Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-21251/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 04.04.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) по делу № А46-21251/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВММ» (644120, Омская область, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании нежилого здания самовольной постройкой, обязании освободить земельный участок путем сноса спорного строения; привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3,

при участии в заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «ВММ» - ФИО4 (доверенность от 21.05.2024),

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВММ» (далее – общество «ВММ», общество, ответчик) со следующими требованиями:

- о признании самовольной постройкой одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 545 кв. м (далее – здание площадью 545 кв. м, объект), расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037 (далее – участок № 3037), расположенного в Ленинском административном округе города Омска, относительно нежилого здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>;

- об обязании освободить участок № 3037 путем сноса здания площадью 545 кв. м в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

- об обязании привести участок № 3037 в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Решением от 04.04.2025 Арбитражного суда Омской области в иске отказано.

Определением от 05.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда департаменту отказано в восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование решения, апелляционная жалоба возвращена в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что спорное здание является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения разрешения на строительство, без проектной и разрешительной документации. Объекты площадью 228 кв. м и 329 кв. м являются складами, пристроенными к зданиям гаража-стоянки и склада, кузницы соответственно, принадлежащих обществу, а объект площадью 177,3 кв. м – частью самовольно реконструированного здания. Таким образом, пристройка площадью 329 кв. м имеет схожее назначение с основным объектом, к которому она пристроена, в связи с чем она не является вспомогательным объектом. Также отсутствуют доказательства того, что строительство названных объектов осуществлялось в период строительства основных зданий.

В судебном заседании представитель общества просил оставить судебные акты без изменения; пояснил, что фактически предмет спора отсутствует; вместо спорного здания возведен новый объект недвижимости (вспомогательное здание – холодный склад площадью 540 кв. м, поставлен кадастровый учет 23.04.2024) с кадастровым номером 55:36:170201:4103 (далее – объект № 4103, холодный склад), являющийся вспомогательным объектом по отношению к нежилому зданию (кузницы) с кадастровым номером 55:36:040102:2210 (далее – здание № 2210, кузница); кроме того, в настоящий момент участка № 3037 не существует.

От ФИО3 поступил отзыв, в приобщении к материалам дела которого отказано ввиду отсутствия доказательств его направления в адрес участвующих в деле лиц.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 27.10.2023 департаментом проведена проверка целевого использования части земельного участка №3037, по результатам которой составлен акт № 195-ц и установлено, что в центральной части участка обществом осуществлено возведение одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 545 кв. м, используемого для размещения холодного склада готовой продукции.

В акте отражено, что участок № 3037 предоставлен в аренду сроком на 25 лет обществу «ВММ» по договору от 15.07.2002 №Д-Л-2-1-3252 для производственных целей под строение (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС). На момент обследования названный договор аренды земельного участка является действующим.

Ссылаясь на то, что разрешение на строительство здания площадью 545 кв. м обществу не выдавалось, в связи с чем оно обладает признаками самовольной постройки, департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял во внимание представленное обществом заключением специалиста от 10.11.2023 № 18-11/23, согласно которому здание «Ангар» не имеет прочной связи с землей, является временным, сборно-разборным строением, то есть не обладает признаками капитальности и пришел к выводу о том, что при таких обстоятельствах положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не применимы к спорным правоотношениям. Кроме того, суд учел отсутствие доказательств, опровергающих пояснения общества о том, что спорный объект фактически отсутствует (демонтирован); здание «холодный склад» является вспомогательным по отношению к кузнице.

Суд округа считает, что имеются основания для отмены решения в силу следующего.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса, нормами которой, в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены в пункте 2 Постановления № 44. Так, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В то же время в пункте 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, разъяснено, что к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 Гражданского кодекса применению не подлежат. Такой же подход содержится в разъяснениях, содержащихся в пункте 6 Постановления № 44.

В качестве возражений общество сослалось на то, что спорное здание не является объектом капитального строительства, в подтверждение чего представило заключение специалиста от 10.11.2023 № 18-11/23.

Между тем, из указанного заключения специалиста невозможно установить соответствие описанного в нем здания «Ангар» спорному зданию, отраженному в акте проверки целевого использования участка от 27.10.2023 № 195-ц (в заключении не указаны ни площадь объекта исследования, ни его местоположение относительно тех или иных ориентиров либо координат), учитывая нахождение на участке других объектов (зданий, сооружений), используемых обществом в производственной деятельности.

Так, в рамках дел №№ А46-9128/2021, А46-8163/2024, А46-7563/2020 установлено, что обществу «ВММ» принадлежат на праве собственности объекты недвижимости:

- здание № 2210 (площадь 677,1 кв. м, кадастровый номер присвоен 19.06.2012, год завершения строительства 1996, в собственности у общества 16.08.2000);

- здание с кадастровым номером 55:36:170201:3163 (трансформаторная подстанция площадью 47 кв. м, кадастровый номер присвоен 19.06.2012, год завершения строительства 1995, в собственности у общества 05.06.2002) (далее – здание № 3163);

- здание с кадастровым номером 55:36:170201:3446 (здание гаража-стоянки на 40 автомобилей площадью 2436,5 кв. м, кадастровый номер присвоен 25.10.2012, год завершения строительства 1990, в собственности у общества 16.08.2000) (далее – здание (строение) № 3446);

- здание с кадастровым номером 55:36:040102:2211 (дом серии 420-п-3/75 площадью 67,4 кв. м, кадастровый номер присвоен 19.06.2012, год завершения строительства 1984, в собственности у общества с 21.06.2001) (далее – здание № 2211);

- здание с кадастровым номером 55:36:040102:2209 (здание АЗС площадью 8,9 кв. м, кадастровый номер присвоен 19.06.2012, год завершения строительства 1994, в собственности у общества с 21.06.2001) (далее – здание № 2209).

Указанные объекты недвижимости находились на земельных участках № 3037 и с кадастровым номером 55:36:170201:3036 (далее – участок № 3036); при этом эти участки образованы в 2012 году из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:8 общей площадью 14949 кв. м, предоставленного обществу по договору аренды от 15.07.2002 №Д-Л-2-1-3252 сроком на 25 лет. В результате образования участков № 3037 и № 3036 сторонами в ноябре 2012 года внесены изменения в договор аренды, обществу переданы земельные участки № 3036 площадью 421 кв. м и № 3037 площадью 14 634 кв. м с видом разрешенного использования для производственных целей под строение (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС).

В результате проведенного департаментом обследования участка № 3037 площадью 14 634 кв. м (акт от 06.04.2020) установлено, что в северной части участка расположено нежилое здание № 3446 гаража-стоянки на 40 автомобилей, принадлежащее обществу на праве собственности. С юго-западной стороны к указанному зданию примыкает нежилая одноэтажная пристройка площадью по наружному обмеру 228 кв. м, используемая обществом для размещения склада. В техническом паспорте нежилого строения указанная пристройка обозначена под литерой Д1. Правоустанавливающие документы на данную пристройку у общества отсутствуют; в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) названное здание не учтено; разрешение на строительство пристройки не выдавалось.

В восточной части участка расположено нежилое здание № 2210 склада, кузницы площадью 457 кв. м, принадлежащее обществу «ВММ» на праве собственности. С юго-западной стороны к указанному зданию примыкает нежилая одноэтажная пристройка площадью 329 кв. м, используемая обществом «ВММ» для размещения склада, обозначенная в техническом паспорте нежилого строения под литерой Е1. Правоустанавливающие документы на указанную пристройку у общества отсутствуют; в ЕГРН названное здание не учтено, разрешение на строительство пристройки не выдавалось.

В юго-восточной части участка расположено нежилое здание площадью по наружному обмеру 244,7 кв. м, используемое обществом для размещения административно-офисных помещений. Южная часть указанною здания площадью 67,4 кв. м учтена в ЕГРН с кадастровым № 2211 и является домом серии 420-П-3/75, принадлежащим обществу на праве собственности. Северная часть указанного здания площадью 177,3 кв. м в ЕГРН не учтена. Правоустанавливающие документы на указанную часть здания у общества отсутствуют.

В 10 м северо-западнее от здания дома серии 420-П-3/75 расположено одноэтажное здание трансформаторной подстанции № 3163, принадлежащее обществу «ВММ» на праве собственности.

В центральной части участка расположено одноэтажное здание № 2209 АЗС, принадлежащее обществу «ВММ» на праве собственности.

В западной части участка расположено одноэтажное нежилое здание площадью 2060 кв. м, используемое обществом «ВММ» для размещения складских помещений.

Постановлением от 11.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-9128/2021 признаны самовольными постройками объекты недвижимости:

- пристройка площадью по наружному обмеру 329 кв. м (далее – пристройка площадью 329 кв. м), расположенная с юго-западной стороны от здания № 2210;

- одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв. м (далее – здание площадью 2060 кв. м), расположенное в границах участка № 3037, а также за границей участка № 3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

На общество «ВММ» возложена обязанность за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос пристройки площадью 329 кв. м., а на акционерное общество «ЭПАК-Сервис» – осуществить снос здания площадью 2060 кв. м.

Признавая пристройку площадью 329 кв. м самовольной постройкой, суд исходил из того, что данный объект возведен на земельном участке, не предоставленном для этих целей, в отсутствие разрешительных документов на строительство.

Решением от 04.04.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-7563/2020 по иску департамента признаны самовольными постройками следующие объекты недвижимости:

- пристройка литера Д1 площадью 938,4 кв. м, учтенная в техническом паспорте от 24.07.2006 нежилого строения № 3446, расположенная с юго-западной стороны от указанного здания, используемая обществом «ВММ» для размещения склада;

- северная часть № 2211 площадью 177,3 кв. м, используемая обществом «ВММ» для размещения административно-офисных помещений.

На общество «ВММ» возложена обязанность за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос указанных объектов (пристройки литера Д 1 площадью 938,4 кв. м и северной части здания № 2211 площадью 177,3 кв. м).

Основанием для удовлетворения заявленных требований послужило то, что спорные объекты возведены в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, при этом установлено несоответствие объектов требованиям пожарной безопасности.

Кроме того, в рамках дела № А46-8163/2024 (решение Арбитражного суда Омской области от 17.09.2024) по заявлению общества «ВММ» признан незаконным отказ департамента в заключении соглашения об образовании земельного участка путем перераспределения земель, государственная собственность на которые не разграничена, и участка № 3037; на департамент возложена обязанность принять решение о заключении соглашения об образовании такого земельного участка в соответствии с Постановлением Администрации города Омска № 881-п от 11.11.2022 «Об утверждении документации по планировке части территории муниципального образования городской округ г. Омск Омской области».

Как пояснил представитель общества, в настоящий момент участка № 3037 не существует; судебные акты о сносе самовольных построек, в том числе по делу № А46-9128/2021 исполнены весной 2024 года; вместо них возведены иные объекты недвижимости вспомогательного значения, в частности объект № 4103 (холодный склад); при этом обществом поданы заявления об оспаривании постановлений судебных приставов о привлечении общества к ответственности за неисполнение данных судебных актов (согласно Картотеке арбитражных дел - дела №№ А46-16993/2025, А46-16992/2025).

Информации об участке № 3037 публичная кадастровая карта не содержит; здания №№ 2210, 2211, 3163, 3446 расположены на участке с кадастровым номером 55:36:170201:4129 (далее – участок № 4129); информации по зданию № 2209 (АЗС) в публичной кадастровой карте также не имеется; при этом, по данным выписок из ЕГРН на 11.03.2022 здания №№ 2209, 2210, 2211, 3163, 3446 располагались в пределах участка с кадастровым номером 55:36:170201:4033.

В то же время из сведений ЕГРН на 23.04.2024 в отношении объекта № 4103 и технического плана на здание «холодный склад» на 18.04.2024 следует, что данный объект расположен в границах участка № 3037 (адрес здания указан в соответствии с адресом основного строения №2210) и имеет площадь 540 кв. м; поставлен на кадастровый учет 23.04.2024; право собственности за обществом зарегистрировано 23.04.2024; объект № 4103 является вспомогательным по отношению к объекту № 2210.

Согласно части 4 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными. В частности, в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (часть 4 статьи 170 АПК РФ).

В нарушение названных положений судом первой инстанции не проверены утверждения общества о демонтаже спорного здания площадью 545 кв. м, его местоположении (на каком участке находится, в результате чего возник участок № 4129 и прочее), возведении на этом же месте объекта № 4103, но уже площадью 540 кв. м; при этом дополнительные документы и пояснения о демонтаже/возведении представлены представителем общества в заседании 01.04.2025, по результатам которого объявлена резолютивная часть; в этой связи возможность опровергнуть доводы общества у департамента объективно не имелась.

Ссылаясь на демонтаж здания площадью 545 кв. м, общество не представило документов, свидетельствующих о том, что такой демонтаж действительно состоялся (например, акт обследования объекта по результатам демонтажа перед возведением на его месте нового объекта; уведомление департамента о состоявшемся демонтаже, учитывая, что наличие здания площадью 545 кв. м является предметом спора; соответствующие документы судебных приставов, подтверждающие исполнение судебных актов по делам №№ А46-7563/2020, № А46-9128/2021; акты приема-сдачи выполненных работ по договору подряда от 02.02.2024 и прочее), а представленные обществом документы (проекты на холодный склад, договор подряда № 11-П от 02.02.2024 (без первичных документов, подтверждающих выполнение работ), выписки из ЕГРН, технический план  здания площадью 540 кв. м) такую информацию не содержат и сами по себе не подтверждают прекращение существования здания площадью 545 кв. м.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска являются преждевременными, сделанными при неполном выяснении обстоятельств дела.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо устранить указанные недостатки, в соответствии с требованиями действующего законодательства, исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле (в частности, относительно прекращения существования спорного здания площадью 545 кв. м, возведения на его месте иного здания и прочее). По результатам рассмотрения спора сделать вывод о наличии/отсутствии оснований для удовлетворения требований (полностью/в части), принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права, распределить судебные расходы, в том числев связи с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.04.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-21251/2023 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

Судьи                                                                                                                  Т.А. Зиновьева

ФИО1