ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-16243/17

06 декабря 2017 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 декабря 2017 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 08.02.2016,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017, принятое судьей Гриневой А.В. по делу № А41-16243/17 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» к Администрации Пушкинского муниципального района об обязании заключить договор аренды земельных участков от 26.12.2016 № 27-16 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017,

третьи лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дубрава» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Пушкинского муниципального района, в котором, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, просило обязать администрацию в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, заключить с ООО «Дубрава» договор от 26.12.2016 № 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017: 

1. Изложить п. 2.2 договора в следующей редакции: «Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016г.». 

2. Внести в договор п. 2.3 и изложить его в следующей редакции «Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора аренды №224-11А от 17.03.2011, т.е., с 18.03.2016». 

3. Внести в договор п. 3.4 и изложить его в следующей редакции «Арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016г.». 

4. Внести в договор п. 4.3.3 и изложить его в следующей редакции «Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

5. Внести в договор п.6.4 и изложить его в следующей редакции «Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления о таком расторжении и актов приема-передачи земельного участка».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО «Дубрава» договор от 26.12.2016 № 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4 по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО3 и Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2011 № 224-11А, по которому администрация передала, а ИП ФИО3 приняла во временное возмездное пользование земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина. 

Срок действия договора аренды определен в пункте 2.1 и составляет пять лет. 

По соглашению от 12.07.2011 права и обязанности арендатора по договору были переданы истцу - ООО «ДУБРАВА».

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318 был разделен на 6 земельных участков.

 В связи с чем, 04.03.2015 сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 224-11А, согласно которому предмет договора аренды № 224-11А изменен на земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:050314:1135, 50:13:050314:1134, 50:13:050314:1139, 50:13:050344:1137, 50:13:050314:1138,50:13:050314:1136. 

Видом разрешенного использования арендованных земельных участков является строительство. 

11.02.2016 обществом в администрацию подано заявление о заключении на новый срок договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136, 50:13:0050314:1138. 

Кроме того, 02.11.2016 обществом подано заявление о предоставлении в аренду на новый срок также земельного участка с кадастровым номером 50:13:0050314:1134.

Указанное заявление было получено администрацией 03.11.2016. 

В ответ на предложенный администрацией проект договора аренды обществом направлен в адрес администрации протокол разногласий от 13.01.2017 к договору аренды земельных участков от 26.12.2016 №27-16, в соответствии с которым общество предлагало внести следующие изменения в договор аренды.

1. Изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016г.». 

2. Включить пункт 2.3: «п. 2.3. Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания срока действия договора аренды №224-11А от 17.03.2011г., т.е., с 18.03.2016 г.». 

3. Включить п. 3.4 «п. 3.4. Арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016г.». 

4. Включить п. 4.3.3 «п. 4.3.3. Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.».

 5. Включить п.6.4 «п. 6.4. Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3., считается расторгнутым с даты направления уведомления о таком расторжении.». 

Протокол разногласий был получен администрацией 20.01.2017. 

Поскольку ответ на протокол разногласий обществом не был получен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что обществом не выполнены все условия Инвестиционного договора от 28.02.2017 № 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении возникших между обществом и администрацией разногласий при заключении договора от 26.12.2016 № 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 17.03.2011 № 224-11А Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области ИП ФИО3 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина.

Срок действия договора составляет пять лет. 

По соглашению от 12.07.2011 права и обязанности арендатора по договору были переданы истцу - ООО «ДУБРАВА». 

Истец является инвестором-застройщиком двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки на спорных земельных участках на основании договора от 28.02.2013 № 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района (л.д. 50-58). 

В рамках указанного договора ООО «Дубрава» приняло обязательство осуществить комплекс мер направленных на строительство зданий жилого, смешанного назначения, дорожно-транспортных и (или) инженерных сетей и сооружений на земельном участке площадью 23 855 кв. м. с кадастровым номером 50:13:050314:318, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина, на создание и реконструкцию которых инвестор-застройщик направляет собственные и (или) привлеченные средства, в составе:

 - 16-ти этажного жилого дома, состоящего из четырех односекционных корпусов; 

- 8-ми этажного 3-х секционного жилого дома; - многоэтажного гаража-стоянки на 300 машиномест; 

- детского сада на 80 мест; 

- инженерных и дорожно-транспортных коммуникаций. 

Дополнительным соглашением от 01.12.2014 № 1 к договору от 28.02.2013 № 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района были внесены изменения, в соответствии с которыми инвестор-застройщик принимает комплекс мер по строительству: 

- 16-ти этажного жилого дома, состоящего из четырех односекционных корпусов; 

- 9-ти этажного 3-х секционного жилого дома; 

- открытой автостоянки с предприятием торговли; 

- детского дошкольного учреждения, на 120 мест; 

- инженерных и дорожно-транспортных коммуникаций; 

- блочной комплектной трансформаторной подстанции (БКТП).

В период действия договора аренды № 224-11А земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318 был разделен на 6 земельных участков.

04.03.2015 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 17.03.2011 № 224-11А, согласно которому предмет договора аренды № 224-11А изменен на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:13:050314:1135, 50:13:050314:1134, 50:13:050314:1139, 50:13:050344:1137, 50:13:050314:1138,50:13:050314:1136. 

Видом разрешенного использования арендованных земельных участков является строительство. 

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона о долевом участии в строительстве) обременены договорами долевого участия в строительстве и находятся в залоге у участников долевого строительства.

Согласно пунктам 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимым условием для получения застройщиком разрешения на строительство является подтверждение законности использования земельного участка, на котором осуществляется строительство (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что истец является инвестором застройщиком двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки на земельных участках с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138, истцом осуществляется строительство жилых домов, что свидетельствует о сохранении между администрацией и обществом правоотношений, связанных с реализацией инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований общества о распространении действия спорного договора  аренды от 17.03.2011 №224-11А на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора, то есть с 18.03.2016.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО «Дубрава» договор от 26.12.2016 № 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4 подлежит отмене, а исковые требования в указанной части – удовлетворению.

Решением суда первой инстанции истцу отказано в удовлетворении требований в части изложения пункта 2.2 договора в следующей редакции: «Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016г.».

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 находятся в фактическом владении и пользовании истца, истец осуществляет строительство объектов, предусмотренных договору от 28.02.2013 № 3 на реализацию инвестиционного проекта.

Апелляционный суд согласен также с выводом суда первой инстанции в части отказа во включении в договор пункта 4.3.3 «Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и пункта 6.4 «Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления о таком расторжении и актов приема-передачи земельного участка».

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Таким образом, поскольку спорные земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 используются обществом в целях строительства жилых домов, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, договор аренды земельных участков подлежит прекращению с даты завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в силу положений действующего законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа во включении в договор аренды от 26.12.2016 № 27-16 пунктов 2.2, 4.3.3 и пункта 6.4 подлежит оставлению без изменения. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 по делу № А41-16243/17 отменить в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО «Дубрава» договор от 26.12.2016 № 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4.

Исковые требования в указанной части удовлетворить.

Обязать Администрацию Пушкинского муниципального района Московской области, в течение 10 дней с даты принятия настоящего постановления заключить с ООО «Дубрава» договор от 26.12.2016 № 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017, а именно: 

1.                       Внести в договор п. 2.3 и изложить его в следующей редакции «Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора аренды №224-11А от 17.03.2011, т.е., с 18.03.2016». 

2.                       Внести в договор п. 3.4 и изложить его в следующей редакции «арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016г.».

 В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Ю. Бархатов

Судьи

 

С.В. Боровикова

С.А. Коновалов