Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101488/2019

06 февраля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  29 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  06 февраля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью. «Алькор и Ко» (адрес:  Россия 119261, г МОСКВА, пр-кт ЛЕНИНСКИЙ 72/2, ОГРН:  1027739498324);

ответчики: 1) Общество с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр»  2) Общество с ограниченной ответственностью «Екатеринбург Яблоко» (адрес:  Россия 191025, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт НЕВСКИЙ,д.114-116, литер.А, помещение 1Н №702; Россия 620014, город Екатеринбург, улица Сакко и Ванцетти дом 62, офис 1, ОГРН:  1057811023830);

третье лицо: АО "СТОКМАНН" (адрес:  Россия 129085, Москва, Ольминского,д.3, литер.А , строение №3; Россия 123290, Москва, 1-й Магистральный проезд, д.11, стр.1, 

об истребовании имущества их чужого незаконного владения, обязании не чинить препятствия в пользовании объектом аренды, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» о признании договора аренды №175-LA/SNC от 31 августа 2019 года недействительным

при участии

- от истца по первоначальному иску: представитель ФИО2, по доверенности от 23.01.2019

представитель ФИО3, по доверенности от 01.04.2019

представитель ФИО4, по доверенности от 08.07.2019

- от ответчиков по первоначальному иску: представитель ФИО5, по доверенности от 16.12.2019 ФИО6, по доверенности от 09.01.2019. ФИО7, по доверенности от 23.10.2019, представитель ФИО8, по доверенности от 08.10.2019

ФИО9, по доверенности от 08.10.2019, ФИО10, по доверенности от 18.12.2019

-от третьего лица: представитель ФИО11, по доверенности от 01.03.2019

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (далее - ООО «Алькор и Ко») обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском с учетом заявления в порядке статьи 49 АПК РФ к Обществу с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (далее - ООО «Стокманн СПб Центр»), Обществу с ограниченной ответственностью «Екатеринбург Яблоко» (далее - ООО «Екатеринбург Яблоко») об истребовании из незаконного владения имущества: часть от части помещения 1Н №№35, часть помещения 1Н №13, часть помещения 1Н №16, часть помещения 1Н №18, часть помещения 1Н №134 общей площадью 1763,3 квадратных метра, находящиеся на 1 этаже в Торговом центре со встроенным подземным паркингом «Невский Центр», кадастровый номер 78:31:0001130:3035, расположенном по адресу 

<

...>, литера А, в границах, определенных в соответствии с приложением 1 к Договору аренды 175-LA/SNC от 31 августа 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Алькор и Ко»; обязании ООО «Стокманн СПб Центр» не чинить препятствия ООО «Алькор и Ко» в пользовании имуществом, переданным ООО «Алькор и Ко» по Договору аренды от 31 августа 2019 175-LA/SNC: часть от части помещения 1Н №№35, часть помещения 1Н №13, часть помещения 1Н №16, часть помещения 1Н №18, часть помещения 1Н №134 общей площадью 1763,3 квадратных метра, находящиеся на 1 этаже в Торговом центре со встроенным подземным паркингом «Невский Центр», кадастровый номер 78:31:0001130:3035, расположенном по адресу 

<

...>, литера А.

ООО «Стокманн СПб Центр» обратилось со встречным исковым заявлением о признании договора аренды №175-LA/SNC от 31 августа 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Алькор и Ко» недействительным, заключенным под влиянием насилия и угрозы.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 ноября 2019 года встречное исковое заявление ООО «Стокманн СПб Центр» к ООО «Алькор и Ко» о признании договора аренды №175-LА/-LA/SNC от 31.08.2019 недействительным принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском по настоящему делу.

В судебном заседании представители ООО «Алькор и Ко» поддержали исковые требования, ссылаясь на то, что действия ООО «Стокманн СПб Центр» по не допуску в арендованный объект противоречит действующему договору аренды  №175-LA/SNC от 31 августа 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Алькор и Ко», который не признан недействительным в установленном порядке, истец лишился владения помещением в результате самоуправных действий уполномоченных на то лиц, ООО « Екатеринбург Яблоко» занимает объект незаконно, вопреки воле ООО «Алькор и Ко», в удовлетворении встречного иска просили отказать в связи с непредставлением ООО «Стокманн СПб Центр» доказательств, подтверждающих заключение договора под влиянием насилия.

Представитель ООО «Стокманн СПб Центр» с заявлением не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что ООО «Екатеринбург Яблоко» является законным владельцем спорного имущества, при этом передача имущества в пользование указанному юридическому лицу является волевым актом и выражает направленность воли ООО «Стокманн СПб Центр» как арендодателя на передачу помещений именно ООО «Екатеринбург Яблоко», которое в настоящее время осуществляет свою деятельность  в арендуемых помещениях на основании договора аренды, заключенного между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Екатеринбург Яблоко», в обоснование встречного заявления указал на то, что договор аренды №175-LA/SNC от 31 августа 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Алькор и Ко» был подписан под влиянием угрозы применения насилия, в связи с тем, что 31.08.2019 группа неизвестных людей спортивного телосложения, предположительно имевших при себе огнестрельное оружие, руководство которыми, как полагает ООО «Стокманн СПб Центр» осуществлялось сотрудниками ООО «Алькор и Ко», прибыли в торговый центр по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр, д. 114-116, лит А, и создали своими действиями обстановку, угрожающую как имуществу, так и посетителям торгового центра, впоследствии сотрудники ООО «Алькор и Ко», проникнув в офис генерального директора ООО «Стокманн СПб Центр» ФИО12 и угрожая удержанием интересующих их помещений силой, ссылаясь на присутствие в торговом центре лиц, готовых оказать  соответствующую силовую поддержку, вынудили ее подписать договор аренды и акт приема-передачи, в соответствии с условиями которого помещения на первом этаже торгового центра, площадью 1763.3 кв.м. должны были быть переданы в аренду ООО «Алькор и Ко», по мнению представителя ООО «Стокманн СПб Центр», признание указанного договора недействительным, исключит удовлетворение первоначального заявления ООО «Алькор и Ко».

Представитель ООО «Екатеринбург Яблоко» поддержал правовую позицию ООО «Стокманн СПб Центр»,  требования ООО «Алькор и Ко» считал необоснованными, полагая, что спорный объект находится в пользовании ООО «Екатеринбург Яблоко» на законном основании, ООО «Екатеринбург Яблоко» является законным арендатором помещений на основании договора, подписанного с арендодателем.

Третье лицо оставило разрешение спора на усмотрение суда.

В судебном заседании 29.01.2020 сторонами было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства для повторного вызова не явившихся свидетелей, необходимости получения материалов проверки из правоохранительных органов по направленному запросу. 

Судом отказано в удовлетворении заявленных ходатайств в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, для обязательного отложения судебного разбирательства.

 Согласно части 5 названной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства в связи с заявлением стороной ходатайства об отложении судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, самостоятельно решает вопрос об отложении судебного разбирательства. В данном случае, отложение судебного заседания приведет к нарушению процессуальных сроков и увеличению судебных расходов по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражным судом установлено следующее:

Из материалов дела усматривается, что ООО «Стокманн СПб Центр» является собственником Торгового центра со встроенным подземным паркингом «Невский Центр», кадастровый номер 78:31:0001130:3035, расположенном по адресу 

<

...>, литера А (далее - Торговый центр).

Между ООО «Стокманн СПб Центр» и АО «Стокманн» был заключен договор аренды №01-LА/SNC от 01.04.2011. В соответствии с условиями указанного договора в редакции дополнительного соглашения №5 от 01.02.2011 ООО «Стокманн СПб Центр» обязалось передать АО «Стокманн» во временное владение и пользование помещения в Торговом центре общей площадью 19 823,20 кв.м. на четвертом подземном, третьем подземном, втором подземном, первом подземном, первом, втором, третьем четвертом, пятом, шестом, седьмом этажах.

В свою очередь между АО «Стокманн» и ООО «Алькор и Ко» был заключен Договор №2 субаренды помещений в здании торгового центра Невский центр от 01.01.2017, в соответствии с условиями которого часть помещений, арендованных у ООО «Стокманн СПб Центр», а именно: часть помещения 903, расположенного на 1 подземном этаже, часть помещения 1-Н (часть ч.п.35; ч.п. 13, 14, 16, 18), расположенного на 1 этаже, общей площадью 928,20 кв.м., в том числе подсобные помещения площадью 50,5 кв.м., передало в субаренду ООО «Алькор и Ко».

Письмом №2019-213 от 10.06.2019, полученным АО «Стокманн» 10.06.2019, ООО «Стокманн СПб Центр» в одностороннем порядке отказалось от Договора №01-LА/ SNC от 01.04.2011 ввиду неисполнения АО «Стокманн» обязанности по внесению ежемесячной базовой арендной платы за май и июнь 2019 года, неисполнения обязанности по внесению дополнительной арендной платы за февраль 2019 года, неисполнения обязанности по восполнению гарантийного депозита на основании пункта 14.1 (1) договора аренды, заключенного с АО «Стокманн».

Письмом №2019-263 от 08.07.2019 ООО «Стокманн СПб Центр» согласилось считать датой прекращения указанного договора  31 августа 2019 года.

5 августа между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Екатеринбург Яблоко» подписан договор аренды 171-LA/SNC от 05.08.2019, в соответствии с условиями которого ООО «Стокманн СПб Центр» обязалось передать ООО «Екатеринбург Яблоко» во временное владение и пользование часть от части помещения 1Н №35, части помещения 1Н №№ 13, 16,18, общей площадью 1 790,4 кв.м., расположенную на 1 этаже Торгового центра. Договор прошел государственную регистрацию 13 сентября 2019 года, номер регистрации: 78:31:0001130:3035-78/042/2019-952.

31 августа 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и АО «Стокманн» подписан Акт приема-передачи (возврата) помещений по Договору аренды №01- LА/ SNC от 01.04.2011, в соответствии с которым АО «Стокманн» вернуло, а ООО «Стокманн СПб Центр» приняло помещения, переданные в аренду на основании Договора аренды 01.04.2011.

31 августа 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Екатеринбург Яблоко» был подписан Акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым ООО «Стокманн СПб Центр» передало, а ООО «Екатеринбург Яблоко» приняло помещение, указанное в Договоре аренды 171-LA/SNC от 05.08.2019. Акт содержит указание на нахождение в передаваемом помещении оборудования и товара предыдущего арендатора.

31 августа 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Алькор и Ко» был подписан Договор аренды 175-LA/SNC от 31.08.2019, в соответствии с условиями которого ООО «Стокманн СПб Центр» обязалось передать во временное владение и пользование часть от части помещения 1Н №№35, часть помещения 1Н №№ 13, 16, 18, 134 общей площадью 1 763,3 кв.м., расположенные на 1 этаже Торгового центра.

1 сентября 2019 года между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Алькор и Ко» подписан Акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым ООО «Стокманн СПб Центр» передало ООО «Алькор и Ко» помещение, предусмотренное в Договора аренды №175-LA/SNC от 31.08.2019.

Истец по первоначальному иску, ссылаясь на то, что на момент обращения с настоящим иском спорное помещение незаконно занимает ООО «Екатеринбург Яблоко», а ООО «Стокманн СПб Центр», чинит препятствия к использованию помещения, ООО «Алькор и Ко» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Алькор и Ко» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Таким же правом наделены лица, которые в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации обладают правом владения имущества, основанным на законе или договоре.

Как подчеркивается в разъяснениях, содержащихся в пункт 32 Постановлен Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» истребовать имущество возможно только от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Как разъяснено в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Таким образом, при оценке возможности удовлетворить требования ООО «Алькор и Ко», предъявленные ООО «Екатеринбург Яблоко», арбитражному суду надлежит установить следующие обстоятельства: получило ли ООО «Алькор и Ко» владение помещением, о виндикации которого оно заявляет, на основании закона или договора; у кого на данный момент в фактическом владении находятся спорные помещения; является ли фактический владелец помещений незаконным владельцем.

В обоснование иска ООО «Алькор и Ко» ссылается на то, что оно фактически владело спорным помещением еще на основании Договора № 2 субаренды помещений в здании торгового центра Невский центр от 01.01.2017, а также подписало Акт приема-передачи помещений от 01.09.2019 во исполнение договора аренды 31.08.2019 с ООО «Стокманн СПб Центр».

Арбитражным судом установлено, что помещение, полученное ранее ООО «Алькор и Ко» по договору № 2 субаренды от 01.01.2017 г., не тождественно помещению, описанному в Договоре аренды № 175-LA/SNC от 31.08.2019. Указанный вывод следует как из того, что площадь помещения, описанного в Договоре № 2 субаренды от 01.01.2017, составляет 928,20 кв.м., а в Договоре аренды № 175-LA/SNC от 31.08.2019, - 1 763 кв.м., так и из сопоставления планов помещений, которые являются приложениями к указанным договорам.

Поскольку ранее арендуемое ООО «Алькор и Ко» помещение площадью 928,20 кв.м и помещение, подлежащее передаче в аренду по Договору аренды от 31.08.2019, площадью 1 763 кв.м., не тождественны и имеют лишь частичное совпадение помещений, продолжение ООО «Алькор и Ко» пользования ранее занимаемыми площадями не является обстоятельством, свидетельствующим о передаче ООО «Алькор и Ко» помещения, площадью 1 763 кв.м., подлежащего передаче по Договору аренды № 175- LA/SNC от 31.08.2019. Суд принимает во внимание, что спорные помещения представляют собой не самостоятельные недвижимые вещи (статья 130 ГК РФ), а части здания, принадлежащего ООО «Стокманн СПб Центр» на праве собственности. Следовательно, спор между сторонами возник не относительно владения конкретными недвижимыми вещами, а по поводу пользования определенной частью одной недвижимой вещи - здания торгового центра. Помещение, подлежащее передаче ООО «Екатеринбург Яблоко», и помещение, подлежащее передаче ООО «Алькор и Ко», не идентичны, ввиду чего ООО «Стокманн СПб Центр» могло передать только либо помещение, описанное в Договоре аренды № от 05.08.2019, либо помещение, описанное в договоре аренды № 175- LA/SNC от 31.08.2019.

             Акт передачи помещения является совместным волевым актом арендодателя и арендатора, который подтверждает тот факт, что арендодатель исполнил обязательство по передаче арендатору во владение и пользование (либо только в пользование) имущество, являющееся предметом договора аренды. Таким предметом может быть как недвижимая вещь в целом, так и часть недвижимой вещи (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

             В соответствии с положениями части 2 и части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, и никакое доказательство не имеет для арбитражного суда заранее предустановленной силы.

В материалах дела наряду с актом приема-передачи помещения от 31.08.2019, подписанным с ООО «Екатеринбург Яблоко», и актом приема-передачи помещения от 01.09.2019, подписанным с ООО «Алькор и Ко», имеются одобренные ООО «Стокманн СПб Центр» заявки ООО «Екатеринбург Яблоко» на выполнение работ в помещении, описанном в Договоре аренды от 05.08.2019, договоры подряда, заключенные ООО «Екатеринбург Яблоко» с третьими лицами для выполнения работ в арендуемом помещении, и исполнительная документация по ним, кассовые чеки ООО «Алькор и Ко», подтверждающие факт осуществления на части спорных помещений ООО «Алькор и Ко» коммерческой деятельности 01.09.2019, акт осмотра помещений, проведенного при участии представителей ООО «Стокманн СПб Центр» и АО «Стокманн».

Оценивая содержание указанных доказательств, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

Акты приема-передачи помещений, как правило, свидетельствуют о наличии воли на передачу соответствующего имущества. Однако ввиду наличия в материалах дела актов приема-передачи помещения, подписанных как между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Екатеринбург Яблоко», так и между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Алькор и Ко», указанные акты должны быть оценены в совокупности с другими доказательствами, свидетельствующими о том, на передачу кому из арендаторов была направлена воля собственника по передаче помещений и кто из арендаторов фактически получил спорное помещение в пользование.

Учитывая, что ООО «Алькор и Ко» осуществляло коммерческую деятельности на части спорных помещений и до 01 сентября 2019 г. - даты начала действия нового договора аренды, то сами по себе кассовые чеки, представленные ООО «Алькор и Ко», свидетельствуют не о том, что ООО «Алькор и Ко» получило от собственника новое помещение, большей площадью, а том, что ООО «Алькор и Ко» продолжало использовать ранее занимаемую площадь по предыдущему договору субаренды №2 от 01.01.2017 г.

Иных доказательств фактического исполнения договора аренды от 31.08.2019 г. Истцом по первоначальному иску  не представлено.

При этом, имеющиеся в деле иные доказательства, а именно - договор подряда, заключенный ООО «Екатеринбург Яблоко» с подрядчиком, фактическое выполнение ООО «Екатеринбург Яблоко» в спорном помещении ремонтных работ, подтверждает фактическое обладание ООО «Екатеринбург Яблоко» спорным помещением как с начала сентября 2019 г. так и по настоящее время. Это свидетельству о фактическом исполнении Договора аренды № 171-LA/SNC от 05.08.2019 г., заключенного между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Екатеринбург Яблоко» как со стороны арендодателя - по передаче обусловленного договором имущества в пользование, так и со стороны арендатора - по осуществлению ремонтных работ и уплаты арендной платы.

Заявки на выполнение работ в помещениях, указанных в Договоре аренды № 171- LA/SNC от 05.08.2019. согласованные ООО «Стокманн СПб Центр», свидетельствуют о воле ООО «Стокманн СПб Центр» осуществить передачу имущества именно ООО «Екатеринбург Яблоко», а также о том, что последнее осуществляло реальное пользование имуществом в указанный период времени.

При этом, суд отмечает, что исполнение Договора аренды № 171- LA/SNC от 05.08.2019 г., заключенного между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Екатеринбург Яблоко», осуществлялось сторонами до момента передачи помещения в пользование арендатора.

Так, 27 августа 2019 г. ООО «Екатеринбург Яблоко» оформило банковскую гарантию Банка ВТБ (ПАО) в сумме 34 820 516 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательств перед ООО «Стокманн СПб Центр» по договору аренды №171- LA/SNC от 05 августа 2019 г.

С 05 августа 2019 г. до 31 августа 2019 г. - момента, когда аналогичный договор был подписан собственником также и с ООО «Алькор и Ко», ООО «Екатеринбург Яблоко» уже уплатило ООО «Стокманн СПб Центр» 15 249 614 руб. (платежные поручения № 12271 от 23.08.2019 г., № 2830 от 30.08.2019 г., № 2831 от 30.08.2019 г.

До момента подписания договора с ООО «Алькор и Ко», в период с 05 по 31 августа 2019 г. ООО «Екатеринбург Яблоко» понесло затраты на ремонт помещения в сумме 54 113 641 рублей (платёжные поручения № 2095 от 16.08.2019, № 2092 от 16.08.2019, № 2093 от 16.08.2019, № 2094 от 16.08.2019, № 2097 от 16.08.2019, № 2096 от 16.08.2019, № 2098 от 16.08.2019, № 2174 от 28.08.2019.

К моменту рассмотрения настоящего дела, исполняя договор аренды от 05 августа 2019 г. ООО «Екатеринбург Яблоко» понесло затраты на ремонт помещения, что подтверждается реестром платежей, договорами, счетами и платежными поручениями.

Также арбитражный суд учитывает наличие в материалах дела копии протокола осмотра доказательств от 31.08.2019, составленного нотариусом Санкт-Петербурга ФИО13, а также Акта приема-передачи помещений, подписанного ООО «Стокманн СПб Центр» и АО «Стокманн», свидетельствующих о том, что ООО «Стокманн СПб Центр» возвратило в свое владение имущество, переданное на основании Договора аренды от 01.04.2011.

Учитывая указанные доказательства, а также тот факт, что и договор аренды и акт приема-передачи помещения с ООО «Екатеринбург Яблоко» были не только подписаны раньше акта приема-передачи помещения с ООО «Алькор и Ко» и аналогичного договора аренды с ним, но и фактически исполнялись только между ООО «Стокманн СПб Центр» и ООО «Екатеринбург Яблоко», арбитражный суд приходит к выводу, что ООО «Стокманн СПб Центр» было намерено передать спорное помещение именно ООО «Екатеринбург Яблоко» и осуществило указанную передачу, т.е. исполнило Договор аренды №171- LA/SNC от 05.08.2019 г.

При указанных обстоятельствах помещение, указанное в Договоре аренды от 31.08.2019, не могло быть 01.09.2019 передано ООО «Алькор и Ко», поскольку уже было передано ООО «Екатеринбург Яблоко».

Факт того, что в спорный период - с начала сентября по 01 декабря 2019 г. именно ООО «Екатеринбург Яблоко» осуществил в помещении ремонтные работы, а 01 декабря 2019 г. по настоящее время ООО «Екатеринбург Яблоко» осуществляет в помещении торговую деятельность (парфюмерный супермаркет «Золотое Яблоко»), подтверждает фактическое обладание помещением ООО «Екатеринбург Яблоко» и сторонами не оспаривается.

Арбитражный суд отклоняет довод ООО «Алькор и Ко» о том, что ООО «Екатеринбург Яблоко» не могло быть передано какое-либо помещение 31.08.2019, поскольку его занимало ООО «Алькор и Ко» по следующим основаниям.

Как установлено арбитражным судом помещение, переданное ООО «Алькор и Ко» на основании Договора № 2 субаренды помещений в здании торгового центра Невский центр от 01.01.2017, не тождественно помещениям, указанным как в Договоре аренды № 171- LA/SNC от 05.08.2019, так и в Договоре аренды № 175- LA/SNC от 31.08.2019, а также меньше указанных помещений. При указанном обстоятельстве 31.08.2019 ООО «Алькор и Ко» не могло занимать помещение, на которое претендовало ООО «Екатеринбург Яблоко».

Частичное занятие помещения, переданного ООО «Екатеринбург Яблоко», имуществом ООО «Алькор и Ко», равно как и продажа на части этого помещения товара покупателям в магазине «Л'Этуаль», принадлежащем ООО «Алькор и Ко», не препятствовали передаче владения помещением в целом, тем более, что стороны указали данное обстоятельство в Акте приема-передачи помещения от 31.08.2019, и ООО «Екатеринбург Яблоко» согласилось нести риски, связанные с принятием помещения, частично занятого чужим имуществом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» лицо вправе прибегнуть к самозащите своих прав, в том числе, путем воздействия на свое имущество.

Учитывая, что ООО «Алькор и Ко» не представило доказательств того, что на момент подписания акта приема-передачи (возврата) помещений по Договору аренды от 01.04.2011, а также на момент подписания акта приема-передачи помещения от 31.08.2019 им исполнялся именно Договор аренды от 31.08.2019, а также то обстоятельство, что по заявлению самого ООО «Алькор и Ко» 31.08.2019 последнее вело деятельность в торговом центре, то есть не совершало действий, направленных на возврат имущества, полученного на основании Договора № 2 субаренды помещений в здании торгового центра «Невский центр» от 01.01.2017, действия ООО «Стокманн СПб Центр» по составлению Протокола осмотра доказательств, подписанию с АО «Стокманн» акта о возврате имущества, подписанию акта с ООО «Екатеринбург Яблоко» являются самозащитой его права в отношении Торгового центра. Из представленных суду объяснений представителей ООО «Стокманн СПб Центр» следует, что нотариальное действие по осмотру доказательств проводилось именно с целью фиксации факта нарушения ООО «Алькор и Ко» своих обязательств по освобождению помещения, площадью 928,20 кв.м., в связи с досрочным прекращением (31.08.2019) действия Договора № 2 субаренды от 01.01.2017. Доказательством того, что ООО «Алькор и Ко» не может считаться лицом, пользующимся спорным помещением на основании договора аренды от 31.08.2019, также является то, что ООО «Алькор и Ко» направило несколько заявок ООО «Стокманн Спб Центр», в которых просило предоставить время и допуск своих представителей в период с 02.09.2019 по 10 часов 00 минут 06.09.2019 для сбора и вывоза имущества из помещения. Данные обстоятельства подтверждают, что ООО «Алькор и Ко» по состоянию на 31.08.2019 занимало лишь часть помещения, об истребовании которого оно заявляет (т.11 л.д.1160) что также подтверждается и самими ООО «Алькор и Ко» (том 11 л.д.246). Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о  том, что частичное занятие истцом по первоначальному иску  помещения, переданного ООО «Екатеринбург Яблоко», имуществом ООО «Алькор и Ко» связано с несвоевременным освобождением помещения, находившегося в пользовании ООО «Алькор и Ко» на основании Договора № 2 субаренды от 01.01.2017 между АО «Стокманн» и ООО «Алькор и Ко». 

При этом, судом установлено, что занимаемая ООО «Алькор и Ко» часть не имела физических границ, ООО «Алькор и Ко» размещало в общем торговом зале свои торговые прилавки. При указанных обстоятельствах ничто не мешало ООО «Стокманн СПб Центр» передать помещение ООО «Екатеринбург Яблоко», поскольку в помещение ( которое на тот момент представляло общий торговый зал)  был свободный доступ. Таким образом, арбитражный суд считает, что владение помещением, указанным в Договоре аренды от 31.08.2019, об истребовании из чужого незаконного владения которого заявило ООО «Алькор и Ко», реально не передавалось ООО «Алькор и Ко», ввиду чего последнее не может пользоваться способами защиты, предусмотренными статьями 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно с этим, арбитражный суд пришел к выводу, что в настоящем деле также отсутствуют иные основания для истребования имущества у ООО «Екатеринбург Яблоко», указанные в статьях 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные нормы допускают возможность истребовать имущество у лица, которое незаконно владеет истребуемым имуществом.

Материалами дела подтверждается и это не оспаривается лицами, участвующими в деле, что на настоящий момент спорным помещением владеет ООО «Екатеринбург Яблоко». При этом, ООО «Екатеринбург Яблоко» владеет и пользуется помещением на основании Договора аренды от 05.08.2019 №171- LA/SNС.

Указанный договор является заключенным, действующим на данный момент, не оспорен в рамках иного процесса, никто из участников спора не выдвигал возражения о его ничтожности. Он зарегистрирован в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, следовательно, может быть противопоставлен всякому третьему лицу (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Таким образом, в основании фактического владения ООО «Екатеринбург Яблоко» помещением, расположенным на первом этаже торгового центра, находится действующий и действительный Договор аренды № 171-LA/SNС от 05.08.2019, а также факт передачи соответствующего помещения арендатору собственником имущества. Само по себе наличие Договора аренды № 175-LA/SNC от 31.08.2019, заключенного в отношении того же имущества, что и договор № 171- LA/SNС от 05.08.2019 на вывод о законности владения спорными помещениями ООО «Екатеринбург Яблоко» не влияет.

При этом судом установлено, что передача имущества в пользование ООО «Екатеринбург Яблоко»  является волевым актом, направленность воли ООО «Стокманн СПб Центр» на передачу помещения данному юридическому лицу подтверждается иными доказательства по делу (т.4 л.д.108, т.10, л.д.112-1113, том 2, л.д.73-74). В свою очередь ООО «Екатеринбург яблоко» приняв помещение, в ближайшее время, а именно: в ночь с 01.09.2019 на 02.09.2019 возвело строительную перегородку, т.е. осуществило все зависящие от него действия по принятию помещения во владение и пользование, правовые основания дл возврата помещения из владения ООО «Екатеринбург Яблоко» отсутствуют.

Положения абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что, заключая договор аренды, стороны обязуются совершить определенные действия по передаче предмета аренды в пользование арендатору. В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу. Таким образом, действующее законодательство допускает ситуацию, при которой в отношении одного и того же имущества будет заключено несколько договоров аренды, поскольку стороны при заключении договора только обмениваются юридическими обещаниями.

Возможная конкуренция требований различных арендаторов разрешена действующим законодательством в рамках упомянутой выше статьи 398 Гражданского кодекса, а также сложившейся судебной практикой (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», абзац 3 пункта 26 Постановлен Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств»).

В Определении  Верховного суда № 305-ЭС18-13454 от 20.12.2018 сформулирован правовая позиция, заключающаяся в том, что наличие двух договоров аренды, заключенных в отношении одного и того же имущества, само не влечет недействительность или незаключенность указанных договоров.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Арбитражный суд также учитывает, что положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в любом случае не предоставляют субарендатору каких-либо преимущественных прав по отношению к иным лицам, с которыми собственник может заключить договор аренды. Указанная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.03.2018 по делу №305-ЭС 17-17260, А40-28789/2014.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Алькор и Ко» в части требований, предъявленных ООО «Екатеринбург Яблоко», не подлежат удовлетворению.

Помимо требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ООО «Алькор и Ко» также заявило требования к ООО «Стокманн СПб Центр» об обязании не чинить препятствия в использовании спорного объекта.

Арбитражный суд также не находит основания для удовлетворения указанного требования.

Высшими судебными инстанциями, например, в рамках Постановления Конституционного Суда РФ от 05.02.2007 №2-П, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.02.2012 №12573/11 по делу №А12-21677/2010, неоднократно разъяснялось, что исполнимость судебного акта является одним из необходимых критериев его законности.

Вместе с тем требование, предъявленное к ООО «Стокманн СПб Центр», не содержит критериев обязания, которое должен наложить арбитражный суд на ООО «Стокманн СПб Центр». Удовлетворение требования ООО «Алькор и Ко» создаст ситуацию правовой неопределенности, поскольку неясно от каких именно действий, в течение какого периода необходимо воздерживаться ООО «Стокманн СПб Центр».

Одновременно с этим арбитражный суд приходит к выводу о том, что ООО «Алькор и Ко» не доказало, что препятствия в пользовании создает именно ООО «Стокманн СПб Центр».

Так в своем исковом заявлении ООО «Алькор и Ко» указывает, что вокруг помещения, указанного в Договоре аренды от 31.08.2019, возведена ограждающая конструкция, входы в помещение с улицы, эскалаторов закрыты.

При этом в материалы дела со стороны ООО «Стокманн СПб Центр» были представлены копии согласованных заявок ООО «Екатеринбург Яблоко» на выполнение ремонтных работ в помещении, указанном в Договоре аренды  от 05.08.2019, демонтаже оборудования, оставшегося от прежнего арендатора, со стороны ООО «Екатеринбург Яблоко» были представлены договоры с третьими лицами на выполнение работ. Из указанных документов следует, что указанные ООО «Алькор и Ко» ограждения установлены ООО «Екатеринбург Яблоко» в целях выполнения работ в арендованном помещении.

Арбитражным судом оценено условие пункта 5.2. Общих положений Договора аренды от 05.08.2019, в соответствии с которым ООО «Екатеринбург Яблоко» было обязано выполнить работы в арендуемом помещении в соответствии с требованиями договора аренды, таким образом, ООО «Екатеринбург Яблоко» действовало в пределах обязательств, установленных действующим и действительным Договором аренды от 05.08.2019.

Действующее законодательство в рамках статьи 398 Гражданского кодекса, а также сложившаяся судебная практика в рамках разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» исходит из того, что в случае конкуренции двух договоров аренды, арендатор может защищать свои права путем предъявления иска исключительно к своему контрагенту по договору. Конкурирующий арендатор, получивший владение арендуемым имуществом, защищен от притязаний арендатора, заявляющего иск, ввиду того что не состоит с последним в договорных отношениях, но при этом является законным фактическим владельцем имущества.

Указанное регулирование является разумным балансом интересов сторон, направленным на сохранение устойчивости гражданского оборота.

Арбитражный суд также считает, что исковые требования ООО «Стокманн СПб Центр» также не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Под угрозой следует понимать противоправное психическое воздействие на волю лица с целью принудить его к совершению сделки посредством заявления о причинении ему или его близким имущественного, физического или морального вреда в будущем. К угрозе относится совершение сделки под страхом применения физического насилия, причинения нравственных страданий, распространения сведений, порочащих деловую репутацию, оглашения сведений о финансовом положении либо совершения какого-либо иного противоправного действия.

С учетом анализа правовых норм, для признания сделки недействительной угроза должна быть значительной, исполнимой и противозаконной, а также непосредственной причиной совершения сделки. Кроме того, необходимо доказать реальность угрозы. Вопрос о реальности, исполнимости и значительности угрозы решается судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

В нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств подписания договора аренды №175-LA/SNC от 31.08.2019  с ООО «Алькор и Ко» под влиянием насилия или угрозы ООО «Стокманн СПб Центр» не представлено. Сами по себе направленные ООО «Стокманн СПб Центр» в правоохранительные органы заявления, а также постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, материалы проверки, фотографии, сделанные камерами видеонаблюдения (скриншты) торгового центра, равно как и объяснения свидетелей, доброшенных в судебном заседании 22.01.2020-29.01.2020, не подтверждают факт насилия, угрозы, исходившей от ООО «Алькор и Ко» либо третьих лиц, действующих в их интересах, и  направленной  на понуждение к подписанию вышеуказанного документа.

          Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. В удовлетворении иска ООО «Алькор и Ко» отказать.

2. В удовлетворении встречного иска ООО «Стокманн СПб Центр» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 Судья                                                                                      Балакир М.В.