АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А45-38207/2024

г. Тюмень

15 сентября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: судьи Шохиревой С.Т.  

рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 25.12.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Морозова Л.Н.) и постановление от 04.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Афанасьева Е.В.) по делу № А45-38207/2024 по исковому заявлению акционерного общества «Бизнес центр на Вокзальной» (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, магистраль Вокзальная, здание 16, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) о взыскании задолженности и пени.  

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «Чучвара» (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, магистраль Вокзальная, здание 16, помещение 90, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Чайна-Таун» (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, магистраль Вокзальная, здание 16, этаж 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).  

Суд установил: 

акционерное общество «Бизнес центр на Вокзальной» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности в размере 510 618,87 руб., пени за период с 02.10.2023 по 25.10.2024 в размере 199 141,36 руб., пени за период с 26.10.2024 по день фактической оплаты долга.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Чучвара» (далее – ООО «Чучвара»), общество с ограниченной ответственностью «Чайна-Таун» (далее – ООО «Чайна-Таун»).  

Решением от 25.12.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением 04.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа,  

истец, ссылаясь на нарушение норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

По мнению подателя кассационной жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя требуемой обществом суммы задолженности и пени, поскольку в состав затрат включены расходы на устранение нарушений, не указанных в представлении, необходимость и разумность которых не доказана; площадь здания и состав общего имущества определены неверно, соответственно, нельзя признать правильным расчет суммы компенсации; действительный размер понесенных затрат на устранение нарушений мог быть определен специалистом либо экспертом в области противопожарной безопасности, следовательно, дело подлежало рассмотрению по общим правилам искового производства; предъявленная неустойка носит чрезмерный характер.  

Общество отзыв на кассационную жалобу не представило. 

Проверив в порядке статей 284, 286, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, административное здание, расположенное по адресу: город Новосибирск, магистраль Вокзальная, дом 16 (далее – здание), находится в общей долевой собственности юридических и физических лиц; в 2022 году в указанном здании обществу на праве собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 14 478,6 кв.м; предпринимателю – 894,7 кв.м. на 1 этаже корпуса А1, в том числе 489,4 кв.м. (номера на поэтажном плане 64-90), переданные по договору аренды от 23.01.2017 № 61 ООО «Чучвара», и 405,3 кв.м. (номера на поэтажном плане 91-98, 100-112), переданные по договору аренды от 01.06.2012 № 1 ООО «Чайна-Таун».  

Истцом как организацией, управляющей зданием и осуществляющей комплекс услуг и работ по его содержанию и техническому обслуживанию, с ответчиком и его арендаторами заключены договоры на возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов в здании от 01.04.2019 № 50 (общество – сторона 1, предприниматель – сторона 2, ООО «Чайна-Таун» – сторона 3) и от 01.04.2019 № 51 (сторона 3 – ООО «Чучвара»), согласно которым сторона 1 обязуется оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям и нести эксплуатационные расходы, а сторона 2 – возмещать стороне 1 затраты на оплату коммунальных услуг в объеме и на условиях, предусмотренных договором, включая эксплуатационные расходы (пункт 2.1 договоров); перечень эксплуатационных расходов, подлежащих возмещению стороной 2, определен в спецификации (приложение № 1), согласованной сторонами и являющейся с момента ее подписания неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договоров).  

Прокуратурой Железнодорожного района города Новосибирска (далее –  

прокуратура) Обществу внесено представление от 15.12.2021 № Исуб20500002-2313-21 об устранении нарушений законодательства о пожарной безопасности в здании.  

В период с 01.01.2022 по 31.12.2022 истец осуществлял работы, связанные с обслуживанием здания, включая работы по ремонту общего имущества в здании, в том числе по устранению нарушений пожарной безопасности во исполнение представления прокуратуры.  

Эксплуатационные и коммунальные затраты за 2022 год, предусмотренные спецификациями к договорам от 01.04.2019, арендаторами истцу возмещены.  

При этом понесенные обществом затраты (не предусмотренные спецификациями), связанные с устранением нарушений пожарной безопасности в 2022 году, остались невозмещенными, досудебная претензия осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии у предпринимателя как собственника нежилых помещений в здании обязанности по возмещению расходов, понесенных обществом на устранение нарушений пожарной безопасности в местах общего пользования здания, соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество, признав доказанным размер таких расходов.  

Оставляя без изменения обжалуемые судебные акты, суд кассационной инстанции исходит из доводов кассационной жалобы и конкретных обстоятельств дела.  

В силу статьи 210 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункты 1, 3 статьи 244 ГК РФ).  

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 41 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).  

Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.  

В соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме  

(часть 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2).  

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).  

По смыслу приведенных норм собственники помещений, расположенных в здании (жилой/нежилой недвижимости), обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (по аналогии с нормами жилищного законодательства о расчете такой платы, исходя из площади, находящейся в собственности).  

Судами установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что общество исходя из условий договоров от 01.04.2019 осуществляет управление нежилым зданием, в частности, несет затраты на обеспечение нежилых помещений, расположенных в здании, электроэнергией, тепловой энергией, водой, отведением сточных вод, а также затраты на содержание и техническое обслуживание общего имущества в здании.  

Согласно пункту 2.4 договоров от 01.04.2019 иные расходы, необходимые для управления (бесперебойной эксплуатации) здания, не предусмотренные спецификацией, согласовываются сторонами путем направления стороной 1 в адрес стороны 2 уведомления о необходимости осуществления непредусмотренных спецификацией расходов, с приведением обоснования стоимости и сметы. При отсутствии мотивированного отказа стороны 2 в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления, смета на иные расходы считается согласованной сторонами.  

Расходы, связанные с предупреждением, устранением аварийных ситуаций, срочных предписаний компетентных органов, не устранение которых может привести к запрету эксплуатации здания, возмещаются стороной 2 без предварительного согласования, на основании представленных стороной 1 копий документов, подтверждающих понесенные расходы, копии предписаний компетентных органов или иные обоснования необходимости выполнения работ (пункт 2.5 договоров от 01.04.2019).  

В соответствии с пунктом 8.7 договоров от 01.04.2019 до окончания срока действия договора аренды или его досрочного расторжения, права и обязанности стороны 2 в полном объеме принимает на себя сторона 3. Выставление расчетных документов осуществляется стороной 1 на имя стороны 3. Сторона 2 и сторона 3 по договору несут солидарную ответственность перед стороной 1 за неисполнение (ненадлежащее исполнение) принятых на себя обязательств.  

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.  

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).  

Из материалов дела следует и не оспаривается участвующими в деле лицами, что предпринимателем и его арендаторами (ООО «Чайна-Таун» и ООО «Чучвара») получены направленные обществом копии документов, подтверждающих понесенные им расходы на устранение нарушений пожарной безопасности в местах общего пользования в здании, спецификации на возмещение затрат соразмерно доле ответчика в праве на общее имущество здания, счета от 12.05.2023 № 1966 и от 12.05.2023 № 1965 на компенсацию затрат на общую сумму 510 618, 87 руб. Письмом от 30.05.2024 № 17 предприниматель частично признал требования общества и предложил ему заключить соглашение о возмещении расходов на выполнение работ по пожарной безопасности на сумму 126 471,35 руб., полагая, что работы по устранению нарушений пожарной безопасности могли быть выполнены менее затратным способом, что часть выполненных работ не является исполнением предписания прокуратуры.  

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды двух инстанций установили, что работы по устранению нарушений пожарной безопасности во исполнение представления прокуратуры проведены истцом в 2022 году в местах общего пользования здания (коридоры, лестничные площадки, эвакуационные выходы) в соответствии с утвержденным на общем собрании собственников помещений в здании от 22.03.2024 составом общего имущества, а также на оборудовании, обеспечивающем пожарную безопасность всего здания (система пожарной сигнализации); фактически понесенные истцом расходы обоснованы и документально подтверждены гражданско-правовыми договорами, актами, счетами- фактурами, платежными поручениями, товарными накладными; надлежащих доказательств неразумности понесенных расходов не представлено.  

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что предъявленные к возмещению собственнику расходы по устранению нарушений норм пожарной безопасности относятся к необходимым расходам по содержанию общего имущества и обязательны к возмещению всеми собственниками помещений в здании соразмерно их доле в праве общей собственности на общее имущество.  

Доводы предпринимателя о том, что в состав затрат истца включены расходы на устранение нарушений, не указанных в представлении, необходимость и разумность  

которых не доказана, о неверном определении состава общего имущества здания подлежат отклонению поскольку направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств.  

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 199 141,36 руб. за период с 02.10.2023 по 25.10.2024.  

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.  

Пунктом 7.1 договоров от 01.04.2019 предусмотрено, что в случае в случае неоплаты стороной 2 счетов, предъявленных стороной 1 в соответствии с условиями договора, в течение 5 (пяти) банковских дней, сторона 1 имеет право взыскать со стороны 2 неустойку в размере 0,1 % от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки.  

Как установлено пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.  

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, пункта 69 Постановления № 7 подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.  

В пункте 75 Постановления № 7 указано, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).  

В рассматриваемом случае, разрешая вопрос о соразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения предпринимателем обязательства, судами учтено, что заявленная неустойка согласована сторонами в договоре, доказательств несоразмерности предъявленной неустойки последствиям неисполнения обязательства в нарушение требований статьи 65 АПК РФ и статьи 333 ГК РФ не представлено.  

Исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (статьи 8, 9 АПК РФ), а также инстанционального разделения компетенции судов (статьи 168, 268, 286 АПК РФ), определение конкретного размера неустойки является  

вопросом факта, следовательно, вопрос о ее снижении относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 № 303-ЭС15-14198).  

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования о взыскании с предпринимателя задолженности в размере 510 618,87 руб., пени за период с 02.10.2023 по 25.10.2024 в размере 199 141,36 руб., пени за период с 26.10.2024 по день фактической оплаты суммы долга.  

Вопреки позиции подателя жалобы дело было рассмотрено судами в порядке упрощенного производства в отсутствие нарушений норм процессуального права.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).  

Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.  

Судом кассационной инстанции не установлены существенные нарушения судами норм материального и (или) процессуального права, которые бы повлияли на исход дела, в том числе являющиеся безусловными основаниями для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 частью 1 статьи 287, статьями 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 25.12.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 04.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-38207/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и не подлежит обжалованию в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в силу части 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Судья С.Т. Шохирева