и 18.10.2022, объяснения относительно названных расхождений не даны. 

Федеральным законом от 18.07.2011 № 224-ФЗ в статью 51 ГрК РФ внесены изменения, согласно которым разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, - исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия (пункт 5 части 5 статьи 51 ГрК РФ). 

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 № 651 таким органом является КГИОП. 

Изменения в отношении компетенции внесены и в утвержденное постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 N 651 Положение о КГИОП. Пунктом 3.58-10 указанного Положения предусмотрено, что КГИОП выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае осуществления реконструкции объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта. 

Между тем в данном случае КГИОП применительно к настоящему спору не является уполномоченным органом по выдаче разрешения на строительство именно при производстве работ по реконструкции спорного объекта, поскольку последний не является «Объектом культурного наследия», что сторонами не оспаривается.

Кроме того, из письма КГИОП от 15.12.2020 № 01-25-22906/20-0-1, направленного в адрес Комитета по контролю, следует, что произведенная КГИОП приемка выполненных Обществом работ подтверждает соответствие фактически проведенных работ требованиям законодательства в области сохранения объектов культурного наследия и не является подтверждением соблюдения норм действующего законодательства в иных областях, а также не исключает необходимости их соблюдения при выполнении соответствующих работ. 

В результате производства работ также изменено функциональное назначения объекта с общественного туалета на объект общественного питания, что также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2022 по делу № А56-106878/2021.

Как указано выше, вопреки позиции ответчика, спорный объект расположен на территории объекта культурного наследия. В соответствии с пунктом 4 статьи 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия, в связи с чем несостоятелен довод ответчика об отнесении общественного питания к условно разрешенным видам использования спорного участка.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без изменения такого договора, при этом арендодатель не обязан изменять вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2022 по делу № А56-106878/2021 с Общества в пользу КИО взыскан штраф за нарушение условий договора в части целевого использования участка, Общество обязано привести использование участка в соответствие с условиями договора аренды.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. 

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. 

Согласно заключению экспертизы, подготовленному  экспертом ФИО5, объект соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО5 пояснил, что его выводы, содержащиеся в заключении относительно соответствия спорного объекта противопожарным нормами правилам, актуальны и для объекта с назначением «общественное питание».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное Комитетом по контролю требование о сносе объекта не соответствует принципу пропорциональности, приведение цели использования участка в соответствие с условиями договора должно производиться в рамках исполнения решения № А56-106878/2021

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2022 по делу № А56-11391/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева