АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4207/2017

г. Владивосток

24 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 июля 2017 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление Администрации городского округа Большой Камень (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 19.12.1997, адрес регистрации: 692806, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304250334100019, дата регистрации: 26.05.1999) о взыскании 233509руб.76коп.,

при участии:

от истца: представитель ФИО3, доверенность № 01/12-1658 от 13.10.2016, удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен, 

установил:

истец -  Администрация городского округа Большой Камень  (далее – администрация) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.11.2013 № 32/13 за период с 29.03.2016 по 02.03.2017 в размере 235960руб.06коп. и пеню за просрочку арендных платежей за период с 11.04.2016 по 21.03.2017 в размере 115136руб.92коп., всего 351096руб.98коп. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений исковых требований).

Определением суда от 27.02.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 18.04.2017 дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 614, 619, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.

В судебном заседании представитель администрации поддержал уточненные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Поскольку суд не видит препятствий для рассмотрения спора по существу, судебное разбирательство проводится в отсутствие стороны по имеющимся материалам дела в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве, представленном в материалы дела, ответчик относительно заявленных требований возражал, считает, что в связи с достигнутым сторонами соглашением о расторжении договора, требования о взыскании договорной неустойки, за указанный период не подлежат удовлетворению. Полагает, что поскольку, истцом не соблюден претензионный порядок в части взыскания задолженности за период с 01.12.2016 по 23.12.2016 и пени за период с 24.12.2016 по 21.03.2017, данные требования подлежат оставлению без рассмотрения.

Из материалов дела судом установлено, что между администрацией городского округа ЗАТО Большой Камень (в настоящее время-администрация городского округа Большой Камень) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор № 32/13 от 07.11.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:196 общей площадью 10197м.кв. под строительство зданий для организации отдыха населения (далее – спорный договор).

Срок аренды земельного участка установлен с 30.10.2013 по 30.10.2018 (пункт 2.1 договора аренды).

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи, являющемуся приложением к договору № 32/13 от 07.11.2013.

В соответствии с абз.5 пункта 3.4 договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату в порядке и размерах, определенных в пункте 4 договора.

Согласно пункту 4.2 договора арендатору установлена арендная плата в размере 253691руб.16коп. в год.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы ежемесячно, равными долями, до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым.

При неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае не освобождения участка по истечение срока действия договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в порядке, установленном пунктом 4.2 договора, в двойном размере, вплоть до полного освобождения участка или заключения договора на новый срок или освобождения занимаемого земельного участка в принудительном порядке с оплатой всех издержек за счет арендатора.

24.02.2016 ответчиком было зарегистрировано право собственности на здание для организации отдыха населения с кадастровым номером 25:36:010206:234, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:196.

28.03.2016 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 32/13 от 07.11.2013. Согласно условиям, данного соглашения арендатор обязуется с момента прекращения права аренды до регистрации права собственности на земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю оплатить за фактическое использование земельного участка в размере арендной платы, указанной в договоре аренды от 07.11.203 №32/13.

05.05.2016 Администрация городского округа Большой Камень (продавец) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (покупатель), заключили договор № 122/16 купли продажи земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:196 общей площадью 10197м.кв.

В соответствии с пунктом 9.1 договора купли-продажи от 05.05.2016 № 122/16 право собственности на земельный участок у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010206:196 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2016 № 122/16 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 02.03.2017.

Как указывает администрация в исковом на стороне ответчика образовалась задолженность по спорному договору аренды в размере 233509руб.76коп, включая 171173руб.34коп. основного долга по арендным платежам за период с 29.03.2016 по 31.11.2016. и 62336руб.42коп. пени за просрочку арендных платежей за период с 11.04.2016 по 23.12.2016.

Администрация письмом от 22.12.2016 №04/16-3363 направила требование (претензию) о погашении задолженности по внесению арендной платы на сумму 233506руб.76коп. по спорному договору аренды в срок до 30.12.2016, в том числе 171173руб.34коп. основного долга по арендным платежам за период с 29.03.206 по 30.11.2016 и 62336руб.42коп. пени за период с 11.04.2016 по 23.12.2016, начисленной в соответствии с пунктом 5.1 спорного договора аренды, которая получена ответчиком 26.12.2016.

Поскольку требования, изложенные в предупреждении, обществом оставлены без удовлетворения, по истечении более двух месяцев с момента получения ответчиком претензии, 21.02.2017 администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском, что соответствует требованиям части 5 статьи 4 АПК РФ.

При этом действий по погашению имеющейся задолженности, ответчик не предпринял.

С учетом положений статьи 49 АПК РФ, истец ходатайством от 20.03.2017 №12/12-150 уточнил заявленные требования, увеличив период взыскания задолженности, просил суд взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.11.2013 № 32/13 за период с 29.03.2016 по 02.03.2017 в размере 235960руб.06коп. и пеню за просрочку арендных платежей за период с 11.04.2016 по 21.03.2017 в размере 115136руб.92коп., всего 351096руб.98коп., которые были приняты судом.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении.

Между тем, как следует из уточненного искового заявления, размер исковых требований увеличен в части взыскания задолженности и неустойки в связи с увеличением периода взыскания, что соответствует положениям части 1 статьи 49 АПК РФ, поскольку не является новым или дополнительным требованием по отношению к первоначально заявленным требованиям.

АПК РФ не предусматривает обязательного соблюдения претензионного порядка при увеличении размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 названного Кодекса.

Толкование, требующее полного совпадения суммы претензии и иска, в том числе для длящихся отношений, не соответствует смыслу статьи 49 АПК РФ, предоставляющей право истцу изменить размер заявленных требований.

Таким образом, довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка в части увеличенных исковых требований, отклоняется судом, поскольку увеличение истцом периода взыскания и соответственно размера взыскиваемой задолженности и пени не является нарушением претензионного порядка.

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца, суд считает, что исковое заявление администрации о взыскании с ИП ФИО2 задолженности по арендной плате и пени подлежит удовлетворению частично ввиду следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с абзацем пятым пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

28.03.2016 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 32/13 от 07.11.2013, по условиям которого арендатор обязуется с момента прекращения права аренды до регистрации права собственности на земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю оплатить за фактическое использование земельного участка в размере арендной платы, указанной в; договоре аренды от 07.11.203 №32/13.

Как следует из материалов дела  24.02.2016 ответчиком было зарегистрировано право собственности на здание для организации отдыха населения с кадастровым номером 25:36:010206:234, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:196.

Изложенные обстоятельства подтверждают факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:196 в спорный период, в связи с фактическим нахождением недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ответчику, в границах спорного земельного участка. Данный факт ответчиком не опровергнут, в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств обратного в материалы дела не представлено.

05.05.2016 Администрация и ИП ФИО2, заключили договор № 122/16 купли продажи земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:196 общей площадью 10197м.кв.

Как установлено судом, 02.03.2017 право собственности ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010206:196 на основании договора купли продажи земельного участка от 05.05.2016 № 122/16 зарегистрировано в Единый государственный реестр недвижимости (запись о регистрации № 25:36:010206:196-25/008/2017-1), что подтверждается распечаткой сведений размещенных на официальном сайте Росреестра Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и выпиской из ЕГРН от 21.03.2017, представленными в материалы дела. 

Истец производит расчет задолженности по арендным платежам за период с 29.03.2016 по 02.03.2017, определяя окончательной датой спорного периода, дату внесения сведений о регистрации права собственности за ответчиком, на спорный земельный участок в ЕГРП – 02.03.2017, в связи с чем производит расчет суммы задолженности в размере 235960руб.06коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

До момента регистрации права собственности покупателя (ранее арендатора) недвижимость является собственностью продавца (ранее арендодателя). 

Таким образом, учитывая изложенное, суд считает, приведенный истцом расчет основного долга по арендным платежам ошибочным, в связи с чем, определяя период задолженности с 29.03.2016 по 01.03.2017 (включительно), производя самостоятельный расчет, приходит к выводу, что ответчик перед истцом имеется задолженность в размере 235278руб.10коп.

В порядке статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства оплаты задолженности по оплате арендной платы договору аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено, исковые требования в части взыскания основного долга  подлежат удовлетворению в размере 235278руб.10коп. за период с 29.03.2016 по 01.03.2017 (включительно), в удовлетворении суммы задолженности в размере 681руб.96коп. за 02.03.2017 суд отказывает.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки, в размере 115136руб.92коп., начисленной за период с 11.04.2016 по 21.03.2017.

Пунктом 5.1 спорного договора предусмотрена ответственность арендатора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки в виде начисления пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

На момент обращения администрации в суд с рассматриваемыми требованием о взыскании договорной неустойки, как установлено судом истек 04.10.2014. 

28.03.2016 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 32/13 от 07.11.2013. Согласно условиям, данного соглашения арендатор обязуется с момента прекращения права аренды до регистрации права собственности на земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю оплатить за фактическое использование земельного участка в размере арендной платы, указанной в; договоре аренды от 07.11.203 №32/13.

Нормами права, регулирующими арендные правоотношения, установлено, что с прекращением действия договора аренды арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества, а также возмещения убытков (статья 622 ГК РФ). Возможность взыскания договорной неустойки за период после прекращения договора аренды названной нормой права не предусмотрена.

Таким образом, после истечения срока договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения платежей лишь за период до дня истечения срока договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором соглашение сторон о начислении пеней не действует.

При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика договорной неустойки за период 11.04.2016 по 21.03.2017, начисленной за просрочку внесения арендной платы с 29.03.2016 по 01.03.2017 на основании пункта 5.1 договора аренды земельного участка № 32/13 от 07.11.2013, отсутствуют.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Большой Камень основной долг в сумме 235278руб.10коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 6715руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья                        Лошакова А.А.