ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-19329/2024

14 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,         

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-40805/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2024 по делу № А56-19329/2024, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бармалей» (далее –Общество), адрес: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 50, литер А, кв. 386, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:06:0002079:1269, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: 2.1 Цена продажи объекта составляет 7 250 000 (семь миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - ГБУ «ГУИОН»), адрес: 191014, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Литейный округ, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением от 12.11.2024 урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:06:0002079:1269, разногласия между Комитетом и Обществом; пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 11 692 000 (одиннадцать миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей, НДС не облагается».

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что первоначально цена продажи объекта в размере 14 000 000 руб. определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 11.12.2023, выполненного СПб ГБУ «ГУИОН» в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Общество, оспаривая данные отчета ГБУ «ГУИОН» от 11.12.2023, не представило каких-либо доказательств, содержащих сведения о недостоверности и незаконности данного отчета, судом первой инстанции в тексте оспариваемого решения также не приведено выводов о недостоверности отчета  ГБУ «ГУИОН» от 11.12.2023.  

Комитет полагает, что заключение общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Партнерство экспертов Северо-Запада», на основании которого в судебном акте определена цена продажи объекта, не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон о судебно-экспертной деятельности). В частности, скрин-шоты объявлений о продаже используемых объектов-аналогов представлены частично, материалы фотофиксации отсутствуют, экспертом приведено произвольное описание аналогов, соответственно проверить объективность используемых характеристик объектов- аналогов, по мнению Комитета, не представляется возможным, в связи с чем и приведенные экспертом расчеты являются непроверяемыми, необоснованными и недостоверными. 

В отзыве на апелляционную жалобу ГБУ «ГУИОН» доводы апелляционной жалобы поддержал, указал, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения эксперта, его несоответствие рыночным данным. ГБУ «ГУИОН» указало, что в материалах дела не содержится сведений и доказательств очевидного несоответствия отчета об оценке ГБУ «ГУИОН» требованиям Закона об оценочной деятельности, отчет и определенная им стоимость объекта недвижимости являются достоверными, пока не доказано иное. 

До начала судебного заседания в суд поступило ходатайство Учреждения о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Явку своих представителей в судебное заседание стороны не обеспечили.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) в отношении нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, с кадастровым номером 78:06:0002079:1269 действовал договор аренды от 26.07.2005 № 07-А002939.

Распоряжением Комитета от 19.12.2023 № 3374-рз утверждены условия приватизации Объекта, а именно продажа государственного имущества Обществу по преимущественному праву приобретения, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), по цене продажи: 14 000 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.12.2023 № КО 054/00158/2023, выполненным ГБУ «ГУИОН».

Из условий проекта договора купли-продажи следует, что Комитет обязуется передать в собственность Обществу нежилое помещение, а Общество обязуется принять его оплатить на условиях договора. 

Пунктом 2.1 проекта договора предусмотрено, что цена нежилого помещения составляет 14 000 000 руб.

Общество направило Комитету протокол разногласий, согласно которому предложило установить цену продажи объекта 7 250 000 руб.

Письмом от 17.01.2024 №04-15-63172/23-0-1 в ответ на протокол разногласий от 19.12.2023 Комитет в лице Учреждения сообщило, что цена продажи объекта установлена в соответствии с пунктом 1.1.2 Распоряжения на основании отчета ГБУ «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 11.12.2023 № КО054/00158/2023, заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно выкупной стоимости помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании соответствующих разногласий.

Суд первой инстанции урегулировал возникшие между сторонами разногласия, установив выкупную стоимость помещения в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной экспертизы по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права на его приобретение.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

Согласно положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также принимая во внимание обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости помещения в виде иной независимой оценки.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Партнерство экспертов Северо-Запада» ФИО2 от 09.09.2024 № 26 рыночная стоимость помещения по состоянию и в ценах на 11.12.2023 составляет 11 692 000 руб. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное заключение соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену помещения на основании его выводов.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки названного вывода суда.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (актуальные на дату оценки), обоснование примененного сравнительного подхода.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах заключение эксперта является достоверным доказательством.

Комитетом и ГБУ «ГУИОН» в суде первой инстанции ходатайство о допросе эксперта, а равно о назначении повторной экспертизы не заявлено. 

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана соответствующая оценка.

Указанные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с экспертным заключением, на основании которого урегулированы разногласия, в связи с чем не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного акта в отсутствии достоверных доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорного нежилого помещения. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2024 по делу № А56-19329/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

Н.Е. Целищева