ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Ленина, дом 145, Чита 672007, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-9405/2023

город Чита

17 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 8 мая 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 17 мая 2024 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ниникиной В.С.,

судей: Бушуевой Е.М., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Федоровым М.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Деметра Ангарск» ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 декабря 2023 года по делу № А19-9405/2023

по иску конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Деметра Ангарск» ФИО1 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СК38» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании 6 484 275 руб. задолженности по договору от 14.06.2022,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СК38» к обществу с ограниченной ответственностью «Деметра Ангарск» о расторжении договора от 14.06.2022,

установил:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Деметра Ангарск» ФИО1 (далее – конкурсный управляющий ООО «Деметра Ангарск») обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК38» (далее – ООО «СК38») о взыскании 6 484 275 руб. задолженности по договору купли-продажи имущества ООО «Деметра Ангарск» с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022, из которых 6 300 000 руб. – основной долг, 184 275 руб. – пени.

ООО «СК38» в свою очередь предъявило встречный иск о расторжении договора купли-продажи имущества ООО «Деметра Ангарск» с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 декабря 2023 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец по первоначальному иску обжаловал его в апелляционном порядке.

Как следует из апелляционной жалобы, конкурсный управляющий полагает, что основания для расторжения спорного договора отсутствуют, поскольку факт нарушения градостроительного регламента не доказан, как не доказано наличие обстоятельств, являющихся безусловным (неустранимым) препятствием к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Также ссылается на то, что на момент возведения объекта Правила землепользования и застройки Ангарского городского округа, утвержденные решением Думы Ангарского городского округа № 302-35/01 рД от 26.05.2017, не действовали.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу по доводам жалобы возражал, просил оставить решение суда в силе.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание в Четвертый арбитражный апелляционный суд своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 123, частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола об определении победителя торгов № 81576-ОТПП/1 от 04.04.2022 между ООО «Деметра Ангарск» в лице конкурсного управляющего (продавец) и ООО «СК38» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества ООО «Деметра Ангарск» с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022. Предмет договора составляет право аренды земельного участка 38:26:040703:96 площадью 3 870 кв.м; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:3105, расположенный по адресу: 

<

...> в 115 метрах северо-восточнее от жилого дома 2, общей площадью 959,9 кв.м, степень готовности объекта 57% (пункт 1.1. договора). Цена договора составляет 6 300 000 руб. (пункт 2.1. договора). Срок оплаты – не позднее 30 дней с даты подписания договора (пункт 2.2. договора).

28.12.2022 зарегистрирован переход права собственности на имущество, являющееся предметом договора, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ООО «СК38» до настоящего времени оплату по договору не произвело.

21.02.2023 в ответ на претензию продавца об оплате долга покупатель предложил расторгнуть договор.

Ссылаясь на неисполнение покупателем обязанности по оплате по договору от 14.06.2022, ООО «Деметра Ангарск» в лице конкурсного управляющего обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, включая основной долг и начисленную неустойку.

ООО «СК38» в свою очередь указало на неустранимые недостатки объекта незавершенного строительства, которые не были оговорены продавцом в аукционной документации и договоре купли-продажи, в связи с чем предъявило встречные требования о расторжении договора купли-продажи имущества с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022.

Принимая оспариваемый судебный акт, суд первой инстанции со ссылкой на положения статей 475, 477, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 8, 30, 38, 40, 55, 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правила землепользования и застройки Ангарского городского округа, утвержденные решением Думы Ангарского городского округа № 302-35/01 рД от 26.05.2017, основываясь на представленных в дело доказательствах и пояснениях сторон, признал доказанным тот факт, что обнаруженные недостатки объекта незавершенного строительства являются существенными, не были оговорены продавцом в аукционной документации и договоре купли-продажи, при этом являются неустранимыми, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора от 14.06.2022 и отсутствии на стороне покупателя обязанности произвести оплату по этому договору.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, отношения по которому регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании статей 450 (пунктов 1 и 2) и 452 (пункта 2) ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, ООО «СК38» является покупателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:3105 по адресу: 

<

...> в 115 метрах северо-восточнее от жилого дома № 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 38:26:040703:96, на основании договора купли-продажи имущества от 14.06.2022, государственная регистрация перехода права собственности и права аренды земельного участка была произведена 28.12.2022.

При получении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:26:040703:96 ООО «СК38» были обнаружены недостатки объекта в виде нарушения минимальных отступов от границ земельного участка. Согласно градостроительному плану земельного участка допущено грубое нарушение минимального отступа от границы земельного участка вдоль фронта улицы (пересечение синей линии, которая согласно условным графическим обозначениям является границей минимальных отступов от границ земельного участка, в пределах которого разрешается строительство).

Как верно указано судом первой инстанции, пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае обнаружения неустранимых недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В пункте 1 статьи 476 ГК РФ закреплено, что продавец отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с частью 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя: карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Согласно части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии пунктом 2 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Как установлено заключением специализированной организации в области проектирования и строительства ООО «Проспект38» (член Ассоциации СРО «Байкальское общество архитекторов и инженеров», регистрационный номер члена СРО: П-052-003801125310-0140) от 17.02.2023, объект незавершенного строительства расположен с нарушением установленных минимальных отступов от границы земельного участка вдоль фронта улицы Индустриальный переулок: объект выступает за границу на 1,6 м. Таким образом, отступ объекта незавершенного строительства составляет 3,4 м, что не соответствует требованиям предельных параметров разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом.

При этом разрешение на отклонение от предельных параметров, полученное в установленном порядке, продавцом покупателю предоставлено не было, что свидетельствует о том, что и до получения ООО «Деметра Ангарск» разрешения на строительство данное разрешение не было получено. Доказательств обратного ООО «Деметра Ангарск» суду не представлено.

Указанные недостатки, связанные с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, обоснованно расценены судом первой инстанции как существенные нарушением градостроительных регламентов, связаны с рисками невозможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из приведенных норм права, представленных в материалы дела доказательств и установленных обстоятельств, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора от 14.06.2022 ввиду существенных недостатков объекта купли-продажи.

При указанных обстоятельствах в иске ООО «Деметра Ангарск» правомерно было отказано, а встречные требования ООО «СК38» удовлетворены.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что объект был возведен в 2008 году, до утверждения решением Думы Ангарского городского округа № 302-35/01 рД от 26.05.2017 Правил землепользования и застройки Ангарского городского округа, подлежит отклонению.

Возведение спорного объекта в 2008 году истцом документально не подтверждено и, более того, опровергается разрешением на строительство, датированным 26.04.2012 со сроком действия до 01.07.2014.

При этом на дату получения разрешения на строительство действовали Правила землепользования и застройки города Ангарска в редакции, утвержденной решением Думы города Ангарска № 581-55гД от 10.03.2011, содержащие аналогичные требования к минимальным отступам от границы земельного участка.

При разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Исходя из доводов апелляционной жалобы, и в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение отмене или изменению не подлежит.

Нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены, заявитель жалобы на такие нарушения не ссылается.

При подаче апелляционной жалобы заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 3 000 руб., которая в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 декабря 2023 года по делу № А19-9405/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деметра Ангарск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственную пошлину.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение  двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:                                                               В.С. Ниникина

 

Судьи:                                                                                               Е.М. Бушуева

 

Е.В. Желтоухов