﻿

 

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-1547/2021

г. Владивосток

12 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северная широта»,

апелляционное производство № 05АП-5664/2021 

на решение от 06.07.2021 судьи А.А. Копыловой

по делу № А24-1547/2021 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа 

(ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Северная широта» 

(ИНН 4100021160, ОГРН 1024101023210) 

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059, расположенного по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, пр-кт Карла Маркса, на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:255, путем продажи с публичных торгов,

при участии:

от ООО «Северная широта»: Д.Ю. Шлыков – директор, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северная широта» (далее – Общество, ООО «Северная широта», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059, расположенного по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, пр-кт Карла Маркса, на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:255, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 10.06.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Бизнесцентр» (далее – ООО «Бизнесцентр»).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 06.07.2021 исковые требования Управления удовлетворены, у ООО «Северная широта» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059, расположенный по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, пр-кт Карла Маркса, на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:255, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Северная широта» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей правовой позиции ответчик указывает, что именно действия Управления привели к несвоевременному возведению объекта недвижимости, что подтверждается принятием в последующем решения о продлении договора аренды №4996 для окончания строительства. Обращает внимание на то, что фактически объект был возведен до степени готовности 60% в период действия договора аренды. Поясняет, что ООО «Северная широта» является субъектом малого и среднего предпринимательства и с 01.08.2016 состоит в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, арендатор добросовестно оплачивал арендную плату за предоставленный земельный участок и не нарушал условия договора аренды, кроме того, до истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта сроком на 3 года, обратился в орган местного самоуправления с заявлением о продлении срока действия договора аренды,  в связи с чем, к нему подлежат применению нормы Федерального закона №98-ФЗ от 01.04.2021 о предоставлении права на пролонгацию договора аренды на срок до трех лет для продолжения строительства. В обоснование своих доводов представил и просил приобщить к материалам дела заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 01.10.2020. 

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 16.09.2021. В судебном заседании 16.09.2021 апеллянт поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела копии заявления ответчика от 01.10.2020 о продлении срока действия договора аренды земельного участка №266/17 от 25.10.2017. 

Рассматривая заявленное ходатайство, апелляционный суд пришел к следующим выводам. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»,  поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам. Мотивированное принятие дополнительных доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными, а также если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, не может служить основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции; в то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления. 

Как следует из материалов дела, при рассмотрении спора в суде первой инстанции представитель ответчика ходатайство о приобщении к материалам дела указанного документа не заявлял. Вместе с тем, судом первой инстанции вопрос о наличии или отсутствии обращения ответчика за продлением срока действия договора аренды земельного участка №266/17 от 25.10.2017 не выяснялся. В то же время, учитывая наличие дополнительных гарантий в части установления обязанности органов местного самоуправления по продлению срока действия заключенных договоров аренды земельных участков, установленных Федеральным законом от 01.04.2020 №98-ФЗ от 11.06.2021 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», выяснение указанного вопроса имеет существенное значении для разрешения настоящего спора. Таким образом, отсутствие предоставленного апелляционному суду документа приведет к принятию неправомерного судебного акта

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия, определила приобщить к материалам дела копию обращения ООО «Северная Широта» в адрес Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Петропавловск –Камчатского городского округа- муниципальное учреждение от 01.10.2020 о пролонгации договора аренды земельного участка.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021 удовлетворено ходатайство истца о процессуальном правопреемстве, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа заменено на Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Впоследствии судебное разбирательство неоднократно откладывалось. В судебном заседании 13.10.2021 апелляционным судом был приобщен к материалам дела оригинал обращения ответчика о пролонгации договора аренды земельного участка с отметкой органа местного самоуправления о его получении 02.10.2020.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 10.11.2021 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

08.12.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «Северная широта» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №4996.

Согласно пункту 1.1 указанного договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010114:255, площадью 0,2178 га, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 46 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Петропавловск-Камчатский, пр-кт Карла Маркса, д.2/1, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, фактическое использование: для строительства здания торгового комплекса. 

Пунктом 2.1 договора стороны установили, что настоящий договор действует с 08.12.2008 по 07.12.2011.

14.05.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору.

24.11.2009, 15.04.2010 Департаментом градостроительства и земельных отношений выдавались разрешения №41301000-136, №41301000-36 соответственно на строительство объекта капитального строительства «Здание торгового комплекса».

11.09.2017 зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства со степенью готовности 60%, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 18.12.2020.

25.10.2017 Администрация (арендатор) в лице Управления и ООО «Северная широта» заключили договор №266/17 (далее – договор №266/17) о предоставлении  Участка в пользование на условиях аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В пункте 2.1 договора №266/17 указано, что настоящий договор заключается однократно на три года и действует по 25.10.2020. Стороны установили, что по окончании срока действия, договор аренды считается прекращенным и не может считаться продленным автоматически. Данное соглашение расценивается сторонами как возражение Арендодателя против возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.4 договора №266/17).

Письмом от 08.12.2020 №01-08-01/8007/20 Управление уведомило общество о том, что право на однократное приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства обществом реализовано, срок действия договора аренды №266/17 истек 25.10.2020 и продлению не подлежит.

Поскольку указанный договор аренды прекратил свое действие, а объект незавершенного строительства обществом не достроен, Управление обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ). 

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рамках настоящего спора в обоснование иска Управлением архитектуры указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка №266/17 от 25.10.2017, заключенного с ООО «Северная широта».

Согласно условиям договора №266/17, договор заключен однократно на три года и действует по 25.10.2020. Стороны установили, что по окончании срока действия, договор аренды считается прекращенным и не может считаться продленным автоматически (пункт 2.1).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010114:255 предоставлен ООО «Северные широта» на основании договора №266/17 для завершения строительства. Срок действия разрешения на строительство №41301000-36, выданного обществу 15.04.2010, установлен до 25.10.2020.

Актами обследования территории от 06.07.2016, 15.01.2021 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:255 размещен объект незавершенного строительства (трехэтажная металлическая конструкция), участок частично огражден, строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует.

Согласно выписке из ЕГРН, технического плана объекта незавершенного строительства, письма ООО «Северная широта» от 16.02.2020, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059 составляет 60%.

В этой связи Управление, обращаясь с иском, указало на то, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано путем заключения договора аренды земельного участка №266/17 от 25.10.2017, строительство объекта недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ, с чем согласился суд первой инстанции.

Между тем судом первой инстанции не было учтено следующее.

Федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее - Закон №166-ФЗ) статья 19 Закона №98-ФЗ дополнена частями 6, 7, 8.

В силу части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 7 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Заявлением от 01.10.2020 (штамп вх. б/н от 02.10.2020) ООО «Северная широта» просило Управление рассмотреть вопрос о пролонгации договора аренды №266/17 от 25.10.2017 для завершения объекта строительства на три года как субъекту МСП, осуществляющему деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от последствий пандемии Covid-19. 

Доказательств наличия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании предоставленного в аренду ответчику земельного участка в рамках рассмотрения на стоящего спора истцом в нарушение требований статьи 49 АПК РФ в материалы дела не предоставлено.

Учитывая, что установленная частью 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ совокупность условий, при которых арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае соблюдена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у Управления имелась обязанность продлить срок действия договора в порядке части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ. Вместе с тем, мотивированного ответа на указанное обращение уполномоченный орган ответчику не направил, вопрос о продлении срока действия договора не разрешил.   

В этой связи, исковые требования Управления об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059, расположенного по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, пр-кт Карла Маркса, на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:255, путем продажи с публичных торгов, заявленные на основании пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку срок действия договора аренды земельного участка №266/17 от 25.10.2017, предоставленного ответчику для завершения строительства объекта не истек на дату обращения истца в настоящим иском в суд.   

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем, расходы по оплате 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 06.07.2021  по делу №А24-1547/2021 отменить.

В удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северная широта» 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова