АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-42141/2022

17 октября 2023 г.

г. Челябинск

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Биолюкс», ОГРН 

<

***>, г. Трёхгорный Челябинской области, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Трёхгорного, ОГРН 

<

***>, г. Трёхгорный Челябинской области, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора ФИО2, об урегулировании спора при заключении договора, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 07.12.2022, паспорт,     

УСТАНОВИЛ:

ООО «Биолюкс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации г. Трёхгорного (далее – ответчик), в котором просит принять договор купли-продажи недвижимого имущества, заключаемый между ответчиком и истцом на предмет продажи нежилого помещения 000 003, площадью 96,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 74:42:0103001:1622, в следующей редакции: Пункт 2.1 Договора: «Цена продажи имущества 546 000 руб. 00 коп. без учёта НДС, что соответствует рыночной стоимости имущества».

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, которые приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ. В редакции принятых судом уточнений общество «Биолюкс» просит суд принять договор купли-продажи недвижимого имущества, заключаемый между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (продавец) и ООО «Биолюкс» (покупатель) на предмет продажи нежилого помещения 000 003, площадью 96,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 74:42:0103001:1622, в следующей редакции: пункт 2.1 договора: «Цена продажи имущества 1 343 973 руб. 00 коп. без учета НДС, что соответствует рыночной стоимости имущества».

Определением от 29.12.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание по его рассмотрению и заседание суда первой инстанции. 

Определением от 18.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён оценщик ФИО2. 

Ответчик с требованиями истца не согласился. В обоснование указал, что стоимость спорного нежилого помещения в п. 2.1. договора № 17 купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.2022 определена на основании отчёта об оценке его рыночной стоимости № 115-н/22 от  07.09.2022, выполненного оценщиком ФИО2.

Истец в судебном заседании поддержал требования в полном объеме. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В собственности муниципального образования «Трехгорный городской округ Челябинской области» находится объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 95,6 кв.м, с кадастровым номером 74:42:0103001:1622, расположенное по адресу: 

<

...> 003, что подтверждается выпиской ЕГРН по состоянию на 10.06.2022 (л.д. 53, т. 1).  

Между КУИЗО Администрации г. Трехгорного (арендодатель) и ООО «Биолюкс» (арендатор) 24.11.2008 заключён договор аренды нежилого помещения № 122 (л.д. 12 – 15, т. 1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 96,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Трехгорный, Челябинской области, ул. Карла Маркса, д. 58 (п. 1.1 договора). 

В соответствии с п. 6.1. – 6.3. договора, договор считается заключённым с момента его подписания и действует до 24.10.2009. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.   

ООО «Биолюкс» 08.08.2022 направило Главе г. Трехгорного заявление о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения с рассрочкой платежа (л.д. 62, т. 1).

Комитетом в адрес ООО «Биолюкс» направлен договор № 17 купли-продажи недвижимого имущества г. Трехгорный от 06.10.2022 (л.д. 7 – 10, т. 1).

П. 2.1. договора цена продажи имущества установлена в размере 1 934 000 коп. 00 коп. в соответствии с его рыночной стоимостью и определена на основании отчёта об оценке рыночной стоимости  имущества от 07.09.2022 № 115-н/22, выполненного оценщиком ФИО2. 

Не согласившись с выкупной стоимостью предмета аренды, указанной в п. 2.1. договора, ООО «Биолюкс» направило в Комитет протокол разногласий, в котором п. 2.1. договора предложило изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества 546 000 руб. 00 коп. без учёта НДС, что соответствует рыночной стоимости имущества».   Письмом от 25.11.2022 № 01-10/839 Комитет протокол разногласий отклонил (л.д. 16, т. 1).

Полагая, что выкупная стоимость нежилого здания, указанная в договоре купли-продажи недвижимого имущества завышена, не соответствует его рыночной стоимости, общество «Биолюкс» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (ч. 1 ст. 4 АПК РФ). 

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений ст. 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным.

Таким образом, возникшие при заключении такого договора разногласия в силу ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). 

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо от 30.05.2005 № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ (п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что между сторонами спора по существу возникли разногласия относительно стоимости объекта недвижимого имущества, подлежащего приватизации в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

В связи с наличием разногласий сторон относительно условий приватизации в части цены отчуждаемого недвижимого имущества определением суда от 17.03.2023 назначена экспертиза по делу, производство которой поручено эксперту ООО «ДЮАТ» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения 000 003, кадастровый номер 74:42:0103001:1622, общей площадью 96,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 08 августа 2022 года и на 06 октября 2022 года?».

В заключении эксперта №20.06.2023-СЭ-А76-42141/2022 от 20.06.2023 сделан следующий выводы:

- С учётом общей площади нежилого помещения 95,6 кв.м, указанного в выписке ЕГРН от 10.06.2022, техническом паспорте от 01.03.2022, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:42:0103001:1622, общей площадью 95,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 08.08.2022 составляет (с учётом округления) 1 353 175 руб. 00 коп.;

- Рыночная стоимость нежилого помещения 000 003 с кадастровым номером 74:42:0103001:1622, общей площадью 95,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06.10.2022 составляет (с учётом округления) 1 343 973 руб. 00 коп.

Истом заявлено об уточнении требований, в соответствии с которым, общество просит п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, заключаемого между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (продавец) и ООО «Биолюкс» (покупатель) на предмет продажи нежилого помещения 000 003, площадью 96,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:42:0103001:1622, изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества 1 343 973 руб. 00 коп. без учета НДС, что соответствует рыночной стоимости имущества».  

Комитет с выводами эксперта, сделанными по результатам проведения экспертизы, не согласился по основанию нарушения экспертом порядка проведения экспертизы, использовании при её проведении неактуальных Стандартов. По мнению ответчика, представленное заключение эксперта не может рассматриваться в качестве определения выкупной цены объекта, в связи с чем, стоимость объекта оценки следует определить в размере 1 934 400 руб. 00 коп. 

Учитывая содержание заключения эксперта №20.06.2023-СЭ-А76-42141/2022 от 20.06.2023, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для вывода о недостаточной ясности или неполноте данного экспертного заключения. Доводы изложенные Комитетом не свидетельствуют что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы.

Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим необходимым опытом работы и квалификацией, у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости  имущества от 07.09.2022 № 115-н/22, выполненный оценщиком ФИО2, не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения.

Таким образом, при определении величины рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 95,6 кв.м, с кадастровым номером 74:42:0103001:1622, расположенное по адресу: 

<

...> 003, принимаются во внимание выводы, содержащиеся в заключении ООО «ДЮАТ». 

Согласно подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. 

Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и распространяются только на правоотношения, возникшие с 01.04.2011. 

Таким образом, после этой даты реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретал имущество. Данное обстоятельство исключает обязанность по уплате НДС покупателем в качестве налогового агента. 

Принимая во внимание, что в рамках настоящего спора в порядке ст. 445 ГК РФ судом определяется условие договора о цене выкупаемого имущества, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для включения НДС в стоимость спорного имущества.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом результатов судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что при урегулировании разногласий относительно цены выкупаемого имущества следует руководствоваться ценой имущества в размере 1 353 175 руб. 00 коп., определенной в заключении эксперта № 20.06.2023-СЭ-А76-42141/2022 от 20.06.2023 на дату обращения истца в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010).

Преддоговорные споры подразумевают изложение соответствующего пункта договора в редакции, определенной судом, а не об обязании изложить соответствующий пункт в том или ином виде.

С учётом изложенного, суд полагает требования ООО «Биолюкс» подлежащими удовлетворению путём изложения п. 2.1. договора № 17 купли продажи недвижимого имущества город Трехгорный Челябинской области Российской Федерации от 06.10.2022, в следующей редакции:  

«Цена продажи имущества 1 353 175 руб. 00 коп. без учёта НДС, что соответствует сумме, указанной в отчёте об оценке рыночной стоимости имущества №20.06.2023-СЭ-А76-42141/2022 от 20.06.2023, выполненного ФИО4». 

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в соответствии со ст. 106 АПК РФ, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом при подаче иска понесены расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., а также расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 35 000 руб. 00 коп., которые истец полагает подлежащими возмещению ответчиком.

Как определено в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Передача преддоговорного спора на разрешение суда по смыслу ст. 445 и 446 ГК РФ является правом сторон договора. Соответственно, вина Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Трёхгорного в возникновении преддоговорного спора отсутствует. 

Указанные положения свидетельствуют о том, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи помещения, отличной от изначально указанной в проекте договора рыночной цены объекта, определенной по результатам отчета независимого оценщика, не свидетельствует в данном случае о незаконности действий Комитета. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», по смыслу ст. 110 АПК РФ, судебные издержки возмещаются при разрешении судами материально-правовых споров.

В данном случае рассмотрение дела направлено не на разрешение материально-правового спора, Комитетом не допущено неправомерных действий по отношению к истцу, не нарушены права истца, поскольку от заключения договора купли-продажи помещения ответчик не уклонялась, заключение договора по цене, указанной в отчете независимого оценщика, являлось для ответчика обязательным. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что издержки, понесенные в связи с рассмотрением дела, относятся на лиц, участвующих в деле, которые их понесли, и не подлежат распределению по правилам гл. 9 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Биолюкс», ОГРН 

<

***>, г. Трёхгорный Челябинской области, и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Трёхгорного при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 95,6 кв.м., с кадастровым номером 74:42:0103001:1622, расположенного по адресу: 

<

...> 003, путём изложения п. 2.1. договора № 17 купли продажи недвижимого имущества город Трехгорный Челябинской области Российской Федерации от 06.10.2022 в следующей редакции:  

«Цена продажи имущества 1 353 175 (один миллион триста пятьдесят три тысячи сто семьдесят пять) руб. 00 коп. без учёта НДС, что соответствует сумме, указанной в отчёте об оценке рыночной стоимости имущества №20.06.2023-СЭ-А76-42141/2022 от 20.06.2023, выполненном ФИО4». 

 Перечислить экспертной организации обществу с ограниченной ответственностью «ДЮАТ», ИНН 

<

***>, с лицевого счета Арбитражного суда Челябинской области для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств, денежные средства в размере 35 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы по настоящему делу. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                   Д.М. Холщигина