ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-13725/2021

г. Киров

11 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО3, действующего на основании доверенности от 27.09.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Мастеровой»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.05.2022 по делу № А29-13725/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Мастеровой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Авико» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Мастеровой» (далее – истец, ООО «ТД Мастеровой») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авико» (далее – ответчик, ООО «Авико») о взыскании 195 996 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 23.10.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.05.2022 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Авико» в пользу ООО «ТД Мастеровой» взыскано 75 996 рублей задолженности и 2668 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением в части отказа во взыскании постоянной части арендной платы, ООО «ТД Мастеровой» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указывает, что в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 арендатору была предоставлена отсрочка по уплате постоянной части аренды за апрель-май 2020 года, в связи с чем счета об оплате за указанные месяцы не выставлялись, и арендодатель не предъявлял требований о немедленном погашении указанной задолженности, но непосредственно об освобождении от уплаты речи не шло.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 20.06.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 21.06.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной статьи участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В силу статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство по делу откладывалось.

Определением от 09.02.2021 в соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью дальнейшего участия судьи Кононова П.И. в рассмотрении дела в составе суда произведена замена на судью Ившину Г.Г.

В судебном заседании после отложения представитель истца поддержал доводы жалобы.

Ответчик явку представителя в судебное заседание после отложения не обеспечил. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 23.10.2017 ООО «ТД Мастеровой» (далее – арендодатель) и ООО «Авико» (далее – арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение нежилое помещение под аптеку, назначение: нежилое, общая площадь 75 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.2 договора аренды помещение передается арендатору для организации магазина.

Арендная плата за владение и пользование помещением, указанным в пункте 1.1 настоящего договора, состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 60 000 рублей в месяц без НДС и оплачивается арендатором до 5 (пятого) числа месяца, в котором происходит аренда помещения.  Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из стоимости затрат арендодателя на предоставление арендатору коммунальных и хозяйственных услуг в арендованном помещении, состоящих из услуг по содержанию здания, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, услуг управляющей компании (пункты 4.1, 4.2, 4.7 договора аренды). 

23.10.2017 арендодатель передал, а арендатор принял спорное помещение, сторонами подписан акт приема-передачи.

Ответчик обратился к истцу с просьбой, изложенной в письме от 27.03.2020, об освобождении от оплаты арендной платы в связи с приостановлением деятельности магазина (т. 2, л. д. 13).

Ввиду нарушения арендатором принятых на себя по договору аренды обязательств, наличия задолженности по арендной плате арендодателем в его адрес 04.10.2021 направлено претензионное письмо с требованием о погашении суммы долга (т. 1, л. д. 14). 

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не выполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Принимая во внимание, что от ответчика не поступило возражений относительно проверки решения только в оспариваемой истцом части, суд апелляционной инстанции проверяет решение только в части требований, в удовлетворении которых отказано судом (взыскание постоянной части арендной платы).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено и ответчиком не оспорено, что постоянную арендную плату за апрель, май 2020 года ООО «Авико» не вносило.

Исследовав обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с учетом сложившейся обстановки в спорный период и отсутствием сведений об отсрочке доказано наличие условий, установленных Требованиями к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, для освобождения ответчика от уплаты постоянной части арендной платы за два месяца: апрель, май 2020 года.

Данный вывод суда первой инстанции апелляционный суд признает ошибочным в силу следующего.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании абзаца 1 части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из указанных нормативных положений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, или утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы и отсрочки, а не освобождения от уплаты арендных платежей в полном размере. 

Таким образом, основания для освобождения ответчика от обязанности вносить постоянную арендную плату за апрель, май 2020 года отсутствуют.

Довод ответчика о том, что актом сверки за период с 01.01.2019 по 11.07.2020 и электронными письмами (т. 1 л. д. 44-46) подтверждено достижение сторонами соглашения об освобождении ООО «Авико» от обязательства по внесению постоянной арендной платы за апрель, май 2020 года, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи 434 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Таким образом, для договора аренды недвижимого имущества законом императивно установлена форма совершения такой сделки - путем составления единого письменного документа. Возможность заключения такой сделки иными способами, установленными законом для оформления письменной сделки (пункт 3 статьи 434 ГК РФ, пункт 3 статьи 438 ГК РФ), в данном случае не предусмотрена.

Следовательно, соглашение об изменении договора аренды помещения должно быть заключено также в форме составления одного документа, подписанного сторонами.

Соглашение об изменении договора в части арендной платы за апрель, май 2020 года, в материалы дела не представлено, акт сверки за период с 01.01.2019 по 11.07.2020 и электронные письма о достижении соглашения об изменении договора не свидетельствуют.

Из содержания электронных писем не следует, что ответчик освобожден от внесения постоянной арендной платы за апрель, май 2020 года (т. 1, л. д. 45).

Таким образом, материалами дела не доказано достижение сторонами договора аренды соглашения об освобождении ООО «Авико» от обязательства по внесению постоянной арендной платы за апрель, май 2020 года.

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 «О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 по 05.04.2020 до особого распоряжения приостановлена работа объектов розничной торговли. Указами Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 и от 20.06.2020 № 166 приостановление работы объектов розничной торговли продлевалось.

Как следует из материалов дела, арендуемое помещение ответчик использовал под магазин.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ дополнительным видом деятельности ООО «Авико» является торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах (код ОКВЭД – 47.71.1), включенная в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Ответчик в письме от 27.03.2020 заявлял о невозможности использования арендуемых помещений в связи с введением в Чувашской Республике режима повышенной готовности и об освобождении от оплаты арендной платы.

Истец ответ на данное письмо не дал.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии предусмотренных Законом № 98-ФЗ оснований для уменьшения размера постоянной арендной платы по договору аренды за апрель, май 2020 года.

Определение разумных пределов снижения арендной платы осуществляется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассматриваемого дела.

Принимая во внимание отсутствие нормативно установленных критериев и порядка снижения размера арендной платы, отсутствие каких-либо встречных предложений со стороны истца по величине уменьшения размера арендной платы за спорный период, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, с учетом конкретных обстоятельств данного дела, приходит к выводу о необходимости уменьшения постоянной арендной платы за период с апреля по май 2020 года на 50% до 30 000 в месяц.

Таким образом, исковое требование о взыскании постоянной арендной платы за апрель, май 2020 года подлежит удовлетворению в части суммы в размере 60 000 рублей.

В части взыскания переменной арендной платы в сумме 75 996 рублей сторонами судебный акт не оспорен.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Мастеровой» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.05.2022 по делу № А29-13725/2021 изменить.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Мастеровой» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авико» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Мастеровой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 135 996 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в суде первой инстанции и суде апелляционной инстанции в сумме 6844 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист по ходатайству истца.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                                                   С.С. Волкова

Судьи                                                                                              Г.Г. Ившина

                                                                                                         ФИО1