АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-27740/2024

г. Новосибирск

07 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 07 марта 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Гребенюк Д.В., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Румер» (ОГРН 

<

***>),                   г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ БМ» (ОГРН 

<

***>),             г. Новосибирск

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Фининвест» (ОГРН 

<

***>), 2) общество с ограниченной ответственностью «Ресурс Инвест Менеджмент» (ОГРН 

<

***>), 3) общество с ограниченной ответственностью «Ёлка Инжиниринг» (ОГРН 

<

***>), 4) публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>), 5) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН 

<

***>).

о признании недействительными договоров,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО1, доверенность от 20.12.2024, паспорт, диплом;

ответчика -  ФИО2, доверенность от 03.09.2024, паспорт, диплом;

третьих лиц -  1) ФИО3, доверенность от 12.04.2024, паспорт, диплом;                    2) ФИО4, директор, паспорт; 3-5) не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Румер» (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ БМ» (далее - ответчик) о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве № № 1-3/3/10, 1-3/3/11, 1-3/3/12, 1-3/3/13, 1-3/3/14, 1-4/5/20, 1-4/5/21, 1-4/5/22, 1-4/5/24 и 1-4/5/54 от 21.07.2023 в силу их ничтожности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Фининвест», общество с ограниченной ответственностью «Ресурс Инвест Менеджмент», общество с ограниченной ответственностью «Ёлка Инжиниринг» и публичное акционерное общество «Сбербанк России», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.

Исковые требования мотивированы заключением договоров долевого участия в строительстве с целью прикрытия сделки, направленной на обеспечение обязательств, возникших из договора займа.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях указав на то, что использование договоров долевого участия (далее - ДДУ) в качестве способа обеспечения не противоречит нормам действующего законодательства.

ООО «Ресурс Инвест Менеджмент» представило отзыв на иск, в котором указало, что из действий ООО «СМУ БМ» следует отсутствие воли исполнять обязанности по вышеуказанным ДДУ, просит удовлетворить иск в полном объеме.

ООО «Фининвест» представило письменные пояснения, в которых поддержало позицию истца и указало, что договоры являются притворными сделками, прикрывающими залог.

ООО «Ёлка Инжиниринг» представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что в качестве способа обеспечение возврата займа всеми участниками ООО СЗ «Румер» было согласовано заключение договоров участия в долевом строительстве. Договоры были расторгнуты с нарушением 214-ФЗ, считать договоры недействительными нет оснований.

ПАО «Сбербанк» в отзыве указало, что не имеется оснований для признания недействительными ДДУ в виду того, что своими действиями стороны подтвердили их частичное исполнение.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключены договоры участия в долевом строительстве №№ 2-№ 1-3/3/10, 1-3/3/11, 1-3/3/12, 1-3/3/13, 1-3/3/14, 1-4/5/20, 1-4/5/21, 1-4/5/22, 1-4/5/24 и 1-4/5/54 от 21.07.2023.

Согласно пунктам 4.3 договоров участник долевого строительства (ответчик) выплачивает сумму, составляющую цену договора за счет собственных средств в следующем порядке и сроки: 

платеж в сумме 50 000 рублей участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств в течение 20 календарных дней после государственной регистрации настоящего договора путем перевода денежных средств на специальный эскроу счет, открытый в ПАО Сбербанк на имя участника долевого строительства;

платеж в сумме 7 843 600  рублей участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств после государственной регистрации настоящего договора в срок до 30.01.2025 путем перевода денежных средств на специальный эскроу счет, открытый в ПАО Сбербанк на имя участника долевого строительства.

Согласно  уведомления от  19.04.2024 исх. № 1904/24-01 истец направил истцу о необходимости произвести оплату по договорам.

ООО «СМУ БМ» в письме от 13.05.2024 исх. № 52-05-24 сообщило, что указанные в уведомлении договоры оплачены. 

Письмом от 15.05.2024 (исх. № 53-05-24) ответчик указал, что фиксирует со стороны застройщика и участников застройщика факты нарушения корпоративного договора и договора целевого займа, предложил застройщику и участникам вернуть сумму займа, а также уплатить проценты за пользование суммой займа начисленные на дату их уплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Судом установлено, что 20.06.2023 между ответчиком (сторона 2) и участниками истца - ООО «Фининвест» и ООО «Ресурс Инвест Менеджмент» и ООО «Ёлка инжиниринг» (сторона 1) заключен корпоративный договор (далее - корпоративный договор). 

Согласно пункту 1 корпоративного договора сторона 1, обладая 100% уставного капитала ООО СЗ «Румер»,  приняла решение о привлечении заемных денежных средств стороны 2 в размере 185 000 000 рублей с целью осуществления строительства и реализации проекта 2-й очереди строительства жилого комплекса - Эко-квартала «Академ Клабб» в г. Новосибирск (далее - «Проект»).

В соответствии с пунктом 3 корпоративного договора в целях реализации проекта сторона 2 обязуется перечислить сумму целевого займа в размере 185 000 000 рублей в адрес ООО СЗ «Румер» в срок не позднее «01» августа 2023 года.

Пунктом 4 корпоративного договора предусмотрено, что срок возврата целевого займа - не позднее «30» декабря 2024 года. Планируемая доходность займа (процентная ставка за пользование заемными средствами) - 36 % годовых, но не менее 101 000 000 (сто одного миллиона рублей).

Пунктом 12 корпоративного договора установлено, что в качестве обеспечения возврата суммы займа ООО СЗ «Румер» и сторона 2 после подписания настоящего договора стороной 1 и стороной 2 заключают договоры участия в долевом строительстве:

на сумму в размере 55 000 000 (пятьдесят пять миллионов) рублей в срок не позднее 30 июля 2023 года (по 1й очереди Проекта);

на сумму в размере 130 000 000 (сто тридцать миллионов) рублей в срок не позднее 31 июля 2023 года (по 2й очереди Проекта).

Согласно пункту 13 корпоративного договора оплата по заключенным договорам об участии в долевом строительстве (пункт 12 настоящего соглашения) может быть осуществлена путем зачета встречных однородных требований.

В соответствии с пунктом 7 корпоративного договора сторона 1 уполномочивает генерального директора ООО СЗ «Румер» ФИО5 на совершение действий, связанных с исполнением настоящего договора.

Как следует из содержания корпоративного договора, позиций ООО «СМУ БМ» и ООО СЗ «Румер» и третьих лиц, спорные договоры участия в долевом строительстве носили обеспечительный характер, ими обеспечивались обязательства ООО СЗ «Румер» по возврату займа, предоставленного ООО «СМУ БМ» в пользу ООО СЗ «Румер» по договору процентного займа №1-БМ от 20.06.2023. Заем был предоставлен в полном объеме, что сторонами подтверждается.

Несмотря на обеспечительный характер спорных договор участия в долевом строительстве, суд не находит оснований для признания спорных договоров притворными сделками, как сделок, прикрывающих залог, по доводам, изложенным ООО СЗ «Румер» и ООО «Фининвест», при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кроме того, вопреки доводам истца, действующее законодательство не предусматривает каких-либо императивных запретов на использование такой формы обеспечения как заключение договоров участия в долевом строительстве.

Как указало ООО «Ёлка инжиниринг», предоставление застройщиками обеспечения в виде договоров участия в долевом строительстве инвесторам - стандартно сложившаяся практика в проектах по строительству в рамках 214-ФЗ, равно как и расчет с инвесторами квадратными метрами.

Ключевым для признания соответствующей сделки притворной является то обстоятельство, что такая сделка должна быть направлена на достижение других правовых последствий и прикрывать собой иную волю всех участников сделки.

Истец не привел допустимых и относимых доказательств того, что при заключении договоров участия в долевом строительстве воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий, нежели тех, которые предусмотрены непосредственно договорами.

Также не подтвержден довод ООО «Фининвест» о том, что указанная конструкция была выбрана вместо залогов для того, чтобы обойти необходимость получения согласия ПАО «Сбербранк».

Так из прямого толкования пункта 12 корпоративного договора прямо следует, что стороны в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату займа заключают договоры участия в долевом строительстве. Кроме того, стороны прямо допускают, что оплата по заключенным договорам об участии в долевом строительстве может быть осуществлена путем зачета встречных однородных требований (пункт 13 Корпоративного договора).

Кроме того, стороны дополнительно предусмотрели в пункте 5.2 корпоративного договора в качестве одного из способа исполнения обязанности ООО СЗ «Румер» по уплате процентов за пользование займом через использование договоров участия в долевом строительстве.

Таким образом, именно договоры участия в долевом строительстве были встроены по обоюдному согласию сторон в конструкцию сделки по предоставлению займа.

Таким образом, договоры участия в долевом строительстве прямо согласованы сторонами в корпоративном договоре, сами спорные договоры были заключены и прошли государственную регистрацию.

В связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. 

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску отнести на истца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск). Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                           Д.В. Гребенюк