ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2538/2023

г. Челябинск

04 мая 2023 года

Дело № А76-28142/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу    ФИО2 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2023 по делу № А76-28142/2022.

 

Администрация муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан (далее – истец, Администрация) обратилась в Варненский районный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, ФИО2) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009; об обязании вернуть земельные участки в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа, а именно земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084, ул. Багау, 29 площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069, ул. Багау, 27 площадью 29 821 кв.м с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м, в границах кадастровых карт (планов) участков, для размещения производственных помещений; о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 в размере 1 949 938 руб. 09 коп.

Определением Варненского районного суда Челябинской области от 18.07.2022 гражданское дело по иску Администрации к ИП ФИО2 передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Челябинской области (л.д. 78-79).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3 (далее – ФИО3).

 В период рассмотрения спора в арбитражном суде истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил суд расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009; обязать вернуть истцу земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084, ул. Багау, 29 площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069, ул. Багау, 27 площадью 29 821 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м., в границах кадастровых карт (планов) участков, для размещения производственных помещений; взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 за период с 2020-2022 гг. в размере 843 683 руб. 94 коп. (л.д. 112-115).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2023 (резолютивная часть от 27.12.2022) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что требования о взыскании арендной платы в размере, указанном истцом, необоснованны и завышены. Согласно договору аренды арендная плата за год составляет 31 203,60 руб. Расчет арендной платы по договору аренды с приложением решения представительного органа местного самоуправления (приложения к договору) истцом не представлен. При подаче искового заявления и уточнения к исковому заявлению о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы истец не представил ответчику расчет арендной платы за 2017-2022 гг., в исковом заявлении указаны только суммы. Апеллянтом также указано, что на протяжении многих лет собственниками земельных участков, в том числе прежними собственниками, земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости использовались как имущественный комплекс для размещения объектов сельскохозяйственного назначения. В таком случае арендная плата должна начисляться из основного вида разрешенного использования – эксплуатация объектов сельскохозяйственного назначения, а наибольшее значение арендной ставки не учитываться даже при наличии на земельных участках объектов иного назначения. По мнению апеллянта, истец, рассчитывая размер арендного платежа, произвольно (без учета вида разрешенного использования и без учета фактического использования земельных участков) использовал размеры удельного показателя кадастровой стоимости и коэффициента предназначенного для расчета арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка в максимально возможных значениях, чем необоснованно завысил стоимость арендной платы за земельные участки.

Податель апелляционной жалобы сослался на то, что право аренды земельного участка возникло у ответчика до открытия дела о его банкротстве, с заявлением о расторжении договора аренды истец обратился после открытия указанного дела. На основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражному суду Челябинской области при рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды необходимо было учесть положения статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и разъяснения, данные в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – Постановление № 35), так как спорное требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договора аренды). Апеллянт полагал, что при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды по договору аренды следовало установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре, применяемой в деле о банкротстве для удовлетворения требований кредиторов, то есть рассматривать требование о расторжении договора аренды следовало в рамках дела № А76-44103/2019 о банкротстве ИП ФИО2

Апеллянт также сослался на то, что ФИО2 утратил статус индивидуального предпринимателя до принятия к производству суда требований к данному лицу. Варненский районный суд Челябинской области, передавая дело на рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области, исходил из того, что истцом были предъявлены исковые требования по взысканию арендной платы за период до возбуждения дела о банкротстве истца. Отказ истца от взыскания задолженности за период до возбуждения дела о банкротстве и подача уточненного искового заявления (о взыскании арендной платы за срок с момента возбуждения дела о банкротстве ответчика) в процессе судебного разбирательства подлежит рассмотрению в районном суде общей юрисдикции по месту нахождения ответчика.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 21.03.2023.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2023 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено на 26.04.2023.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 была произведена замена судьи Аникина И.А. в составе суда на судью Колясникову Ю.С.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

От ФИО2 поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное необходимостью ознакомления с материалами дела и представленными Администрацией дополнительными письменными пояснениями с приложениями, которое на основании частей 3, 4 статьи 158 АПК РФ отклонено судебной коллегией, так как лицо, участвующее в деле, не было лишено возможности заблаговременно подать ходатайство об ознакомлении с материалами дела и заблаговременно, до даты судебного заседания ознакомиться с представленными Администрацией дополнительными письменными пояснениями с приложениями с учетом того, что в апелляционный суд они поступили 11.04.2023 (за две недели до даты судебного заседания). 

На основании части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства об отложении судебного разбирательства как направленного на срыв судебного заседания.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 (далее также – договор, л.д. 38-39), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> – площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084; ул. Багау, 29 – площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069; ул. Багау, 27 – площадью 29821 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м, в границах, указанных в кадастровых картах (планах) участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемыми частями, для размещения производственных помещений.

Срок действия договора установлен с 31.08.2009 по 31.08.2058 (п. 2.1 договора). 

В силу п. 3.1 договора расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

На основании п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Пунктом 4.1.1 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п.3.3, п.3.4 и нарушения других условий договора.

В п. 4.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2021 № КУВИ-002/2021-7184210 земельный участок с кадастровым номером 02:41:030102:50, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> поставлен на кадастровый учет 11.05.2005, имеет вид разрешенного использования «гараж, дли иных видов жилой застройки» (л.д. 22-29).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2021 № КУВИ-002/2021-7183912 земельный участок с кадастровым номером 02:41:030102:69, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> поставлен на кадастровый учет 13.05.2005, имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» (л.д. 30-33).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2021 № КУВИ-002/2021-7177353 земельный участок с кадастровым номером 02:41:030102:84, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> поставлен на кадастровый учет 13.05.2005, имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» (л.д. 34-37).

По договору от 15.03.2017 передачи прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 права и обязанности на вышеуказанные земельные участки переданы ФИО5 (л.д. 39 оборот-40).

18.04.2017 между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество, расположенное на земельных участках из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> – площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084; ул. Багау, 29 – площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069; ул. Багау, 27 – площадью 29821 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м, для размещения производственных помещений и необходимых для их использования (л.д. 50-51).

Ссылаясь наличие задолженности по арендной плате, Администрация направила ИП ФИО2 требование (претензию) № 772 от 29.10.2019 с просьбой в срок до 15.11.2019 оплатить задолженность по арендной плате за период с 2017 год по 2019 год (л.д. 48).

Позднее Администрация направила ИП ФИО2 требование (претензию) № 896 от 26.12.2019 с предложением в срок до 31.01.2020 расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 (л.д. 49).

Впоследствии, Администрация направила ИП ФИО2 требование (претензию) от 08.04.2022 № 1172 с предложением добровольно расторгнуть договор аренды от 04.09.2009 в срок до 18.04.2022, с приложением соглашения о расторжении спорного договора аренды, акта возврата земельных участков и расчетом арендной платы, а также требованием погасить в срок не позднее 18.042022 задолженность по арендной плате в размере 1 949 938 руб. 09 коп. (л.д. 54-60).

Оставление ИП ФИО2 требований указанных претензий Администрации без удовлетворения, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды в части сроков и систематичности оплаты арендной платы, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 и возврата арендодателю от арендатора используемых земельных участков. Суд также пришел к выводу о законности и обоснованности заявленного требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 843 683 руб. 94 коп., поскольку доказательства погашения (отсутствия) указанной задолженности ответчиком представлены не были.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу наличии оснований для частичной отмены судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ). 

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> – площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084; ул. Багау, 29 – площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069; ул. Багау, 27 – площадью 29821 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м, в границах, указанных в кадастровых картах (планах) участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемыми частями, для размещения производственных помещений.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

По договору от 15.03.2017 передачи прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 права и обязанности на вышеуказанные земельные участки переданы ФИО5 (л.д. 39 оборот-40).

Далее, 18.04.2017 между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество, расположенное на земельных участках из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> – площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084; ул. Багау, 29 – площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069; ул. Багау, 27 – площадью 29821 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м, для размещения производственных помещений и необходимых для их использования.

Регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к ФИО2 была произведена 24.04.2017.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что с 24.04.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 перешли к ответчику.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу п. 3.1 договора расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

На основании п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009, Администрация заявила требование о взыскании с ИП ФИО2 задолженности за период с 2020 года по 2022 год в размере 843 683 руб. 94 коп.

Расчет задолженности по арендной плате судом первой инстанции был проверен, признан арифметически верным, с чем с учетом доводов апелляционной инстанции не может согласиться апелляционный суд.

Расчет арендной платы был произведен Администрацией на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена», а также решения Совета муниципального района Нуриманский район Республики Башкортостан от 22.02.2019 № 22/13 «Об установлении арендной платы на 2019 год», решения Совета муниципального района Нуриманский район Республики Башкортостан от 23.12.2021 № 12/9  «Об установлении арендной платы на 2022 год» (л.д. 119-120), по следующей формуле:

Апл=КСУ*Сап*(S1/S), где:

КСУ – кадастровая стоимость земельного участка (руб.);

Сап – ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли);

S – площадь земельного участка;

S1 – площадь к оплате.

Истцом в расчете арендной платы была использована ставка арендной платы в размере 6%, применимая для земельных участков, занимаемых объектами промышленности, административными зданиями промышленных предприятий, производственными базами.

Однако, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:41:030102:50 имеет вид разрешенного использования «гараж, для иных видов жилой застройки», а земельные участки с кадастровыми номерами 02:41:030102:69, 02:41:030102:84 имеют вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

Согласно представленным Администрацией сведениям из Единого государственного реестра недвижимости:

- на земельном участке с кадастровым номером 02:41:030102:50 расположены следующие объекты недвижимости: с кадастровым номером 02:41:030101:340 (гараж), с кадастровым номером 02:41:030101:341 (склад), с кадастровым номером 02:41:030102:140 (заправка), с кадастровым номером 02:41:030102:141 (склад минеральных удобрений), с кадастровым номером 02:41:030102:142 (склад пропана (газ. балонов)), с кадастровым номером 02:41:030102:143 (дом мeханизаторов и з/частей), с кадастровым номером 02:41:030102:144 (ЦРМ),

- на земельном участке с кадастровым номером 02:41:030102:69 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:41:030102:147 (склад продуктов), 

- на земельном участке с кадастровым номером 02:41:030102:84 расположены объекты недвижимости: с кадастровым номером 02:41:030102:150 (склад башенного типа), с кадастровым номером 02:41:030102:222 (столярный цех).

Решением Совета муниципального района Нуриманский район Республики Башкортостан от 22.02.2019 № 22/13 «Об установлении арендной платы на 2019 год», решением Совета муниципального района Нуриманский район Республики Башкортостан от 23.12.2021 № 12/9  «Об установлении арендной платы на 2022 год» ставка арендной платы для вида разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» составляет 0,6.

С учетом изложенного, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 02:41:030102:69, 02:41:030102:84 имеют вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», доказательства того, что расположенные на данных земельных участках объекты недвижимости ответчика использовались не в соответствии с указанным видом разрешенного использования, в расчетах арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 ранее Администрация также использовала ставку арендной платы – 0,6 (л.д. 42-44), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в расчетах арендной платы за рассматриваемый период по земельным участкам с кадастровыми номерами 02:41:030102:69, 02:41:030102:84 следовало использовать ставку – 0,6 (для вида разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства»).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:41:030102:50 имеет вид разрешенного использования «гараж, для иных видов жилой застройки», однако договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 заключался для размещения производственных помещений, характер (назначение) расположенных на нем объектов недвижимости с очевидностью свидетельствует о промышленном (производственном), а не сельскохозяйственном характере использования земельного участка, апелляционный суд соглашается с использованием истцом в расчете задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 02:41:030102:50 ставки арендной платы в размере 6.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что на протяжении многих лет собственниками земельных участков, в том числе прежними собственниками, земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости использовались как имущественный комплекс для размещения объектов сельскохозяйственного назначения, в силу чего арендная плата должна начисляться из основного вида разрешенного использования – эксплуатация объектов сельскохозяйственного назначения, а наибольшее значение арендной ставки не учитываться даже при наличии на земельных участках объектов иного назначения, отклонены судом апелляционной инстанции за недоказанностью факта использования арендатором объектов недвижимости как единого имущественного комплекса для размещения объектов сельскохозяйственного назначения.

С учетом неверного применения в расчете арендной платы ставки арендной платы для земельных участков с кадастровыми номерам 02:41:030102:69, 02:41:030102:84, судом апелляционной инстанции произведен самостоятельный расчет задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009 за период с 2020 года по 2022 год, размер которой составил 840 323 руб. 58 коп.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку из материалов дела не следует, что ответчиком в добровольном порядке была оплачена указанная сумма арендных платежей, что задолженность ответчика перед истцом по арендной плате в размере 840 323 руб. 58 коп. отсутствует, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате и взыскании с ответчика в пользу истца 840 323 руб. 58 коп.

В названной части решение суда первой инстанции подлежит изменению как основанное на неверном применении норм материального права о ставках регулируемых цен арендной платы.

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Стороны воспользовались указанным положением статьи 619 ГК РФ и в п. 4.1.1 договора предусмотрели, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.3, п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Поскольку в договоре речь идет об обязанности арендатора своевременно и полностью выплачивать арендную плату, апелляционный суд приходит к выводу, что стороны согласовали возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, если арендатор не уплачивает арендные платежи более чем за 6 месяцев.

На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Истцом был соблюден претензионный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора аренды во внесудебном порядке в соответствии с требованиями статьи 452 ГК РФ.

Истец направил ответчику требование (претензию) № 896 от 26.12.2019 с предложением в срок до 31.01.2020 расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009, а также требование (претензию) от 08.04.2022 № 1172 с предложением добровольно расторгнуть договор аренды от 04.09.2009 в срок до 18.04.2022 с приложением соглашения о расторжении спорного договора аренды, акта возврата земельных участков и расчетом арендной платы.

Доказательства того, что после совершения Администрацией указанных действий ответчик устранил имеющиеся к нему претензии, ИП ФИО2 в материалы дела не представлены.

Период допущенной ответчиком просрочки внесения арендных платежей превышает 6 месяцев.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требование Администрации о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 338-09-32ф от 04.09.2009.

Доводы апеллянта о невозможности расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, являющегося активом ответчика – банкрота, о необходимости рассмотрения требования о расторжении договора аренды в рамках дела № А76-44103/2019 о банкротстве ИП ФИО2, признаны судебной коллегией несостоятельными.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора. Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В п. 4.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды.

В материалах дела нет доказательств, подтверждающих получение ответчиком такого согласия. Наоборот, из досудебной переписки, искового заявления и поведения Администрации в судебном процессе следует, что воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику.

При таких обстоятельствах право аренды не может рассматриваться в качестве актива ответчика, который он мог бы ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов. Таким образом, предъявленный Администрацией иск о расторжении договора аренды не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, а следовательно, не имеется оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве ответчика.

Согласно сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичной категории споров, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, определения от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926, от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500), при открытии в отношении арендатора процедуры конкурсного производства и предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендным платежам, следует руководствоваться следующим положениями.

Открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника - сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

При этом возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

С учетом изложенного, вопреки доводам апеллянта, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения по существу и удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка.

Истцом также было заявлено требование об обязании ответчика вернуть земельные участки в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа, а именно земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан. Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084, ул. Багау, 29 площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069, ул. Багау, 27 площадью 29 821 кв.м с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м, в границах кадастровых карт (планах) участков, для размещения производственных помещений.

Суд первой инстанции, ссылаясь на то, что истцом на момент разрешения спора по существу не представлены доказательства того, что ответчик возвратил истцу земельные участки, удовлетворил заявленное требование об обязании возвратить истцу спорные земельные участки в течение 30 дней с даты вступления в законную силу настоящего решения.

Однако судом не было учтено следующее.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с пунктом 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, из которого следует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также учитывая, что передача земельных участков во владение (возврат) Администрации невозможна без одновременной передачи расположенных на нем объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требование о возврате земельных участков во владение арендодателя подлежит рассмотрению одновременно с вопросом о судьбе расположенных на участках объектов недвижимости. 

Поскольку данные объекты недвижимости принадлежат ответчику, чье право собственности истцом не оспаривается, ответчик сохраняет право пользования земельными участками, необходимыми для эксплуатации данных объектов недвижимости, при этом истцом не представлены доказательства, что площади арендуемых земельных участков превышают площади землепользования, необходимые для реализации указанного права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Администрации об обязании вернуть истцу земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с/с Новокулевский, 

<

...> площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0084, ул. Багау, 29 площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0069, ул. Багау, 27 площадью 29 821 кв.м, с кадастровым номером 02:41:030102:0050, всего общей площадью 30 009 кв.м., в границах кадастровых карт (планов) участков, для размещения производственных помещений.

На основании вышеизложенного принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в части удовлетворения указанного требования Администрации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, а также в связи с неверным применением норм материального права (пункты 3, 4  части 1 статьи 270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Довод апеллянта о том, что ФИО2 утратил статус индивидуального предпринимателя до принятия к производству суда требований к данному лицу, что требования подлежат рассмотрению в районном суде общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку ранее определением Варненского районного суда Челябинской области от 18.07.2022 гражданское дело по иску Администрации к ИП ФИО2 уже было передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Челябинской области.

Согласно части 6 статьи 39 АПК РФ споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

При цене уточненного имущественного требования в размере 843 683 руб. 94 коп. и двух неимущественных требований размер государственной пошлины по иску составит 31 874 руб. (19 874 руб. + 12 000 руб.) (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При подаче искового заявления государственная пошлина Администрацией не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. 

С учетом частичного удовлетворения заявленного имущественного требования государственная пошлина в размере 19 794 руб. 84 коп. (пропорционально удовлетворенной части исковых требований) и государственная пошлина в размере 6 000 руб. за удовлетворение одного неимущественного требования относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета, в общем размере 25 794 руб. 84 коп.

В силу частичного удовлетворения апелляционной жалобы ФИО2 с Администрации в пользу ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 265, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2023 по делу № А76-28142/2022 отменить в части, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Администрации муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате за период с 2020-2022 гг. в размере 840 323 руб. 58 коп.

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.09.2009 № 338-09-32ф.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 25 794 руб. 84 коп.».

Взыскать с Администрации муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина