АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1679/2022

г. Уфа

26 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2022

Полный текст решения изготовлен 26.05.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «МИГ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третье лица: Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконным действия Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, выраженного в письме № СШ-05-38/18781 от 20.12.2021

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность № 1 от 10.12.2021 года, диплом ВСБ 0249488, паспорт

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность № НП-04-1/729 от 21.01.2022 года, диплом ВСГ 0144355, паспорт

от третьего лица: не явились, извещен по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет. 

Общество с ограниченной ответственностью «МИГ» (далее по тексту также – заявитель, ООО "Миг", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к  Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту также – заинтересованное лицо, МЗИО, Министерство)   о признании незаконным действия Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, выраженного в письме № СШ-05-38/18781 от 20.12.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее по тексту также – третье лицо, Администрация МР Уфимский район РБ, Администрация).

До рассмотрения спора по существу заявитель уточнил требования, просил признать незаконным действия Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, выраженный в письме № СШ-05-38/18781 от 20.12.2021. Обязать Министерство земельных имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить Обществом с ограниченной ответственности «МИГ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договор аренды земельного участка, расположенного по адресу:Республика Башкортостан, 

<

...> с кадастровым номером 02:47:030103:102, общей площадью 9 978 кв.м, для целей завершения строительства торгово-выставочного комплекса сроком на три года.

Уточнение судом принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя представил новый технический паспорт от 21.05.2022, заключение эксперта от 24.05.2022, требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица представил дополнительные документы,  с требованиями не согласился, в удовлетворении просил отказать.

третье лицо, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения заявления извещено надлежащим образом по правилам ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Определением суда от 20.04.2022 судом было указано на возможность завершения предварительного судебного заседания и  перехода   в стадию судебного разбирательства в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции при отсутствии возражений сторон.

Учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, о завершении подготовки дела к судебному разбирательству, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу.

Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и Муниципальным унитарным предприятием «Торгово-сервисный комплекс «Уфимский» заключен договор аренды № 465 -БУЛ-ОНС/18 от 05.06.2018 земельного участка с  кадастровым номером № 02:47:030203:102, расположенного по адресу:Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Булгаковский, с Булгаково, ул. Школьная д. 20/1 для целей завершения строительства торгово-выставочного комплекса - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357, находящегося у арендатора на праве хозяйственного ведения с 28.04.2018, сроком на три года до 04.06.2021.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.10.2018 все права и обязанности МУП «ТСК «Уфимский» по договору аренды № 4651 -БУЛ- ОНС/18 от 05.06.2018 переданы в полном объеме ООО «МИГ», являющемуся собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357 по договору купли-продажи от 30.08.2018.

09.12.2021 общество «МИГ» обратилось с заявлением исх. № 1 от 09.12.2021 в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, о продлении срока аренды земельного участка на 3 года для завершения строительства. 

Министерство письмом № СШ-05-38/18781 от 20.12.2021  отказало в продлении договора аренды земельного участка, в виду того, что оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 для завершения строительства объекта на новый срок отсутствуют. Министерство указало, что договором № 4651-УЛ-ОНС/18 от 05.06.2018 земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта сроком до 04.06.2021.

Не согласившись с решением об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта общество  "Миг", обратилось в суд, указав, что данный отказ противоречит действующим нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности. 

Суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также одновременное нарушение прав и законных интересов заявителя. 

Следовательно, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий должностных лиц органов, осуществляющих публичные полномочия, необходима совокупность двух условий - несоответствие (противоречие) оспариваемого акта или действий закону или иному правовому акту, а также нарушения актом или действиями прав и законных интересов юридического лица. 

При этом обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия или бездействия закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемым ненормативным правовым актом, действием или бездействием. 

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ). 

Пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации. Указанной статьей, в том числе, устанавливаются особенности заключения договора аренды на новый срок. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлены принципы земельного законодательства, согласно которым, в том числе, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (абзац второй пункта 11 статьи 1). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3). 

Поскольку нормами земельного законодательства предусмотрены иные правила предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемой ситуации неприменимы ввиду приоритета специальных норм земельного законодательства над общими нормами гражданского законодательства. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок без проведения торгов возможно только при одновременном выполнении условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. 

Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, может быть заключен без проведения торгов только в случае предоставления земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с условиями, предусмотренными пунктом 3 и пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, к которым среди прочего относятся следующие условия: земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов; на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктом 1 - подпунктом 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления земельного участка без проведения торгов. 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом, в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим ранее право на продление договора и не имевшего правопредшественников, которые такое право реализовали. 

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. 

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного Кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях по причине существенного нарушения арендатором земельного участка условий договора, выраженного в неосуществлении строительства объекта. 

Доказательства того, что цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, в материалах настоящего дела отсутствуют, заявителем в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. 

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 02:47:030103:102 предоставлен в аренду муниципальному унитарному предприятию "Торговый-сервисный комплекс "Уфимский"  по договору аренды № 360-БУЛ/11 от 22.09.2011 на срок с 19.07.2011 по 19.07.2014 для проектирования и строительства рынка строительных материалов с организованной парковкой автотранспорта.

На основании договора аренды № 4651-БУЛ-ОНС/18 от 05.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 02:47:030103:102 предоставлен в аренду муниципальному унитарному предприятию "Торговый-сервисный комплекс "Уфимский"   на срок с 05.06.2018 по 04.06.2021  для целей завершения строительства торгово-выставочного комплекса.

На основании договора купли-продажи от 30.08.2018  общество "Миг" приобрело у муниципального унитарного предприятия Торгово-сервисного комплекса "Уфимский"  объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> на земельном участка с кадастровым номером 02:47:030103:102.

Право аренды по договору№4651-БУЛ-ОНС/18 от 05.06.2018 перешло обществу "Миг" на основании с оглашения о передачи прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2018.

На основании изложенного,  учитывая, что земельный участок  с кадастровым номером 02:47:030103:102 ранее предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке п.п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  в период с 05.06.2018 по 04.06.2021, с учетом норм действующего земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, для строительства, законные основания для повторного предоставления в аренду указанного земельного участка в этих же целях без проведения торгов отсутствуют.

Доводы заявителя о том, что наличие на праве собственности объекта незавершенного строительства степенью готовности 89%, расположенного на испрашиваемом земельном участке является основанием для заключения договора  аренды на новый срок  подлежат отклонению так как не соответствуют нормам действующего законодательства.

Действующим земельным законодательством (п.п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) предусмотрено право  собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. 

При этом право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявитель  использовал предусмотренное пунктом 5 статьи  39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  право на однократное продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 для завершения строительства.

На основании изложенного, в удовлетворении заявленных требований суд отказывает. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя. 

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью «МИГ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную сумму государственной пошлины по платежному поручению № 3 от 19.01.2022 в размере 10 000руб. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья М.М. Насыров