﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-95738/2018

19 августа 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   17 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 августа 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Самсоновой Е.В.,

при участии:  

от истца: представитель Кондрашкина Ж.В., на основании доверенности от 01.12.2019,

от ответчика: представитель Степанкевич Е.В., на основании доверенности от 30.12.2019,  

от 3-го лица: представитель не явился (извещен),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-16369/2020) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2020 по делу № А56-95738/2018, принятое по иску:  

истец: акционерное общество «Сестрорецкий инструментальный завод» (адрес: Россия, 197706, Санкт-Петербург, город Сестрорецк, улица Воскова, дом 2, ОГРН: 1027812402310, Дата присвоения ОГРН: 28.10.2002, ИНН: 7827003057)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

3-е лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191023, Санкт-Петербург, площадь Ломоносова, Дом 2, ОГРН: 1037843022524, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2003, ИНН: 7830000994)

о признании незаконным отказа,

установил:

Акционерное общество «Сестрорецкий инструментальный завод» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об отказе в выкупе земельного участка общей площадью 1775 кв.м с кадастровым номером 78:38:0011111:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, литера В, участок 1, изложенного в письме от 09.07.2018 № 49232- 25, об обязании Комитета устранить нарушения прав и законных интересов Общества, а именно в срок не более чем 30 дней с даты принятия решения судом осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1 775 м.кв с кадастровым номером 78:38:0011111:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, литера В, участок 1, в трех экземплярах и их подписание, направить проект указанного договора для подписания Обществу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.

Решением суда от 26.02.2019 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2019 по делу № А56-95738/2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2019 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 по делу № А56-95738/2018 отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по ходатайству Общества принял во внимание изменение наименования заявителя, о чем в протоколе судебного заседания от 04.12.2019 сделана соответствующая отметка.

Решением от 29.04.2020 суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Дополнительным решением от 29.05.2020 суд взыскал с Комитета в пользу Общества 3 000 руб. судебных расходов за подачу кассационной жалобы.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению Комитета, поскольку здание склада расположено на испрашиваемом участке лишь частично, передача его в собственность Общества в порядке реализации исключительного права вступит в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Кроме этого по мнению Комитета, собственник объекта недвижимого имущества может требовать выкупа только того земельного участка, какой необходим для эксплуатации находящегося на участке объекта недвижимости исходя из его функционального назначения. Как указывает Комитет, учитывая частичное расположение объекта недвижимости с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 на участке применение правил, предусмотренных Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», при определении цены продажи участка невозможно.

Определением от 14.08.2020 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Тимухину И.А.  

В настоящем судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель Общества представил отзыв, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Представитель третьего лица не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Общество, являясь собственником нежилого здания общей площадью 712,50 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, литера АЗ, с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 (далее по тексту – здание 1), 14.04.2015 обратилось в Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) с заявлением № 11602 о выкупе земельного участка общей площадью 1 775 кв.м с кадастровым номером 78:38:0011111:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, литера В, участок 1.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления 20.05.2016 Комитетом отказано Обществу в выкупе названного земельного участка в связи с тем, что здание 1 расположено на спорном земельном участке частично, поэтому площадь участка не является необходимой и достаточной для использования здания 1. Также Комитет сообщил, что кроме здания 1 на участке также расположено еще одно кирпичное здание (здание 2), право собственности на которое не было зарегистрировано на тот момент в установленном порядке. В связи с этим Комитет указал, что выкуп спорного земельного участка возможен после корректировки границ участка с учетом площади, которая занята зданием 1, а также в случае оформления права собственности Общества на здание 2.

В период с июня 2016 года по октябрь 2017 года Обществом предприняты меры по оформлению права собственности на здание 2, которое зарегистрировано в ЕГРН 13.10.2017 с адресом: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, строение 2, кадастровый номер 78:38:0011111:2270, общей площадью 882,30 кв.м. 

Таким образом, общая площадь спорного земельного участка, занятая зданиями Общества, составила 1 224 кв.м, из которых 785 кв.м – зданием 2, а 439 кв.м – зданием 1, что составляет 68,96% площади спорного земельного участка.

Общество 20.10.2017 повторно обратилось в Комитет с заявлением № 120886-25/17 о выкупе спорного земельного участка, на которое 18.07.2018 получен отказ от 09.07.2018 № 49232-25.

Отказ Комитета мотивирован тем, что Обществом не устранены замечания в части нахождения на участке здания 1, а именно: здание расположено на спорном участке лишь частично, таким образом, по мнению Комитета, передача его в собственность Общества в порядке реализации исключительного права вступит в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Кроме того, Комитет указывает, что на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 спорный земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, определенной в составе Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Спорный земельный участок образован в 2005 году в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:11111:6 с разрешенным использованием «для размещения промышленных объектов» (оборотная сторона листа дела 17) и передан в аренду Обществу дополнительным соглашением № 1 от 14.04.2006 к договору аренды № 22-ЗД-01974 от 22.09.2005.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 78:11111:6 также образован в результате раздела другого земельного участка с кадастровым номером 78:11111:7 и также с разрешенным использованием «для размещения промышленных объектов» (лист дела 15) и передан в аренду Обществу по договору аренды № 22-ЗД-01974 от 22.09.2005.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Общество правомерно использует предоставленный ему в пользование земельный участок и расположенные на нем объекты в полном соответствии с видом разрешенного использования, для которого и предоставлен участок.

В соответствии с пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в пункте 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом» (пункт 9 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов Правил землепользования и затсройки, и земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования может осуществляться путем его приведения в соответствие с видом разрешенного использования, установленного градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из принципа сохранения прав использования объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории и существующее фактическое использование объектов, не опасное для жизни и здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, что у Общества имеется установленная законом возможность продолжения прежнего использования земельного участка (с учетом вышеуказанных ограничений), в том числе и его право на приобретение в собственность этого участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Вопреки доводам Комитета в данном случае при отчуждении испрашиваемого земельного участка в собственность заявителя отсутствует раздельный оборот принадлежащих Обществу зданий и земельного участка, на котором они расположены. 

Напротив, передача испрашиваемого земельного участка в собственность заявителя направлена на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, поскольку с продажей земельного участка устраняется противоречащая указанному принципу ситуация, когда принадлежащее Обществу здание с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 расположено на двух различных земельных участках, один из которых принадлежит Обществу на праве собственности, а другой находится в публичной собственности. 

Возникновение указанной ситуации не связано с действиями заявителя. 

Кроме того, отсутствуют препятствия для определения цены земельного участка, поскольку показатель площади застройки, необходимый для расчета по формуле, предусмотренной статьей 1 – 2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», может быть определен исходя из координат характерных точек контура части здания с кадастровым номером 78:38:0011111:2213, расположенной в пределах границ испрашиваемого земельного участка. 

Довод Комитета о том, что Обществу сначала необходимо получить в собственность путем перераспределения часть испрашиваемого земельного участка, занятую частью здания с кадастровым номером 78:38:0011111:2213, и лишь затем реализовывать исключительное право на получение в собственность оставшейся части земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку существующая ситуация не подпадает ни под один из случаев перераспределения земель и (или) земельных участков, предусмотренных в пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ. 

Более того, по смыслу пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ наличие проекта межевания данной территории, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2010 № 868, в котором зафиксированы границы существующих земельных участков, является препятствием для перераспределения земель и (или) земельных участков. 

Возложение на Общество необходимости обеспечить внесение изменений в документацию по планировке территории для целей последующего перераспределения земель и (или) земельных участков не соответствует балансу публичных и частных интересов. Процедуры корректировки документации по планировке территории и перераспределения земель и (или) земельных участков в значительной степени зависят от усмотрения органов, осуществляющих публичные полномочия, в связи с этим данные процедуры, как способ получения Обществом в собственность земельного участка, реально занятого его объектом недвижимости, не могут быть противопоставлены исключительному праву, предоставленному заявителю статьей 39.20 ЗК РФ. 

Кроме того, в случае перераспределения передача земельного участка в частную собственность осуществляется по более высокой цене, чем в случае приобретения в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Вопреки требованиям части 5 статьи 200 АПК РФ, возлагающей обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), законности принятия оспариваемого решения на орган, который принял решение или совершил действия (бездействие), доказательств правомерности оспариваемого отказа в материалы дела не представлено. 

Учитывая изложенное, требования Общества о признании незаконным оспариваемого решения правомерно удовлетворены судом первой инстанции. 

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как необоснованные, оснований для отмены решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.04.2020 по делу №  А56-95738/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

                 И.А. Тимухина