АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-49372/2017

г. Краснодар

12 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 5 апреля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Санаторий "Аврора"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 2 666 808 рублей 57 копеек,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением к акционерному обществу «Санаторий "Аврора"» (далее – общество, санаторий) о взыскании 2 666 808 рублей 57 копеек, из которых 2 435 087 рублей 65 копеек основного долга, 231 720 рублей 92 копейки неустойки.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка за период с 20.09.2016 по 30.09.2017.

Представители истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.04.2018 до 12 часов 30 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Обществу на праве аренды на основании договора от 17.07.2000 № 4900001891 (далее – договор) передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0105003:1.

Изначально данный договор подписан с администрацией, в дальнейшем в 2009 году в связи с передачей земельного участка в федеральную собственностью собственность исполнение обязательств по уплате арендной платы производилось арендатором территориальному управлению на основании подписанных дополнений к договору.

Дополнительным соглашением от 15.08.2017 устанавливался размер арендной платы, 

на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0105003:1.

Согласно указанному дополнению к договору аренды договор аренды изложен в новой редакции, размер годовой арендной платы на 01.01.2014 установлен в размере3 689 670 рублей 27 копеек исходя из рыночной стоимости земельного участка, умноженной на ставку рефинансирования.

Такой расчет арендной платы по договору выполнен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

25 июля 2017 года по инициативе истца в связи с регистрацией права муниципальной собственности на данный земельный участок к договору подписано дополнительное соглашение.

Согласно данному дополнительному соглашению к договору арендодателем земельного участка с даты его заключения – с 25.07.2017 является муниципальное образование город-курорт Сочи, в дополнительном соглашении указаны новые реквизиты для внесения арендной платы.

Иных уведомлений, полученных до 25.07.2017, в том числе о том, что произошла замена арендодателя и изменился порядок внесения арендных платежей по договору, в адрес санатория не поступало.

Ответчик до 25.07.2017 не располагавший сведениями о перемене лиц в обязательстве, продолжал производить уплату арендных платежей прежнему кредитору арендодателю (управлению).

Так, за период с 20.09.2017 оплата арендной платы была произведена следующими платежами в адрес третьего лица:

  октябрь 2016 года в сумме 976 089 рублей 17 копеек, по платежному поручению от 17.10.2016 № 737;

  ноябрь 2016 года в сумме 650 000 рублей, по платежному поручению от 15.11.2016 № 813;

  ноябрь 2016г. в сумме 326 089 рублей 17 копеек, по платежному поручению от 17.11.2016 № 820;

  апрель 2017 года в сумме 976 089 рублей 17 копеек, по платежному поручению от 14.04.2017 № 180.

За период с 01.07.2017 оплата арендной платы была произведена следующими платежами в адрес администрации г. Сочи:

  июль 2017 года в сумме 976 089 рублей 17 копеек, по платежному поручению от 17.07.2017 № 442;

  октябрь 2017 года в сумме 976 089 рублей 17 копеек, по платежному поручению от 10.00.2017 № 792;

  ноябрь 2017 года в сумме 976 089 рублей 17 копеек, по платежному поручению от 09.11.2017 № 861.

14 сентября 2017 года в адрес санатория от истца поступило требование об уплате задолженности по арендной плате за период с 20.09.2016 в размере 2 923 318 рублей 69 копеек, а также неустойки за просрочку платежа в размере 173 559 рублей 51 копеек.

Ответчик письмами от 15.09.2017 № 225/01-18, от 18.09.2017 № 229/01-18, от 18.10.2017 № 259/01-18 уведомил администрацию о том, что он добросовестно исполнял свои обязательства по договору надлежащему кредитору.

Кроме того, указанными письмами ответчик неоднократно запрашивал истца о размере арендной платы, установленном на 2017 год, так как дополнительное соглашение, подписанное с администрацией г. Сочи о замене арендодателя, сведений о размере арендной платы не содержит.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи» на момент подписания договора от 17.07.2000 № 4900001891 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0105003:1 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), земельный участок, расположенный в границах города Сочи, в 

<

...> входит в состав особо охраняемой природной территории.

В соответствии с пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141 правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Указанный комитет в период с вступления в силу Приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 № 69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества Российской Федерации» был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Между тем договор от 18.07.2000 подписан администрацией, а не комитетом по управлению имуществом. Администрация города Сочи правами на подписание договора аренды от 17.07.2000 № 4900001891 не обладала, договор в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу № А32-43111/2013). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подписанием в дальнейшем дополнительных соглашений к договору аренды неустранимые пороки последнего не преодолены, регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2016 году также не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в июле 2000 года муниципальное образование город-курорт Сочи еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения.

В то же время, как Земельный кодекс РСФСР, так и Земельный кодекс Российской Федерации предусматривают платность пользования землей.

Констатация факта недействительности договора аренды в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не освобождает ответчика от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Ответчик, не располагавший сведениями о ничтожности договора, в спорный период времени добросовестно осуществлял исполнение обязательств арендатора тому арендодателю, о котором он был уведомлен, и с которым было заключено последнее дополнительное соглашение – управление.

Факт перечисления денежных средств в пользу третьего лица подтвержден представленными в дело платежными поручениями.

Согласно пункту 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правило, обеспечивающее защиту интересов должника, запрещая предъявление к нему повторного требования новым кредитором.

Возложение на нового кредитора риска последствий ненаправления должнику письменного уведомления не означает освобождения прежнего кредитора от обязанности передать новому кредитору неосновательно полученное. Новый кредитор несет риск неполучения этих средств от прежнего кредитора в силу, например, неплатежеспособности последнего – пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

Соответственно, администрация должна обращаться с иском о взыскании неосновательного обогащения за период с даты регистрации права муниципальной собственности к управлению, получавшему арендную плату.

Ответчик правом истребования с третьего лица указанных денежных средств не наделен исходя из следующего.

В абзаце 6 пункта 12 постановления от 17.11.2011 № 73 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Из указанных разъяснений следует, что получение имущества в пользование по договору, заключенному арендатором с лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению объектом аренды, не освобождает его от внесения оплаты за время фактического пользования имуществом. При этом если данная оплата была внесена арендатором лицу, с которым у него был подписан договор аренды, арендатор считается исполнившим свое обязательство.

В данном случае спор относительно арендных платежей подлежит разрешению не между лицом, уже оплатившим свое пользование имуществом, и лицом, которое получило платежи вместо собственника имущества (в данном случае – управление), а между лицом, получившим такие платежи, и лицом, которое должно было получать плату за пользование (в частности, его собственником).

Указанные разъяснения направлены на защиту слабой стороны правоотношения, которой является арендатор, добросовестно исполнявший принятые на себя обязательства в соответствии с условиями подписанного им договора. При этом из данных разъяснений не следует, что неуправомоченное лицо, предоставившее в аренду имущество в отсутствие у него соответствующего правового титула на него и получавшее арендную плату с добросовестного арендатора, признается лицом, законно получившим оплату. В названном пункте постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил судам алгоритм восстановления имущественной сферы сторон правоотношения с учетом того, что неуправомоченное лицо в любом случае обязано возвратить безосновательно получившую арендную плату (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2016 № 15АП-13449/2016 по делу № А01-2365/2015).

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания суммы основного долга, не имеется.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.11.2016 по 17.10.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

В соответствии с пунктом 5.3 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 2.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.

Истец представил в материалы дела расчет, согласно которого общий размер неустойки составил 231 720 рублей 92 копейки.

Поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой правовых оснований для взыскания неустойки не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 123, 156, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов