/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-41465/2018

Дело № А72-18057/2017

г. Казань

21 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 17.01.2019.

Полный текст постановления изготовлен – 21.01.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  открытого акционерного общества «Чердаклинский комбикормовый завод, р.п. Чердаклы,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.06.2018 (судья Крамаренко Т.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А72-18057/2017 

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ИНН 1655183653, ОГРН 1091690054763), г. Казань, к открытому акционерному обществу «Чердаклинский комбикормовый завод» (ИНН 7323000890, ОГРН 1027301109252), р.п. Чердаклы, о взыскании задолженности по арендной плате, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Размол» (ОГРН 1047301013385), г. Ульяновск, индивидуальный предприниматель Карпухина Светлана Анатольевна (ОГРН 304732307900031), р.п. Чердаклы, муниципальное образование «Чердаклинское городское поселение» в лице администрации муниципального учреждения «Чердаклинское городское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области (ОГРН 1057310014640, ИНН 7310100505), р.п. Чердаклы, общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг» (ОГРН 1047796863916), г. Москва, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН 1027700485757) г. Москва, филиал в Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее – теруправление) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к открытому акционерному обществу «Чердаклинский комбикормовый завод» (далее – завод) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 73:21200615:0002 площадью 166 304 кв. м, находящимся по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский р-н, р.п. Чердаклы, ул. Пионерская, д. 1 в сумме 1 523 825 руб. 76 коп. основной долг по арендной плате за период с 01.08.2016 по 31.03.2017, 53 943 руб. 43 коп. неустойку за период с 01.09.2016 по 21.03.2018 года (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.03.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Размол» (далее – ООО «Размол»), индивидуальный предприниматель Карпухина Светлана Анатольевна (далее – предприниматель), муниципальное образование «Чердаклинское городское поселение» в лице администрации муниципального учреждения «Чердаклинское городское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области (далее – администрция), общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг» (далее – Торговый дом), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», имеющее филиал в Ульяновской области (далее – кадастровая палата). 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.06.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018, требования удовлетворены частично. Суд взыскал с завода в пользу теруправления 1 504 273 руб. 60 коп. основной долг за период с 01.08.2016 по 31.03.2017, 53 943 руб. 43 коп. неустойку за период с 01.09.2016 по 21.03.2017. В остальной части иска отказано.

Завод, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между теруправлением (арендодатель) и заводом (арендатор) заключен договор аренды от 06.12.2011 № 172-21-76.1 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 73:21:200615:0002 площадью 166 304 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, р.п. Чердаклы, ул. Пионерская, д. 1, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для размещения производственных построек завода», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору (Приложение № 1) и являющимся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора). По акту приема-передачи указанный участок передан арендатору. 

Договор заключен на срок с 06.12.2011 по 01.10.2016. 

Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области (дата государственной регистрации 06.03.2012 № 73-73-07/024/2012-132). 

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.3 договора размер годовой арендной платы земельного участка составляет 1 838 191 руб. 37 коп. и начисляется с 06.12.2011. Величина годовой арендной платы определяется в соответствии с «Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Арендная плата начисляется ежемесячно и вносится арендодателем вперед не позднее десятого числа оплачиваемого месяца (п.3.2 договора). 

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент – дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор не текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. 

Арендатор свои обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности по арендной плате.

Арендодатель направил в адрес арендатора претензию от 19.07.2018 №04-3040 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения теруправления в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды двух инстанций, частично удовлетворяя требования, исходили из доказанности обстоятельств, положенных в основание иска.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. 

В соответствии с позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде. 

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Судами установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером 73:21:200615:2 площадью 166 304 кв. м утверждены за заводом на основании постановления Главы Чердаклинской поселковой администрации Чердаклинского района Ульяновской области от 15.09.1998 № 201. 

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Чердаклинского района выдано свидетельство от 13.10.1998 № 65 о праве постоянного (бессрочного) пользования завода спорным земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования завода на земельный участок с кадастровым номером 73:21:200615:2 площадью 166 304 кв. м зарегистрировано в реестре 22.08.2003. 

23.01.2006 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации. 

В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости к другим лицам, на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации произведен раздел ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 73:21:200615:2 на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 73:21:200615:20, 73:21:200615:21, 73:21:200615:22, 73:21:200615:23. Данные земельные участки при разделе общего земельного участка были сформированы с учетом нахождения на них объектов недвижимости в границах, необходимых для их обслуживания. 

С 25.03.2011 земельные участки с кадастровыми номерами 73:21:200615:20, 73:21:200615:21, 73:21:200615:22, 73:21:200615:23 аннулированы и сняты с кадастрового учета. 

По результатам проверки использования земельного участка составлен акт от 20.10.2017 № 4, которым установлено, что земельный участок с кадастровым номером 73:21:200615:2 фактически используется заводом (объекты согласно разделу 2 настоящего акта №№ 8, 12а, 15, 18, 19, 22, 40, 58), ООО «Торговый дом «Агроторг» (объекты согласно разделу 2 настоящего акта №№ 2-7, 9-11, 12б-14, 16, 17, 20, 21, 23-39, 41-42, 45-57, 59-60), предпринимателем (объекты согласно разделу 2 настоящего акта №№ 1, 3), МО «Чердаклинское городское поселение» под зданием общежития (объекты согласно разделу 2 настоящего акта № 43). Правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования земельным участком с кадастровым номером 73:21:200615:2 у ООО «Торговый дом «Агроторг», Карпухиной С.В., МО «Чердаклинское городское поселение» отсутствуют. Также в акте отражено, что в границах проверяемого земельного участка в том числе находятся: земельный участок с кадастровым номером 73:21:200615:23 площадью 1784 кв. м под жилым домом, образованный в результате раздела проверяемого земельного участка. Границы данного земельного участка установлены. Права пользования не зарегистрированы. 

На данном земельном участке расположен одноэтажный трехквартирный жилой дом площадью 282 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 73:21:200615:1 площадью 341 кв. м под зданием мукомольной мельницы, принадлежащий на праве собственности ООО «Размол». Границы данного земельного участка установлены. Сведения о наличии пересечения границ смежных земельных участков отсутствуют. 

Указанные сведения подтверждаются представленными в материалы дела кадастровой палатой выписками из реестра в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 73:21:200615:2, 73:21:200615:1, 73:21:200615:23. 

Земельные участки с кадастровыми номерами 73:21:200615:23 и 73:21:200615:1 образованы из земельного участка с кадастровым номером 73:21:200615:2. 

Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела кадастровой палатой выписок их реестра в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 73:21:200615:2, 73:21:200615:1, 73:21:200615:23. 

Все земельные участки имеют единые адресные ориентиры. 

Площадь земельного участка с кадастровым номером 73:21:200615:1 составляет 341 кв. м. Собственность на указанный земельный участок зарегистрирована за ООО «Размол» (запись о регистрации № 73-73/007-73/001/256/2015/338/2 от 18.09.2015). Вид разрешенного использования - для эксплуатации здания мукомольной мельницы. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 30 ноября 2004 года. Площадь земельного участка с кадастровым номером 73:21:200615:23 составляет 1784 кв. м. Вид разрешенного использования - под существующим трехквартирным жилым домом. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 24.03.2009. Данные о правообладателе отсутствуют. 

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Порядок перехода права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, к собственникам многоквартирного дома установлен статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». 

В соответствии с частью 5 статьи 16 Вводного закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

В пункте 66 постановления № 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. 

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 73:21:200615:23 под многоквартирным домом сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, в силу требований ст.16 Вводного закона, право общей долевой собственности на индивидуально-определенный земельный участок возникло у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона. 

При указанных обстоятельствах, оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в спорный период времени в арендном пользовании ответчика находился земельный участок площадью 164 179 кв. м (166 304 кв. м – 1784 кв. м – 341 кв. м). 

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

В силу пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы. 

Как усматривается из материалов дела земельный участок площадью 1784 кв. м, сформированный под многоквартирным жилым домом, и земельный участок площадью 341 кв. м, сформированный под зданием мукомольной мельницы, фактически в аренду ответчику не могли быть переданы, в связи с чем суды двух инстанций пришли к верному выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в указанной части не подлежит удовлетворению. 

В данной части судебные акты не обжалуются.

Кроме того, судами учтено, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.09.2016 по делу № А72-10892/2016 с завода в пользу теруправления взыскана задолженность по спорному договору аренды за предыдущий период времени: с 25.07.2013 по 31.07.2016 в сумме 6 362 384 руб. 90 коп. 

Учитывая, что земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суды, произведя собственный расчет задолженности, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что требования истца в части взыскания задолженности в сумме 1 504 273 руб. 60 коп. заявлены обоснованно и подлежали удовлетворению. 

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 01.09.2016 по 21.03.2017 в размере 53 943 руб. 43 коп. 

Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответственность за нарушения условий договора сторонами предусмотрена в пункте 5.2 договора. 

Суды, установив факт пользования земельным участком в спорный период, ненадлежащего исполнения ответчиком условий названного договора, с учетом произведенного судом расчета, руководствуясь ст.329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что размер неустойки за указанный период составляет 57 131 руб. 06 коп. 

Вместе с тем, истцом заявлено ко взысканию неустойка в размере 53 943 руб. 43 коп. и поскольку суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца в заявленном размере и взыскал с ответчика 53 943 руб. 43 коп. 

Доводы кассационной жалобы  повторяют позицию ответчика в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Требование кассатора об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение не содержит ссылки на конкретные доказательства, находящиеся  в материалах дела, доказывающие факт и размер иной площади, которую использует ответчик по вышеназванному договору аренды земельного участка.

Доказательств возврата арендуемого земельного участка, как это предусмотрено положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, его расторжение в установленном законом порядке судами не установлено.

К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 по делу № А72-18057/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                      С.Ю. Муравьев

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

                                                                                              В.А. Карпова