ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-2563/2023

г. Вологда

11 апреля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 апреля 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спектор-И» на решение Арбитражного суда Тверской области от 11 декабря 2023 года по делу № А66-2563/2023, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: Москва; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Спектор-И» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; адрес: 170004, 

<

...> за линией Октябрьской ж/д, д. 2, оф. 23-1; далее – Общество) о признании недействительным одностороннего отказа Общества от исполнения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05 июля 2016 года № 60, 94, 98 и от 09 ноября 2016 года № 23 в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:15:0000017:193, о признании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05 июля 2016 года                  № 60, 94, 98 и от 09 ноября 2016 года № 23 в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:15:0000017:193, заключенных Предпринимателем и Обществом, действующими (не расторгнутыми), об установлении, что решение суда по настоящему иску является основанием для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05 июля 2016 года № 60, 94, 98 и от 09 ноября 2016 года № 23 в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:15:0000017:193.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170100, 

<

...>; далее – Управление Росреестра). 

Решением Арбитражного суда Тверской области от 11 декабря 2023 года требования Предпринимателя удовлетворены, признан недействительным односторонний отказ Общества от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 05 июля 2016 года № 60, 94, 98 и от 09 ноября 2016 года № 23, направленный истцу 27.11.2020; признаны действующими названные договоры участия в долевом строительстве, заключенные Предпринимателем и Обществом. Также суд указал, что решение является основанием для государственной регистрации данных договоров участия в долевом строительстве. С Общества в пользу Предпринимателя взыскано 30 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд неправомерно отказал в привлечении к участию в деле общества с ограниченной ответственностью «Проминстрах» (далее – ООО «Проминстрах») в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку истец в случае ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договорам долевого строительства имел право обратиться к страховой организации. Кроме того, решением Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-5557/2021 в пользу ООО «Проминстрах» обращено взыскание на право аренды земельного участка с кадастровым номером 69:15:0000017:193. Решение затрагивает права ООО «Проминстрах», так как при удовлетворении искового заявления в государственном реестре прав на недвижимое имущество будет восстановлена запись об обременении в виде залога. Представленные истцом копии квитанций к приходным кассовым ордерам № 23/16-1, от 29.07.2016 № 98/16-1, от 10.10.2016 № 60/16-2, от 09.09.2016 № 60-16-1, от 02.12.2016 не отвечают требованиям надлежащих документов по форме первичной учетной документации по учету кассовых операций, вследствие чего не могут выступать надлежащими доказательствами оплаты по договорам участия в долевом строительстве. Представленные на обозрения суда копии приходно-кассовых квитанций не содержат подпись бухгалтера. Журналом кассира-операциониста Общества внесение заявителем в кассу денежных сумм в соответствующий датам квитанций период не подтверждено. Данная сумма не отражена в книге учета доходов и расходов. Квитанции к приходным кассовым ордерам имеют разные даты с указанием сумм, не соответствующих графику оплаты по договорам. Факт внесения денежных средств опровергается неоднократным направлением в адрес Предпринимателя требований о внесении оплаты по договорам и впоследствии их расторжением в одностороннем порядке.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, отзывы не представили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Предприниматель (участник долевого строительства) заключили следующие договоры участия в долевом строительстве: 

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05 июля 2016 года № 60 (далее – договор № 60) в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:15:0000017:193; 

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05 июля 2016 года № 94 (далее – договор № 94) в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:15:0000017:193;

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05 июля 2016 года № 98 (далее – договор № 98) в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:15:0000017:193;

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09 ноября 2016 года № 23 (далее – договор № 23) в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:15:0000017:193. 

В соответствии с пунктом 1 договора № 60 застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 2 779 кв. м, с кадастровым номером № 69:15:0000017:193, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Городское поселение поселок ФИО2, п. 

<

...> (именуемый в дальнейшем «жилой дом»), включающий в себя 6-этажный многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса (срок передачи участнику объекта долевого строительства в течение двух месяцев от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию), передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену, и принять в собственность объект долевого строительства по передаточному акту.

Цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг застройщика), согласно пункту 2.1 договора, составляет 40 000 руб. за 1 кв. м. 

Цена договора является фиксированной величиной и изменению не подлежит независимо от возможного удорожания стоимости строительства за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.2, 2.3 договора.   

Сумма договора составляет 2 507 600 руб. и должна быть выплачена участником долевого строительства в полном объеме в порядке и сроки, предусмотренные договором и приложением 3 «График платежей», являющимся неотъемлемой частью договора. Цена договора подлежит уплате после государственной регистрации указанного договора.

Если иное не предусмотрено Графиком платежей, участник долевого строительства производит оплату путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или путем внесения в кассу застройщика.

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет застройщика. При этом расходы по безналичному перечислению (взносу) вышеуказанных денежных средств на расчетный счет застройщика несет участник долевого строительства в полном объеме.

Согласно пункту 7.1 договора договор подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра, вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

Пунктом 7.2 договора установлено, что односторонний отказ от исполнения договора, а также его изменение или расторжение осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Аналогичные условия содержат договоры № 23 (в отношении строительства на земельном участке площадью 2 779 кв. м, с кадастровым номером 69:15:0000017:193, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Городское поселение поселок ФИО2, п. 

<

...>, включающий в себя 6-этажный многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже с ценой договора 1 358 800 руб.), № 94 (в отношении строительства на земельном участке площадью 2 779 кв. м, с кадастровым номером 69:15:0000017:193, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Городское поселение поселок ФИО2, п. 

<

...>, включающий в себя 6-этажный многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже с ценой договора 1 770 000 руб.), № 98 (в отношении строительства на земельном участке площадью 2 779 кв. м, с кадастровым номером 69:15:0000017:193, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Городское поселение поселок ФИО2, п. 

<

...>, включающий в себя 6-этажный многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже, с ценой договора 1 717 000 руб.). 

Общий размер платежей по указанным договорам составил 7 354 000 руб.

Оплата произведена наличными денежными средствами в кассу Общества. На каждый платеж выданы квитанции к приходным кассовым ордерам.

Все договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). 

Получив выписку из ЕГРН на земельный участок, Предприниматель обнаружил, что регистрационные записи о договорах участия в долевом строительстве погашены. 

Предприниматель обратился в Центральный районный суд города Твери с административным заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению записи о регистрации договоров долевого участия. 

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что 17.05.2019 Общество в адрес Предпринимателя направило уведомление о том, что от участника долевого строительства не поступило денежных средств в оплату по указанным договорам, в связи с чем в случае неосуществления оплаты в полном объеме договоры будут расторгнуты в одностороннем порядке. 

Предприниматель указал, что денежные средства внесены в соответствии с разделом 2 договоров: 

- по договору № 23 внесена оплата в размере 1 000 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру № 23/16-1). Платеж на сумму 358 800 руб. в соответствии с графиком платежей по договору должен быть внесен в течение пяти дней после сдачи дома в эксплуатацию; 

- по договору № 60 внесена оплата в полном объеме в размере 2 507 600 руб. (квитанции к приходному кассовому ордеру от 02.12.2016 № 60/16-1, № 60/16-2), что подтверждается справкой Общества от 10.10.2016; 

- по договору № 94 внесена оплата в полном объеме в размере 1 770 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру № 94/16-1), что подтверждается справкой Общества от 29.07.2016; 

- по договору № 98 внесена оплата в полном объеме в размере 1 717 600 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру № 98/16-1), что подтверждается справкой Общества от 29.07.2016. 

Общество 27.11.2020 направило в адрес Предпринимателя уведомление о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 

Ссылаясь на то, что расторжение договоров в одностороннем порядке совершено в нарушение закона, так как денежные средства вносились в соответствии с графиком внесения платежей в предусмотренные договорами периоды, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования обоснованными по праву, поэтому удовлетворил иск.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Отношения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно статье 5 Закона № 214-ФЗ возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве предусмотрена в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора.

В соответствии со статьей 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 этого закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В рассматриваемом случае суд установил, что односторонний отказ застройщика от исполнения договоров участия в долевом строительстве мотивирован тем, что Предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанности по уплате денежных средств. 

При этом судом установлено, что свои обязательства по оплате договоров Предприниматель выполнил.

В материалах дела усматривается, что истец в сроки, установленные пунктами 2.2 договоров и графиками платежей, обязанность по уплате денежных средств выполнил полностью. Факт оплаты подтверждается имеющимися в материалах дела (в том числе представленными суду копиями материалов регистрационного дела) документами: приходно-кассовыми ордерами  № 23/16-1 без даты, от 29.07.2016 № 98/16-1, от 10.10.2016     № 60/16-2, от 09.09.2016 № 60/16-1, от 02.12.2016, справками Общества о том, что задолженность по договорам долевого участия погашена Предпринимателем в полном  объеме. 

Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил о фальсификации упомянутых платежных документов, однако впоследствии заявление о фальсификации им отозвано. Иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности платежных документов и невнесении истцом денежных средств по договорам долевого участия, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ  не представил.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что материалами дела подтверждается факт исполнения истцом надлежащим образом своей обязанности по уплате денежных средств.

Поскольку материалами дела подтверждается, что истец полностью выполнил перед ответчиком принятые на себя обязательства по уплате денежных средств по договорам, какие-либо предусмотренные законом основания для расторжения договоров долевого участия в одностороннем порядке у ответчика отсутствовали.

В данном случае суд пришел к выводу, что нарушенные права и законные интересы истца подлежат восстановлению путем удовлетворения заявленных исковых требований в части признания действующими договоров участия в долевом строительстве.

Кроме того, поскольку одностороннее расторжение ответчика договоров долевого участия признано незаконным, на основании такого расторжения были прекращены записи о регистрации договоров Управлением Росреестра, то в силу необходимости соблюдения требований Закона № 214-ФЗ договоры долевого участия подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом первой инстанции обоснованно отклонено.

Утверждение заявителя жалобы о том, что копии квитанций к приходным кассовым ордерам № 23/16-1, от 29.07.2016 № 98/16-1, от 10.10.2016 № 60/16-2, от 09.09.2016 № 60-16-1, от 02.12.2016 не могут являться надлежащими доказательствами по делу, поскольку не отвечают требованиям унифицированных форм первичной учетной документации, подлежат отклонению апелляционным судом как несостоятельными. Указанные документы содержат все необходимые реквизиты в подтверждение факта передачи Предпринимателем денежных средств Обществу во исполнение заключенных договоров.

Доводы Общества о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права рассмотрены судом. 

Суд первой инстанции обоснованно отказал в привлечении к участию в деле ООО «Проминстрах» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, так как в соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ привлечение к участию в деле третьих лиц является не обязанностью, а реализуемым по ходатайству стороны в арбитражном процессе или по собственной инициативе правом суда. Кроме того, из содержания обжалуемого судебного акта не следует, что он содержит выводы о правах и обязанностях названного лица.

На основании анализа материалов дела апелляционный суд приходит к выводу, что доводы заявителя апелляционной жалобы несостоятельны и выражают свое несогласие с изложенными в решении суда выводами.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 АПК РФ. Апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Поскольку поступивший с апелляционной жалобой чек по операции от 13.02.2024 не является надлежащим доказательством уплаты государственной пошлины ввиду неверного указания в нем реквизита КБК  (код бюджетной классификации), в соответствии со статьями 104, 110 АПК РФ, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с Общества подлежит взысканию в федеральный бюджет государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., а неверно уплаченную государственную пошлину следует возвратить из бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 11 декабря 2023 года по делу № А66-2563/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спектор-И» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Спектор-И» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170004, 

<

...> за линией Октябрьской ж/д, д. 2, оф. 23-1) из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку по операции от 13.02.2024. Чек по операции выдать из материалов дела.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектор-И» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; адрес: 170004, 

<

...> за линией Октябрьской ж/д, д. 2, оф. 23-1) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд            Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

О.Б. Ралько

Н.В. Чередина