Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-56859/22

09 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к АО «Трест Мособлстрой № 6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 14.09.2016 № 6593 задолженности за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 129275,27 руб., неустойки за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 197870,95 руб., о расторжении договора аренды от 14.09.2016 № 6593, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:10626,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «Трест Мособлстрой № 6» (далее – ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 14.09.2016 № 6593 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 129275,27 руб., неустойки за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 197870,95 руб., о расторжении договора аренды от 14.09.2016 № 6593, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:10626.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 14.09.2016 № 6593 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:10626. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В силу пункта 2.1 договора срок договора установлен с 14.09.2016 по 01.10.2039.

В соответствии с разделом 3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 21.06.2022 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды и дополнительными соглашениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 составляет 129275,27 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 129275,27 руб. подлежит взысканию.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 06.01.2019 по 15.01.2019 в сумме 299,50 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным.

Довод ответчика о том, что представленный истцом расчет неустойки является неверным, размер которой за период с 16.06.2020 по 31.03.2022 составляет 21621,29 руб., подлежит отклонению.

В данном случае расчет неустойки произведен истцом с учетом наличия задолженности ответчика по арендной плате в размере 565322,85 руб., установленную вступившими в законную силу судебными актами (А41-39245/17, А41-74657/18,А41-49513/19, А41-108940/17, А41-74657/18, А41-94415/19, А41-33321/20) и проведенными оплатами по исполнительным производствам по данным делам.

Контррасчет неустойки за указанный период ответчиком в материалы дела не представлен.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды также подлежит взысканию в полном объеме.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 14.09.2016 № 6593.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал необходимость принятия мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Ответчик факт получения претензии не отрицает. 

При данных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 14.09.2016 № 6593 явилось нарушение сроков внесения арендной платы и неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Суд отклоняет доводы истца в связи со следующим.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Арбитражный суд отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что между муниципальным образованием «Одинцовский район» Московской области, ОАО «Трест Мособлстрой № 6» (инвестор) и Министерством строительного комплекса Московской области заключен инвестиционный контракт от 12.10.2004 № 02 на строительство объектов недвижимости в пос. Лесной городок Одинцовского района Московской области.

Согласно дополнительному соглашению № 11 к указанному инвестиционному контракту в рамках третьей очереди строительства осуществляется, в том числе, разработка, согласование и утверждение рабочего проекта жилого дома, позиция по генеральному плану № 5 (далее - «Жилой дом»).

На основании постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 14.09.2016 № 5472 между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 14.09.2016 № 6593 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:10626.

Начиная с 2016 года ответчиком проводились работы по подготовке проектной документации, на основании полученных от Администрации Одинцовского городского округа Московской области в 2017 и 2019 годах градостроительных планов земельного участка.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 27.05.2019 к договору аренды, в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования земельного участка на среднеэтажную жилую застройку, дошкольное, начальное, среднее и общее образование.

Постановление Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 30.12.2021 № 4880 в Правила землепользования и застройки территории (части территории) Одинцовского городского округа Московской области, за исключением территории бывшего городского округа Звенигород Московской области, внесены изменения.

Поскольку начальный проект строительства жилого дома предполагал девять надземных этажей, ответчиком в 2022 году внесены изменения в проектную документацию, согласно которым объектом строительства является: «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями», высотностью в 7 надземных этажей, получен новый градостроительный план земельного участка.

Министерством жилищной политики Московской области вынесено решение от 12.05.2022 об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача разрешения на строительство».

В целях устранения оснований отказа ответчиком предприняты следующие меры:

- получены технические условия на подключение (технологическое присоединение) к газораспределительной сети;

- заключены договоры с ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Московской области» (далее - «Центр гигиены») на лабораторные исследования уровня шумов и получение экспертного заключения.

Ответчик 15.07.2022 обратился к Главе Одинцовского городского округа Московской области с просьбой согласовать схему границ земель или части земельного участка на кадастровом план территории, на которых планируется размещение элементов и (или) объектов благоустройства, отражающей контур земельного участка (для элементов (объектов) благоустройства) в соответствии с согласованной Администрацией схемой планировочной организации.

Решением администрации от 01.09.2022 отказано в предоставлении государственной услуги «Выдача разрешения на размещение объектов, которые могут быть размещены на землях или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена». В обоснование отказа администрация сослалась на несоответствие испрашиваемого земельного участка утвержденной схеме представленного свидетельства о согласовании АГО.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчиком осваивает земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060103:1100 в соответствии с видом разрешенного использования. 

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик имеет интерес в реальном исполнении договора, ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, а своевременному использованию земельного участка по целевому назначению препятствуют объективные обстоятельства, в том числе, существенные изменение характеристик переданного в аренду имущества.

Доказательств того, что у ответчика отсутствует способность исполнять договор, истцом в материалы дела не представлено. Судом такие обстоятельства не установлены.

В этой связи суд приходит к выводу, что не имеется достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды в связи с неосвоением земельного участка либо использованием участка не по целевому назначению. Расторжение договора аренды от 14.09.2016 № 6593 признается судом несоразмерной мерой ответственности нарушенному обязательству.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования в части расторжения договора аренды от 14.09.2016 № 6593 и обязания передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:10626, являются необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Трест Мособлстрой № 6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области по договору аренды от 14.09.2016 № 6593 задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 129275,27 руб., неустойку за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 197870,95 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                       Ю.С. Таранец