/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3585/18 

Екатеринбург

16 июля 2018 г.

 

Дело № А50-26507/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Семеновой З. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шипулина Ивана Николаевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 15.01.2018 по делу № А50-26507/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель  Шипулин Иван Николаевич (далее – предприниматель Шипулин И.Н.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению земельно-имущественных отношений Администрации Горнозаводского муниципального района (далее - управление), Администрации Горнозаводского муниципального района Пермского края (далее - администрация) о возложении на ответчиков обязанности зачесть стоимость неотделимых улучшений помещения в сумме 811 857 руб. 25 коп. в счет оплаты приобретаемого помещения, расположенного по адресу: г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18, о возложении на ответчиков обязанности установить в пункте 2.1 договора купли-продажи с условием рассрочки платежа недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 59:17:000000065590 общей площадью 59,6 кв. м, находящегося в муниципальной собственности Горнозаводского муниципального района, заключаемого между управлением и предпринимателем Шипулиным И.Н., цену объекта по договору в сумме 83 142 руб. 75 коп.

Управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с встречным иском к предпринимателю Шипулину И.Н. о признании предпринимателя утратившим преимущественное право выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 59:17:000000065590 общей площадью 59,6 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, 18.

Решением суда первой инстанции от 15.01.2018 (судья Пономарев Г.Л.) исковые требования удовлетворены частично. В удовлетворении требований  предпринимателя Шипулина И.Н. об обязании управления, администрации зачесть стоимость неотделимых улучшений помещения в сумме 811 857 руб. 25 коп. в счет оплаты приобретаемого помещения по адресу: г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18, об обязании администрации установить в п. 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества с условием рассрочки платежа, находящегося в муниципальной собственности Горнозаводского муниципального района, при отчуждении субъектами малого и среднего предпринимательства, заключаемого между управлением и предпринимателем Шипулиным И.Н. о передаче в собственность нежилого помещения (кадастровый номер 59:17:000000065590) общей площадью 59,6 кв.м,  адрес: Пермский край, г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18 цену объекта по договору в сумме 83 142 руб. 75 коп. отказано.

Суд урегулировал разногласия, возникшие между управлением и предпринимателем Шипулиным И.Н. при заключении договора купли-продажи с условием рассрочки платежа недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Горнозаводского  муниципального района,  заключаемого между управлением и предпринимателем Шипулиным И.Н. о передаче в собственность нежилого помещения (кадастровый номер 59:17:000000065590) общей площадью 59,6 кв. м, по адресу: Пермский край, г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18, путем принятия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «Цена объекта по договору в соответствии с оценкой рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, согласно отчету от 21.12.2017 № 09/06/17-286-МК 59-1 составляет 895 000 руб. без учета НДС. В соответствии с пунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.03.2018 (судьи Дюкин В.Ю., Макаров Т.В., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Шипулин И.Н. просит обжалуемые судебные акты изменить, заявленные предпринимателем требования удовлетворить в полном объеме, в части отказа в удовлетворении встречного иска судебные акты оставить без изменения,  ссылаясь на неправильное применение норм судами материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель полагает, что имеет право в силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого имущества, поскольку  указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что истец не представил достаточных доказательств для установления факта согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и их стоимости, а также доказательств того, что произведенные им работы в виде реконструкции являются именно улучшением арендованного имущества.

Заявитель поясняет, что администрация была уведомлена о производстве улучшений объекта, а факт выдачи разрешения на реконструкцию, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, по мнению заявителя, согласие собственника на производство указанных работ. Кроме того, заявитель полагает, что управление дало согласие на производство реконструкции путем подписания акта от 20.06.2013 № 8 приемочной комиссии о завершении переустройства и\или перепланировки. Согласно акту комиссия приняла выполненные работы в полном объеме. При этом, по мнению заявителя, стоимость выполненных улучшений подтверждена заключением эксперта от 27.07.2017 № БН-121, а состояние помещения на момент передачи его истцу правового значения для рассмотрения дела не имеет.

Администрация и управление представили отзывы на кассационную жалобу, в которых просят в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Преимущественное право может быть реализовано при условии, если:  арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;  арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи  9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2)  принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 06.09.2012 между управлением (арендодатель) и предпринимателем Шипулиным И.Н. (арендатор) заключен договор № 15 аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального района, согласно условиям которого на основании протокола заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 27.08.2012 № 6 арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение согласно приложению 1 к настоящему договору, находящееся в муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18, общая площадь 73,1 кв. м (п. 1.1 договора).

Срок аренды установлен с 06.09.2012 по 01.09.2013 (п. 1.2 договора).

Арендатор принял помещение по акту приема-передачи муниципального имущества к договору от 06.09.2012 № 15 .

Соглашением от 08.08.2015 о продлении договора аренды от 06.09.2012 № 15 недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального района, стороны продлили срок действия договора до 25.08.2014.

Соглашением от 13.03.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 06.09.2012 № 15 с 01.05.2015.

Далее 13.04.2015  между управлением (арендодатель) и предпринимателем в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» достигнуто соглашение о том, что арендодатель сдает арендатору в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение номера на поэтажном плане № 46, 47, 48, расположенное по адресу: ул. 30 лет Победы,18, помещение 1000, г. Горнозаводск, Пермский край площадью 59,2 кв. м (п. 1.1 договора).

Срок аренды установлен с 01.05.2015 по 01.05.2018 (п. 1.2 договора).

Имущество передается арендатору в аренду по следующему целевому назначению: розничная торговля, находится в собственности Горнозаводского муниципального района.

В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязан производить перестройки, достройки, перепланировки арендуемого объекта только с письменного согласия арендодателя при наличии проектной документации, согласованной в установленном порядке. Перепланировка, произведенная арендатором без согласования с арендодателем в установленном порядке, считается недействительной и объект аренды подлежит приведению в первоначальный вид за счет средств арендатора.

Неотделимые улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, арендатор осуществляет за свой счет по предварительному письменному согласию  арендодателя (п. 2.2.4 договора).

Предприниматель  Шипулин И.В. 29.05.2017 подал заявление главе Горнозаводского района о предоставлении за плату вышеуказанного помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ с условием рассрочки платежа на 5 лет с ежемесячным периодом платежа.

Согласно штампу вход. № 1346 заявление получено администрацией 29.05.2017.

Администрация в письме от 28.06.2017 № 19-69-134/исх. сообщила о намерении направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условии приватизации муниципального имущества.

Предприниматель Шипулин И.Н. 03.07.2017 направил в адрес главы Горнозаводского муниципального района заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества на основании отчета от 27.06.2017 № 2-н.

Администрация 05.07.2017 вынесла постановление № 642 об отчуждении имущества Шипулину И.Н., имеющему преимущественное право на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 59:17:000000065590 общей площадью 59,6 кв. м, адрес: Пермский край, г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18,  по рыночной стоимости 895 000 руб. с условием рассрочки платежа сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Администрация 10.07.2017 направила предпринимателю Шипулину И.Н. проект договора купли-продажи с условием рассрочки платежа недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Горнозаводского муниципального района от 05.07.2017, в соответствии с которым цена объекта по договору в соответствии с оценкой рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, согласно отчету от 09.06.2017 № 09X06X17-286-МК59 составляет 895 000 руб. без учета НДС. (п. 2.1 договора).

Суды установили, что в соответствии с письмом от 17.07.2017 № 19-94-1759исх. администрация отказала в принятии стоимости имущества по цене арендатора.

По заявлению предпринимателя Шипулина И.Н. 27.07.2017 автономная некоммерческая организация экспертно-технический центр «Пермэкспертиза» при Пермской торгово-промышленной палате провела экспертизу с целью определения стоимости неотделимых улучшений в помещении, находящемся по адресу: г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18.

Согласно заключению эксперта от 27.07.2017 № БН-121 стоимость неотделимых улучшений составила 811 857 руб. 25 коп.

Истец 02.08.2017 повторно направил ответчикам заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, на что 09.08.2017 получил отказ.

Оценив фактические обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, суды установили, что предприниматель Шипулин И.Н. не представил доказательств согласования арендодателем не только самого факта выполнения каких-либо работ и произведения неотделимых улучшений, но также объема и стоимости работ.

Суды выявили, что 18.09.2012 арендодатель представил главе Горнозаводского муниципального района заявление с просьбой разрешить проект реконструкции нежилых помещений с целью размещения магазина по адресу: г. Горнозаводск, ул. 30л. Победы, 18 за номером 67-12 ПЗ, АС, ПОС, которое было получено администрацией 18.09.2012.

Письмом от 05.10.2012 № 12-73-2424исх. администрация сообщила арендатору, что обращение в администрацию рассмотрено.

Исследовав и оценив письмо администрации от 05.10.2012 № 12-73-2424исх., а также представленные предпринимателем Шипулиным И.Н. в обоснование свое позиции разрешение на строительство (реконструкцию) от 28.11.2012 № RU 59506000-3330.01.2013, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.06.2013 № RU 59506000-05, акт от 20.06.2013 № 8 приемочной комиссии о завершении переустройства и/или перепланировки нежилого помещения, суды пришли к выводу о том, что указанные документы  не являются надлежащими и достаточными доказательствами факта согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и их стоимости.

Кроме того, суды выявили, что надлежащих и достаточных доказательств того, что работы в виде реконструкции арендованного помещения, произведенные предпринимателем Шипулиным И.Н. исходя из его личных потребностей, являются именно улучшением арендованного имущества, не представлены, также приняв во внимание, что при оформлении арендных отношений  помещение было принято истцом без каких-либо замечаний.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суды обоснованно  признали, что отсутствие согласия арендодателя на произведенные арендатором работы является основанием для отказа в зачете их стоимости в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований предпринимателя Шипулина И.Н. в части обязания управления, администрации зачесть стоимость неотделимых улучшений помещения в сумме 811 857 руб. 25 коп. в счет оплаты приобретаемого помещения по адресу: г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18, об обязании администрации установить в п. 2.1. договора купли-продажи с условием рассрочки платежа недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Горнозаводского муниципального района, заключаемого между управлением и предпринимателем Шипулиным И.Н., о передаче в собственность нежилого помещения (кадастровый номер 59:17:000000065590) общей площадью 59,6 кв.м,  адрес: Пермский край, г. Горнозаводск, ул. 30 лет Победы, д. 18, цену объекта по договору в сумме 83 142 руб. 75 коп.

Выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют обстоятельствам дела, установленным в результате  исследования и оценки всех представленных в материалы дела доказательств в соответствии со ст. 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

         Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 15.01.2018 по делу № А50-26507/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шипулина Ивана Николаевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            Т.В. Сулейменова 

 

                                                                                             З.Г. Семенова