ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-5227/2019

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2024 года

15АП-3723/2024

                                                                                                                15АП-3721/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В., 

судей Гамова Д.С., Димитриева М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя акционеров ОАО ИПФ «Малыш» ФИО2,

от конкурсного управляющего ОАО ИПФ «Малыш» ФИО3: представительФИО4 по доверенности от 01.03.2024;

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от ПАО «Балтийский Инвестиционный Банк»: представитель ФИО5 по доверенности от 04.07.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, ФИО6 на определение Арбитражного суда Ростовской области от  19.02.2024  по делу № А53-5227/2019 о разрешении разногласий по положению о реализации имущества

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества издательско-полиграфической фирмы «Малыш»,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества издательско-полиграфической фирмы «Малыш» (далее - должник, ОАО «ИПФ «Малыш») в Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО6 (далее - ФИО6) с заявлением о разрешении разногласий по порядку реализации залогового имущества.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от  19.02.2024 по делу№ А53-5227/2019 в удовлетворении ходатайств о приостановлении производства по обособленному спору и назначении по делу дополнительной экспертизы отказано. Утверждено Положение o порядке и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога ПАО «Балтийский Инвестиционный Банк», в редакции ПАО «Балтийский Инвестиционный Банк». Установлена начальная продажная цена имущества: Лот 1 - 89 250 000 руб.; Лот 2 - 80 750 000 руб.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от  19.02.2024 по делу № А53-5227/2019, представитель акционеров ОАО ИПФ «Малыш» ФИО2 (далее - представитель акционеров должникаФИО2), ФИО6 обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба представителя акционеров должника мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что суд неправомерно отнес право аренды земельного участка к залоговому имуществу, поскольку договор ипотеки помещений заключен 03.06.2011, при этом в указанный период времени действовала редакция Закона об ипотеке, согласно которой на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. Нормы Закона № 405-ФЗ о распространении права залога на право аренды земельного участка при ипотеке зданий, находящихся на нем, в рассматриваемом случае не применимы. Кроме того, апеллянт указал, что на передачу в залог банку права аренды земли согласие собственника участка не было получено. Податель жалобы указал, что право аренды земли должно быть оценено как отдельный актив и подлежит реализации отдельным лотом. Суд не дал оценку доводам представителя акционеров должника о том, что в данном случае необходимо проведение оценки и реализация совместно с недвижимым имуществом и основных средств должника. Кроме того, апеллянт указал на неточности в утвержденном судом положении, которые могут вводить потенциальных покупателей в заблуждение, а именно: здание, в котором судом определены доли в подсобных помещениях, не является предметом торгов, должнику принадлежит не все право аренды земельного участка, а только доля в праве. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

Апелляционная жалоба ФИО6 мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы не согласен с установленной судом начальной продажной стоимостью предмета залога, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости. Судом не учтено, что комнаты и помещения имеют различное функциональное предназначение; комнаты имеют различное внутреннее состояние, которое формирует их рыночную стоимость.

В отзыве на апелляционные жалобы конкурсный управляющий должникаФИО3 просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, определение оставить без изменения. 

В отзыве на апелляционные жалобы ПАО «Балтийский Инвестиционный Банк» просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб. 

Представитель акционеров должника ФИО2 заявила ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, на разрешение эксперта просит поставить следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7, площадью 45 025 кв.м. пропорционально площади помещений; 

- нежилого помещения общей площадью 3 390,8 кв.м., комнаты на 1 этаже № 158, 158а, 158б,158в, 158г,158д, 158е, 159, 160, 160а, 160б, 161, 162, 162а, 163, 164, 165, 165а, 166, 167 176; комнаты на 2 этаже № 177, 115, 116, 117, 118-119, 120, 121, 122, 123-124, 123а, 124а. Этажность здания: 6. 1986 г. постройки, литер: А, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Королева, д. № 7/19, кадастровый номер 61:44:0010201:246; 

- нежилого помещения общей площадью 3 005,9 кв.м., номера на поэтажном плане: комнаты № 96, 97, 99,100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113,114, 116, 117, 118, 119, 120. 121, 122, 153 на 1-м этаже. 1986 г. постройки, литер: А, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-н, пр. Королева, д. № 7/19, кадастровый номер 61:44:0010201:55.

2. Определить рыночную стоимость следующих объектов ОАО «ИПФ Малыш»:   автодороги № 0111; автодороги на площадке и вне площадки; ограждения территории; озеленения малые формы; электрических сетей.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Заключение эксперта может признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу. 

В рассматриваемом случае суд оценил экспертное заключение и пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обладает достаточной полнотой и ясностью выводов, содержит ответы на поставленные судом вопросы. 

Содержащиеся в заключении эксперта выводы сделаны специалистом, обладающим специальными познаниями, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Заключение эксперта основано на имеющихся в материалах дела данных, содержит сведения, необходимые для разрешения спора. Сомнений в обоснованности заключения эксперта, полноте проведенных исследований и однозначности сделанных выводов у суда не возникло. 

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, не представлено. При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами, представленными в дело. 

При этом, апеллянт не обосновал необходимость проведения дополнительной экспертизы, принимая во внимание, что право аренды земельного участка не может быть реализовано самостоятельным лотом, отдельно от объектов недвижимости. Судебная экспертиза определила стоимость объектов недвижимости с учетом права аренды на земельный участок. Само по себе несогласие стороны спора с результатом судебной экспертизы не является основанием для проведения дополнительной экспертизы. 

В рассматриваемом случае суд не усмотрел оснований для назначения дополнительной экспертизы ввиду отсутствия сомнений в обоснованности экспертного заключения эксперта ФИО7

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционные жалоб без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от  19.02.2024 по делу № А53-5227/2019 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2020 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2022 конкурсным управляющим ОАО «ИПФ Малыш» утверждена ФИО8

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 определение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2022 отменено, вопрос об утверждении конкурсного управляющего ОАО «ИПФ «Малыш» методом случайного выбора направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2022 по делу№ А53-5227/2019 конкурсным управляющим ОАО «ИПФ Малыш» утвержденФИО3

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2021 требования банка в размере 113 828 500 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченные залогом имущества:

1. Нежилое помещение, площадь: общая 3390,8 кв. м, комнаты на 1 этаже № 158, 158а, 158б, 158в, 158г, 158д, 158е, 159, 160, 160а, 160б, 161, 162, 162а, 163, 164, 165, 165а, 166, 167 176; комнаты на 2 этаже N 177, 115, 116, 117, 118-119, 120, 121, 122, 123-124, 123а, 124а. Этажность здания: 6. Литера: А, расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Королева, дом № 7/19. Кадастровый (или условный) номер 61 -61-01/258/2008-212 (далее - лот № 1);

2. Нежилое помещение, площадь: общая 3005,9 кв. м, номера на поэтажном плане комнаты № 96, 97, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113,114, 116, 117, 118, 119, 120. 121, 122, 153 на 1-м этаже. Литера: А, расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Королева, дом № 7/19. Кадастровый (или условный) номер 61:44:0010201:7:1/1 (далее - лот № 1).

11.01.2023 опубликовано сообщение № 10493967 о проведении торгов по реализации имущества, цена лота № 1 - 89 250 000 руб., цена лота № 2 - 80 750 000 руб.  В соответствии с сообщением от 20.02.2023 № 10830934 торги признаны несостоявшимися.

Кредитор ФИО9 обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по порядку реализации залогового имущества, которое мотивировано неправильным формированием лотов и недостоверностью оценки имущества, подлежащего реализации.

В процессе рассмотрения обособленного спора банк направил актуальную редакцию Положения, согласно которому продажа залогового имущества осуществляется посредством открытых электронных торгов; оператор электронной площадки: ООО «МЭТС»; организатор торгов - конкурсный управляющий должника; продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве; начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором ПАО «Балтийский Инвестиционный Банк», требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества; имущество должника, подлежащее продаже состоит из двух лотов: лот 1: нежилое помещение, общей площадью 3 390,8 кв.м., комнаты на 1 этаже №№ 158, 158а, 158б, 158в, 158г, 158д, 158е, 159, 160, 160а, 160б, 161, 162, 162а, 163, 164, 165, 165а, 166, 167, 176; комнаты на 2 этаже №№ 177, 115, 116, 117, 118-119, 120, 121, 122, 123-124, 123а, 124а. Этажность здания: 6. 1986 г. постройки, литер: А, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Королева, д. № 7/19, кадастровый номер: 61:44:0010201:246 и лот 2: нежилое помещение, общей площадью 3 005,9 кв. м, номера на поэтажном плане: комнаты №№ 96, 97, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 153 на 1-ом этаже. 1986 г. постройки, литер: А, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-н, пр. Королева, д. № 7/19, кадастровый номер: 61:44:0010201:55; определена начальная продажная цена: лот 1 - 89 250 000 руб., лот 2 - 80 750 000 руб.; величина повышения начальной цены продажи имущества/лота («шаг аукциона») составляет 5 % от начальной цены продажи лота; при проведении повторных торгов начальная цена продажи лота на повторных торгах устанавливается в размере на 10% процентов ниже начальной цены продажи на первоначальных торгах; шаг аукциона составляет 5 %  процентов от начальной цены продажи лота на повторных торгах; в случае признания несостоявшимися повторных торгов и незаключения договора купли-продажи с единственным участником, допущенным к участию в торгах, ПАО «Балтийский Инвестиционный Банк» вправе оставить имущество за собой по цене на 10 процентов ниже начальной цены на повторных торгах.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции утвердил положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, являющегося предметом залога в пользу банка, в редакции, предложенной залоговым кредитором, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве. При этом порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу абзаца 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Поскольку срок, предусмотренный абзацем третьим пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, не является пресекательным и не может служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления, суд рассмотрел заявление по существу.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Ввиду изложенного преимущественное право определения порядка реализации заложенного имущества и его начальной продажной цены предоставлено залоговому кредитору.

Исследовав обстоятельства дела, суд установил, что уточненное Положение в редакции залогового кредитора не противоречат требованиям Закона о банкротстве, содержит все существенные условия по порядку, условиям и срокам реализации имущества должника, не нарушают права и законные интересы конкурсных кредиторов и акционеров должника.

Протокольным определением от 20.12.2023 суд обязал ФИО6 обеспечить явку, рассмотреть вопрос об уточнении требования, указать, какие пункты положения оспариваются, с приведением соответствующих оснований.

ФИО6 требования суда не выполнил, от участия в обособленном споре уклонился, альтернативную редакцию Положения или его отдельных пунктов не представил.

Согласно статьям 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Довод заявителя и акционеров должника о нарушении порядка форматирования лотов и невозможности продажи имуществ без учета общего имущества здания, автодорог, ограждения территории, озеленения и электрических сетей, рассмотрен судом и обоснованно отклонен. В уточненном положении залоговый кредитор отразил наличие права аренды земельного участка и переход права на долю в общем имуществе здания. Государственная регистрация права в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Доказательств регистрации права должника на вышеуказанные объекты не представлено. Рассмотрение спора о собственнике  указанных объектов не входит в предмет доказывания по спору о продаже залогового имущества, взыскание на которое обращено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А53-7044/2018.

Доказательства того, что предложенный залоговым кредитором порядок продажи залогового имущества может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, не представлены.

В заявлении о разрешении разногласий ФИО6 указал, что указанная в  положении стоимость имущества не является рыночной стоимостью данного имущества.

В рассматриваемом случае разногласия возникли в отношении стоимости заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве за счет средств должника не позднее, чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Таким образом, залоговому кредитору принадлежит право определения начальной продажной цены реализуемого предмета залога, как кредитору, чьи требования удовлетворяются из стоимости заложенного имущества.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения требований кредиторов к должнику.

По смыслу приведенных норм права установление начальной продажной цены залогового имущества должно отвечать интересам всех кредиторов и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.

При передаче разногласий на разрешение суда определяются наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц.

С учетом разногласий сторон о рыночной стоимости спорного имущества суд первой инстанции назначил оценочную экспертизу, поставив на разрешение эксперта следующий вопрос:

«Определить рыночную стоимость следующих объектов, с учетом стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7, площадью 45 025 кв.м, пропорционально площади помещений:

- нежилого помещения общей площадью 3 390,8 кв. м, комнаты на 1 этаже № 158, 158а, 158б,158в, 158г,158д, 158е, 159, 160, 160а, 160б, 161, 162, 162а, 163, 164, 165, 165а, 166, 167 176; комнаты на 2 этаже №177, 115, 116, 117, 118-119, 120, 121, 122, 123-124, 123а, 124а. Этажность здания: 6. 1986 г. постройки, литер: А, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-н, пр. Королева, д. № 7/19, кадастровый номер 61:44:0010201:246 (лот № 1);

- нежилого помещения общей площадью 3 005,9 кв. м, номера на поэтажном плане: комнаты № 96, 97, 99,100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113,114, 116, 117, 118, 119, 120. 121, 122, 153 на 1 -м этаже. 1986 г. постройки, литер: А, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-н, пр. Королева, д. № 7/19, кадастровый номер 61:44:0010201:55 (лот № 2).

Согласно заключению эксперта от 20.11.2023 № 267-08/23 рыночная стоимость объектов, с учетом стоимости права аренды земельного участка площадью 45 025 кв.м. пропорционально площадям помещений, составляет по лоту № 1 - 80 883 000 руб., по лоту № 2 - 64 449 000 руб.

Кроме того, в судебном заседании, состоявшемся 06.02.2024, суд допросил  эксперта ФИО7 Эксперт в судебном заседании пояснил, что собственник нежилых помещений, расположенных на арендованном земельном участке (в отличие от собственника нежилых помещений, расположенных на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности) вынужден нести дополнительные издержки по содержанию принадлежащих ему помещений в виде арендных платежей.

Оценив заключения эксперта, суд установил, что оно соответствует предъявляемым требованиям, является полным и не содержит противоречий. В связи с этим суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

Возражая против установленной залоговым кредитором начальной продажной цены предмета залога, конкурсный кредитор не представил надлежащие доказательства, подтверждающие иную рыночную стоимость имущества.

ФИО6, ставя под сомнение начальную продажную цену объекта недвижимости, указанную в уточненной редакции Положения о порядке продажи имущества должника, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства занижения либо завышения начальной продажной стоимости имущества.

При разрешении разногласий суд обоснованно исходил из того, что право определять начальную продажную цену реализуемого предмета залога принадлежит залоговому кредитору, чьи требования удовлетворяются из стоимости заложенного имущества.

Поскольку спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, залоговый кредитор определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Проводимая специалистом оценка всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений.

Учитывая совокупность установленных судом обстоятельств, довод о нарушении прав акционеров должника предложенной залоговым кредитором первоначальной стоимостью имущества, является не обоснованным.

Порядок и условия проведения торгов должны быть направлены на привлечение к торгам максимально возможного числа потенциальных покупателей и обеспечение максимально выгодных условий для продажи имущества.

При наличии разногласий соответствующему лицу надлежит доказать, что предлагаемые залоговым кредитором условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, конкурсный кредитор не представил доказательства того, что начальная продажная цена залогового имущества в размере, предложенном залоговым кредитором, может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе снизить круг лиц, желающих участвовать в торгах.

При этом завышение начальной продажной стоимости заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества должника.

Условия, которые противоречат закону либо способны негативно повлиять на получение максимальной выручки от реализации имущества должника, судом не установлены. Доказательства, свидетельствующие о несоответствии начальной продажной цены предметов залога его рыночной стоимости, не представлены.

При этом, судебная коллегия учитывает, что согласно заключению эксперта от 20.11.2023 № 267-08/23, рыночная стоимость объектов, с учетом стоимости права аренды земельного участка площадью 45 025 кв.м. пропорционально площадям помещений, составляет по лоту № 1 - 80 883 000 руб., по лоту № 2 - 64 449 000 руб.

Разрешая разногласия, суд первой инстанции утвердил начальную продажную цену имущества, предложенную банком, а именно: лот 1 - 89 250 000 руб.; лот 2 - 80 750 000 руб., что превышает определенную экспертом цену.

11.01.2023 опубликовано сообщение № 10493967 о проведении торгов по реализации имущества, цена лота № 1 - 89 250 тыс. рублей, цена лота № 2 - 80 750 тыс. рублей. В соответствии с сообщением от 20.02.2023 № 10830934 торги признаны несостоявшимися.

Таким образом, торги по вышеуказанной цене уже признаны несостоявшимися, то есть цена уже не отвечает существующему на рынке спросу, следовательно, доводы конкурсного кредитора о том, что установленная судом начальная продажная стоимость предмета залога не соответствует рыночной стоимости, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Довод представителя акционеров должника о том, что суд неправомерно отнес право аренды земельного участка к залоговому имуществу, и о том, что доля в праве аренды земельного участка является самостоятельным активом, который подлежит реализации отдельным лотом, отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.

ОАО «ИПФ «Малыш» принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные на территории бывшей фабрики «Малыш» по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-н, пр. Королева, д. 7/19. На территории бывшей фабрики «Малыш» находятся также иные помещения в собственности иных лиц, все здания расположены на одном земельном участке площадью 45 024 кв.м. и их объединяет общая территория, на которой ранее размещалась фабрика.

Нежилые помещения, принадлежащие должнику, отвечают признакам изолированности и обособленности помещений, являющимися одним из условий при постановке недвижимости на кадастровый учет и регистрации права, и выделены в составе здания в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями из ЕГРН и решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 по делу № А53-30138/2021.

Использование земельного участка, на котором расположены нежилые помещения, осуществляется на праве аренды в соответствии с договором № 25747 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенному между ОАО ИПФ «Малыш» и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 08.07.2004.

В связи с разграничением собственности и переходом земельного участка в государственную собственность (в связи с наличием в здании с помещениями объекта гражданской обороны) с 12.09.2018 данный договор передан из органа местного самоуправления (ДИЗО) в Территориальное управление Росимущества в Ростовской области (Росимущество).

В настоящее время к договору аренды присоединились собственники иных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что подтверждается сведениями из ЕГРН на земельный участок.

С учетом уменьшения объема принадлежащих должнику помещений в здании на текущий момент доля ОАО «ИПФ «Малыш» в праве аренды на земельный участок составляет 246/1000, что подтверждается справками АО «Ростовское БТИ», и распределяется между находящимися на земельном участке объектами с учетом особенностей их эксплуатации и пропорциональности площади расположенных на участке помещений.

Право аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие должнику помещения, не выделено в качестве самостоятельного лота, поскольку с учетом реализации в процедуре банкротства помещений, право аренды не может быть реализовано отдельно от них.

При этом основания использования земельным участком должником (на правах аренды) учтены оценщиком и экспертом при оценке объектов с учетом того, что покупатель этих помещений в соответствии с законом получит права пользования земельным участком.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением определенных случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда СевероКавказского округа от 07.06.2023 по делу № А53-5227/2019. Суд кассационной инстанции при рассмотрении жалоб ФИО6 и ФИО2 на отказ в обязании ФИО3 провести полную инвентаризацию, указал следующее: «Относительно права аренды на земельный участок суд округа отмечает, что победитель торгов, став собственником реализуемых нежилых помещений в здании, в силу норм действующего законодательства, автоматически приобретет права и обязанности арендатора земельного участка».

Приведенный представителем акционеров должника довод о том, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 является самостоятельным активом, не обремененным залогом и подлежащим отдельной реализации, довод о стоимости права аренды ООО РПЭ Ковш и ФИО10, обоснованно отклонен судом.

Согласно пояснениям представителя акционеров должника в судебном заседании ООО РПЭ Ковш и ФИО10 на праве аренды переданы полные земельные участки. Вместе с тем, должник арендует только долю в земельном участке для эксплуатации типографии с множественностью лиц на стороне арендатора, то есть имущество не является аналогичным. Доказательства возможности использования доли в праве аренды земельного с кадастровым номером 61:44:010201:7 отдельно без объектов недвижимого имущества отсутствуют.

С момента государственной регистрации договора аренды земельного участка, на основании которого залогодатель владеет земельным участком, право аренды считается также находящимся в залоге по ранее заключенному договору ипотеки, предусматривающему передачу в залог объектов недвижимого имущества, находящихся на этом земельном участке.

Довод апеллянта о том то, что ориентировочная стоимость права аренды земли составляет не менее 80 млн. руб., обоснованно отклонен судом, как документально не подтвержденный.

Довод представителя акционеров должника о том, что при реализации имущества по утвержденному порядку продажи имущества покупателю безвозмездно перейдут права аренды земли, противоречит имеющимся в деле доказательствам. Стоимость недвижимого имущества определена судебным экспертом с учетом права аренды на земельный участок. Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что покупатель, приобретая выставленные на торги помещения, имеющие цену продажи, в силу закона приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Довод представителя акционеров должника о том, что на момент заключения договора залога (03.06.2011) нормы Закона об ипотеке о распространении права залога  на право аренды земельного участка не были введены в действие, в связи с чем не применимы к спорным правоотношениям, подлежит отклонению.

На момент заключения договора ипотеки в статье 69 Закона об ипотеке (в редакции федерального закона № 18 от 17.06.2010) имелось положение о том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Внесение изменений в статью 69 Закона об ипотеке в части дополнения третьим абзацем при наличии пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохранившего необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон об ипотеке внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право аренды земельного участка под заложенным имуществом возникло после заключения договора ипотеки.

Поскольку ипотека вторичного объекта прав при ипотеке (права аренды земельного участка) возникает в силу закона, отсутствие указаний на залог права аренды в договоре ипотеки имущества не свидетельствует об отсутствии такого залога.

С момента государственной регистрации договора аренды земельного участка, на основании которого сам залогодатель владеет земельным участком, право аренды считается также находящимся в залоге по ранее заключенному договору ипотеки, предусматривающему передачу в залог объектов недвижимого имущества, находящихся на этом земельном участке.

Довод о том, что судом не дана оценка доводам представителя акционеров должника о необходимости проведения оценки и реализации основных средств должника (автодороги, ограждение, озеленение, электрические сети), а также общего имущества здания (коридоры, лестничные клетки, лифты) совместно с недвижимым имуществом, отклоняется судебной коллегией, исходя из следующего.

В пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» установлено, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В соответствии с пунктом 2, подпунктом 2 пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения не вправе: отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Запрет на отчуждение общего имущества здания (доли в праве собственности на общее имущество здания) содержится в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, исходя из правовой природы общего имущества здания как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями, расположенными в здании, такое имущество не может являться предметом торгов.

Нежилые помещения, принадлежащие должнику, представляют собой главную вещь, в то время как коридоры, лестничные клетки, лифты и т.п. являются принадлежностями указанного здания, и соответственно, их правовой статус регулируются положениями статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коридоры, лестничные клетки, лифты, расположенные на первом этаже в административно-бытовом корпусе с кадастровым номером 61:44:0010201:52, расположенном по адресу: 

<

...>, относятся к общему имуществу, как предназначенные для обслуживания иных помещений в здании,  вследствие этого не являются самостоятельным объектом права и согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации всегда следуют судьбе главных вещей - нежилых помещений в здании, являющихся объектами самостоятельных прав.

Внутренние дороги (замощения), ограждения не являются отдельными вещами, поскольку не имеют ни самостоятельного хозяйственного назначения, ни самостоятельной ценности в отрыве от земельного участка и находящихся на нем зданий, выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к этим объектам и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать их судьбе.

Аналогичная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.09.2013 № 1160/13.

Таким образом, при переходе к новым собственникам права собственности на помещения одновременно им перейдет и доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод о невозможности продажи имущества без учета общего имущества здания, автодорог, ограждения территории, озеленения и электрических сетей, поскольку в уточненном положении залоговый кредитор отразил наличие права аренды земельного участка и переход права на долю в общем имуществе здания.

Представитель акционеров должника в апелляционной жалобе заявил довод об отсутствии согласия собственника на передачу в залог права аренды со ссылкой на положения пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке.

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции исходит из того, что особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI Закона об ипотеке.

В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется исключительно на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Это следует из системного толкования статьи 62 и абзаца 2 статьи 69 Закона об ипотеке и пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Данная правовая позиция изложена в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, оснований для изменения судом начальной продажной стоимости залогового имущества, предложенной залоговым кредиторами, не имеется, поскольку конкурсный кредитор и представитель акционеров должника не доказали, что предложения по порядку и условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в связи с этим суд первой инстанции правомерно утвердил положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, являющегося предметом залога в пользу банка, в редакции, предложенной залоговым кредитором.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по спору, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку оснований для приостановлении производства по обособленному спору в связи с подачей исковых заявлений об оспаривании договора залога и разделе земельного участка не имелось, так как взыскание на спорное имущество обращено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А53-7044/2018 в январе 2020 года, доказательств его отмены не представлено. Само по себе инициирование споров, связанных с залоговым имуществом, направлено на уклонение от исполнения обязательств перед залоговым кредитором, чем нарушаются права последнего, поскольку по смыслу пункта 6 статьи 138 Закона о банкротстве расходы на уплату имущественных налогов в отношении предмета залога покрываются за счет выручки, поступившей от продажи имущества в процедурах банкротства, до расходования этих средств на иные цели.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от  19.02.2024  по делу№ А53-5227/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Н.В. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Д.С. Гамов

 

М.А. Димитриев