ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-993/2022

14 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 01.04.2022; 

от ответчика: не явился, извещен; 

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО3 – по доверенности от 09.01.2023; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-6314/2023) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Чистый город» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.01.2023 по делу № А42-993/2022 (судья О.В. Никитина), принятое

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320519000024135);

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Чистый город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственности «Североморское»; 

2) акционерное общество «Север» 

о признании договора расторгнутым, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Чистый город» (далее – ответчик, Общество) о признании договора на аренду помещений нежилого фонда в г. Мурманске от 07.10.2014 № 433Ю расторгнутым.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственности «Североморское» (далее – ООО «Североморское»), Акционерное общество «Север» (далее – АО «Север»).

Решением суда от 09.01.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просило решение от 09.01.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что истцом не был соблюден обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора. Кроме того, ответчик полагает, что при принятии решения судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание условия дополнительного соглашения от 15.03.2016 к договору.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Кроме того, в апелляционный суд поступил отзыв АО «Север», в котором третье лицо против удовлетворения апелляционной жалобы возражало.

Определением апелляционного суда от 23.05.2023 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения на больничном произведена замена судьи Горбатовской О.В. на судью Полубехину Н.С.

В судебном заседании 23.05.2023 представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, ходатайствовал о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А42-7914/2022, в рамках которого оспаривается договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2021 № 204, заключенный между Предпринимателем и АО «Север».

Определением суда от 06.06.2023 производство по апелляционной жалобе Общества по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А42- 7914/2022.

Определением суда от 20.10.2023 судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства и рассмотрении апелляционной жалобы Общества по существу назначено на 05.12.2023.

В судебном заседании 05.12.2023 представители Предпринимателя и АО «Север» против возобновления апелляционного производства по делу не возражали, в удовлетворении апелляционной жалобы просили отказать.

Иные участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Учитывая, что обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу, отпали, в отсутствие возражений сторон апелляционный суд протокольным определением от 05.12.2023 возобновил производство по апелляционной жалобе Общества в рамках настоящего дела и перешел к рассмотрению жалобы по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (покупатель) и АО «Север» (продавец) был заключен договор купли-продажи от 17.11.2021 № 204 (далее – договор) по условиям которого покупателю в собственность передано нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 51:20:0003206:3629.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 02.12.2021.

В пункте 1.5 договора стороны согласовали, что покупатель информирован об обременении в виде аренды в пользу Общества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении данного помещения зарегистрировано ограничение прав и обременение в виде аренды в пользу Общества на срок с 07.10.2014 по 30.09.2024 на основании договора на аренду помещений нежилого фонда в г. Мурманске от 07.10.2014 №433Ю (далее – договор аренды) между ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» (арендодатель) и Обществом (арендатор).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 06.11.2014.

В силу пункта 4.2 договора аренды он подлежит досрочному расторжению в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатор от исполнения договора полностью или частично (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

01.03.2018 ответчик (арендатор) и ООО «Североморское» (субарендатор) заключили договор субаренды №814-2018 (л.д. 50-51 тома 1) в отношении спорного помещения. Договор субаренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области не зарегистрирован.

15.12.2021 Предприниматель направила Обществу уведомление №4/15.12.21 1 об отказе от договора аренды со ссылками на положения пунктов 4.2, 4.3 указанного договора.

Кроме того, 28.12.2021 входящим №1273 Предприниматель также уведомила ООО «Североморское» о смене собственника и расторжении договора аренды.

Поскольку в добровольном порядке  соглашение о расторжении договора аренды подписано ответчиком не было, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора расторгнутым.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал исковые требования Предпринимателя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как указано в пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт направления арендодателем арендатору посредством почтовой связи уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в соответствии с пунктом 4.2 договора не позднее пяти дней с момента его направления подтверждается материалами дела.

Между тем, возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что 15.03.2016 ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» и Обществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором срок действия договора аренды установили с 07.10.2014 по 30.09.2030, исключили из текста договора пункты 1.7.1., 2.2.1., 2.2.2., 2.2.4., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.8., 2.2.13., 2.2.14., 3.2.-3.5., 4.2., 4.3., 5.3., 5.4, дополнили договор пунктом 4.7 из которого следует, что в случае продажи арендуемого помещения арендатор имеет преимущественное право его покупки.

В соответствии с положениями ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164).

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из пункта 2 статьи 609 ГК РФ следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609).

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что спорный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

Между тем, вышеозначенное дополнительное соглашение от 15.03.2016 к договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области не зарегистрировано.

Объективных и допустимых доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Вопреки своим доводам и части 1 статьи 65 АПК РФ не было представлено Обществом и доказательств, бесспорно свидетельствующих, что Предприниматель, заключая договор купли-продажи был надлежащим образом уведомлен о заключенном 15.03.2016 дополнительном соглашении.

При  таких обстоятельствах, поскольку дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке, фактически регистрация изменений к договору аренды не производилась, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при наличии возражений нового собственника условия дополнительного соглашения от 15.03.2016, заключенного между ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» и Обществом, не распространяются на третьих лиц и не обязательны для них, в частности и для Предпринимателя, по причине ее неосведомленности о заключенной сделке, отсутствия волеизъявления и согласия на изменение условий договора дополнительным соглашением.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался условиями договора аренды, без учета дополнительного соглашения от 15.03.2016.

Отклоняя доводы Общества о невозможности расторжения договора со ссылкой на то, что на момент его направления пункт 3 статьи 450 ГК РФ утратил силу, в связи с чем не подлежал применению, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Действительно, с 01.06.2015 на основании Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 42-ФЗ) пункт 3 статьи 450 ГК РФ утратил силу.

Согласно статье 2 Закона № 42-ФЗ положения ГК РФ (в редакции названного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу названного Закона, положения ГК РФ (в редакции названного Закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу названного Закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, в рассматриваемом споре отмена пункта 3 статьи 450 ГК РФ само по себе не отменяет и не изменяет условие заключенного сторонами договора

Кроме того, аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ, то есть фактически не отменена.

С учетом вышеприведенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что истец правомерно реализовал предусмотренное договором право арендодателя на односторонний отказ от договора путем надлежащего уведомления ответчика о таком отказе, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор на момент рассмотрения настоящего дела считается расторгнутым, а отношения сторон по нему – прекратившимися, в связи с чем правомерно признал иск подлежащим удовлетворению.

Ссылки подателя жалобы на несоблюдение истцом обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора также подлежат отклонению апелляционной коллегией как несостоятельные, поскольку согласно разъяснениям, приведенным  в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», при обращении в суд с иском о признании договора расторгнутым соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется, поскольку данный иск является иском о признании, а не иском о расторжении договора (статья 450, пункт 1 статьи 450.1 и пункт 2 статьи 452 ГК РФ), что и имеет место быть в рассматриваемом случае с учетом заявленного Предпринимателем требования.

При таких обстоятельствах исковые требования Предпринимателя обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме, а потому апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними.

При вынесении решения судом первой инстанции оценены представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 09.01.2023 судом также не допущено, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 09.01.2023 по делу №  А42-993/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина