Четвертый арбитражный апелляционный суд 

ул. Ленина 100б, Чита, 672000,    http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-9235/2018

26 ноября 2018 года

г. Чита

                                                                                                         Резолютивная часть постановления объявлена  20 ноября 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен  26 ноября 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Барковской О.В., Мациборы А.Е.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), секретарем ФИО2 (после перерыва), рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БАЙКАЛСТРОЙ» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 4 сентября 2018 года по делу №А19-9235/2018 по иску Администрации Среднемуйского сельского поселения Усть-Удинского района  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 666365, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «БАЙКАЛСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по муниципальным контрактам в сумме 1 923 760 руб. 80 коп.,

(суд первой инстанции: О.П. Сураева)

в судебном заседании, назначенном на 13 ноября 2018 года, объявлялся перерыв до 11 часов 45 минут 20 ноября 2018 года

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Администрация Среднемуйского сельского поселения Усть-Удинского района обратилась в арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, с последующими уточнениями, к обществу с ограниченной ответственностью «БАЙКАЛСТРОЙ» о взыскании  неустойки  в размере 1 923 760 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 4 сентября 2018 года  иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.  Заявитель в своей  апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения иска, ссылаясь на неверную судом квалификацию сложившихся правоотношений, полагая, что заключенный договор является договором долевого строительства в связи с чем подлежал государственной регистрации.

Истец письменно возразил на доводы апелляционной жалобы, решение суда считает законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания. 

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Среднемуйского муниципального образования (Покупатель) и ООО «Байкалстрой» заключены муниципальные контракты на приобретение 2 новых (не бывших в употреблении) жилых помещений, площадью не менее 78 кв.м. № 18 от 08.09.2017, № 15 от 08.09.20217, № 20 от 08.09.2017, № ф.2017.395526 от 13.09.2017, № 22 от 08.09.2017, № 19 от 08.09.2017, № 16 от 08.09.2017, по условиям которых Продавец обязался передать, а Покупатель приобрести следующие жилые помещения, общей площадью 78 кв.м., адрес (место нахождения) объекта: 

<

...>, 17; 

<

...>; 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.2 вышеуказанных муниципальных контрактов участник обязался осуществить ввод в эксплуатацию дома и передачу объектов строительства не позднее 31.10.2017г.

Цена квартир оговорена сторонами в пункте 3.1 контрактов.

Жилые помещения передаются Продавцом Покупателю по актам приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью контракта, в течение 10 рабочих дней с момента заключения контракта (пункт 4.1 контрактов).

С момента достижения сторонами данного согласия муниципальные контракты вступили в силу и с этого же момента началось исполнение каждой из сторон принятых на себя обязательств. В рассматриваемом случае свои обязательства по вышеуказанным контрактам Продавец должен был исполнить до 31 октября 2017 года.

Фактическая передача Покупателю приобретаемых жилых помещений сторонами была оформлена актами приема-передачи от 11 декабря 2017 года, 26 декабря 2017 года.

Таким образом, ответчиком допущено нарушение сроков исполнения своих обязательств по контрактам, что послужило основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктами 5.5, 5.6 муниципальных контрактов.

Согласно пункту 5.6 контрактов пеня  начисляется за каждый день просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного контрактами, и устанавливается в размере не менее одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от цены контрактов, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактами и фактически исполненных Продавцом, и определяется по формуле: П=(П-В) х С, где: Ц – цена контракта, В – стоимость фактически исполненного в установленной срок Продавцом обязательства по контракту, определяемая на основании документа о приемке товаров, результатов выполнения работ, оказания услуг, в том числе отдельного этапа исполнения контракта; С – размер ставки.

Размер ставки определяется по формуле: С=Сцб х ДП, где: Сцб – размер ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату уплаты пени, определяемый с учетом коэффициента К; ДП – количество дне просрочки.

Коэффициент К определяется по формуле: К = ДП /ДК х 100%, где ДП – количество дней просрочки; ДК – срок исполнения обязательства по контрактам (количество дней).

При К, равном 0 – 50 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,01 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ на дату уплаты пени.

При К, равном 50 – 100 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,02 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ на дату уплаты пени.

При К,  равном 100 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,03 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ на дату уплаты пени.

В обоснование истребуемой суммы пени истец представил письменный расчет, который произведен в соответствии с пунктом 5.6 контрактов.

Расчет неустойки проверен, признан арифметически верным, ответчиком по существу не оспорен.

Не оспаривая сам факт нарушения сроков передачи квартир по договору, апеллянт высказывает несогласие с квалификацией судом спорных правоотношений.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Осуществив толкование условий спорного договора применительно к требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в Постановлении N 54, суд правильно квалифицировал данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу требований пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры продажи квартир подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

В соответствии с нормами статьи 551 данного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

Кроме того, в силу общих норм, закрепленных в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, гражданское законодательство связывает обязательность государственной регистрации договора продажи жилого помещения с моментом возникновения (перехода) права собственности на него. То есть до государственной регистрации покупатель не может распоряжаться приобретенным им объектом недвижимости. Между тем, на основании статьи 5 Федерального закона от 17.07.2009 № 147-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления гражданам в случаях, предусмотренных федеральными законами, государственная регистрация государственных контрактов, предусматривающих приобретение таких жилых помещений, не требуется.

Таким образом, ссылка заявителя на незаключенность контрактов в связи с отсутствием их государственной регистрации в нарушение положений Гражданского кодекса, подлежит отклонению.

Довод ответчика об отсутствии у него на момент заключения контракта государственной регистрации права собственности на недвижимость, правильно не принята судом во внимание, поскольку согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09, это не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, факт нарушения ответчиком сроков исполнения своих обязательств по контрактам суд считает доказанным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неверной квалификации спорного договора судебной коллегией отклоняются в силу ошибочного толкования норм права.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, следовательно, основания для отмены либо изменения судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного суда Иркутской области от 4 сентября 2018 года по делу №А19-9235/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

 

Председательствующий                                                        Л.В. Оширова  

Судьи                                                                                      О.В. Барковская 

                                                                                                 А.Е. Мацибора