АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-3093/2022

г. Краснодар

03 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Дила» (ИНН 

<

***>), ответчика – сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ленина (ИНН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ленина на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2022 по делу № А53-3093/2022, установил следующее.

ООО «Дила» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к СПК им. Ленина (далее – кооператив) о расторжении договора от 02.11.2015 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:29:0600010:426 площадью 15,2 га, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир х. Пролетарский; участок находится примерно в 1,8 км от ориентира по направлению на северо-восток; и земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:29:0600010:425 площадью 7,6 га, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир х. Пролетарский; участок находится примерно в 5,9 км от ориентира по направлению на юго-восток, заключенного ФИО1 и кооперативом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением от 28.09.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.12.2022, иск удовлетворен: договор аренды от 02.11.2015, заключенный ФИО1 и кооперативом, расторгнут; с кооператива в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины. Суды исходили из того, с момента перехода к обществу права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:29:0600010:425 и 61:29:0600010:426 предыдущий собственник (ФИО1) утратил статус арендодателя данных участков. Вследствие смены собственника арендованных кооперативом земельных участков, в силу положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) прежний арендодатель (ФИО1) перестал быть стороной по договору аренды; общество в силу закона стало арендодателем земельных участков, находящихся в аренде кооператива. Условиями договора аренды от 02.11.2015 предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату на условиях, определенных данным договором, путем натурного предоставления в виде зерна фуражного в объеме 3 тыс. кг в срок: август – декабрь текущего года; масло растительное в объеме 10 л в срок: октябрь; зерно фуражное в размере земельного налога по сложившейся цене реализации на момент выдачи зерна в срок: август – декабрь текущего года. Довод кооператива о внесении платы в период 2018 – 2019 годов в пользу предыдущего собственника; внесение платы за 2018 – 2020 годы в пользу общества в денежной форме на депозит нотариуса, отклонен, поскольку какие-либо доказательства данного факта отсутствуют; из представленного подтверждения внесения на депозит нотариуса денежных средств от 31.07.2021 следует, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600010:425 и 61:29:0600010:426 внесено 93 630 рублей в счет арендной платы за 2020 год. О переходе прав к обществу кооператив узнал из письма от 12.03.2020. За 2020 год плату в натурном выражении за август – декабрь 2020 года арендатор не произвел. Внесение денежных средств на депозит нотариуса осуществлено в июле 2021 года. При этом доказательство тому, что внесенные 93 630 рублей полностью соответствуют установленному договором натурному выражению арендной платы, не предоставлено; внесение платы за 2021 год также не подтверждено. Арендатор нарушил условия внесения аренной платы за 2020 год в части срока, не внес арендную плату за 2021 год, не подтвердил оплату за 2018 – 2019 годы в пользу предыдущего собственника земельных участков. Кроме того факт использования участков с нарушением условий договора аренды подтвержден актами обследования. Поскольку выявленные нарушения условий договора аренды от 02.11.2015 признаны существенными, постольку судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности) оснований для его расторжения в судебном порядке.

В кассационной жалобе кооператив просит решение от 28.09.2022 и постановление апелляционного суда от 06.12.2022 отменить, указывая, что за 2018 год задолженность по арендной плате отсутствует, обязательство согласно условиям договора аренды за 2018 год исполнено полностью. О предстоящей выдаче арендной платы и необходимости ее получения кооператив опубликовал сообщение в местной газете «Степные Зори». Общество, имея умысел на расторжение договора аренды, будучи недобросовестным арендодателем, целенаправленно не обращалось за получением арендной платы, несмотря на уведомления о необходимости ее получения, чтобы вынудить кооператив нарушить существенные условия договора в части выплаты (невыплаты) арендной платы. За время использования земельных участков кооператив не уклонялся от выдачи арендной платы, в том числе после того, как общество сообщило о смене собственника. Ввиду недобросовестности нового арендодателя арендатор вынужден внести арендную плату за 2018 – 2020 годы, в денежном выражении на депозит нотариуса 31.07.2021 в размере 93 630 рублей. Суды пришли к ошибочному выводу о нарушении арендатором условий договора в части наличия (отсутствия) нарушений использования земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600010:425 и 61:29:0600010:426, руководствуясь актами обследования, подписанными заинтересованными лицами со стороны истца, не запросив у ответчика дополнительных документов.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, судами учтены все фактические обстоятельства, исследованы и оценены представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 14.09.2018 общество приобрело у ФИО1 в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600010:426 площадью 15,2 га, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир х. Пролетарский; участок находится примерно в 1,8 км от ориентира по направлению на северо-восток; а также земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600010:425 площадью 7,6 га, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир х. Пролетарский; участок находится примерно в 5,9 км от ориентира по направлению на юго-восток (т. 1, л. 

<

...>).

Названные земельные участки находятся в аренде кооператива на основании договора аренды от 02.11.2015, заключенного с ФИО1 (т. 1, л. д. 100 – 102).

11 июня 2020 года в адрес арендатора новый собственник направил выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельные участки с кадастровыми номерами 61:29:0600010:425 и 61:29:0600010:426 с требованием об уплате долга по арендной плате с момента приобретения данных участков, и заключить договор аренды или дополнительное соглашение к нему (т. 1, л. д. 28), однако, претензия оставлена без удовлетворения.

Общество провело обследование земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600010:425 и 61:29:0600010:426, о чем составило акты обследования № 14, 15, в которых зафиксировано, что данные земельные участки используются с нарушением земельного законодательства и условий договора аренды: ухудшение качества почвы, отсутствие межевых знаков, передача участка в обработку другому лицу, целина выбита, сорняки (т. 1, л. 

<

...>).

Арендодатель направил арендатору письмо от 15.12.2021 № 236 с предложением о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 32).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Согласно положениям статей 382, 384, 617 Гражданского кодекса и разъяснениям пункта 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, а прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные доказательства и аргументы сторон, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды указали, что условиями договора аренды от 02.11.2015 предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в натурном выражении. С момента перехода к обществу права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:29:0600010:425 и 61:29:0600010:426, являющиеся объектом аренды по договору от 02.11.2015, предыдущий собственник (ФИО1) утратил статус арендодателя. О смене собственника кооператив узнал из письма общества от 12.03.2020. Арендатор не подтвердил оплату аренды за 2018 – 2019 годы, нарушил сроки оплаты за 2020 год, не внес арендную плату за 2021 год. Кроме того установлен факт использования спорных земельных участков с нарушением условий договора согласно актам обследования. Поскольку нарушения кооперативом условий договора аренды от 02.11.2015 признаны существенными, постольку суды удовлетворили иск общества.

Оснований не согласиться с выводами судов предыдущих инстанций суд округа не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что в силу статьи 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Иная оценка установленных судами фактов не свидетельствует о наличии допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке. Вопреки доводам жалобы, нарушений норм материального права, которые бы привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судами не допущено.

В связи с изложенным, у кассационной коллегии отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2022 по делу № А53-3093/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо