АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело №А23-1561/2021

г. Калуга

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления вынесена 03.02.2025

Постановление в полном объёме изготовлено 10.02.2025

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей 

Нарусова М.М.

Попова А.А.,

ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Рус-Контракт»

ФИО2 – представитель по доверенности от 10.10.24;

от общества с ограниченной ответственностью «Икстлан»

ФИО3 – представитель по доверенности от 01.03.2024;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рус-Контракт» на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.04.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024 по делу № А23-1561/2021, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рус-Контракт» (далее - истец по первоначальному иску, ООО «Рус-Контракт», заявитель, кассатор) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью «Икстлан» (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО «Икстлан», общество) с исковым заявлением о взыскании  13 024 872 руб. упущенной выгоды, признании договора аренды нежилого имущества расторгнутым по вине арендодателя.

Определением суда от 11.08.2021 судом принято к производству встречное исковое заявление ООО «Икстлан» о взыскании с ООО «Рус-Контракт» задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.07.2020 в сумме 1000000 руб., за период с 01.10.2020 по 19.11.2020 в сумме 408333 руб., всего 1408333 руб., неустойки по состоянию на 13.07.2021 в размере 290886, 51 руб., а также неустойка по ставке 0,2% от суммы долга за период с 14.07.2021 по день фактической оплаты, штрафа за досрочное расторжение договора аренды № А-02/010818 от 01.08.2018 в размере 750 000 руб.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 15.04.2024,  оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, с ООО «Рус-Контракт» в пользу ООО «Икстлан» взысканы задолженность в размере 1 408 333, 20 руб., пени в размере 99 920 руб., штраф в размере 750 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 139,58 руб. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами,  считая их незаконными и необоснованными, заявитель обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что  судами двух инстанций неполно исследованы доказательства по делу, судебные акты вынесены при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельства, которые суды посчитали установленными. Считает, что суды неправильно применили нормы материального права.

В судебном заседании суда округа заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.08.2018 между ООО «Рус-Контракт» (арендатор) и ООО «Икстлан» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого имущества № А02/010818 от 01.08.2018 года (далее договор), по которому арендодатель передал арендатору нежилое помещение с кадастровым номером 40:26:000311:1252, расположенное по адресу: 

<

...> (далее помещение).

В соответствии с пунктом 2.4. договор аренды заключен на срок 10 лет.

Во исполнение условий договора арендодателем передано, а арендатором принято 01.08.2018 года указанное выше помещение, что подтверждается актом приема-передачи.

Размер арендной платы составляет 250 000 руб. в месяц (пункт 4.2.). Все арендные платежи совершаются до 01 числа текущего месяца (пункт. 4.2.2.).

Истец по первоначальному иску, ссылаясь на то обстоятельство, что в ходе эксплуатации помещения выяснилось, что арендодателем до сдачи помещения в аренду была произведена незаконная реконструкция, в результате которой были существенно изменены технические характеристики помещения, что подтверждается заключением специалиста, обратился с настоящим иском в арбитражный суд. В обоснование исковых требований указал, что предоставленное помещение не соответствовало состоянию, указанному в приложении № 2, реконструированные помещения невозможно использовать для целей деятельности истца, так как ответчиком в результате реконструкции не был обеспечен предел огнестойкости металлических незащищенных несущих конструкций для пристройки к четырехэтажному зданию. При этом пристройка изменила входную группу, через которую должна происходить эвакуация посетителей в случае пожара. Претензия истца о расторжении договора осталась без удовлетворения, УФРС по Калужской области в удовлетворении заявления о внесении в реестр данных о расторжении договора отказано. Помещение освобождено и передано ответчику в октябре 2020 года.

Истец по встречному иску, ссылаясь на предоставление арендатору помещения в состоянии, соответствующим условиям договора, принятие помещения без замечаний, уклонение арендатора от внесения арендной платы, обратился со встречным иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и частично удовлетворяя встречный иск, суды первой  и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса). Из указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).

Факт передачи помещений арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2018, подписанным представителями сторон без замечаний. В п. 2 стороны зафиксировали, что помещения передаются в состоянии, отвечающим условиям договора аренды. Претензий к техническому состоянию принятого помещения не имеется.

Таким образом, судами установлено, что помещения приняты арендатором без замечаний касательно невозможности их использования.

В связи с тем, что договором цели использования помещения не определены, судами правомерно отклонена ссылка заявителя на невозможность использования помещения для целей его деятельности.

Истец в период с 01.08.2018 по ноябрь 2020 года использовал арендованное имущество, о наличии обстоятельств, препятствующих использованию помещения, не заявлял.

На основании ст. 82 АПК РФ для разрешения вопроса о наличии недостатков спорного помещения, препятствующих его использованию, судом области назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам эксперта на дату проведения осмотра установлено, что вход в исследуемое помещение не оборудован сооружением для беспрепятственного доступа инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями. Установлено отсутствие наружных вызывных устройств связи с персоналом для маломобильных групп населения; ширина дверного входного проема в помещение № 32 (площадью 7,8 кв. м в строении лит. 26) составляет - 1,0 м, в помещение № 31 (площадью 25,9 кв. м) составляет 0,92 м, в помещение № 21 (площадью 8,8 кв. м) составляет 0,95 кв. м. Выявленные дефекты являются явными, т.е. обнаруживаемыми при визуальном обследовании нежилого помещения во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды.

Оценив заключение эксперта в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды пришли к выводу о том, что экспертное заключение выполнено экспертом в соответствии с положениями статей 55, 82, 83 и 86 АПК РФ, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, содержит ясный и полный ответ на поставленный судом вопрос. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлено.

Из материалов дела установлено, что ООО «Икстлан» уведомило ООО «Рус-Контракт» о прекращении договора с 20.11.2020 в связи с нарушением сроков внесения арендной платы на основании п. 9.2 договора, предусматривающего возможность одностороннего отказа арендодателя от договора в связи однократным неисполнение арендатором обязательство по уплате арендной платы (или ее части более чем 10% от суммы платежа арендной платы) на срок более 30 рабочих дней, а также неоднократное (более двух раз в течение года) неисполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы (или ее части на сумму свыше 10% от суммы платежа арендной платы) на общий срок свыше 15 рабочих дней). Указанное обстоятельство подтверждается уведомлением (требованием) от 12.11.2020.

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая, что факт просрочки арендатором внесения арендной платы подтверждается материалами дела, а также принимая во внимание, что договор считается прекращенным с 20.11.2020 в связи с реализацией арендодателем в порядке, предусмотренном договором, права на односторонний отказ от договора, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении первоначальных исковых требований.

В связи с тем, что доказательств внесения платы в полном объеме ООО «Рус-Контракт» не представлено, встречные исковые требования в части  взыскания задолженности в сумме 1408333 руб. за период с 01.04.2020 по 01.07.2020, с 01.09.20 по 19.11.20  обоснованно удовлетворены судами.

Ответчик по встречному иску расчет задолженности не оспорил, доказательств оплаты арендной платы и контрарасчет не представил.

Установив нарушение срока внесения арендной платы, а также учитывая досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя, руководствуясь статьями 329, 330, 450, 453 ГК РФ, пунктами 4.2.2, 8.2, 8.3 договора, проверив и оценив представленный истцом расчет неустойки от 20.12.2023 и штрафа,  сделав верный вывод о соответствии его действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца по встречному иску о взыскании неустойки в размере 99 920 руб. за период с 22.04.2019 по 20.11.2020 и штрафа в сумме 750 000 руб., отказав в остальной части встречных требований.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суды первой и  апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения встречных исковых требований и об отказе в первоначальном иске.

Доводы кассационной жалобы, повторяющие изложенную заявителем в ходе рассмотрения дела позицию по спору, основаны на иной, отличной от изложенной в судебных актах оценке судами первой и апелляционной инстанций представленных в материалы дела доказательств и обстоятельств спора, которые уже были предметом исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем их повторение в кассационной жалобе представляет собой требование о переоценке доказательств и обстоятельств дела, что выходит за предусмотренные частью 2 статьи 287 АПК РФ пределы компетенции суда кассационной инстанции.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных акты и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 15.04.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024 по делу № А23-1561/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                              М.М. Нарусов

Судьи                                                                        А.А. Попов

                                                                                             ФИО1