Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-57159/21

11 августа 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 11 августа 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи К.С. Ротовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЖСИ ПРОЕКТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Министерство жилищной политики Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 143407, 

<

...>), Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (107140, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерство экологии и природопользования Московской области (143407, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (129090, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, Московская область, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (123242, Москва, Нововаганьковский пер., д.12, стр.2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 107078, Москва, ФИО2 пер., д. 10, стр. 1) в лице филиала по Московской области (143026, Московская область, р/

<

...>), 

о расторжении договора аренды от 11.02.2016 №92/1 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544,

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЖСИ ПРОЕКТ» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (далее – ответчик, администрация) о расторжении договора аренды № 92/1 от 11.02.2016 (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области,

Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды представила отзыв, в котором оставляет принятие решения на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

До начала судебного разбирательства от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя в порядке ст. 156 АПК РФ.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, просил отказать.

Судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании объявлен перерыв до 16.06.2022. После перерыва лица, участвующие в деле, явку в судебное заседание не обеспечили. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 20.10.2014 между Администрацией и ООО «ЖСИ Проект» заключен инвестиционный контракт № 1-ИК-2014, предметом которого являлась реализация проекта по комплексной застройке земельного участка с кадастровыми номерами 50:22:0060704:8 (земельных участков, образованных в результате его раздела) со сносом расположенных на нем объектов в соответствии с проектом планировки территории для постройки многоуровневых паркингов.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 07.09.2015 № П14/1364 утвержден проект планировки и межевания территории по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Красково, 

<

...> в районе д. 1 (на пересечении МЕТК и автомобильной дороги Красково-Коренево-Торбеево).

11.02.2016 Администрацией и ООО «Проект-АГ» заключен договор аренды земельного участка №92/1 с кадастровым номером 50:22:0060704:544 с видом разрешенного использования «для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой».

31.03.2016 между ООО «Проект-АГ» и ООО «ЖСИ Проект» заключен договор№ 56-16 передачи прав и обязанностей по договору аренды № 92/1 от 11.02.2016, регистрационная запись 50-50/022-50/022/008/2016-3110/1 от 15.04.2016.

Согласно п.1.1 договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:544, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области, площадью 7 462 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Красково, со сроком аренды с 01.01.2016 по 01.09.2029, при условии вступления нового арендатора с 31.01.2016 (т.1 л.д. 26, акт от 31.03.2016).

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 26.01.2016 №Г14/138 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544 № RU50513103-MSK002834 (далее – ГПЗУ)(т. 1, л.д. 206).

Согласно ГПЗУ, земельный участок расположен в границах охранной зоны теплопровода, расположен в границах зон с особыми условиями использования территории – Приаэродромная территория аэродрома Домодедово, Раменское, Чкаловское, Черное, основным видом разрешённого использования земельного участка является – многоярусный паркинг на 500 м/м (поз. №4 по проекту планировки территории).

19.04.2016 Министерством строительного комплекса выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – комплексная жилая застройка, 9-й этап: многоуровневая стоянка №1 (№ RU50-14-4715-2016).

В ходе выполнения мероприятий по строительству запланированного объекта ООО «ЖСИ Проект» было выявлено, что предоставленный в аренду для строительства земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:544, расположен на территории водного объекта - «Новокрасковского карьера», что подтверждается ответом Министерства экологии и природопользования Московской области, а также данными публичной кадастровой карты, и делает объективно невозможным исполнение обязанности по застройке земельного участка.

Письмом от 25.03.2021 исх. № 63 истец обратился в Администрацию с требованием расторгнуть договор аренды по вышеуказанным причинам.

Возражая против расторжения договора, администрация указала, что арендатор уже приступил к освоению территории, получил разрешение на строительство от Министерства строительного комплекса Московской области, расторжение договора приведёт к невозможности реализации инвестиционного контракта №1-ИК-2014 от 20.10.2014 по строительству многоуровневого паркинга.

Отказ Администрации в расторжении договора, изложенный в ответе от 16.04.2021 № 1493/1-1-9, послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в кодексе (статья статьи 307 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 2.4 указанной статьи аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Судом установлено, что из содержания заключенного между сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544 не следует, что земельный участок имеет какие-либо ограничения или обременения. 

Вместе с тем, арендатору стало известно, что переданный в пользование земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:544 расположен на территории водного объекта.

Указанные сведения в выписках из ЕГРН и полученных ГПЗУ не отражены.

Для подтверждения данного факта ООО «ЖСИ ПРОЕКТ» обратилось к кадастровому инженеру для проведения работ по установлению наличия/отсутствия пересечения границ водного объекта  - пруд «Новокрасковский» и границ земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0060704:542, 50:22:0060704:547, 50:22:0060704:551, 50:22:0060704:554, 50:22:0060704:543.

Заключением кадастрового инженера установлено, что все вышеперечисленные земельные участки пересекают границы водного объекта - пруд «Новокрасковский», в частности, площадь пересечения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544 с водным объектом - пруд «Новокрасковский» составляет 2 435, 5 кв.м. 

Кроме того, ООО «ЖСИ Проект» был получен ответ от Министерства экологии и природопользования Московской области, в котором Министерство указывает на невозможность реализации проектных решений на землях водного фонда, к которым относится водный объект – карьер.

Министерством экологии и природопользования Московской области в материалы дела также представлено письмо Департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по центральному федеральному округу от 21.02.2021 исх. № 15-24/1994, из содержания которого следует, что на данном обводненном карьере, являющемся в соответствии с водным законодательством поверхностным водным объектом, не могут быть произведены работы по рекультивации земельного участка, поскольку их проведение противоречит действующему природоохранному законодательства и неизбежно приведет к загрязнению подземных вод.

По результатам проведенного на основании определения суда совместного осмотра земельного участка сторонами составлен акт № 494/2021 от 15.10.2021, в котором зафиксировано, что осматриваемые земельные участки не огорожены, поросли древесно-кустарниковой растительностью, территория представляет собой склон прибрежной зоны «Новокрасковский карьер» и частично занята непосредственно водной поверхностью самого карьера, объекты, прочно связанные с земельными участками, отсутствуют (т. 1, л.д. 96-102).

Также в материалы дела поступило заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области по оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544, согласно которому спорный земельный участок частично расположен в береговой полосе (пруд Новокрасковский карьер); на земельном участке расположена часть водного объекта общего пользования (пруд Новокрасковский карьер).

Не согласившись с заключением кадастрового инженера, ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления обстоятельств возможности/невозможности строительства на переданном в аренду земельном участке.

Определением суда от 21.03.2022 по делу назначена судебная экспертиза,  производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Судэкспертиза» ФИО3 и ФИО4 

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

С выездом на место определить, возможно ли строительство многоярусного паркинга на 500 машиномест на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0060704:544 в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 07.09.2015 № П14/1364 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Красково, 

<

...> в районе д. 1 (на пересечении МЕТК и автомобильной дороги Красково-Коренево-Торбеево)?

28.04.2022 экспертное заключение № 22-С-12 от 27.04.2022 поступило в материалы дела.

Согласно выводам экспертов, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:544 с видом разрешенного пользования «для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой» частично пересекает поверхностный водный объект – пруд «Новокрасковский карьер», как следствие, частично расположен в пределах береговой полосы, водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы водного объекта.

Водный объект существует с 2003 г. и ранее, как следствие до утверждения ППТ и образования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544.

Расположение земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544 частично на водном объекте и в пределах береговой полосы, водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, нарушает положения земельного и водного законодательства.

В соответствии с территориальным зонированием, исследуемый земельный участок расположен в природно-рекреационной зоне, в пределах которых не предусмотрено возведение объектов строительства, согласно градостроительному регламенту.

Вид разрешенного использования земельного участка «для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой» противоречит режиму использования водных объектов и правовому режиму использования земельных участков, установленному градостроительным регламентом.

Строительство многоярусного паркинга на 500 машиномест на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0060704:544 в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области № П14/1365, не допускается в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, а также правилами землепользования и застройки.

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

-оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

-оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности сделанных выводов.

Таким образом, совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается, что земельный участок находится в границах поверхностного водного объекта.

Согласно пункту 4 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

В соответствии со статьей 5 ВК РФ водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на поверхностные водные объекты и подземные водные объекты. К поверхностным водным объектам относятся водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) (пункт 3 части 2 ст. 5).

Из положений ч. 6 ст. 6 ВК РФ следует, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) деятельности. В границах прибрежных защитных полос запрещается распашка земель, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн (п. п. 1, 3 ч. 17 ст. Поверхностные водные объекты, к числу которых относятся и реки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 1 части 1, пункт 2 части 2 статьи 5, части 1, 2 статьи 6 Водного кодекса).

Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (часть 6 статьи 6 Водного кодекса).

При этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется и в этом качестве не может быть предоставлен в аренду. В пользование предоставляется водный объект на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВК РФ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности, представленные в материалы дела акт обследования земельного участка №494/2021 от 15.10.2021, заключение кадастрового инженера, заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об оборотоспособности земельного участка, письма Министерства экологии и природопользования Московской области, Департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по центральному федеральному округу, а также заключение эксперта № 22-С-12 от 27.04.2022, суд приходит к выводу об объективной невозможности осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0060704:544, что свидетельствует о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с условиями договора.

При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № 92/1 от 11.02.2016 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.02.2016 № 92/1.

Взыскать с Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЖСИ ПРОЕКТ»  расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                               А.А. Летяго