АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-33004/17

19 апреля 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   12 апреля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            19 апреля 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаяхметовой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области  ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***> к Матвеево-Курганскому районному потребительскому обществу ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 09.01.2017 №01;

от ответчика:  ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2017; ФИО3 – представитель по доверенности от 14.09.2017;

установил:

администрация Матвеево-Курганского района Ростовской области  обратилась в суд с иском к Матвеево-Курганскому районному потребительскому обществу о расторжении договора аренды от 24.05.2013 года земельного участка из земель населенных пунктов для торговой деятельности с кадастровым номером 61:21:0010149:76, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 1021 кв.м, заключенный между Администрацией Матвеево-Курганского района и Матвеево-Курганским РАЙПО; обязать Матвеево-Курганское РАЙПО в течении трех дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть Администрации Матвеево-Курганского района земельный участок из земель населённых пунктов для торговой деятельности с кадастровым номером  61:21:0010149:76, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 1021 кв.м.

В судебное заседание представитель истца явился, настаивает на требованиях в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела или объявления перерыва для представления документов о принятии мер к получению разрешения на ввод объекта, возведенного она спорном земельном участке, в эксплуатацию.

 

          В судебном заседании, назначенном на 11.04.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12.04.2018 до 17 час. 30 мин, после которого судебное разбирательство продолжено при участии представителей сторон.

Суд, рассмотрев ходатайства ответчика об отложении судебного заседания и объявления перерыв, полагает подлежащими отклонению.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий. 

Из положений приведенной нормы права следует, что отложение рассмотрения дела по выше приведенным основаниям является правом, а не обязанностью суда.

Кроме того, с учетом позиции сторон наличие документа в подтверждение ввода объекта в эксплуатацию, не является существенным для рассмотрения заявленных требований. Суд считает возможным рассмотреть дело имеющимся в деле документам.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136 - 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 24.05.2013 на основании постановления администрации на Матвеево-Курганский район 20.05.2013 № 681, между муниципальным образованием «Матвеево-Курганский район» (арендодатель)  и  Матвеево-Курганским районным потребительским обществом  (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от № 85, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок на территории Матвеево-Курганского сельского поселения из земель населенных пунктов для торговой деятельности, с кадастровым номером 61:21:0010149:76, расположенный по адресу: 

<

...>, в границах, указанных в кадастровой выписке (паспорте) участка, прилагаемого к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1021 кв.м.

Срок действия договора установлен с 20.05.2013 по 20.05.2018 (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи земельный участок был передан обществу.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области 18.06.2013.

Сторонами 03.07.2013 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому внесены изменения в п. 1.1 договора: вместо слов «Арендатор принимает в аренду земельный участок» читать «Арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок». Соглашение вступает в силу с момента подписания его сторонами и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 24.05.2013.

Актом обследования земельного участка от 01.08.2017 комиссией администрации района установлено, что объекты капитального строительства на участке отсутствуют.

Указывая, что земельный участок используется для целей, не связанных со строительством, администрацией направлено предложение от 11.08.2017 № 2165 о расторжении договора аренды от 24.05.2013 № 85. 

Письмом (вх. администрации района от 08.09.2017) ответчик изложил возражения относительно предъявленных требований. 

Поскольку ответчик добровольно не принял предложение о расторжении договора, истец обратился в суд с заиленными требованиями.

В целях выяснения возможности о рассмотрении по существу иска о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка судом исследован вопрос о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской

Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Судом установлено, что предложения об устранении вмененного нарушения администрацией направлено не было, сразу предложено расторгнуть договор аренды. Вместе с тем, поскольку между сторонами имеется позиционных спор как основательно целевого использования земельного участка, так и реального его использования, целесообразности предложения на исправление вмененного нарушения судом не усматривается. При этом учтены и выводы суда относительно квалификации сложившихся между сторонами отношений.

При этом следует учесть, что срок действия договора истекает 20.05.2018 и арендодатель выразил свое намерение о прекращении договорных отношений. Последующие взаимоотношения сторон подлежат урегулированию с учетом норм гражданского законодательства, в том числе земельного законодательства.

По существу требований суд пришел к следующему выводу.

В качестве правового основания для удовлетворения иска администрацией указано на нарушение ответчиком статьи 45 Земельного кодекса РФ о нецелевом использовании земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 указанного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

В силу статей 42, 46 Земельного кодекса, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

Суд отмечает, что неосвоение земельного участка в установленные сроки, может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в тех случаях, когда основанием данного нарушения является неправомерное поведение (бездействие) самого арендатора, т.е. нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок.

Стороны в договоре также предусмотрели право на досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора (п. 6.2 договора).  

Согласно п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Вместе с тем судом исследованы следующие обстоятельства.

В абзаце 3 пункта 3 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся следующие разъяснения. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Суд полагает необходимым дать правовую оценку дополнительному соглашению от 03.07.2013 к договору аренды земельного участка от 24.05.5013 № 85.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), в которых детально регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства по указанной процедуре.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. 

При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Изначально договор заключался для осуществления торговли на земельном участке, что и было указано в постановлении администрации от 20.05.2013 № 681, послужившее основание заключения договора аренды.

Имеющееся в материалах дела постановление от 21.03.2012 № 289 «о предварительном согласовании выбора земельного участка, расположенного по адресу: ул. Южная, 47, п. Матвеев Курган», не свидетельствует о соблюдении сторонами сделки в последующем действий по подписанию дополнительного соглашения от 03.07.2013.

 Дополнительным соглашением от 03.07.2013 стороны изменили предмет договора, указав о передаче земельного участка для строительства. При этом в нарушение указанных норм права предусмотренная законом процедуры для предоставления земельного участка, собственность на который не разграничена, была проигнорирована уполномоченным органом. 

Оценка действиям администрации Матвеево-Курганского района договору аренды при изменении предмета спорного договора дана прокуратурой Матвеево-Курганского района при проверке исполнения законодательства о муниципальной службе, бюджетного, градостроительного, земельного и иного законодательства вынесено предписание от 21.05.2013 № 7-28/2013 «Об устранении нарушений земельного, градостроительного законодательства и о противодействии коррупции».

При этом решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области от 16.02.2017 по итогам рассмотрения обращения  ФИО4, на неправомерные действия администрация, выразившиеся в незаконном заключении договора аренды от 27.05.2013 № 85, не изменяют выводы суда относительно ничтожности дополнительного соглашения, поскольку в рамках рассмотрения административного дела дана оценка правомерности организации Матвеево-Курганским районным потребительским обществом ярмарки на арендуемом земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Гражданский кодекс), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Суд, руководствуясь указанными требованиями закона, пришел к выводу, что  дополнительное соглашение к договору аренды от 03.07.2013, заключенное с нарушение предусмотренной законом процедуры, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса). Тем самым, предмет договора сторонами не был изменен.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Основания для расторжения договора аренды в связи с нецелевым использование земельного участка истцом не обоснованы. Земельный участок используется ответчиком для эксплуатации рынка, что предусматривает осуществление торговой деятельности.  

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать

Судебные  расходы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. Поскольку администрация района как орган местного самоуправления освобождена от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской оснований для ее взыскания с истца в доход федерального бюджета не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания отклонить.

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

           Судья                             О.П. Захарченко