АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14996/2022

03 апреля 2023 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2023 года, полный текст решения изготовлен 03 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, ФИО2, помощником судьи Бартель Е.В., рассмотрев в судебном заседании 02, 10, 17, 24 и 30 марта 2023 года дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ариель плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4

о взыскании задолженности и пеней,

и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ариель плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании договора недействительным,

от ООО «Ариель плюс»: ФИО5 по доверенности от 17.11.2022,

от ФИО3: представитель ФИО6 по доверенности от 13.12.2022

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ариель плюс» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2021 задолженности по арендной плате в размере 606 910 руб. за период с июня по сентябрь 2022 года, пеней в размере 76 276 руб. по состоянию на 25.09.2022, пеней за период с 26.09.2022 по день вынесения судом решения, исчисленную из расчета 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки и пеней за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения по день фактической уплаты долга истцу, исчисленную из расчета 0,1 % от суммы долга  за каждый день просрочки.

Ответчиком заявлен встречный иск о признании договора аренды от 01.10.2021 недействительным, ссылаясь при этом на положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об отсутствии полномочий у Общества на сдачу имущества в аренду; кроме  того ответчик указал на необоснованность увеличения в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом индексации, на ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств по выполнению капитального ремонта, отсутствие подачи тепла в арендуемые помещения в начале отопительного сезона 2021 года. Также Предприниматель ссылается на обстоятельства  направления Обществу 31.05.2022 телеграммы с указанием на необходимость явки 01.06.2022 в 12 час. для подписания акта передачи помещения в связи с расторжением договора аренды, в отсутствие представителя Общества акт подписан в одностороннем порядке, ключи направлены арендодателю почтовой связью. Ответчик указал, что арендная плата по май 2022 года включительно за фактическое пользование помещениями им оплачена в полном объеме, оснований для взыскания таковой за последующий период не имеется.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 20.12.2022  суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнение исковых требований, согласно которому истец просил  взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 110 347 руб. (задолженность по арендной плате в размере 606 910 руб. за период с июня по сентябрь 2022 года, пени в размере 76 276 руб. по состоянию на 25.09.2022, 276 390 руб. задолженность по арендной плате за октябрь и ноябрь 2022 года, 12 576 руб. пени за просрочку внесения арендных платежей за октябрь и ноябрь 2022 года, 138 195 руб. неустойки по пункту 5.2 договора), а также пени с 26.09.2022 по день вынесения решения, исчисленных из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки, за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки, а также принял к рассмотрению встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 о признании договора аренды имущества от 01.10.2021 недействительным; привлек к участию в дело в качестве третьего лица  ФИО4 (собственника объекта аренды).

Ответчиком представлены дополнительные возражения от 25.01.2023. Возражая относительно заявленных исковых требований Предприниматель ссылается на то, что в договоре аренды срок его действия определен до 25.09.2022, ответчик освободил помещение 01.06.2022, и с лета 2022 года помещения сдавались в аренду третьим лицам, что может подтвердить свидетель ФИО7, ходатайствовал о его допросе в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Воркутинского городского суда. Также ответчик ходатайствует о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель Общества пояснил, что требования об оплате арендных платежей после 25.09.2022 основаны на обстоятельствах пользования ответчиком помещением без возражений со стороны истца.

ФИО4 (собственник арендуемых помещений) в отзыве на иск поддержал исковые требования, возражал относительно удовлетворения встречного иска, указал, что Общество владеет спорными помещениями по договору безвозмездного пользования от 07.09.2018, сослался на положения ст. 431.1 ГК РФ и на отсутствие правовых оснований у ответчика оспаривать сделку, встречное исполнение по которой получено Предпринимателем.

Заявлением от 06.03.2023 ответчик указал на фальсификацию представленного в материалы дела договора безвозмездного пользования, ходатайствовал об исключении его из числа доказательств по делу.

Общество в отзыве на встречный иск указало на отсутствие факта нарушения прав арендатора ошибочностью ссылки в договоре аренды на иные основания полномочий арендодателя, пояснило включение таких сведений в договор автоматическим переносом таковых с предыдущих договоров Общества.

Общество также ходатайствовало о допросе в качестве свидетеля представителя собственника ФИО8 также посредством видеоконференц-связи при содействии Воркутинского городского суда.

Явку судебное заседание 02.03.2023 обеспечили представители обеих сторон.

В судебном заседании неоднократно объявлялся перерыв, посредством ВКС при содействии Воркутинского городского суда Республики Коми заслушаны свидетели ФИО7 и ФИО8

 В судебном заседании представители сторон на своих позициях в споре настаивают, в том числе ссылаясь на обстоятельства, установленные в рамках другого арбитражного дела № А29-8159/2022.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

01.10.2021 между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее – Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные на первом и втором этажах здания по адресу: 

<

...>, отмеченные на поэтажной экспликации под номерами 5, 7, 8, 9, 10, 13, 14 (далее - Объект), для использования под офисы.

Договор действует с 01.10.2021 по 25.09.2022 включительно (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.5 Договора арендодатель управляет Объектом на основании Договора управления недвижимым имуществом № 01-05 от 23.07.2015.

Арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

Предприниматель, ссылаясь на то, что Общество было не наделено правом сдачи в аренду помещений, поскольку договор управления не был зарегистрирован в установленном законом порядке, просит суд признать такой Договор аренды недействительным.

Указанные доводы Предпринимателя суд признает несостоятельными в силу следующего.

Согласно пунктам 1,2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом в силу разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Кроме того, как верно указало Общество, в силу положений пункта 2 статьи 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

В силу изложенного, при наличии обстоятельств, подтверждающих фактическое принятие Предпринимателем Объекта в аренду по акту приема-передачи, а также пользование арендатором имуществом после заключения сделки, оснований для признания таковой недействительной по основанию отсутствия полномочий у арендодателя по распоряжению таким имуществом, правовых оснований не имеется. Кроме того, такие полномочия подтверждены договором безвозмездного пользования имуществом от 07.09.2018, и подтверждаются самим собственником Объекта ФИО4

При таких обстоятельствах, не имеется оснований и для удовлетворения заявления Предпринимателя о фальсификации договора безвозмездного пользования имуществом, который был представлен в материалы дела в целях подтверждения полномочий арендодателя на сдачу в аренду спорных помещений, а также исключения такового из числа доказательств по делу, поскольку обстоятельства, подтверждаемые указанными доказательствами, не имеют юридического значения для рассмотрения настоящего спора.

Оценив доводы и возражения сторон, представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных Обществом исковых требований к Предпринимателю.

По смыслу статей 328, 611 ГК РФ невозможность использования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы.

При этом суд учитывает установленные судом обстоятельства в рамках иного арбитражного дела с участием тех же сторон.

Так, исковые требования Предпринимателя о расторжении Договора аренды, ссылающегося при этом на передачу ему Обществом Объекта аренды в ненадлежащем виде, в том числе ввиду несоблюдения температурного режима в помещениях, обрушения части потолка и пр., были предметом исследования и оценки судов в рамках арбитражного дела № А29-8159/2022.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 22.09.2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного  апелляционного суда от 12.12.2022, в удовлетворении исковых требований Предпринимателя к Обществу о досрочном расторжении Договора аренды было отказано.

Суды указали, что Предприниматель не представил надлежащих и достоверных доказательств передачи ему имущества в ненадлежащем виде, осмотр имущества в целях подтверждения таких недостатков проведен в одностороннем порядке, в отсутствие арендодателя, при этом оформляя акт возврата имущества, арендатор сослался в нем на отсутствие каких-либо недостатков в передаваемом имуществе.

Согласно положений части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу изложенного суд отклоняет доводы Предпринимателя, ссылающегося на те же обстоятельства ненадлежащего состояния арендуемого имущества, как на основание для отказа во внесении арендных платежей.

Вместе с тем суд признает необоснованной позицию Общества о наличии оснований для начисления арендных платежей Предпринимателю после окончания срока действия Договора аренды.

В соответствии с пунктами 1.2 и 5.1 Договора он прекращает свое действие по окончании его срока (25.09.2022), а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Как было установлено судами в рамках разрешения спора по делу № А29-8159/2022, и что также подтверждается представленными в настоящее дело доказательствами, в уведомлении от 29.04.2022 N 02-2022, направленном в адрес Общества и полученным последним 16.05.2022, Предприниматель указала на намерение прекратить Договор аренды досрочно с 01.06.2022, просила Общество известить о принятом решении, согласовать дату и время подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилых помещений.

Телеграммой от 29.05.2022, врученной Обществу 31.05.2022, Предприниматель пригласила Общество 01.06.2022 на подписание акта приема-передачи помещений. Ответ на данные письма от арендодателя не поступил.

Составленный арендатором в одностороннем порядке акт приема-передачи помещений от 01.06.2022 направлен Обществу.

Таким образом, из указанных действий Предпринимателя следует явно выраженная воля арендатора на  прекращение арендных отношений сторон, что указывает на отсутствие оснований считать Договор аренды от 21.09.2021 пролонгированным после окончания срока его действия, то есть после 25.09.2022.

В отсутствие обстоятельств пролонгации действия Договора, требования Общества о взыскании с Предпринимателя задолженности за октябрь и ноябрь 2022 года, пени за просрочку внесения указанных арендных платежей, а также  неустойки в размере ежемесячного платежа, в связи в односторонним отказом Общества от договора аренды, выраженном в письме от 30.11.2022, предъявлены необоснованно.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, арендодатель, независимо от факта освобождения помещений Предпринимателем до окончания срока действия Договора, сохраняет право на получение арендных платежей до 25.09.2022 включительно, поскольку данный Договор носил срочный характер и не предусматривал право арендатора на односторонний отказ от исполнения сделки.

Требование арендодателя о взыскании платежей с прежнего арендатора за период с момента заключения договора аренды с новым арендатором должно рассматриваться как злоупотребление правом, поскольку направлено на получение за одно и то же помещение арендных платежей с двух арендаторов (ст. 10 ГК РФ).

Предприниматель ссылается на обстоятельства передачи Обществом спорных арендуемых помещений с лета 2022 года иным арендаторам.

Вместе с тем доказательств, подтверждающих указанные доводы, в материалы дела не представлено.

В силу части 1 статьи 56 АПК РФ свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

Заслушанный в качестве свидетеля гражданин ФИО7 пояснил, что ранее также арендовал помещения у Общества, при этом из его пояснений следует, что он не может подтвердить факт аренды спорных помещений конкретными арендаторами, может лишь пояснить, что при его посещении в таких помещениях находились неизвестные ему люди.

Свидетель ФИО8, представитель собственника ФИО4, действующего на основании доверенности, пояснил, что спорные помещения в аренду после 01.06.2022 и вплоть до декабря 2022 года не передавались.

Таким образом, в отсутствие достоверных доказательств передачи Обществом в аренду  спорных помещений иному лицу, оснований для отказа во взыскании арендных платежей с Предпринимателя в пользу арендодателя не имеется.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Суд признает необоснованным начисление Обществом Предпринимателю арендных платежей в размере, большем, чем было предусмотрено Договором при его заключении.

Так, в силу пункта 3.1. Договора размер ежемесячной арендной платы составляет 127 369 руб. в месяц, НДС не облагается. Пунктом 3.2. Договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату в течение 10 календарных дней с момента выставления счета, авансом за следующий период, невыставление счета не является основанием для задержки оплаты, в таком случае арендная плата подлежит внесению до конца месяца за месяц, следующий за текущим, то есть авансом.

Предприниматель указала, что арендные платежи в указанном размере внесены  по май 2022 года включительно в полном объеме.

Истец, не оспаривая указанный факт, указал на то, что размер арендного платежа увеличен им в одностороннем порядке на 8,5% с 01.01.2022, в связи с произведенной индексацией.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.4. Договора предусмотрено, что размер арендной платы подлежит ежегодной индексации с учетом роста стоимости потребительской корзины и среднегодовой инфляции в РФ; индексация размера арендной платы производится арендодателем в начале календарного года в одностороннем порядке.

Поскольку Договор аренды от 01.10.2021 был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, на что справедливо указал Предприниматель, ссылаясь при этом на правовую позицию, изложенную в Определении ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28.

Таким образом, Общество вправе требовать от Предпринимателя внесения арендной платы за период с 01.06.2022 по 25.09.2022 в размере 127 369 руб. ежемесячно.

Суд произвел перерасчет задолженности за указанный период, сумма основного долга составила 488 247 руб. 83 коп. (127 369 руб. х  3 мес. (июнь-август 2022 года) + 106 140,83 руб. (за 25 дней сентября 2022 года).

Требования Общества о внесении арендных платежей за последующий период, вплоть до ноября 2022 года включительно являются неправомерными, поскольку срок Договора аренды истек 25.09.2022, арендатор не выражал намерения продлевать арендные отношения, а, напротив, выразил волю на их прекращение, уведомил надлежащим образом арендодателя (телеграммой от 31.05.2022) о необходимости принять помещения из аренды и фактически освободил таковые.

В таком случае,  оснований считать по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие Договора аренды продленным на неопределенный срок у суда не имеется.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.2. Договора в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Предприниматель, не оспаривая принцип расчета Обществом неустойки, заявила ходатайство о снижении таковой по правилам статьи 333 ГК РФ, указала на ее чрезмерность.

В силу положений статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Вместе с тем само по себе превышение размера неустойки над установленной Банком России ключевой ставкой не свидетельствует о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства по внесению арендных платежей.

Установленная Договором ставка 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки не выходит за пределы обычно устанавливаемой хозяйствующими субъектами в гражданско-правовых договорах меры ответственности за просрочку исполнения денежных обязательств и была добровольно включена сторонами в договор.

Договор подписан ответчиком без разногласий. Доказательств того, что заключение договора аренды в данной редакции явилось вынужденным для Предпринимателя, не имеется.

Также Предприниматель не представила доказательства того, что взыскание неустойки может привести к получению Обществом необоснованной выгоды.

При таких обстоятельствах, суд произвел перерасчет неустойки только с учетом признанной судом обоснованной суммы задолженности по арендным платежам, без снижения предусмотренной Договором ставки пени.

Размер правомерно предъявленной ко взысканию неустойки по состоянию на 25.09.2022 составил 58 186 руб. 39 коп.

Общество также просит суд взыскать с Предпринимателя неустойку за последующий период, с 26.09.2022 по день фактической оплаты долга.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В силу изложенного исковые требования в указанной части заявлены Обществом обоснованно и подлежат удовлетворению судом на сумму основного долга в размере 488 247 руб. 83 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходов возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ариель плюс» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ариель плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 488 247 руб. 83 коп. задолженности, 58 186 руб. 39 коп. неустойки, с последующим начислением неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, начиная с 26.09.2022 по день фактической оплаты долга,  а также 11 862 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ариель плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 7 439 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                                               Н.В. Кокошина