Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-28243/2018

25 июня 2019 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 июня 2019 г.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Р.В. Паньковецким, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Уйского муниципального района Челябинской области, ОГРН 

<

***>, с. Уйское Челябинской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «Мазис», ОГРН 

<

***>, г. Чебаркуль Челябинской области,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Соколовского сельского поселения муниципального образования Уйского муниципального района Челябинской области, ОГРН 

<

***>,

о взыскании 192 736 руб. 71 коп.,

при участии в судебном заседании:

истца: представителя ФИО1, доверенность от 13.03.2019, паспорт,

ответчика: директора ФИО2, на основании приказа от 05.04.2007, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Уйского муниципального района Челябинской области (далее – истец, Администрация) 31.08.2018 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мазис» (далее – ответчик, ООО «Мазис»), с требованием о взыскании задолженности по договору № 73 от 23.11.2010 за период с 01.04.2014 по 02.05.2018 в размере 192 736 руб. 71 коп. (с учетом уточнений от 10.06.2019).

Определением от 10.12.2018 привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Соколовского сельского поселения муниципального образования Уйского муниципального района Челябинской области.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и перечисленный выше договор аренды, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к начислению задолженности по арендной плате.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление (т. 1, л.д. 46-47), дополнительный отзыв (т. 1, л.д. 97-98) в которых ответчик не согласен с исковыми требованиями в связи с тем, что истцом, по его мнению, в одностороннем порядке был изменен размер арендной платы. Также ответчик указывает, что истцом при расчете аренды неверно определена фактическая площадь занимаемого участка и заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

23 ноября 2010 года между администрацией Уйского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мазис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 73 (т. 1, л.д. 10-12, далее – договор), согласно п. 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:22:2701005:1, разрешенное использование – для иных целей; фактическое использование – производственное помещение; в границах указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>, общей площадью 4 219 кв.м., сроком на 5 (пять) лет.

В соответствии с п. 3.1 договора, размер арендной платы за участок составляет 14 583 руб. 11 коп. за год.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором путем перечисления указанной суммы в приложении № 2 к договору, на расчетный счет, указанный в п. 9 раздел «Арендодатель». Сроки внесения платежей: ежеквартально, до 10 числа месяца, следующего за кварталом, суммы равными долями.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т. 1, л.д. 13).

23 мая 2018 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды № 73 от 23.11.2010 (т. 1, л.д. 16).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 01.06.2018 № 64 с требованием оплатить задолженность по договору № 73 от 23.11.2010 (т. 1, л.д. 17-18).

Отсутствие оплат со стороны ответчика послужило основанием для обращения администрации с настоящим исковым заявлением в суд.

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ, суд квалифицирует рассматриваемый договор № 73 от 23.11.2010 заключенным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Из материалов настоящего дела следует, что договор аренды заключен после вступления в силу ЗК РФ, установившего регулируемый характер ставок арендной платы.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Размер арендной платы по рассматриваемому договору аренды подлежит расчету на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО).

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад – кадастровая стоимость земельного участка, Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Соответственно составной частью расчета арендной платы является кадастровая стоимость.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15837/11 от 17.04.2012 регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Истец в обоснование требований представил соответствующий расчет (т. 2, л.д. 10).

Между тем, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как следует из положений п.2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 ст. 207 ГК РФ установлено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С 01.06.2016 согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором. 

Таким образом, законом предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, возникающего из гражданских правоотношений, а его несоблюдение является основанием для возвращения искового заявления (п. 5 ч. 1 ст. 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Период соблюдения обязательного претензионного порядка не включается в срок исковой давности. Течение срока на это время приостанавливается (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Данный вывод основан на нормах ГК РФ, согласно которым течение срока исковой давности приостанавливается на период разрешения спора во внесудебном порядке.

Также суд считает необходимым отметить, что спорным договором предусмотрено поквартальное внесение арендной платы до 10 числа месяца следующего за кварталом (п. 3.2 договора). Таким образом, последним днем оплаты задолженности по спорному договору за 3 квартал 2015 года является 10 октября 2015 года.

Заявление администрации поступило в суд 31.08.2018, следовательно, с учетом положений ст. 204 ГК РФ, а также с учетом месячного претензионного срока и положений спорных договоров о внесении арендной платы, суд приходит к выводу, что 3 квартал 2015 года не может входить в исковую давность, так как обязанность ответчика об оплате возникла непосредственно после 31.08.2015, а в течение этого времени ответчик пользовался земельным участком. В связи с этим суд приходит к выводу, что исковая давность по взысканию задолженности по арендной плате по договорам за период с 01.04.2014 по 30.06.2015 истекла.

В связи с чем судом рассматривается период взыскания задолженности с 01.07.2015 по 02.05.2018.

Истцом в материалы дела представлен информационный расчет с учетом пропуска исковой давности (т. 2, л.д. 11), который проверен судом и признан арифметически верным.

Таким образом, задолженность ответчика по внесению арендных платежей по договору № 73 от 23.11.2010 за период с 01.07.2015 по 02.05.2018 составляет 146 809 руб. 71 коп., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Довод ответчика о нахождении на земельном участке объекта принадлежащего иному лицу, в связи с чем площадь землепользования при взыскании должна быть уменьшена отклоняется судом по следующим основаниям.

По смыслу п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В пункте 20 названного постановления разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В свою очередь ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств за заявленный период с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота.

При этом ответчик с предложением об изменении условий договора в порядке ст. 451 ГК РФ к истцу не обращался, о невозможности использования спорного земельного участка не заявлял, не предпринимал мер по разделению земельного участка в целях уменьшения его площади, с заявлением о соразмерном уменьшении арендной платы в порядке абзаца 3 ст. 612 ГК РФ к истцу не обращался.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска 192 736 руб. 71 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 6 782 руб.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет государственная пошлина в размере 5 166 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мазис» в пользу Администрации Уйского муниципального района задолженность в размере 146 809 руб. 71 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Мазис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 166 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                         А.Г. Гусев

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.