ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

14.06.2022                                                                          Дело № А40-188530/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 14.06.2022

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО «Рыболов-Н»: не явился, извещен,

от Департамента городского имущества города Москвы: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022 по делу № А40- 188530/2020

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рыболов-Н»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора куплипродаж 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рыболов-Н" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 295,4 кв. м (1 этаж, цоколь, подвал) по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003007:3506, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в редакции истца с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Стороны своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Истец против удовлетворения кассационной жлобы возражает по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Отводов составу суда не поступило.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором помещения общей площадью 295,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды № 01-00597/03 от 30.06.2003 с дополнительными соглашениями.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) 22.07.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Письмом № 33-5-58405-20-0-1 от 27.07.2020 оказание услуги было приостановлено.

Письмом № 33-5-58405-20-0-4 от 01.09.2020 истцу было предложено явиться и подписать проект договора купли-продажи арендуемых помещений по цене 42 413 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № М497/1-20 от 30.07.2020, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением № 240/401-20 от 17.08.2020, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта необоснованно завышена, обратился в экспертную организацию - ООО "КОНТИ". 

Согласно отчету № 20820-Он от 24.08.2020, стоимость выкупаемого объекта составила 25 605 546 руб.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец в порядке пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации подписал договор с протоколом разногласий от 15.09.2020 и сдал документы с сопроводительным письмом от 17.09.2020 ответчику.

Письмом № 33-5-58405-20-0-6 от 28.09.2020 ответчик сообщил о несогласии с предложенными истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон № 178-ФЗ).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Законом № 159-ФЗ установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждено материалами дела.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствовали.

Площадь нежилого помещения составляет 295,4 кв. м, что не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 295,4 кв. м выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет за номером 77:01:0003007:3506 и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со статьей 12 Закона № 178-ФЗ цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Центр независимой экспертизы собственности" выполнено экспертное заключение №А40-188530/20-35-1322, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 295,4 кв. м на 22.07.2020 составила 28 868 975 руб., без НДС.

В силу положений частью 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 статьи 5 Закона 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Следовательно, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.

Поскольку пункт 3.3 договора содержит условия о размере процентов, начисляемых на сумму предоставленной рассрочки, и такая ставка установлена законом, указание в данном пункте иных условий, противоречит установленному законом порядку предоставления рассрочки, в связи с чем, суды пришли к выводу, что пункт 3.3 подлежит изложению в редакции истца.

Учитывая то обстоятельство, что пункт 3.4 договора содержит указание на вхождение в состав ежемесячного платежа процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, в целях устранения возможных разночтений условий договора, пункт 3.4 договора, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями пункта 3.1 (цена объекта), пункта 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку) и пункта 3.3 договора (размер процентов за предоставленную рассрочку), подлежит изложению в редакции истца с учетом цены, предложенной Департаментом, с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 343 678 руб. 27 коп. в счет суммы основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Согласно части 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды указали, что пункт 2.1.4  требование об установлении сервитута для коммунальных служб не основано на законе, не является существенным для данного вида договора, не содержится в Законе № 159-ФЗ как императивная норма, поэтому подлежит исключению.

Пункты 2.1.5, 2.1.7 и 5.8 о возложении на истца обязанности и ответственности по оборудованию объекта средствами пожарной безопасности и приборами учета энергетических ресурсов также подлежат исключению, поскольку положениями Закона № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, в связи с чем, п. п. 2.1.4, 2.1.6, 5.8 договора подлежат исключению.

Пункт 2.1.6 подлежит исключению, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, требуемая в пункте информация находится в открытых источниках с круглосуточным доступом.

Пункт 2.1.8 подлежит исключению, поскольку согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон № 102-ФЗ), права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями статьи 5 Закона № 159-ФЗ ни положениями статьи 13 Закона №3 102-ФЗ выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, условия пунктов 2.1.3, 2.1.7 подлежат изложению в редакции истца, а приложение к договору "Форма электронной закладной" исключению.

Пункты 2.1.9 - 2.1.9.5, 5.10 о возложении на истца обязанности и ответственности по страхованию объекта подлежат исключению.

Положениями Закона № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями статьи 31 Закона № 102-ФЗ включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным, в связи с чем пункты 2.1.8 - 2.1.8.4, 5.10 подлежат исключению.

Из пункта 2.2 исключены отсылки в электронной закладной, ввиду того, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 159-ФЗ не предусмотрена обязательность оформления электронной закладной.

Исключая пункты 2.4, 2.5, 2.6, 2.8, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (4.7.1, 4.7.2), 5.4, 5.5, 5.9, 5.11, 7.4 - 7.10, суды исходили из того, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки; порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован законом; действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору.

Редакция пункта 2.7 - установление условий, без исполнения которых продавец не направит в орган регистрации заявления, является, по сути, ограничением прав Покупателя, ставит его в зависимое положение от продавца, действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, по пункту не достигнуто согласие.

Пункты 5.1, 5.2 подлежат исключению, поскольку стороны не достигли соглашения об установлении ответственности покупателя в виде неустойки, которое не может быть установлено в принудительном порядке. 

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой и апелляционной инстанций доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями  284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022 по делу № А40-188530/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         И.В. Лазарева

 

Л.В. Федулова