ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-14110/2024, 18АП-13332/2024, 18АП-13991/2024

Дело № А76-31894/2017

28 декабря 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г., 

судей Курносовой Т.В., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ромадановой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» ФИО1, ФИО2   на определение Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2024 по делу № А76-31894/2017.

На основаниях и в порядке, предусмотренных статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебное заседание арбитражного апелляционного суда проводится с использованием систем вебконференц-связи.

В судебное заседание посредством вебконференц-связи явился представитель:

публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - ФИО3 (паспорт, доверенность от  30.07.2024).

В судебное заседание в здание суда явились:

ФИО2 (паспорт);

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» ФИО1 (паспорт).

Определением суда 12.10.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» (далее – общество «СТГ») возбуждено дело о банкротстве.

Определением суда от 16.10.2017 заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска области о признании несостоятельным (банкротом) общества «СТГ» принято к производству как заявление о вступлении в дело о банкротстве А76-31894/2017.

Определением суда от 28.09.2018 заявление Комитета по Управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании общества «СТГ» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника выедена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города»; временным управляющим должника утвержден ФИО1.

Решением суда от 13.06.2019 (резолютивная часть от 11.06.219) должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» 20.12.2023 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав общества «СТГ» на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» на правах аренды, с зарегистрированным на них объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0204003:1955 по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением суда от 09.01.2024 заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2024, суд определил:  

- удовлетворить заявление публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» на правах аренды, с зарегистрированным на них объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0204003:1955 по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина, а также все неотделимые улучшения такого земельного участка; 

- передать публично-правовой компании «Фонд развития территорий» соответствующее имущество, требования и обязательства общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А76-31894/2017 в отношении указанного объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 74:36:0204003:1955 по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина; 

- обязать  публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» денежные средства в размере 29 945 000 руб. в срок до 15.10.2024 для погашения текущих обязательств должника перед Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска; 

- обязать  кредиторов, перед которыми общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» имеет задолженность по текущим платежам, в течение трех рабочих дней с даты вынесения настоящего определения представить конкурсному управляющему уведомление, в котором указываются дата представления уведомления и информация о получателях денежных средств, необходимая в соответствии с правилами заполнения платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств на погашение требований кредиторов; 

- установить, что соотношение стоимости прав застройщика на указанные земельные участки со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства, и совокупного размера требований участников строительства, подлежащих погашению публично-правовой компанией «Фонд развития территорий», составляет 2 122 765 руб. 78 коп.; 

- установить, что требования публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в размере 2 122 765 руб. 78 коп. подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города»; 

- разъяснить, что настоящее определение является основанием для заключения между обществом с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» и публично-правовой компании «Фонд развития территорий» договора передачи объекта незавершенного строительства, земельных участков и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, публично-правовая компания «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью ФИО1, ФИО2 обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с самостоятельными апелляционными жалобами. 

В своей апелляционной жалобе публично-правовая компания «Фонд развития территорий» выражает несогласие с судебным актом в части возложения на Фонд обязанности по перечислению на специальный банковский счет ООО «Строительные технологии города» денежных средств в размере 29 945 000 руб., считает его незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. То есть, возложение обязанности на Фонд по возмещению текущих расходов в сумме 29 945 000 руб., что составляет полную стоимость переданного имущества 29 945 000 руб., при условии осуществления выплат возмещения гражданам не соответствует нормам Федерального закона о Фонде и Закону о банкротстве. К аналогичному выводу пришел суд в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 в деле № А07-21667/2017, в рамках которого общий размер текущих обязательств Должника многократно превышал стоимость передаваемых Фонду прав. Ввиду изложенного, исходя из системного толкования п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве, Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.07.2023 № 34-П следует, что при соблюдении десятипроцентного лимита для погашения заложенности по текущим платежам, сумма, подлежащая внесению Фондом, не может составить более 10% стоимости имущества - 2 994 500 руб.

В обосновании доводов своей апелляционной жалобы конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью ФИО1 ссылается на то, что в судебном акте об удовлетворении заявления Фонда о намерении следовало указать на необходимость выплаты Фондом в пользу ООО «ЖБИ74» суммы первоначальной компенсации в размере 2 861 995,50 руб., что судом первой инстанции исполнено не было. В обжалуемом определении от 10.09.2024 г. отсутствуют указания на необходимость произвести выплаты участнику строительства ФИО4 в виде денежного возмещения в размере не менее включенному в реестр требований кредиторов должника, то есть, в размере не менее 1 704 018 руб. 80 коп. Стоимость прав должника на земельный участок и объект незавершенного строительства превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым Фондом может быть осуществлена выплата возмещения, соответственно, у Фонда возникает обязанность перечислить в пользу ООО «Строительные технологии города» денежные средства в размере 4 361 044 руб.  Судом первой инстанции данный факт не отражен в определении. при удовлетворении заявления Фонда о намерении по объекту, находящемуся в 

<

...> в соответствии с определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 по делу №А76-31894/2017, при расчете судом сумм, направляемых на погашение текущих обязательств должника первой-третьей очередей, применялся именно такой порядок, что не вызвало каких-либо возражений со стороны фонда или иных лиц. Суд первой инстанции не указал размер (лимит) текущих обязательств первой и третьей очередей, которые должны быть погашены, а также и не возложил указанную обязанность на Фонд. 

В обосновании доводов своей апелляционной жалобы ФИО2 указывает на следующее, как видно из просительной части заявления о намерении, Фонд просил передать имущество должника, в том числе права на проектную документацию. Резолютивная часть оспариваемого определения не содержит выводов об удовлетворении, либо об отказе данного требования. Таким образом, относительно удовлетворения требования Фонда о передаче прав на проектную документацию в связи с принятием оспариваемого судебного акта определённость не достигнута. Переданы Фонду права на проектную документацию или нет, или права (формально) не переданы, но фактически в натуре обязанность передать саму проектную документацию на конкурсного управляющего возложена, из оспариваемого определения однозначно понять не возможно. Указанное требование Фонда в чётком соответствии с требованиями процессуального закона не рассмотрено.

Кроме того, мотивом для принятия решения в названной части судом указано, что проектная и иная документация по спорному объекту фактически является составной частью имущества, передаваемого Фонду, принимая во внимание отсутствие безусловных доказательств ее передачи конкурсному управляющему в полном объеме и в надлежащем состоянии, арбитражный суд полагает нецелесообразным указывать отдельно на передачу Фонду прав на проектную документацию. Данный вывод противоречит выводу, изложенному в предыдущем абзаце этого же определения суда о том, что разработка проектно-изыскательской документации, равно как и выполнение иных подготовительных работ, были непосредственно связаны с подготовкой к строительству многоквартирного дома, а потому не могут рассматриваться как какие-либо неотделимые улучшения земельного участка, подлежащие отдельной оценке. То есть проектная документация в толковании судом норм права не является составной частью земельного участка. Оспариваемом определении приходя к выводу о достоверности сведений о цене передаваемого Фонду имущества суд первой инстанции в качестве мотива указывает о её сопоставимости Установленная с последним ценовым предложением на крайнем этапе публичного предложения, завершившемся в конце января 2023 года (30 млн. руб.). Судом не учтено: что в определении от 20.05.2024, которое суд приводит в качестве «преюдиции» суд указывает - По результатам торговой процедуры 31.01.2023 в ЕФРСБ опубликовано крайнее сообщение за №10660518 о признании публичных торгов несостоявшимися ввиду отсутствия заявок (л.д.74-75), цена отсечения на последнем этапе публичного предложения составила 31 657 050 руб. Торговая процедура называется реализацией имущества с публичных торгов. Торги по реализации права аренды земельных участков по цене 14,5 млн.руб/год состоялись, что судом не учтено. Предлагаемое к продаже на публичных торгах имущество по составу лота не соответствует переданному Фонду. Как минимум в лоте не были указаны в составе права на проектную документацию. Лот на торгах  сформирован был таким  образом,  что к продаже предлагались в совокупности одним лотом: объект незавершённого строительства и права аренды на земельный участок по договору УЗ № 13421-К-2015, на основании которого у общества образовалась перед Комитетом по имуществу задолженность. Торги не состоялись ввиду отсутствия заявок. Перемена лиц на стороне арендатора влечёт за собой не только переход прав, но обязанностей арендатора.

Задолженность по арендной плате земельных участков составляет 105 925 710 руб. Заявитель полагает, что эта задолженность должна учитываться как расходы на содержание имущества в соответствии с п. 4 ст. 201.14 (п. 6 ст. 138) Закона о банкротстве. Обязанность по оплате этих расходов снижена судом до 29 945 000 руб. произвольно.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024, 14.10.2024, 22.10.2024, апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 07 ноября 2024 года на 09 час. 30 мин. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2024 судебное заседание отложено на 28.11.2024.  Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024 в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.12.2024.

ФИО2 заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, по собственной инициативе суда (вх. 67178 от 27.11.2024). Суд в порядке статьи 82 АПК отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку судом первой инстанции проанализированы расчеты и выводы оценщика, которые привели к снижению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и права аренды земельных участков относительно оценки, произведенной по состоянию на 21.06.2021. Установленная отчетом стоимость имущества по состоянию на 27.03.2023 сопоставлена судом с последним ценовым предложением на крайнем этапе публичного предложения, завершившемся в конце января 2023 года (30 млн. руб.). Арбитражный суд также пришел к заключению об отсутствии оснований для проведения оценки рыночной стоимости выполненных работ в строительной части, а также оценки рыночной стоимости прав должника на проектную документацию. Судом также принят во внимание факт отсутствия мероприятий по оспариванию результатов оценки в течение длительного периода времени с даты ее публикации. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривалось судом в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц. 

Лица, участвующие в судебном заседании выступили с позициями по доводам апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявление Фонда, суд первой инстанции исходил из следующего.

Статьей 201.15-1 Закона о банкротстве предусмотрено, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 201.15-2-2 в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

В силу п. 3 ст. 201.15-2-2 в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан -участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Пунктом 4 указанной статьи определено, что передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона

Согласно п. 6 данной статьи, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона. 

Согласно п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения: 1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями); 2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения. Согласно п. 14 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве. 

В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются: 1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; 2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона; 3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи; 4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями; 5) иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) «О публично-правовой компании по защите прав граждан -участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» создана публично правовая компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», созданной в организационно-правовой форме фонда, учредителем которой является Российская Федерация. 

Судом первой инстанции установлено, что наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (протокол заседания от 30.11.2023 №НС-24/2023) принято решение о финансировании мероприятий по осуществлению выплат возмещения гражданам – участникам строительства и одобрении сделок по осуществлению Фондом выплаты возмещений гражданам – участникам строительства (л.д.8-10).

Конкурсным управляющим в соответствии с требованиями п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в материалы дела представлены следующие сведения:1) о рыночной стоимости права аренды застройщика на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» на правах аренды, с зарегистрированным на них объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0204003:1955 по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина, определенной частнопрактикующим оценщиком ФИО5, в размере 29 945 000 руб., в том числе объект незавершенного строительства – 20 013 000 руб., право аренды двух земельных участков – 9 932 000 руб. (отчет от 27.03.2023 №27/03-23-126С – приложение к делу);

2) о признанных обоснованными требованиях участников долевого строительства по данному объекту на сумму 25 583 956 руб. 10 коп., из которых требования юридического лица составляют 5 723 991 руб. (л.д.144);

3) о размере текущей задолженности по состоянию на 30.08.2024 в общей сумме 115 722 767 руб. 03 коп., из которых 105 925 710 руб. задолженность по арендной плате за спорные земельные участки (сведения представлены посредством информационной системы «Мой Арбитр» 29.08.2024).

Арбитражный суд отмечает, что разногласия относительно стоимости прав застройщика на передаваемые объекты на дату рассмотрения намерения отсутствуют.

Так, между конкурсным управляющим и Фондом данные разногласия урегулированы до принятия последним решения о финансировании мероприятий по выплате компенсации участникам строительства путем проведения новой оценки, оформленной отчетом частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 27.03.2023 №27/03-23-126С, размещенным в ЕФРСБ сообщением от 11.04.2023 за №11216595.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2024 по настоящему делу (стр.7-9).

Этим же судебным актом оценены заявленные в рамках жалобы на действия конкурсного управляющего доводы кредитора ФИО2 о недостоверности отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 №27/03-23-126С.

Судом первой инстанции проанализированы расчеты и выводы оценщика, которые привели к снижению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и права аренды земельных участков относительно оценки, произведенной по состоянию на 21.06.2021. Установленная отчетом стоимость имущества по состоянию на 27.03.2023 сопоставлена судом с последним ценовым предложением на крайнем этапе публичного предложения, завершившемся в конце января 2023 года (30 млн. руб.). Арбитражный суд также пришел к заключению об отсутствии оснований для проведения оценки рыночной стоимости выполненных работ в строительной части, а также оценки рыночной стоимости прав должника на проектную документацию. Судом также принят во внимание факт отсутствия мероприятий по оспариванию результатов оценки в течение длительного периода времени с даты ее публикации. 

Указанные выводы послужили основанием для отказа в признании незаконным бездействия конкурсного управляющего по не предоставлению сведений о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Поскольку на текущий момент отсутствует какая-либо правовая неопределенность относительно стоимости прав застройщика на имущество, арбитражный суд принимает за основу для расчетов 29 945 000 руб. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

Согласно правилу, предусмотренному абзацем третьим подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в составе третьей очереди реестра требований кредиторов должника-застройщика во вторую очередь производятся расчеты по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.

В силу подпункта 3 пункта 14 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается в числе прочего соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Таким образом, положениями статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве прямо предусмотрено право Фонда быть включенным в реестр требований кредиторов.

При идентификации объекта, расположенного на спорном земельном участке, арбитражный суд руководствуется сведениями, внесенными в государственный реестр.

Как установлено определением от 20.05.2024 по настоящему делу (по жалобе на действия конкурсного управляющего), часть проектной документации в виде коробов и пакетов без постраничной сверки была передана конкурсному управляющему бывшим руководителем должника, а частично запрошена от Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска. Указанная проектная документация передавалась оценщику для проведения оценки рыночной стоимости, в том числе в целях определения количественных и качественных характеристик объекта оценки ввиду отсутствия многоквартирного дома в натуре.

Суд первой инстанции приходит к следующему выводу, что разработка проектно-изыскательской документации, равно как и выполнение иных подготовительных работ, были непосредственно связаны с подготовкой к строительству многоквартирного дома, а потому не могут рассматриваться как какие-либо неотделимые улучшения земельного участка, подлежащие отдельной оценке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что проектная и иная документация по спорному объекту фактически является составной частью имущества, передаваемого Фонду, принимая во внимание отсутствие безусловных доказательств ее передачи конкурсному управляющему в полном объеме и в надлежащем состоянии, арбитражный суд полагает нецелесообразным указывать отдельно на передачу Фонду прав на проектную документацию.

Однако указанное не исключает обязанности конкурсного управляющего при подписании соответствующих актов о передаче имущества Фонду передать последнему всю имеющуюся у него документацию по объекту. 

В силу п. 1 ст. 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства, или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, должны быть погашены требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов.

Из комплексного толкования норм Закона о банкротстве следует, что к текущим платежам, подлежащим погашению в порядке, установленном п. 5 ст. 201.10 относятся судебные расходы по делу о банкротстве, вознаграждение конкурсного управляющего, оплата деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, а также подлежат погашению требования кредиторов первой и второй очереди.

Согласно представленным конкурсным управляющим посредством информационной системы «Мой Арбитр» 29.08.2024 сведениям размер текущей задолженности по состоянию на 30.08.2024 составляет 115 722 767 руб. 03 коп., из которых 105 925 710 руб. задолженность по арендной плате за спорные земельные участки. Первая и вторая очередь текущих, равно как и первая и вторая очередь реестровых обязательств отсутствует. 

Фонд со ссылкой на десятипроцентное ограничение, предусмотренное пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, указывает на возможность компенсации текущих расходов в сумме, не превышающей 2 994 500 руб.

С учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. № 34-П, при удовлетворении заявления о намерении обязательны к погашению реестровые требования кредиторов 1 и 2 очереди, а также все текущие платежи, связанные с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с названным Федеральным законом является обязательным. 

Ссылка Фонда на то, что размер средств, которые приобретатель может направить на погашение требований кредиторов в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, ограничен десятью процентами стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежит отклонению.

Названное пороговое значение было установлено с учетом обязанности приобретателя погасить только первую очередь текущих платежей, что, как отмечено выше, признано неконституционным.

Передача фонду прав и обязанностей застройщика фактически является специальной правовой формой реализации данного имущества по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящей кредиторов в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 N 309-ЭС18-13770(4-6)). Такое понимание передачи имущества фонду соответствует и указанию Конституционного Суда Российской Федерации на то, что требования текущих кредиторов (за исключением работников) не подлежат погашению, если из обстоятельств дела следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду.

Таким образом, при определении размера подлежащих погашению требований кредиторов по текущим платежам надлежит руководствоваться в первую очередь определением того, были бы погашены указанные требования, если бы имущество не было бы передано Фонду.

По мнению суда, при установлении, что текущие обязательства связаны непосредственно с переданными Фонду объектами, возможно отступление от установленных п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве – превышение размера текущих обязательств над десятью процентами от стоимости прав застройщика.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае размер текущей задолженности по арендной плате за спорные земельные участки за период с 01.10.2017 по 30.06.2024 составил 105 925 710 руб. 07 коп. (расчет представлен посредством информационной системы «Мой Арбитр» 29.08.2024).

С учетом правил подпункта 4 пункта 1, пункта 4 статьи 201.14, пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве при продаже объекта незавершенного строительства с торгов из выручки от реализации на расходы, связанные с процедурой банкротства выплачиваются следующие суммы:

- расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть до погашения 1 и 2 очереди реестровой задолженности;

- 10% от выручки направляются на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

- 5% от выручки направляется на направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. 

Задолженность по арендной плате непосредственно связана с имуществом должника, подлежащим передаче Фонду, и в случае распределения денежных средств от его продажи погашалась бы во внеочередном порядке применительно к п.6 ст.138 Закона о банкротстве, а потому, по мнению суда, безусловно, подлежит отнесению на Фонд. Обратный подход приведет к дисбалансу между интересами Фонда и прочих кредиторов, в том числе участников долевого строительства, поскольку имущественная выгода от оставления имущества за собой будет предоставляться исключительно Фонду, а расходы, непосредственно связанные с этим имуществом, будут погашаться за счет иных активов должника в ущерб интересам кредиторов, что явно не соответствует принципам справедливости.

Аналогичный вывод сделан судом при рассмотрении первого намерения Фонда стать приобретателем имущества застройщика, по результатам которого вынесено определение Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 (вступило в законную силу 05.04.2024). 

Судом первой инстанции учтено, что при принятии решения Наблюдательным советом Фонда (30.11.2023) большая часть текущей задолженности по арендной плате была сформирована и просужена (решения от 22.10.2019 по делу №А76-4327/2019, от 23.10.2023 по делу №А76-36224/2022, от 02.11.2023 по делу №А76-26357/2023), а потому, являясь профессиональным участником, Фонд должен был осознавать риски принятия на себя соответствующей обязанности.

Вместе с тем, с учетом рыночной стоимости имущества должника, подлежащего передаче Фонду, арбитражный суд полагает, что размер подлежащих погашению текущих обязательств должника не может превышать сумму 29 945 000 руб., которая согласно вышеприведенным выводам подлежит направлению на погашение задолженности по арендной плате перед Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями.

В силу п. 12 ст. 201.15 Закона о банкротстве требования заявителя, осуществившего погашение требований кредиторов, учитываются в реестре требований кредиторов в тех же размерах и той же очередности, что и погашенные им требования кредиторов первой и второй очереди, а в части погашенных требований по текущим платежам его требования подлежат погашению застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам.

С учетом указанного правового регулирования в случае формирования конкурсной массы за счет реализации иного имущества должника требования Фонда, возникшие в связи с удовлетворением намерения стать приобретателем прав общества «СТГ», будут погашены.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Доводы заявителей апелляционных жалоб фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителей апелляционных жалоб с оценкой судом доказательств.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам, постановил законное и обоснованное решение.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционные жалобы не содержат, доводы жалоб выражают несогласие с судебным актом и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2024 по делу № А76-31894/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 рублей за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 000 рублей за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                            А.Г. Кожевникова

Судьи                                                                                    Т.В. Курносова 

                                                                                              В.А. Томилина