ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

11 декабря 2018 года

гор. Самара

                      Дело № А55-23276/2018

Резолютивная часть постановления оглашена 04 декабря 2018 года

В полном объеме постановление изготовлено 11 декабря 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 ноября - 04 декабря 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2018 года, принятое по делу № А55-23276/2018 (судья Рысаева С.Г.)

по иску Администрации  городского округа Тольятти (ОГРН 

<

***>)  

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314632017600011)

о расторжении договора аренды земельного участка, 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 представитель по доверенности № 8697/1 от 08.11.2018;  

от ответчика - ФИО4 представитель по доверенности 63 АА № 5106483 от 03.09.2018; до перерыва – ФИО5 представитель по доверенности 63 АА № 5106483 от 03.09.2018,

Установил:

Истец - Администрация городского округа Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - ИП ФИО2, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 3438 от 01 июля 2016 года; обязать ответчика вернуть Администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:1479, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 96, площадью 150 кв.м, по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования; в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу предоставить администрации городского округа Тольятти право за свой счет осуществить освобождение участка с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2018 года суд расторг договор аренды земельного участка № 3438 от 01 июля 2016 года, заключённый между Администрацией  городского округа Тольятти и ИП ФИО2. Обязал ИП ФИО2 вернуть Администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:1479, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 96, площадью 150 кв.м, по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования. Установил, что в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу предоставить Администрации городского округа Тольятти право за свой счет осуществить освобождение участка с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика. Взыскал с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 12 000 руб.

Заявитель - Индивидуальный предприниматель ФИО2, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований в полном объеме.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 29 ноября 2018 года на 09 час. 10 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против отмены оспариваемого судебного акта по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве. 

В судебном заседании 29 ноября 2018 года был объявлен перерыв до 04 декабря 2018 года до 09 час. 45 мин. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru. 

После перерыва представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений.

Представитель истца возражал против отмены оспариваемого судебного акта.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 22 июня 2016 года между Мэрией (с 21 марта 2017 года переименована в Администрацию) городского округа Тольятти и ИП ФИО6 заключен договор аренды земельного участка № 3438 от 01 июля 2016 года, согласно которому истец предоставил в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:1479, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 96, площадью 150 кв.м, с разрешенным использованием: для общественного питания, сроком на 5 лет с момента государственной регистрации.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06 сентября 2016 года (номер регистрации № 63-63/032-63/009/341/2016-5896/1).

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 01 июля 2016 года.

Дополнительным соглашением от 10 апреля 2018 года (гос.рег. 25 мая 2018 года № 63:09:020205:1479-63/009/2018-1) стороны внесли изменения в пункт 2.1 договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, стороны вправе указать в договоре случаи, не установленные законом, когда договор может быть расторгнут судом по инициативе одной из сторон.

В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды земельного участка за нарушение арендатором условий настоящего договора, арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В  Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 23 указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года № 13).

Ответчику было направлено письмо № 9310/5.2 от 09 октября 2017 года, которым арендодатель сообщил о наличии задолженности по арендной плате в размере 199 309 руб. 48 коп., сумме пеней в размере 26 594 руб. 62 коп. и о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка № 3438 от 01 июля 2016 года, с приложением соглашения о расторжении договора аренды. Обращение истца было оставлено без ответа и удовлетворения, в связи с чем последний обратился с настоящим иском в суд.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что сторонами после направления уведомления о расторжении договора было заключено дополнительное соглашение. Также по мнению ответчика, суд не учел, что задолженность оплачена в срок, указанный в письме, соответственно оснований, установленных в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора, не имеется. Кроме того, суд неверно определил дату, с которой начал течь срок на оплату задолженности. 

Доводы жалобы аналогичны позиции ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции и изложенной им в отзыве на иск.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Как следует из статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом в части 3 названной нормы предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд; обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора; фактические действия (бездействие) арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Из материалов дела следует, что пунктом 5.4 договора в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Истцом ответчику было направлено письмо № 9310/5.2 от 09 октября 2017 года, которым арендодатель сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате и пеням с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.  

В отзыве на иск ответчик указывает, что данное письмо почтовый идентификатор 44505010449572 вручено адресату не было, вернулось отправителю 14 ноября 2017 года, следовательно, именно с этого момента арендатор может считаться извещённым об указанном письме, а, соответственно, начинает течь тридцатидневный срок для оплаты указанной задолженности.

При этом позиция ответчика относительно начала течения срока оплаты основана на неверном толковании норм права и судебной коллегией во внимание не принимается.

Ответчиком в материалы дела был представлен акт сверки от 11 сентября 2018 года, из которого следует, что по состоянию на 06 октября 2017 года долг ответчика составлял 108 840 руб. 81 коп., который ответчиком оплачен 13 декабря 2017 года.

При этом, как обоснованно отметил суд первой инстанции, материалами дела подтверждается, что Обществом не исполнялась обязанность по уплате арендных платежей в установленные договорам сроки более двух раз подряд, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 «О внесении изменений и дополнений  в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 23 указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года № 13).

Требование о расторжении договора аренды по причине наличия задолженности всегда мотивировано задолженностью прошлых периодов и её отсутствие на момент рассмотрения спора о расторжении, не может являться основанием для отказа в иске.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом № 9310/5.2 от 09 октября 2017 года  арендодатель сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате и пеням с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Юридически значимые сообщения, к которым относится в данном случае уведомление об отказе от договора, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу и, следовательно, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно счел, что Администрация городского округа Тольятти надлежащим образом известила ответчика о наличии задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка № 3438 от 01 июля 2016 года, поскольку данное письмо было направлено по юридическому адресу ответчика:  

<

...>.

Кроме того, 18 декабря 2017 года за исх. № гр-6013/52 истец повторно направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды № 3438 от 01 июля 2016 года и сообщил об имеющейся задолженности по арендной плате в размере 83 019 руб. 81 коп. и пени в размере 30 099 руб. 80 коп.

Таким образом, истец предпринял допустимые и надлежащие меры по выполнению досудебного порядка урегулирования спора и получению ответчиком предупреждения и предложения о расторжении договора. При этом суд учел, что ответчик не вносил арендную плату в течение длительного времени.

Реализация основанного на законе права на односторонний отказ ото договора не может рассматриваться как злоупотребление правом.

В связи с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы, требование истца о расторжении договора аренды и возврате спорного земельного участка обоснованно и правомерно удовлетворено судом первой инстанции на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы относительно заключения сторонами дополнительного соглашения, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку данное соглашение заключено лишь с целью уточнения пункта 2.1 договора (изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции), для установления размера оплаты ответчиком пользования арендованным имуществом до момента его возврата арендодателю. Кроме того, истец заявил об однозначном намерении расторгнуть договор, иным образом трактовать действия истца у суда первой инстанции не имелось.

Частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает в частности срок их совершения. Месячный срок для устранения нарушения, как обоснованно указал суд первой инстанции, является разумным.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции. 

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2018 года, принятого по делу № А55-23276/2018 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2018 года, принятое по делу № А55-23276/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                        С.Ш. Романенко  

                                                                                                                   Е.А. Терентьев