АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А15-5365/2019

16 декабря 2019 года

г. Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2019

Полный текст мотивированного решения изготовлен 16.12.2019

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации городского округа "город Дербент" 

к ООО "ОК Оазис"

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: 

ТУ Росимущества в РД; 

МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент"

Управление Росреестра по РД; 

филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД

о расторжении договора аренды земельного участка №23 от 31.03.2010 

при участии представителей 

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 18.01.2019, паспорт

от истца и третьих лиц: извещены, не явились

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

У С Т А Н О В И Л:

администрация г. Дербент обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "ОК Оазис", в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка №23 от 31.03.2010, заключенный между администрацией г. Дербент и ООО "ОК Оазис".

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка, задолженность ответчика установлена решением суда от 13.08.2019 по делу №А15-5114/2017.

Истец и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель ответчика просит в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Пояснил, что задолженности по уплате арендной платы за ответчиком не имеется. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие истца и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Дербента № 25 от 30.03.2010 обществу сроком на 49 лет предоставлены в аренду земли населенных пунктов г. Дербента, площадью 13649 кв.м., расположенные в кадастровом квартале №27, для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства (пункт 1). Постановлено управлению муниципальным имуществом администрации г. Дербента заключить договор аренды с ООО "ОК Оазис" (пункт 2).

Комитет по управлению имуществом г. Дербента (после реорганизации – управление, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №23 от 31.03.2010  со  сроком действия на 49 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 13649 кв.м., в кадастровом квартале №27  для использования под оздоровительный комплекс с устройством берегозащиты, согласно постановлению администрации №25 от 30.03.2010. К договору прилагается кадастровый план земельного участка (приложение 1), без которого договор не имеет юридической силы (пункт 1.4).

Права и обязанности сторон регламентированы в разделе 3 договора аренды. Согласно пунктам 3.2.3, 3.2.4 и 3.2.6 арендатор обязан в месячный срок со дня официального опубликования решения об изменении базовых ставок арендной платы  произвести перерасчет платы; своевременно в установленные договором сроки вносить арендную плату и не позднее 5-ти дней с момента перечисления арендной платы представлять арендодателю копии платежных поручений с отметкой банка, подтверждающей перечисление на счет арендодателя; после перерасчета арендной платы разницу вносить в ближайший установленный договором срок внесения арендной платы.

В случае не исполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором подробно и аргументировано излагает факты нарушений и требование их устранения в разумные сроки. Если нарушившая сторона не устранила нарушения в согласованные сроки, либо оставила без внимания в течении месяца уведомление о нарушениях, настоящий договор подлежит расторжению по условиям, предусмотренным договором (пункт 5.1). 

Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Земельный участок площадью 13649+/-41 кв.м., с местоположением: 

<

...>  категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13.04.2010, с кадастровым номером 05:42:000027:224, кадастровая стоимость земельного участка составляет 30 264 610,15 руб. (по состоянию на 16.02.2017 и на 07.11.2017). Кадастровая стоимость земельного участка изменилась и по состоянию на 21.11.2017 (за рассматриваемым периодом) составляет 5 394 221,29 руб.

Уведомлением №1489 от 23.09.2019 арендодатель (управление) сообщил арендатору (обществу), что по договору аренды земельного участка №23 от 31.03.2010 за ответчиком образовалась задолженность на основании решения суда от 13.08.2019 по делу №А15-5114/2017 на сумму 393 412,04 руб. Арендатору предложено в недельный срок явиться в управление для рассмотрения вопроса в досудебном порядке на комиссии. Одновременно предложено погасить задолженность и расторгнуть договор аренды.

Данное уведомление от 23.09.2019 направлено обществу 23.09.2019. 

Неисполнение обществом претензии №1489 от 23.09.2019 послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу пункта 1 статьи 3 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекса), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). 

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу N А15-5114/2007 в котором участвовали те же лица, установлены обстоятельства, которые не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом данного дела.

На основании пункта 1 части 2 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс) моря относятся к поверхностным водным объектам, состоящим из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (часть 3 статьи 5 Водного кодекса). Порядок определения береговой линии (границы водного объекта) описан в части 4 статьи 5 Водного кодекса. 

Согласно правилу, закрепленному в части 1 статьи 8 Водного кодекса, водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности). 

Земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах (то есть внутри береговой линии), а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, относятся к землям водного фонда. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункты 1 и 2 статьи 102 Земельного кодекса). 

В то же время земли, расположенные за береговой линией и не занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, могут относиться к землям любой иной категории, кроме земель водного фонда. 

Следовательно, законодатель разделил правовой режим земель, занятых поверхностными водными объектами, и земель (территорий), примыкающих к поверхностным водным объектам по береговой линии. 

Частью 1 статьи 65 Водного кодекса предусмотрено, что территории, которые примыкают к береговой линии поверхностных водных объектов, являются водоохранными зонами. На указанных территориях устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. 

Правовой режим водоохранных зон не является однородным. В границах водоохранных зон выделяют береговую полосу (часть 6 статьи 6 Водного кодекса) и прибрежные защитные полосы (часть 2 статьи 65 Водного кодекса), на территории которых действует больший перечень публично-правовых запретов и ограничений. 

Вместе с тем в силу норм Водного кодекса (часть 2 статьи 2, часть 1 статьи 4) водное законодательство регулирует водные отношения – правоотношения по использованию и охране водных объектов. Положения действующего водного законодательства не содержат каких-либо норм об отнесении земельных участков, относящихся к водоохранной зоне федеральных водных объектов, к собственности публично-правовых образований. Отнесение земельного участка к водоохранной зоне само по себе не означает, что у собственника водного объекта возникает право собственности на такой участок. 

Отношения по использованию и охране земель регулируются не водным, а земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса). При этом в названной норме Земельного кодекса закреплен приоритет норм земельного законодательства как специального закона перед гражданским законодательством в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. 

Согласно пункту 2 статьи 16 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.

Критерии разграничения государственной собственности на землю установлены статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ). Нахождение земельного участка в границах водоохранных зон (территорий со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) в качестве критерия разграничения публичной собственности в названной статье Закона № 137-ФЗ не упомянуто.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2017 № 99/2017/3438069 расположение земельного участка с кадастровым номером 05:42:000027:224 установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: 

<

...>. Вид разрешенного использования «для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства». 

Согласно разделу 4.1 «Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости» земельный участок с кадастровым номером 05:42:000027:224 имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса (приказ от 31.08.2015 № 46-П об установлении границ части водоохраной зоны и части прибрежной полосы Каспийского моря на территории Республики Дагестан).

Критерии разграничения государственной собственности на землю установлены статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ). Нахождение земельного участка в границах водоохранных зон в качестве критерия разграничения публичной собственности в названной статье Закона № 137-ФЗ не упомянуто. 

С учетом приведенных норм, частичное нахождение земельного участка с кадастровым номером 05:42:000027:224 в водоохранной зоне федерального водного объекта общего пользования (Каспийского моря) само по себе не свидетельствует о принадлежности такого участка Российской Федерации. Уровень публичной собственности в отношении земельных участков определяется на основании критериев, закрепленных в статьях 17 – 19 Земельного кодекса, а также в статье 3.1 Закона № 137-ФЗ.

Береговая полоса г. Дербента в границы земельных участков, являющихся исключительной собственностью Российской Федерации, согласно Постановлению Совета Министров РСФСР от 10.02.1977 №105 не входит.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка №23 от 31.03.2010, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер ежегодной арендной платы в отличие от размера права на заключение договора аренды установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции. В преамбуле и пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.

Поскольку договор аренды №23 заключен 31.03.2010 в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции от 27.12.2009. Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В момент заключения договора аренды №23 от 31.03.2010 земельным законодательством допускалось предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительно на торгах. 

Согласно статье 29 Земельного кодекса, в редакции действовавшей на момент заключения договора (от 27.12.2009) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса  предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании статьи 30 Земельного кодекса  предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.

Если земельный участок сформирован, но не закреплен за юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса). В силу пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

Согласно статье 11 Земельного кодекса органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. По смыслу названной статьи к компетенции органа местного самоуправления относится и установление порядка предоставления земельных участков для строительства.

В силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса орган местного самоуправления информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. По смыслу этой нормы такая информация направлена не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на данный земельный участок.

При наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.

Как следует из материалов дела и установлено судами, официальное объявление в средства массовой информации для информирования населения о возможном предоставлении для строительства земельного участка площадью 13 649 кв. м,  расположенного в кадастровом квартале №27, органом местного самоуправления не подавалось.

26.03.2010 постановлением главы администрации г. Дербента № 23/7 предварительно согласовано место отвода земельного участка и утвержден акт выбора от 13.03.2010 из земель населенных пунктов г. Дербента площадью 13 649 кв. м,  расположенного в кадастровом квартале №27, для предоставления ООО ОК "Оазис", расположенного по адресу: 

<

...>, для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства.

30.03.2010  постановлением главы администрации г. Дербента № 25 обществу сроком на 49 лет предоставлены в аренду земли населенных пунктов г. Дербента, площадью 13649 кв.м., расположенные в кадастровом квартале №27, для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства (пункт 1). Постановлено управлению муниципальным имуществом администрации г. Дербента заключить договор аренды с ООО "ОК Оазис" (пункт 2).

31.03.2010 заключен спорный договор аренды земельного участка. 

Таким образом, судом установлено, что при заключении договора аренды № 23 от 31.03.2010 стороны нарушили порядок его заключения (не обеспечено соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка, процедура выявления круга потенциальных претендентов на получение в аренду конкретного земельного участка не проведена), доказательства обратного сторонами в материалы дела не представлены. Доказательств, подтверждающих наличие у ответчика права на предоставление земельного участка без торгов, также не представлено.

Поскольку судом установлено нарушение порядка заключения договора №23 от 31.03.2010, указанный договор применительно к статье 168 Гражданского кодекса, является недействительной (ничтожной) сделкой.

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора ввиду ничтожности сделки. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2018 по делу №А15-6607/2017.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка, судом отклоняется поскольку противоречит материалам дела. В договоре аренды претензионный порядок, конкретные требования к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения по спорным правоотношениям не установлен. Предусмотренный пунктом 9.1 договора комиссионный порядок рассмотрения земельных споров, возникающих при реализации договора, не подлежит применению, поскольку разделом 9 не установлен ни персональный, ни количественный состав комиссии, ни порядок ее формирования. Истцом представлена почтовая квитанция от 23.09.2019, свидетельствующая о направлении уведомления от 23.09.2019 с предложением расторгнуть спорный договор. В этой связи суд признает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

Довод ответчика со ссылками на судебные акты по делам №А15-2408/2011 и № А15-298/2012 о том что, судебными актами по указанным делам установлены обстоятельства отсутствия необходимости в проведении торгов на право заключения спорного договора, судом отклоняется поскольку  решением суда от 22.02.2012 по делу №А15-2408/2011 по иску администрации к обществу и управлению о признании незаключенным договора аренды № 23 от 31.03.2011 и истребовании кадастрового паспорта земельного участка указано, что доводы истца о допущенных при заключении договора аренды нарушениях закона (отсутствие извещения о предстоящей передаче земли в аренду и незаконном изъятии земельного участка у прежнего владельца участка – школы) не относятся к предмету рассматриваемого спора, так как указанные нарушения имеют значение при рассмотрении требований, связанных с недействительностью сделки, которые в настоящем деле не рассматриваются, а производство по делу № А15-298/2012 прекращено в связи с отказом администрации от иска.  

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов. 

Согласно частям 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.                                                                           

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования о расторжении договора отказать ввиду ничтожности сделки.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через  Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                                                                                                          К.С. Гридасова