ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-23931/2025

16 февраля 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Данилиной М.Д., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Иньшиным А.А.,

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 10.12.2025),

от ответчиков: 1) ФИО2 (доверенность от 09.09.2025), 2) не явился, извещен, от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2025 по делу № А56-23931/2025, принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П», 2) индивидуальный предприниматель ФИО3

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании сделки недействительной,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Альфа Девелопмент-П» (далее – Общество) и индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор б/н от 20.05.2024 уступки прав и обязанностей по договору аренды № 13/3К-06358 от 18.03.2022 земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 площадью 1786 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург,

внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Народный, улица Тельмана, земельный участок 56 (южнее дома 43, корпус 2, литера А), применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 в пользование Общества.

Решением от 09.10.2025 иск удовлетворен: договор от 20.05.2024 признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 в пользование Общества и взыскания с Общества 1 800 000 руб. в пользу предпринимателя ФИО3

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

ФИО3, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила.

В судебном заседании представитель Общества поддержала доводы апелляционной жалобы, а представитель Комитета возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Закона Санкт-Петербурга от 20.05.2015 № 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (далее - Закон № 288-48) и распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг «О предоставлении земельных участков юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов» (далее – Распоряжение № 12-рг) Комитет (арендодатель) и ООО «Эстадио Менеджмент» (арендатор) 18.03.2022 заключили договор аренды № 13/3К-06358 земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 площадью 1786 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Народный, улица Тельмана, земельный участок 56 (южнее дома 43, корпус 2, литера А), для использования под открытое плоскостное спортивное сооружение для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сроком до 17.03.2028 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.04.2022).

В письме вх. № 05-15-112859/22-0-0 от 30.11.2022 Общество уведомило Комитет о заключении ООО «Эстадио Менеджмент» и Обществом (новым арендатором) соглашения от 14.11.2022 об уступке новому арендатору прав аренды, предусмотренных договором аренды, о смене арендатора на Общество.

Впоследствии Общество и индивидуальный предприниматель ФИО3 (ранее – ФИО4) Е.А. заключили договор от 20.05.2024 уступки прав и обязанностей по договору аренды.

Письмом от 20.05.2024 (вх. № 05-19-91917/24-0-0 от 09.09.2024) Общество уведомило Комитет о передаче прав и обязанностей по договору аренды предпринимателю.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 10.06.2024 на спорный земельный участок на основании договора от 20.05.2024 зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде права аренды предпринимателя.

Как указал истец в иске, действия Общества при заключении договора направлены на передачу права аренды земельного участка, предоставленного без проведения торгов по исключительному основанию, предусмотренному пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для размещения юридическими лицами объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, лицу, не имеющему отношения к реализации указанного права.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав требования Комитета обоснованными, удовлетворил иск.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По смыслу статей 166, 168 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", само по себе нарушение сделкой требований закона или иного правового акта не влечет ее ничтожность. Обязательным условием, при котором такая сделка считается ничтожной, является посягательство при заключении сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

По общему правилу, земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Без проведения торгов может быть заключен договор аренды в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия

указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1.2 Распоряжения № 12-рг земельные участки предоставляются юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, при условии соответствия указанных объектов критериям, установленным Законом № 288-48.

По смыслу пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в названном случае земельного участка без проведения торгов возможно только юридическому лицу.

Приняв во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводам, что правом на получение земельного участка без торгов по договору аренды обладает только юридическое лицо, которое принимает на себя обязательства по размещению объектов, отвечающих критериям, установленным в Законе № 288-48; предприниматель права на заключение договора аренды на испрашиваемый земельный участок не имеет.

Как установлено судом первой инстанции, в данном случае предприниматель в результате заключения договора от 20.05.2024 с Обществом фактически в обход установленной законом процедуры приобрел права на земельный участок и смог стать стороной договора, заключение которого с ним в порядке пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ невозможно.

В то же время по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения.

Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции, установив факт нарушения при заключении договора от 20.05.2024 требований земельного законодательства, посягательство оспариваемой сделки на охраняемые законом публичные интересы, в отсутствие доказательств, позволяющих считать действия Общества и предпринимателя, направленные на получение предпринимателем в аренду спорного земельного участка в обход установленной законом процедуры и в отсутствие на то предусмотренных законом оснований, соответствующими положениям п. 5 ст. 10 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных Комитетом требований.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 4.4.10 арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Если договор заключен более, чем на пять лет, то пункты 4.4.10, 6.3.5 (в части ссылки на пункт 4.4.10) договора не применяются, при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в п. 4.4.10 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка

третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 3.1 договор аренды заключен на три года и вступает в силу с момента его подписания.

Дополнительным соглашением от 11.04.2022 № 1 к договору аренды срок его действия установлен до 17.03.2028 с учетом положений частей 3-5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) продолжительностью три года.

Проанализировав условия договора аренды в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения от 11.04.2022 № 1, апелляционный суд приходит к выводу, что ни первоначально договором аренды, ни дополнительным соглашением от 11.04.2022 № 1 к нему срок действия договора аренды не был установлен продолжительностью более пяти лет, а установление дополнительным соглашением с учетом положений частей 3-5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ срока действия договора аренды в три года не дает оснований считать, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Следовательно, поскольку договор аренды был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.4.10 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, договор от 20.05.2024, в соответствии с которым Общество передало свои права и обязанности по договору аренды предпринимателю, не мог быть заключен без письменного разрешения Комитета.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, в рассматриваемом случае также имеются предусмотренные пунктом 2 статьи 391, пунктом 2 статьи 615 ГК РФ основания считать оспариваемую сделку ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применив в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ реституцию, суд первой инстанции правомерно возвратил земельный участок с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 в пользование Общества, взыскал с Общества в пользу предпринимателя 1 800 000 руб., уплаченных по договору от 20.05.2024.

Довод Общества о необоснованном непривлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Эстадио Менеджмент», отклонен апелляционным судом.

По смыслу и содержанию части 1 статьи 51 АПК РФ основанием для вступления в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, является возможность судебного акта по рассматриваемому делу повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон; другими словами, у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт по рассматриваемому делу в будущем (предъявление регрессного иска и т.п.).

При решении вопроса о допуске лица в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо. Материальный интерес у третьих лиц возникает в случае отсутствия защиты их субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по заявлению истца к ответчику.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. То есть, после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

Привлечение третьего лица к участию в деле является обязательным, если принятым судебным актом могут быть затронуты его права и охраняемые законом интересы. Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Вместе с тем ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности каких-либо иных лиц, помимо сторон спора.

Соглашение от 14.11.2022 об уступке прав аренды Обществу предметом исследования в рамках настоящего дела не является.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным

основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2025 по делу № А56-23931/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий	 Н.Е. Целищева

Судьи	 М.Д. Данилина

С.В. Изотова