Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1765/2021

24 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  24 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: товарищество собственников жилья «Гранвиль»; 

ответчики:

1.  общество с ограниченной ответственностью «ФИО2, 21»; 

2. ФИО7;

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности на нежилое помещение

при участии

- от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 01.05.2021;

- от ответчика-1: представитель ФИО5 по доверенности от 17.05.2021;

- от ответчика-2: представитель ФИО6 по доверенности от 11.06.2021;

установил:

Товарищество собственников жилья «Гранвиль» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФИО2, 21» (далее – ответчик-1) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества рег. № 78:06:0002051:2194-78/033/2014-4 от 07.09.2017 и признания права собственности на нежилое помещение 4-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, помещение 4-Н.

Определением суда от 04.03.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

Определением суда от 19.05.2021 к участию в настоящем деле в качестве соответчика привлечена ФИО7 (далее – ответчик-2).

В судебном заседании Истец заявил ходатайство об истребовании доказательств  у ООО «ТСН», ООО «ТСН Проект» с целью установления обстоятельств внесения в проект жилого дома изменений, связанных с изменением назначения помещений № 100, 101, 102, 103, предназначенных для размещения ТСЖ, а также сведений о том, когда, кем и на основании каких документов вносились соответствующие изменения проекта, кроме того, просил направить запрос в МФНС № 15 с просьбой предоставить сведения о месте регистрации ФИО7 с указанием ее паспортных данных, ходатайство об истребовании  в Управлении Ростреестра по Санкт-Петербургу документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ООО «ФИО2, д.21» на спорное помещение, заявил ходатайство об изменении исковых  требований, согласно которому просил: 1) Признать право общей собственности собственников помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21, лит.А, на нежилое помещение 4-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, дом 21,лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194; 2) истребовать у ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., помещение 4-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21.лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194; 3) признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2017, номер регистрации права 78:06:0002051:2194-78/033/2017-4(2) от 07.09.2017; 4) погасить в ЕГРП запись о праве собственности ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на нежилое помещение 4-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта дом 21 ,лит.А, кадастровый номер 78:06:0002051:2194.

       Рассмотрев ходатайство истца в порядке статьи 49 АПК РФ, суд полагает его подлежащим удовлетворению в части пунктов 1 и 3, в остальной части заявление не принято к рассмотрению, поскольку содержит дополнительное требование, что не предусмотрено статьей 49 АПК РФ. 

Оснований для истребования документов в порядке статьи 66 АПК РФ арбитражный суд не усматривает с учетом объема письменных доказательств, представленных в материалы дела, оценка которым  производится на основании статьи 67, 68 АПК РФ.

         Ответчик общество с ограниченной ответственностью «ФИО2, 21»  с иском не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на соответствие договора купли-продажи требованиям действующего законодательства, отсутствием у заявителя каких-либо прав на спорное помещение.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ответчиками был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества рег. № 78:06:0002051:2194-78/033/2014-4 от 07.09.2017 года (далее - договор), в соответствии с условиями которого, ответчик-1 предал  ответчику-2 нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер 78:06:0002051:2194, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, помещение 4-Н (далее - помещение). Переход права собственности на указанное помещение зарегистрирован 07.09.2017. 

Многоквартирный дом, в котором расположено спорное помещение, был сдан в эксплуатацию 28.08.2015, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-02-06-2015 от 28.08.2015 (далее - Разрешение).

С 13.07.2020 многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. А находится под управлением истца.

В сентябре 2020 истцом было обнаружено, что спорное помещение находится в собственности ответчика-2.

Истец полагает, что сделка по отчуждению помещения является недействительной, поскольку противоречит назначению помещения, которое, по мнению истца, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В обоснование своих доводов истец указывает на то, что согласно Разрешению, спорное помещение не входит в состав коммерческих помещений, в соответствии с Техническим паспортом здания от 26.01.2017, спорное помещение имеет назначение- помещение ТСЖ, следовательно, является технологическим помещением.

Ссылаясь на отчуждение ответчиком-1 (являющимся застройщиком многоквартирного дома, в котором располагается спорное помещение) третьему лицу  технологического помещения, отнесенного к общему имуществу помещения, которое не может являться самостоятельным предметом купли-продажи, недействительность заключенной сделки, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем признания права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что иск о признании права относится к искам о правах на недвижимое имущество.

В силу пункта 58 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статей 244, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного дома возникает в отношении общего имущества в многоквартирном доме, понятие и состав которого определены статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правилами N 491, принятыми в развитие норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (запроектированы, учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как их наличие само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Согласно п.п. 3,4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Из положений статей 37-38 ЖК РФ следует, что доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из вышеуказанных норм следует, что в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника, предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, то есть имеющее вспомогательное назначение   и обслуживающее более одного помещения (квартиры). Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличен от правового режима помещений, установленного ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Отнесение какого-либо помещения к общему имуществу должно осуществляться исходя из его технических характеристик, которые определяются, в том числе, на основании технических, проектных и иных документов.

Кроме того, как указал в Определении от 19.05.2009 № 489-0-0 Конституционный Суд РФ, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена Конституционным Судом РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 10.06.2010 № 684-0-0), как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями.

В силу правила статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Истцом не представлено доказательств того, что спорное помещение относится  к общему имуществу многоквартирного дома, обладает характеристиками, установленными в части 1 статьи 36 ЖК РФ, ходатайств о назначении соответствующей экспертизы истцом не заявлено.

Вместе с тем, как усматривается из представленных ответчиком-1 документов, первоначально спорное помещение действительно было отнесено к помещениям ТСЖ проектировщиком, что было отражено при подготовке проектной документации дома. При подготовке технического паспорта здания и постановке всех помещений (жилых и нежилых) на кадастровый учёт, кадастровым инженером была допущена техническая ошибка, в связи с чем, 15.09.2015 года спорное помещение было поставлено на кадастровый учёт, присвоен кадастровый номер 78:06:0002051:2194, но имело статус общего имущества в многоквартирном доме.

При осуществлении застройщиком (ответчиком-1) продажи учтённых объектов недвижимости в данном многоквартирном доме, допущенная кадастровым инженером техническая ошибка была обнаружена застройщиком и принято решение об отнесении данного помещения к коммерческим, в связи с чем в проектную документацию были внесены соответствующие изменения в установленном действующим законодательством порядке.

Судом установлено, что 26.05.2017 техническая ошибка была исправлена: спорное помещение в отдельном порядке было переведено в коммерческое, соответствующие документы поданы на регистрацию и кадастровый учёт, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на спорное помещение появилась отметка об уточнении его назначения.

В обоснование данного довода ответчиком-1 в материалы дела представлены доказательства, подтверждение вышеуказанные обстоятельства, а именно: изменения, внесенные в проектную документацию от 19.11.2014; копия кадастрового паспорта помещения от 15.09.2015; копия выписки из ЕГРН в отношении спорного помещения от 26.05.2017.

При таких обстоятельствах, спорное помещение не может считаться общим помещением дома, в связи с чем основания для распространения на него режима общего имущества многоквартирного дома отсутствуют.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Воспользовавшись данным правом, общество с ограниченной ответственностью «ФИО2, 21» продало ФИО7 спорное нежилое помещение на основании договора от 07.09.2017, в ЕГРП произведена государственная регистрация перехода права собственности на помещение № 4-Н по договору купли-продажи № 61 от 17.08.2017 года к ФИО7.

С учетом изложенного, требование истца о признании недействительным вышеуказанного договора также не подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.