ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, г. Саратов, ул. им ФИО1, зд. 30Б, помещ. 2; тел: (8452) 74-90-90, факс: 

<

***>,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-13978/2017

г. Саратов

01 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2025 года  

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Семикина Д.С., судей Рябихиной И.А., Яремчук Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осетровой Т.П.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июля 2025 года по делу № А12-13978/2017  

о взыскании компенсации за прекращение залоговых прав 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Орион» (400074, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,  

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.02.2020 по делу № А12-13978/2017 общество с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – ООО «Орион», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.06.2020 по делу № А12-13978/2017 конкурсным управляющим утвержден ФИО2  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2024 по делу № А12-13978/2017 процедура конкурсного производства в отношении ООО «Орион» завершена.  

23.10.2024 в Арбитражный суд Волгоградской области обратились ФИО3 (далее – ФИО3) и ФИО4 (далее – ФИО4) с заявлением, уточнённым в порядке статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с Фонда защиты прав граждан – участников строительства Волгоградской области, публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - ППК «Фонд развитие территорий») денежной компенсации за прекращение залоговых прав в размере 808 232,04 руб., из  

которых 80 823,02 руб. первая часть компенсации, 727 408,83 руб. оставшаяся часть компенсации (в пользу каждого).  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.07.2025 по делу № А12-13978/2017 установлена компенсация за прекращение залоговых прав ФИО3 в размере 178 756 руб.  

Взыскано солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО3 первую часть компенсации за прекращение залоговых прав в размере 80 823,20 руб.  

Взыскано солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО3 вторую часть компенсации за прекращение залоговых прав в размере 97 932,80 руб.  

Установить компенсацию за прекращение залоговых прав ФИО4 в размере 178 756 руб.  

Взыскано солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, ППК «Фонд развития территорий» в пользу ФИО4 первую часть компенсации за прекращение залоговых прав в размере 80 823,20 руб.  

Взыскано солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, ППК «Фонд развития территорий» в пользу ФИО4 вторую часть компенсации за прекращение залоговых прав в размере 97 932,80 руб.  

В остальной части требований отказано. 

Взыскано солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, ППК «Фонд развития территорий» в доход Федерального Бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 969 руб.  

Взыскано солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, ППК «Фонд развития территорий» в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 969 руб.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное. Заявитель считает, что расчёт компенсации нарушает условия подпункта пункта 2 части 7 статьи 5 Федерального закона от 08.0.2024 № 282-ФЗ. Указывает, что не все помещения проданы. Полагает, что суд первой инстанции не должен был взыскивать компенсацию с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области.  

18.09.2025 в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от финансового управляющего ФИО2 поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе, в которых просит обжалуемое определение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.  

22.09.2025 в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области поступило заявление о рассмотрение дела в отсутствие представителя.  

Судом апелляционной инстанции указанные документы приобщены к материалам дела.  

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Информация о месте и времени судебного разбирательства размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 27.08.2025.  

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.  

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 272 АПК РФ.  

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11.04.2013 между ООО «Орион» и ООО «Управляющая компания «Квартстрой» заключен договор № 1104-ВГ/НП участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Орион» (Застройщик), обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № 6 в составе комплекса «Многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда (2 очередь строительства - жилые дома № 6,7,8)», на земельном участке, имеющим адресные ориентиры: г. Волгоград, Кировский район, ул. 64 Армии, 141 и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику (ООО «Управляющая компания «Квартстрой») нежилое помещение, а дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную договором № 1104-ВГ/НП цену и в сроки, установленные договором № 1104-ВГ/НП, принять нежилое помещение по акту приема-передачи.  

Согласно приложению № 1 и № 2 к договору № 1104-ВГ/НП указанное выше нежилое помещение содержит следующие характеристики: 6 помещений общей площадью 160,6 кв.м., высота помещений от пола до потолка 3,31 м.  

Срок передачи вышеуказанного нежилого помещения - 2 квартал 2015 года. В соответствии с п. 3 договора № 1104-ВГ/НП размер денежных средств подлежащих уплате ООО «Управляющая компания «Квартстрой» составляет 7 227 000 руб.  

23.04.2013 между ФИО3, ФИО4 и ООО «Управляющая компания «Квартстрой» заключен договор № 224 уступки права требования и перевода обязанностей, в соответствии с которым ООО «Управляющая компания «Квартстрой» уступает, а ФИО3, и ФИО4 принимают в полном объеме права и обязанности, принадлежащие ООО «Управляющая компания «Квартстрой» как дольщику по договору № 1104-ВГ/НП участия в долевом строительстве от 11.04.2013, зарегистрированному 22.04.2013, в отношении нежилого вмещения, расположенного на 1 этаже жилого дома № 6, общей площадью 160,60 м 2, в том числе права требования на нежилое помещение.  

Согласно разделу 3 договора № 224 уступаемые права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части конкретного нежилого помещения оцениваются сторонами в сумме 10 439 000 руб.  

ФИО3 и ФИО4 в полном объеме исполнили свои обязательства перед ООО «Управляющая компания «Квартстрой» по договору № 224 уступки требования и перевода обязанностей от 24.04.2013 и перед ООО «Орион» по договору № 1104-ВГ/НП участия в долевом строительстве.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.10.2020 года по делу № А12-13978/2017, требования ФИО3 и ФИО4 включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов в размере 7 227 000 руб., возникшие из договора участия в долевом строительстве от 11.04.2013 № 1104-ВГ/НП, как обеспеченные залогом имущества ООО «Орион» - права аренды земельного участка площадью 3 214 кв.м., с кадастровым номером 34:34:070001:6701, расположенного по адресу: 

<

...> и строящийся (создаваемый) на данном земельном участке многоквартирный дом.  

В соответствии с определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 по делу № А12-13978/2017 Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области стал приобретателем следующего имущества и прав застройщика ООО «Орион»:  

- многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском р-не г. Волгограда (2 очередь строительства - жилой дом № 6) с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:6701, площадью 3214 кв.м.;  

- многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском р-не г. Волгограда (2 очередь строительства - жилой дом № 7) с правом аренды земельного: участка с кадастровым номером 34:34:070001:6703, площадью 3153 кв.м.  

Согласно определениям Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 и от .04.2022 года по делу № А12-13978/2017 Фонду были переданы обязательства застройщика ООО «Орион» по передаче жилых помещений участникам долевого строительства применительно к домам № 6, № 7 в соответствии с реестрами требований о передаче жилых помещений ООО «Орион» в рамках дела о банкротстве № А12-13978/2017 на общую сумму 528 501 799 руб., с учетом определения суда от 13.01.2022.  

В соответствии с определением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.05.2023 по делу № А12-13978/2017 признано отсутствующим: - установленное в пользу ФИО3 и ФИО4 обременение в отношении земельного участка (кадастровый номер 34:34:070001:18) и находящейся на нем многоэтажной жилой застройки на 1ельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда (2 очередь жительства - жилой дом № 6) в виде записи о государственной регистрации договора № 224 уступки права требования и перевода обязанностей от 24.04.2013, дата государственной регистрации 22.05.2013; номер государственной регистрации № 34-34-01/065/2013-632.  

Заявители полагают, что ФИО3 и ФИО4 до момента передачи Фонду незавершенного строительства сохраняли залоговый статус в силу закона, не утратили залоговый приоритет в смысле, придаваемом ему Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, как возникшие у этих лиц права требования к Фонду защиты прав граждан, ставшему приобретателем объекта незавершенного строительства.  

Заявители обратились с требованием о расчёте и выплате последующей компенсации к ответчику 21.09.2023 и 31.01.2024, однако их требования оставлены без удовлетворения, в связи что послужило основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований.  

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции. 

Частью 12 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ (ред. от 07.04.2025) «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 282-ФЗ) установлено, что порядок определения размера  

требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и удовлетворения таких требований фондами, предусмотренный настоящей статьей, применяется в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона размер требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и порядок удовлетворения таких требований не установлены вступившим в законную силу судебным актом.  

Судом первой инстанции учтено, что на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции определение суда от 14.06.2024 не вступило в законную силу, соответственно расчет размера компенсационной выплаты за прекращение залоговых прав с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 282-ФЗ, подлежит определению в соответствии со статьей 5 Федерального закона № 282-ФЗ.  

Общий размер денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами (в рамках урегулирования обязательств одного и того же застройщика), определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, далее - Закон о банкротстве) в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 указанного Федерального закона (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей стоимости таких объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ).  

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ в целях определения размера денежных средств, подлежащих уплате отдельному лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, общий размер денежных средств, определенный в соответствии с частью 4 настоящей статьи, распределяется между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, пропорционально размеру их требований по обязательствам, которые ранее были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), при условии, что такие требования были включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными.  

Пунктом 6 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ предусмотрено, что в случае, если требования по обязательствам, которые ранее были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), частично или полностью удовлетворены в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве застройщика, или вне рамок дела о банкротстве, размер денежной суммы, подлежащей уплате лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, подлежит соразмерному уменьшению.  

В соответствии с пунктом 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ требование, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, подлежит удовлетворению в следующем порядке:  

1) денежная сумма в размере 10 процентов от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) лица, ранее являвшегося залоговым кредитором, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов, предусмотренных пунктом 2 настоящей части;  

2) оставшаяся часть денежных средств, причитающихся лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, уплачивается:  

а) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино- мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15 -2 указанного Федерального закона) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией;  

б) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду в соответствии со статьей 201.15 -2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), в течение трех лет со дня заключения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 201.15-2-2 указанного Федерального закона, посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, Фонду переданы права ООО «Орион» на земельные участки, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках«Многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда (2 очередь строительства - жилой дом № 7)»; право аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:6701; «Многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда (2 очередь строительства-жилой дом № 6)»; право аренды Земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:6703.  

Стоимость передаваемого имущества жилой дом № 6 (в настоящее время жилой дом № 2) и право аренды земельного участка определена в размере -106 909 000 руб.  

Устанавливается размер требований бывших залоговых кредиторов, перед которыми у Фонда не возникли обязательства по передаче жилых помещений (пункт 5 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ).  

В соответствии со статьей 201.14 Закона о банкротстве денежные средства, полученные от реализации имущества должника, подлежат распределению в следующем порядке:  

-60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе приобретенные Фондом в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, предусмотренном пунктом 13 статьи 201.15 -настоящего Федерального закона.  

Таким образом, при расчете общего размера требований залоговых кредиторов помимо участников строительства необходимо учитывать требования Фонда, приобретенные после осуществления выплаты возмещения участникам строительства в размере произведенной выплаты.  

 - 277 526 265 руб. – размер обязательства застройщика ООО «Орион» перед участниками долевого строительства по передаче жилых помещений в доме № 6;  

- 7 277 000 руб. размер требований ФИО3 и ФИО4, включенные в реестр требований кредиторов должника как обеспеченные залогом;  

Как верно указал суд первой инстанции, несмотря на отсутствие волеизъявления ПАО «Промсвязьбанк», принимается во внимание их размер обеспеченного залогом требования в размере 1 012 800 руб.;  

- 10% от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 статьи 5 Федерального закона № 282, которая подлежит выплате бывшему залоговому кредитору: 277 526 265 + 7 227 000 + 1 012 800 = 285 766 065 руб. – общий размер требований всех залоговых кредиторов относительно дома № 6.  

Доля ФИО3 и ФИО4: 7 227 000 х100%: 285 766 065 = 2,52%  

Сумма, причитающаяся залоговым кредиторам при реализации предмета залога 106 909 000х100%= 64 145 400 руб.  

Общая (предельная) сумма компенсации бывшим залоговым кредиторам: 64 145 400 :100% х 2,25%= 1 616 464,08 руб. для ФИО3 и ФИО4  

Размер компенсации, предусмотренной пунктом 1 части 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ, для бывших залоговых кредиторов ФИО5 и ФИО4 в размере 10% от 1 616 464 руб. составляет = 161 646,40 руб. (Для ПАО «Промсвязьбанк» = 22 450,89 руб.).  

Как верно указал суд первой инстанции, расчёт компенсации производится в порядке пункта 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ, а именно десять процентов от получившейся величины (сумма, подлежащая уплате бывшему залоговому кредитору) уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) этого лица за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов.  

На основании пункта 9 статьи 5 ФЗ-282 от 08.08.2024, при определении размера денежных средств в соответствии с пунктом 2 части 7 настоящей статьи учитываются в том числе денежные средства, вырученные Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона от реализации свободных помещений или переданного в соответствии со статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона)  

земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.  

Несмотря на истечение всех предельных сроков для реализации свободных помещений, до настоящего времени Фондом не реализованы свободные помещения (187,188), в связи с чем, вопрос определения расходов и доходов Фонда в указанной части следует разрешить с учетом произведенных доходов и расходов Фонда по непроданным помещениям с последующим учетом данных в итоговой последующей денежной компенсации.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с пунктом 1 названной статьи, т.е. такие расходы уменьшают сумму, подлежащую распределению согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве. Указанная норма по содержанию полностью идентична пункту 6 статьи 138 Закона о банкротстве, предусматривающей порядок распределения средств от реализации предмета залога, не являющегося объектом строительства и земельного участка, принадлежащего застройщику.  

В свою очередь, в правоприменительной практике относительно пункта 6 статьи 138 Закона о банкротстве выработан подход, согласно которому в сумму расходов на обеспечение сохранности предмета залога и его реализацию включаются имущественные налоги, начисленные на залоговое имущество.  

Законодателем установлено, что если залоговое имущество передано с целью завершения строительства, то выплата осуществляется в размере и за счет средств, полученных от продажи свободных помещений за вычетом расходов на их строительство, содержание, охрану и реализацию (вне зависимости от того каким способом фонд, осуществляющий завершение строительства, решил распоряжаться свободными помещениями).  

Арбитражным управляющим представлен следующий расчёт. 

1). Расчет расходов на завершение строительства свободных помещений в д. 6 (фактически дом № 2) ул. Г. Хохолова: стоимость затрат на строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома - 488 250 766 руб.  

Фактическая общая площадь объекта (согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2022 г.)- 13 455, 60 м2.  

Общая площадь свободных помещений подлежащих реализации составляет – 640, 70 кв.м  

Квартира № 138 - 54 м2 Помещение № 193 - 160,9 м2 Помещение № 192- 177, 3 м2 Помещение № 188 - 115,5м2 Помещение № 187 – 133 м2 Сумма расходов на завершение строительства свободных помещений составляет: 488 250 766: 13 455,60 м2 = 36 286,06 руб. 32 286,06 руб. *640, 70 м2 = 23 248 478,64 руб. 2) Расчет: Расходы Сумма Строительство, ввод - 23 248 478,64 руб. Обязательные взносы на капитальный ремонт - 7 324,19 руб. Тепловая энергия - 94 765,07 руб. Реализация (оценка. Расходы агента и субагента) - 2 467 052.57руб. Налог -6879 365,70руб. Итого: 32 696 986,17 руб. 

Учитывая правила расчета оставшейся части последующей компенсации, предусмотренный пунктом 2 части 7 статьи 5 ФЗ № 282 от 08.08.2024, расчет производится следующим образом.  

Поскольку до настоящего времени Фондом не реализованы помещения 187,188, то в сумму реализации будет заложена оценочная стоимость данных объектов, в размере 15 046 161 руб.  

25 423 270 руб. (сумма реализации трех свободных помещений) + 15 046 161 руб. (оценочная стоимость двух не реализованных нежилых помещений 187,188) = 40 469 431 руб. (реализация, доходы).  

40 469 431 (реализация, доход от свободных помещений) – 32 696 986.17руб. (расходы связанные с завершением строительства свободных помещений) = 7 772 444,83руб. (сумма подлежащая пропорциональному распределению между бывшими залоговыми кредиторами).  

Далее определяются доли кредиторов, в общем размере требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами.  

Общий (совокупный) размер требований всех залоговых кредиторов (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми переданы региональному фонду) – 285 766 065 руб., в том числе требования ФИО6, ФИО4 7 227 000 руб.  

Сумма требования ФИО6, ФИО4 составляет 7 227 000 руб., размер доли составляет 2.52% ( 7 227 000: 285 766 065руб.х100%).  

Расчет последующей компенсации: 7 772 444,83 руб. х 2,52% (доля ФИО3 и ФИО4) = 195 865,60 (97 932,80 руб. каждому).  

Доводы Фонда относительно включения в состав расходов Фонда на дострой жилого дома суммы текущих платежей и требований, выплаченных при передаче жилого дома Фонду, в размере пропорционально дома № 6, первой инстанции обоснованно отклонил указав, что в данном случае, указанные суммы понесены не для завершения строительства жилого дома, а были условиями передачи Фонду жилых домов в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, отраженными в определении Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 по делу № А12-13978/2017.  

Вопреки доводам апелляционной жалобы, расчёт, произведенный арбитражным управляющим является верным, поскольку на день вступления в силу настоящего Федерального закона № 282-ФЗ сроки, предусмотренные пунктом 2 части 7 статьи 5 истекли.  

По смыслу вышеуказанных норм, на Фонд субъекта или Фонд возложена обязанность произвести погашение требований бывшим залоговым кредиторам в течение шести месяцев со дня вступления в силу ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ (вступил в силу 08.09.2024).  

Таким образом, погашение должно быть произведено до 08.03.2025, соответственно расходы Фонда на реализацию помещений 182, 183, после 08.03.2025, судом не учитывались.  

Поскольку, до настоящего времени Фондом субъекта не реализованы помещения, не принято решение об использовании свободных помещений иным образом, чем продажа, сроки предусмотренные законом истекли, а приостановление производства по делу для ожидания реализации оставшихся нежилых помещений приведут к затягиванию процесса и увеличению размера расходов, целесообразно установить размер последующей компенсации с учетом оценочной стоимости не реализованных нежилых помещений 187,188.  

Таким образом, размер оставшейся части компенсации в соответствии с пунктом 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ, будет составлять: по 97 932,80 руб. каждому бывшему залоговому кредитору.  

С учетом изложенного, оснований для установлению денежной компенсации за прекращение залоговых прав в размере, рассчитанной бывшими залоговыми кредиторами не имеется.  

Суд считает, что определенные судом суммы компенсации подлежат взысканию солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», исходя из следующего.  

Согласно пункта 7 статьи 5 ФЗ № 282, требование, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, подлежит удовлетворению в следующем порядке: в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино- мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15-2 указанного Федерального закона) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.  

На основании пункта 9 статьи 5 ФЗ № 282, при определении размера денежных средств в соответствии с пунктом 2 части 7 настоящей статьи учитываются, в том числе денежные средства, вырученные Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона от реализации свободных помещений или переданного в соответствии со статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.  

В настоящее время, Фондом помещения 187,188 не реализованы, в связи с чем, при расчете последующей компенсации необходимо использовать оценочную стоимость не реализованных нежилых помещений 187,188.  

В силу пункта 8 статьи 5 ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона сроки, предусмотренные пунктом 2 части 7 настоящей статьи, истекли, уплата соответствующих денежных средств осуществляется Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.  

Согласно пункту 10 статьи 5 ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ, в случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о реализации (использовании) свободных помещений или земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями иным образом, чем продажа, денежная сумма, предусмотренная пунктом 2 части 7 настоящей статьи, подлежит уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации. В указанном случае требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, подлежат удовлетворению в пределах сроков, установленных пунктом 2 части 7 настоящей статьи, а в случае, если на  

день вступления в силу настоящего Федерального закона указанные сроки истекли, в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.  

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на день вступления в силу настоящего Федерального закона сроки, предусмотренные пунктом 2 части 7 статьи 5 истекли. Тем не менее, по смыслу вышеуказанных норм, на Фонд субъекта или Фонд возложена обязанность произвести погашение требований бывшим залоговым кредиторам в течение шести месяцев со дня вступления в силу ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ (вступил в силу 08.09.2024). Таким образом, погашение должно быть произведено до 08.03.2025.  

Таким образом, не имеет значение довод жалобы о том, что не все помещения реализованы, поскольку обязанность выплаты денежной компенсации за прекращение залоговых прав установлена.  

Оценочная стоимость может выступать целевым ориентиром справедливой цены. 

Кроме того, в случае использования показателей кадастровой стоимости, расчёт оставшейся части компенсации может быть равен нулю, что не обеспечивает баланс интересов бывших залоговых кредиторов и ответчиков.  

Обязанность по выплате денежных средств лицам, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, может быть возложена либо на ППК «Фонд развития территорий», либо на Фонд Волгоградской области.  

По смыслу пункта 1, подпункта «а» пункта 2 части 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ требования лиц, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, о выплате им денежных средств подлежат удовлетворению в виде двух выплат.  

Первоначальная выплата осуществляется в размере 10 процентов от денежной суммы, размер которой определяется в соответствии с частями 5 и 6 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ.  

Последующая выплата осуществляется посредством пропорционального распределения между бывшими залоговыми кредиторами денежных средств, вырученных ППК «Фонд развития территорий» или Фондом Волгоградской области от реализации жилых и (или) нежилых помещений (свободные помещения), за исключением тех помещений, которые переданы участникам долевого строительства по договорам долевого участия, за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.  

Реализация Фондом Волгоградской области свободных помещений осуществлялась в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ).  

В силу пункта 4.2. статьи 13.4. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ денежные средства, полученные от реализации объектов недвижимого имущества, в отношении которых отсутствуют требования граждан, перечисляются Фондом Волгоградской области в пользу ППК «Фонд развития территорий», за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов Фонда Волгоградской области на реализацию таких объектов недвижимости.  

Указанное правило нашло свое отражение в пункте 3.7.2. соглашения от 17.12.2020 № ФЗП-28/1245-20, согласно которому застройщик (Фонд Волгоградской области) при осуществлении сделок по реализации свободных объектов обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения застройщиком (Фондом Волгоградской области) денежных средств в качестве исполнения по сделке перечислить ППК «Фонд развития территорий» всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов застройщика (Фонда Волгоградской области) на реализацию свободных объектов в пределах 10 процентов от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке.  

Также, Фонду причитается 1% агентского вознаграждения от суммы реализации помещений.  

Согласно примеру суда первой инстанции, на основании заключенного в электронной форме договора купли-продажи нежилого помещения от 16.05.2023 Фондом Волгоградской области было продано помещение № 192 в доме № 4 ( № 7) площадью 177,6 кв.м, по цене 12 261 713 руб., что подтверждается копиями выписки из ЕГРН от 19.05.2023 и платежного поручения № 523405 от 22.05.2023.  

Фонд Волгоградской области, руководствуясь пунктом 4.2. статьи 13.4. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-03, согласно платежному поручению № 16 от 16.08.2023 из полученной от покупателя суммы перечислил ППК «Фонд развития территорий» 10 095 477,04 руб.  

Оставшаяся сумма 2 166 235,96 руб. составила расходы Фонда Волгоградской области на реализацию помещения № 192, состоящие из следующих затрат: 2043 618,83 руб. - 20%НДС; 122 617,13 руб. - 1 % вознаграждение агента.  

Заключенное между Фондом Волгоградской области и ППК «Фонда развития территорий» Соглашение направлено на защиту и восстановление прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области посредством финансирования и обеспечения выполнения мероприятий по завершению строительства недостроенных объектов - жилых домов № 6 и № 7, переданных Фонду Волгоградской области определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 г. по делу № А12-13978/2017 вместе с обязательствами застройщика- банкрота ООО «Орион» по передаче гражданам - участникам долевого строительства квартир.  

По смыслу пунктов 1.1., 3.6., 7.1. Соглашения основной обязанностью Фонда Волгоградской области является обеспечение выполнения мероприятий по завершению строительства жилых домов № 6 и № 7, для исполнения которого Фонду Волгоградской области в подпунктах «Исполнитель», «Сопровождаемые сделки» пункта 1.1. Соглашения предоставлено право привлекать на основании заключаемых договоров исполнителей для выполнения работ и оказания услуг, связанных с завершением строительства недостроенных домов № 6 и № 7.  

В силу пунктов 2.1., З.1., 3.2., 4.1. Соглашения в обязанности ППК «Фонд развития территорий» входит финансирование всех мероприятий по завершению строительства домов № 6 и № 7, выполнение которых обеспечивается Фондом Волгоградской области.  

Таким образом, анализ взаимоотношений Фонда субъекта и ППК «Фонд развитие территорий» показал, что Фонд субъекта денежными средствами самостоятельно не распоряжается в силу закона и в соответствии с условиями заключенного с ППК «Фонд развития территорий» Соглашения о финансировании, агентского договора.  

При этом, получение прибыли от реализации свободных помещений, вопросы финансирования мероприятий по завершению строительства проблемного объекта, относятся к компетенции ППК «Фонд развития территорий».  

В тоже время, суд учитывает, что приобретателем прав на соответствующее имущество является Фонд субъекта.  

Учитывая, что два помещения до сих пор не реализованы, а в случае их не реализации по результатам новых торгов, может быть принято решение о распределении в собственность непроданных помещений между Фондом и ППК с учетом участия каждого в мероприятиях по финансированию строительства, суд первой инстанции верно указал, что в рассматриваемом случае, обязанность по выплате оставшейся части компенсации возникает у обоих Фондов, что обеспечит исполнимость судебного акта для бывших залоговых кредиторов.  

Аналогичная правая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-5971/2021 от 13.03.2025 по делу № А76-22345/2019, в постановлении Десятого Арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А41-69007/17.  

Таким образом, вопреки доводам жалобы, необходимо возложить солидарную обязанность по выплате компенсации на Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области и ППК «Фонд развития территорий», что соотносится с целями предоставления финансовой помощи для реализации реабилитационного плана по завершению строительства проблемного объекта.  

Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.  

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам и действующему законодательству в силу следующего.  

В силу положений статьи 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.  

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил неправильного применения норм материального права и процессуального права.  

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июля 2025 года по делу № А12-13978/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Д.С. Семикин  

Судьи И.А. Рябихина  

 Е.В. Яремчук