Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12231/2017

17 ноября 2017 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения принята 10 ноября 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Зубакиной О.В., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска к обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 620014, 

<

...>) о взыскании  2 979 347,67 руб. основного долга за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 и пени в размере 121 209,18 руб. за период с 10.04.2016 по 07.12.2016  по договору аренды земельного участка от 19.11.2014 № 64, 

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2, доверенность от 21.08.2017 № 43,

от ответчика – не явились,

установил:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» (далее – ответчик, ООО «ПСК «Пилот») 2 979 347,67 руб. основного долга за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 и пени в размере 121 209,18 руб. за период с 10.04.2016 по 07.12.2016.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, возникших из договора аренды земельного участка от 19.11.2014 № 64 (л.д. 12-16). 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление (л.д. 64-68).

Судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика,  в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До рассмотрения дела по существу истец неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнял размер исковых  требований. В окончательном варианте просил взыскать 2 959 347,67 руб. основного долга за период с 01.01.2016 по 07.12.2016, пени в размере 121 141,35 руб. за период с 10.04.2016 по 07.12.2016.

Данные уточнения приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании  представитель истца поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнения исковых требований

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2014 № 64, по условиям которого  арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202001:273, общей площадью 58339 кв.м., местоположение: г. Ханты-Мансийск, в районе береговой зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Разрешенное использование земельного участка: для строительства торгово-развлекательного центра. Кадастровая стоимость участка составляет 246 432 103, 46 руб. в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Срок аренды установлен на срок до 06.10.2017 (пункт 1.3 договора). 

Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, при этом арендная плата за четвертый квартал календарного года вносится до 10 числа последнего месяца текущего календарного года; арендная плата за квартал, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3. договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением Порядка определения размера арендной платы, в связис изменением категории земель, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, а так же ежегодно на уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора  за нарушение пункта 3.2 начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день неуплаты или просрочки платежа.

Соглашением от 08.12.2016 о расторжении договора аренды земельного участка договор расторгнут (л.д. 17).

В связи с изменением арендной платы с 01.01.2016 вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов строительства у арендатора  за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 959 347,67 руб.

Арендодатель направил по юридическому адресу арендатора уведомление от 19.09.2016 (л.д. 123-125) об изменении годового размера арендной платы в связи с принятием Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 07.08.2015 № 249-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры» согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 19.11.2014 № 64.

Претензией от 17.05.2017 арендодатель уведомил арендатора о задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени (л.д. 10-11). Направление претензии подтверждается описью вложения в ценное письмо, претензия направлена по юридическому адресу арендатора (л.д. 11).

Истец, ссылаясь, на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды,  обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. 

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

До расторжения договора арендатор вносил арендную плату в установленном размере.

Задолженность образовалась вследствие изменения размера арендной платы с 01.01.2016 и направления уведомления  об этом в сентябре 2016 г.

Доводы ответчика о том, что уведомление об изменении размера не направлялось арендатору, опровергается материалами дела (л.д. 123-125).  

Пунктом 3.1 договора установлено, что расчет размера арендной платы производится на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства ХМАО - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» (далее - Порядок).

Направленное арендатору уведомление об изменении размера арендной платы не получено последним, почтовое отправление вернулось отправителю (арендодателю) с отметкой органа связи  «Истек срок хранения».

В силу пункта 3 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. 

Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Срок направления уведомлений об изменении размера арендной платы договором не определен.

С учетом данных обстоятельств суд не принимает доводы ответчика о том, что арендодатель не направил уведомление об изменении размера арендной платы.

Земельный участок по договору предоставлен для строительства торгово-развлекательного центра. 

Пунктом 1.1. договора установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 246 432 103,46 руб.

Размер арендной платы за использование земельного участка определяется по формуле, указанной в п. 4 Порядка:

А = (КС х С /100) хКпх Кст х Ксп х Кпр х Ксз, где: 

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;

Кп - коэффициент переходного периода;

Кст - коэффициент строительства;

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательству устанавливается равным;

Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным.

739 296,31 руб. (арендная плата в год) =  246 432 103,46 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 6 (ставка арендной платы: земельные участки, предназначенные для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, магазины, торговые центры) /100) х 0,5 (коэффициент переходного периода) х 0,1 (коэффициент строительства).

Изменение арендной платы с 2016 года произошло в связи с: 

1) принятием Постановления Правительства ХМАО - Югры от 07.08.2015 № 249-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры» (измененная кадастровая стоимость земельного участка составила 249 663 500,67 руб.);

2) изменением коэффициента строительства с 0,1 до 0,5.

Ссогласно пункту 7 Порядка коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным 0,5 в течение второго года.

Таким образом, с 01.01.2016 до 19.11.2016 размер арендной платы изменилсядо 3 744 952,51 рублей в год.

С 19.11.2016 в связи с наступлением 3 года действия договора коэффициент строительства, используемый в формуле расчета арендной платы устанавливается равным 1 (один). Таким образом, с 19.11.2016 размер арендной платы изменился до 7 489 905,02 руб. в год

С учетом изложенного, размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 07.12.2016 составил 2 979 347,67 руб.  Приложенный к ходатайству об уточнении размера исковых требований от 10.11.2017 расчет долга судом проверен, признан верным.

Доводы ответчика об изменении размера арендной платы более 1 раза за год не состоятельны.

Согласно условиям договора аренды расчет ежемесячной арендной платы осуществлялся в соответствии с Постановлением Правительства ХМАО - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» по вышеуказанной формуле.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №  73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное, размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого договора.

Изменения  формулы при начислении арендной платы не произошло, увеличение размера арендной платы вызвано  принятием нового нормативного правового акта по кадастровой оценке земель.

Пункт 3.1. договора устанавливает, что расчет размера арендной платы производится на основании Постановления Правительства ХМАО - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов».

В соответствии с пунктом 7 установленного данным постановлением Порядка определения размера арендной платы в редакции постановления Правительства ХМАО - Югры от 30.05.2013 № 208-п коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным:

0,1 - в течение первого года;

0,5 - в течение второго года;

1 - с даты заключения договора аренды до даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство, а также в течение третьего года и следующих лет в пределах нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство;

2 - при превышении нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство, в том числе в случае продления срока действия разрешения на строительство.

Как определено пунктом 11 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В договоре от 19.11.2014 № 64 установлен размер годовой арендной платы (пункт 3.1. договора), при этом арендная плата вносится ежеквартально (пункт 3.2. договора).  То есть ежеквартальный размер арендной платы является определяемым, то есть подлежащим исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на коэффициент строительства не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Учитывая изложенное, суд считает требование истца о взыскании основного долга  обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика 121 141,35 руб. неустойки, предусмотренной пунктом 4.2. договора, исчисленной за период с 10.04.2016 по 07.12.2016.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Предусмотренная статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки ответчик не представил, требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки является обоснованным.

Расчет неустойки, приведенный истцом, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен и на основании части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят судом. 

При таких обстоятельствах, суд находит требование о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с удовлетворением исковых требований и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования  удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска 2 959 347,67 руб. основного долга, 121 141,35 руб. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» в доход федерального бюджета 38 402 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.В. Зубакина